29 Mart 2024

Cümə, 17:10

İPOTEKA MÜQAYİSƏDƏ TANINIR

Azərbaycanda mənzil alınması üçün verilən kreditlərin bir sıra şərtləri postsovet məkanında ən yaxşılarıdır

Müəllif:

01.09.2021

Neft qiymətlərinin sabitləşməsi və qeyri-neft sektorunda istehsalın artması Azərbaycanda ipoteka kreditləşməsinin göstəricilərinə yetərincə əlverişli təsir göstərir. Azərbaycan İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu (AİKZF) 2020-ci ildə pandemiyadan irəli gələn nəzərəçarpacaq azalmanı geridə qoyaraq, cari ildə uğurla istiqrazlar yerləşdirməklə və kredit kapitalını yenidən maliyyələşdirməklə mənzil proqramları üçün maliyyələşməni inamla artırıb. Azərbaycanın ipoteka krediti təcrübəsini postsovet ölkələrindəki oxşar proqramlarla müqayisə etməklə, bizdə yaradılan mexanizmlərin bir sıra üstünlüklərini qeyd etmək olar. Bununla belə, Azərbaycanda ipotekanı gerçəkdən kütləvi və əlverişli etmək üçün kiçik büdcəli evlərin tikintisini genişləndirmək, lizinq sxemləri tətbiq etmək və mənzil kreditləri üzrə yığım modelini formalaşdırmaq lazımdır.

 

Üstünlük və çatışmazlıq

Azərbaycan Mərkəzi Bankının (AMB) məlumatına görə, cari ilin yanvar -iyul aylarında AİKZF-in müvəkkil bankları tərəfindən 230,4 milyon manat məbləğində mənzil krediti verilib ki, bu da ötən ilin uyğun göstəricilərindən 74,8% çoxdur. Müqayisə üçün qeyd edək ki, bütün 2020-ci il ərzində 257,5 milyon manat kredit verilib. Bu il ipoteka məhsullarına nisbətən yüksək tələbatın olması, ilk növbədə, paytaxtın qiymətlərin və tələbin artdığı daşınmaz əmlak bazarında müşahidə olunan əlverişli bazar konyunkturu ilə izah olunur. Bu aktivlik artıq altıncı aydır ki, davam edən yüksək neft qiymətləri fonunda müşahidə olunur ki, bu, ölkəyə valyuta axınını artırıb, milli valyutanı möhkəmləndirib və eyni zamanda daşınmaz əmlak bazarına təkan verib. Ən nəhayət, ipotekaya olan marağın artmasında təxirə salınmış istehlakçı tələbi amili önəmli rol oynayır.

Burada qeyd etmək yerinə düşər ki, ilin əvvəlindən oxşar proseslər bir sıra postsovet ölkələrində də müşahidə edilib. Belə ki, ilin birinci yarısında ipoteka kreditləşməsinin artım sürəti Rusiyada 74%, Qazaxıstanda 116%, Özbəkistanda 25,2% olub. Ukrayna və Belarusda isə, əksinə, mənzil kreditləşdirilməsi templəri son dövrdə bir qədər azalma göstərib.

Təbii ki, bölgə ölkələrindəki daşınmaz əmlak bazarlarının və ipoteka proqramlarının birbaşa müqayisəsi heç də tam uyğun olmazdı, çünki bazarın ölçüsü, orta mənzil qiymətləri, illik dövriyyə və kapitallaşma miqyası ölkədən ölkəyə çox dəyişir. Həmçinin, həm kredit şərtləri, həm də xırda büdcəli mənzillərə çıxış formaları da dəyişir.

Buna baxmayaraq, bir sıra parametrlərə görə Azərbaycanda və region üzrə qonşu ölkələrdə ipoteka kreditlərinin əlçatarlığı müqayisə edilə bilər. Kreditlərin vermə şərtlərinə və ipoteka faizlərinə baxılarsa, Azərbaycanın mövqeləri daha əlverişli görünür. AİKZF-in kommersiya ipotekası 3 ildən 25 ilədək müddətə, 8%-dən çox olmayan dərəcə ilə verilir.

Sosial ipoteka şərtləri isə daha əlverişlidir, burada kreditin qaytarılma müddəti 30 ilə çatır, faiz dərəcəsi isə illik 4%-i keçmir. Rusiya, Qazaxıstan, Özbəkistan, Ukrayna, Belarus və bölgənin bir sıra digər dövlətlərində əksər ipoteka proqramlarında mənzil kreditinin maksimum müddəti 20 illə məhdudlaşır ki, bu da Azərbaycandakından azdır, həm də faiz dərəcəsinin səviyyəsi bir qədər yüksəkdir. Yeri gəlmişkən, 2021-ci il üçün proqnozlara görə, Rusiyada ipoteka üzrə orta faiz dərəcəsi 7,7% səviyyəsində qiymətləndirilir və subsidiyalı proqramlar istisna edildikdə, 9%-dən yüksək alınır. Qazaxıstanda illik faiz dərəcələri, orta hesabla, 13%-dən başlayır, Özbəkistanda 22%-ə, Ukraynada - 13,2%-ə, Belarusda - 21%-ə, Ermənistanda - 12,8%-ə çatır.

Bunun fonunda, yanvar-iyul aylarında orta illik faiz dərəcəsi, yəni kommersiya və sosial ipoteka çərçivəsində verilən kreditlər üzrə ortalama faiz dərəcəsi 6,3% olan Azərbaycanda ipoteka kreditləşməsi üzrə bu göstərici MDB ölkələri arasında ən yaxşı hesab edilə bilər.  

Bəzi digər parametrlərə görə, AİKZF-in kredit şərtləri qonşu ölkələrdəki tələblərə uyğun gəlir, bir sıra hallarda isə onlardan aşağıdır. Məsələn, kommersiya ipotekası üzrə ilkin ödəniş bizim ölkəmizdə 15-25%-dir. Digər postsovet ölkələrində də, təxminən, eyni səviyyə müəyyən edilib, lakin sosial ipoteka seqmentində 10%-lik ilkin ödənişlə Azərbaycan birmənalı şəkildə liderdir. Bununla yanaşı, AİKZF müştərilərinə mənzil alınması üçün ayrılan maksimum məbləği məhdudlaşdırır: kommersiya kreditləri üzrə - 150 min, sosial kreditlər üzrə - 100 min manat nəzərdə tutulur. Rusiyanın böyük şəhərlərində kreditlə alınan mənzil üçün maksimum məbləğ 12 milyon rubl (273,5 min manatdan yuxarı) nəzərdə tutulur, Qazaxıstanda da bu hədd daha yüksəkdir.

 

Əlçatarlıq səviyyəsi

İpoteka proqramlarının əlçatarlığını qiymətləndirərkən bir sıra digər amilləri də nəzərə almaq lazımdır. Özəlliklə, ölkədəki orta gəlir səviyyəsi, əməkhaqqı sahəsində şəffaflıq göstəriciləri, iri şəhərlərdə mənzil qiymətləri, milli valyutanın sabitliyi, qanunvericilik bazasının mükəmməlliyi və bir sıra digər parametrlər nəzərə alınmalıdır. Bütün bunlar birlikdə əhalinin ödəmə qabiliyyətinin səviyyəsini, habelə ipoteka proqramlarının əlçatarlığını və yayılma səviyyəsini müəyyən edir.

Bu baxımdan, ölkəmizin mövqeləri o qədər də ürəkaçan görünmür. Bunu həyatın dəyəri və keyfiyyəti ilə bağlı dünyanın ən böyük məlumat bazası olan «Numbeo» resursunun bu ilin may ayında nəşr etdiyi araşdırma da təsdiqləyir. İpoteka təminatı üzrə Azərbaycan öz mövqeyini iki pillə pisləşdirərək, dünyanın 109 ölkəsi arasında 82-ci yerdə qərarlaşıb. Qlobal reytinq cədvəlinə görə, ölkəmiz bu göstərici üzrə 65-ci yeri tutan Rusiyadan, Moldovadan (73), Qazaxıstandan (74) geri qalıb, lakin Gürcüstan, Ukrayna, Ermənistan, Belarus, Qırğızıstan və Özbəkistandan irəlidə olub. «Numbeo» reytinqində ipoteka təminatı üzrə ilk 5-likdə Səudiyyə Ərəbistanı, Puerto-Riko, ABŞ, Birləşmiş Ərəb Əmirlikləri və Danimarka yer alıb.

Bu zaman Azərbaycanda ipotekanın əlçatarlığına təsir edən daha bir obyektiv məqamı da qeyd etmək yerinə düşər. İki devalvasiyadan və 2014-2016-cı illərdəki enerji böhranını əhatə edən digər mənfi dövrdən sonra Bakıda daşınmaz əmlak qiymətləri xeyli artıb. Bu gün yeni tikililərdə orta hesabla 1 kv.m aşağı büdcəli mənzilin qiyməti, təxminən, 1700-1800 manatdır. Bununla yanaşı, Dövlət Statistika Komitəsinin məlumatlarına görə, ilin birinci yarısında paytaxtda orta aylıq nominal əməkhaqqı 942,3 manat təşkil edib ki, bu da 1 kv.m-in qiymətindən iki dəfə azdır. 2014-cü il böhranından öncə bu göstəricilər (aylıq əməkhaqqının səviyyəsi və 1 kv. m-in dəyəri), təxminən, uyğun gəlirdi.

Bir vaxtlar devalvasiyanın mənfi təsirləri bankların öz ipoteka məhsullarının, demək olar ki, tamamilə yox olmasına və yeni binalarda mənzillərin kreditsiz satış praktikasının azalmasına səbəb oldu. Bu durum, demək olar ki, dəyişməyib.

 

Çoxdur, yoxsa az?

Bu gün əhali üçün ən populyar kredit məhsulu AİKZF xətti ilə verilən güzəştli sosial ipotekadır. Özü də, sosial ipoteka MİDA MMC-nin tikdiyi aşağı büdcəli çoxmənzilli yaşayış komplekslərində mənzil alışı ilə birləşdirildikdə xüsusilə faydalıdır. Ancaq hələ ki, sosial ipoteka və aşağı büdcəli yeni binalarda mənzil almaq imkanına məhdud kateqoriyada vətəndaşın çıxışı var. Bundan başqa, bütün bu layihələr dövlət büdcəsinin maliyyə imkanları ilə məhdudlaşır. Bu ilin yanvar-iyul aylarında sosial ipotekanın maliyyələşdirilməsi üçün dövlət büdcəsindən fonda cəmi 35,5 milyon manat daxil olub.

Kommersiya ipotekası xətti ilə kreditləşmənin kəskin artmasını da gözləməyə dəymir. Birincisi, belə bir sıçrayış mövcud bazar konyunkturu ilə məhdudlaşır və bunun əsas hissəsi əhalinin ödənişqabiliyyətli tələbatı ilə müəyyən edilir. İkincisi, AİKZF-in son dərəcə ehtiyatlı kredit siyasəti təminatsız vəsait cəlb edilməsi və ya maliyyə köpüklərinin yaradılması kimi heç bir riskli addımı nəzərdə tutmur. Yeri gəlmişkən, fondun mühafizəkarlığını fəaliyyətinin uzunmüddətli sabitliyini təmin edən üstünlük saymaq olar.

AİKZF-in işini qiymətləndirərkən qeyd etmək lazımdır ki, bu struktur öz istiqrazlarını yerləşdirməklə bazardan yetərincə effektiv şəkildə vəsait cəlb edir. Belə ki, 2021-ci ilin 7 ayı ərzində emissiya yolu ilə fonda 105 milyon manat cəlb edilib (artım 31% olub). Bütünlükdə, Bakı Fond Birjasında AİKZF-in 999,6 milyon manatlıq qiymətli kağızı dövriyyədədir. Üstəlik, korporativ qiymətli kağızlar bazarında ipoteka istiqrazlarının payı, təxminən, 96%-dir.

Kreditlərin yenidən maliyyələşdirilməsi proqramı da fondun dövriyyə kapitalının artırılması üzrə çox önəmli qaynaqdır. Yeddi ay ərzində borcların və onlara faizlərin qaytarılması sayəsində 182,4 milyon manat yığılıb ki, bu da ötən ilin uyğun dövrü ilə müqayisədə 4,4 dəfə çoxdur. Fondun savadlı maliyyə siyasəti hesabat dövründə AİKZF-in kapitalının 5,4% artmasına, o cümlədən nizamnamə kapitalının 19,7%, ehtiyatların isə 8,4% artmasına kömək edib.

Qeyd etmək gərəkdir ki, Azərbaycanda dövlət ipoteka proqramlarının həyata keçirildiyi on beş il ərzində 35100 kredit götürənə 2 milyon manata yaxın (təxminən, 1,2 milyard dollarlıq) mənzil krediti verilib. Bu, çoxdur və ya azdır? Əlbəttə, elə də çox deyil. Nəzərə almaq lazımdır ki, daşınmaz əmlak bazarında həmin vaxt ərzində kredit sxemlərindən istifadə etmədən (vətəndaşların və investorların yığımları, həmçinin inşaatçıların güzəştli möhlətləri hesabına) iyirmi milyard manatlıq mənzil satılıb.

Bununla belə, gələcəkdə Azərbaycanda yeni ipoteka alətlərinin tətbiqi və mənzil kreditləşməsinin genişləndirilməsi üçün imkanlar mövcuddur. Söhbət, konkret olaraq, daşınmaz əmlakın sonradan satınalma və mülkiyyət hüququna verilməsi ilə icarəyə verilməsini nəzərdə tutan mənzil kirayəsi sisteminin inkişafından gedir. 2021-ci ilin ortalarına qədər 900-dən çox mənzil lizinq sxeminə əsasən alqı-satqı hüququ ilə icarəyə verilib. Gələcəkdə isə, kütləvi mənzil proqramlarına ikinci nəfəs ölkədə əmanət - tikinti bankının yaradılması və ipotekanın yığım modelinin formalaşdırılması ilə verilə bilər ki, Mərkəzi Bank bir neçə ildir ki, bunun yaradılmasının təşəbbüskarı kimi çıxış edir.



MƏSLƏHƏT GÖR:

146