20 Августа 2017

Воскресенье, 00:46

ВАЛЮТА

ДОМ ДЛЯ КАЖДОЙ СЕМЬИ

Директор Госагентства по жилищному строительству Самир НУРИЕВ в интервью R+ рассказал, как построить доступное жилье

Автор:

15.01.2017

- Деятельность возглавляемого вами агентства переходит в более активную фазу. Недавно состоялась церемония закладки первого комплекса социального жилья с участием президента Ильхама Алиева. Расскажите подробнее об этом комплексе. Сколько там будет зданий, квартир, какой будет площадь квартир? Когда вы ожидаете сдачи комплекса в эксплуатацию и пре-доставления квартир?

- Прежде всего хочу особо подчеркнуть, что улучшение жилищно-бытовых условий граждан является одним из основных приоритетов социальной политики азербайджанского государства. В связи с этим по инициативе и при поддержке президента Азербайджана Ильхама Алиева в 2016 году была начата реализация планов по увеличению доступности жилья и строительству льготных квартир. С этой целью, а также для обеспечения госрегулирования в данной сфере в апреле прошлого года было создано Государственное агентство по жилищному строительству при президенте Азербайджанской Республики. 

Вскоре после этого был определен и выделен участок в 11,6 га под первый проект в городе Баку около внешней окружной дороги. Был разработан архитектурный проект жилого комплекса, включающий в себя также объекты социальной и бытовой инфраструктуры. И уже в декабре прошлого года с участием президента Ильхама Алиева и первой леди Мехрибан ханым Алиевой была проведена церемония закладки первого дома и школы этого городка. Данный проект охватывает 29 жилых домов, 12 из которых будут 12-этажными одноблочными, а 17 - девятиэтажными двухблочными зданиями. 301 из 1854 квартир в этих зданиях будет однокомнатной, 1110 - двухкомнатными, а 443 - трехкомнатными. Кроме того, на территории городка построят школу на 960 мест и детский сад на 240 мест. Под некоторыми зданиями будут нежилые помещения для социальных и хозяйственных объектов. Кроме того, выделена территория для торгового центра. 

Хочу отметить, что основное внимание было уделено соответствию нашего проекта всем градостроительным и законодательным нормам. Например, большая часть комплекса отведена не под застройку, а для создания комфортных условий проживания. Здания будут построены всего на 25% территории, а 75% - выделены под зеленые насаждения, дороги, большие дворы. 

С особой тщательностью мы подошли к процессу проектирования самих домов, разработке оптимальных конфигураций квартир. В итоге наряду с привлекательным дизайном фасадов удалось обеспечить естественное проветривание почти всех квартир. И это несмотря на то, что мы предусматриваем строительство в основном малогабаритных квартир для обеспечения доступности жилья для малообеспеченных слоев населения. При этом мы не идем на компромисс в вопросах установленных стандартов и качества строительства, которые будут нами строго отслеживаться на всех этапах. 

Касательно размеров - площадь однокомнатных квартир, из расчета по внутреннему периметру, будет составлять 31-33 кв. м, двухкомнатных - 50-58 и трехкомнатных - около 70 кв. м. Все квартиры будут полностью отремонтированы и оборудованы кухонной мебелью. 

Сдача первых зданий в эксплуатацию предполагается уже в следующем году. 

- Какие категории населения могут рассчитывать на покупку квартир в комплексах, построенных по заказу госагентства? 

- Указом от 16 ноября 2016 года президентом Ильхамом Алиевым были определены правила реализации льготного жилья, в которых указаны механизм его покупки гражданами и категории населения, которые имеют право приобретать жилье. В основном упор делается на молодые семьи. Для обеспечения прозрачности в этой сфере агентству дано указание создать электронный портал "Льготное жилье". Смысл состоит в том, чтобы люди без лишних хлопот могли зарегистрироваться онлайн, пройти авторизацию в качестве соискателей льготного жилья и приобрести подходящую им квартиру. 

По завершении более 30% объема строительных работ будет начата реализация квартир на льготных условиях, соискатели же смогут в электронном режиме выбирать квартиры, этажность, квадратуру и прочее. И, соответственно, выбирать условия оплаты - это может быть единовременная выплата или же льготный кредит. 

Программой льготного жилья государство предоставляет две основные льготы: первая - это цена ниже рыночной, в зависимости от месторасположения квартир. А вторая - возможность долгосрочной оплаты через программу социальной ипотеки Азербайджанского ипотечного фонда с годовой ставкой 4%. 

Наши подсчеты показывают, что с использованием 30-летнего кредита по социальной ипотеке 1-комнатные квартиры могут обходиться не более чем в 130-150 манатов в месяц, 2-комнатные - около 200-250 манатов, а 3-комнатные - порядка 300-350 манатов. Фактически, оплачивая сумму, которая не превышает цену за аренду аналогичных квартир, люди будут иметь возможность стать собственниками имущества. 

Кроме того, в соответствии с вышеперечисленными правилами мы задействуем систему предварительного регистрирования прав собственности, что в Азербайджане законодательно утверждено, но широко не использовалось. То есть уже в процессе строительства будет осуществляться регистрация в соответствующем госоргане прав на квартиру, что позволит брать ипотечный кредит уже на данном этапе. 

Электронная система "Льготное жилье" должна начать функционировать на портале "Электронное правительство" с 1 мая 2017 года. В настоящий момент ведется работа по подготовке его устава, после утверждения которого мы намерены совместно со "Службой ASAN" начать регистрацию людей, претендующих на льготное жилье. Мы уже начали переговоры с Государственным агентством по оказанию услуг гражданам и социальным инновациям о предоставлении нашим сотрудникам возможности принимать документы на регистрацию в соответствующих центрах "Службы ASAN". 

- Как вы намерены добиться низких цен при строительстве жилых комплексов? В целом о каком ориентире цен может идти речь при продаже квартир?

- Сейчас говорить о ценах преждевременно. Они будут определены в процессе строительства. В любом случае они будут ниже рыночных. Создав условия для строительства льготного жилья путем выделения земли и подвода инфраструктуры, государство дает нам возможность выйти на тот ценовой уровень, который будет доступен для широких слоев населения, малообеспеченных семей. 

Помимо этого наши квартиры будут выгодно отличаться от предложений на рынке еще и по другой причине. Дело в том, что, завлекая людей низкой ценой за квадратный метр, некоторые частные девелоперы часто завышают реальную площадь квартир, включая в нее наружные и внутренние стены, то есть ведут расчет по внешнему периметру. Мы же будем рассчитывать стоимость квартиры по внутреннему периметру. При этом, для сравнения, будет также представлен расчет площади по внешнему периметру, чтобы людям было легче ориентироваться. Например, площадь предлагаемой нами однокомнатной квартиры в 33 кв. м при расчете по внешнему периметру составляет более 40 кв. м. А это уже более 20% разницы.

Низкая же себестоимость строительства будет обеспечена путем выбора на тендерной основе подрядчиков, предлагающих самую низкую цену, но при этом гарантирующих своевременное исполнение и высокий уровень качества строительных работ. 

- Какие еще выгоды обещает программа социального жилья?

- Проект доступного жилья имеет и другую цель - чисто экономическую. Для того чтобы увеличить устойчивость и долгосрочность проекта, мы должны привлечь в эту сферу частный бизнес, что является одним из основных направлений. Со временем будем стараться снижать зависимость от бюджетного финансирования и увеличивать долю частного сектора. Но для этого мы должны показать частному сектору, что это выгодно, что компании смогут получать прибыль, а это не так просто сделать в сфере льготного жилья. 

Мы сейчас работаем над механизмами государственно-частного партнерства, которые заинтересовали бы частных инвесторов и девелоперов, а нам позволили бы обеспечить вливание долгосрочных частных инвестиций, сохраняя при этом доступность построенного жилья. 

Хочу также отметить, что в процессе строительства упрощена система выдачи разрешений на территориях, выделенных агентству. Весь процесс от выдачи разрешений на строительство до приемки проводится самим агентством по принципу "единого окна". Мы сами предоставляем все документы, согласовываем с госорганами, поэтому думаем, что это тоже будет интересно для частного сектора. 

Другое направление, которое имеет экономическое значение для нашей страны, - увеличение объемов строительства. Строительный сектор является одним из движущих секторов экономики и имеет большое влияние на ВВП. Расширение нашей деятельности и привлечение к сотрудничеству большего количества частных компаний приведут к увеличению рабочих мест в сфере строительства. Параллельно, конечно, будут развиваться сопутствующие сферы, в первую очередь производство стройматериалов. За последние 10 лет у нас было построено много заводов в этом секторе, наши подсчеты показывают, что при строительстве доступного жилья мы сможем на 80-90% использовать местные стройматериалы. 

- Вы изучали международный опыт в сфере доступного жилья. Какие модели особо интересны?

- Самый яркий и близкий пример - это работа турецкой организации TOKI, которая была создана еще в 1984 году и добилась больших успехов. В 2003 году они поставили цель построить 1 млн. квартир, и на 70% это уже выполнено. Они смогли добиться использования не только госфинансирования, но и привлечения частных инвесторов. Прибыль, которую они генерируют, идет на то, чтобы увеличить доступность жилья. Где-то это направляется на то, чтобы уменьшить себестоимость, а где-то - на строительство дополнительных городков. 

В соответствии с "Дорожной картой по развитию доступного жилья", утвержденной президентом Азербайджана в декабре прошлого года, госагентство будет также задействовано в проектах строительства премиум-жилья. На основе опыта TOKI мы видим, что прибыли, которые образуются в совместных проектах с частным сектором в сфере премиум-жилья, дают возможность увеличения доступности жилья, строительства дополнительных объемов льготного жилья и увеличения устойчивости данной модели. 

Мы изучили также опыт Сингапура, который является довольно продвинутым в этом направлении. У них с 1960-х годов успешно функционирует организация Housing Development Board, и сегодня 85% населения Сингапура живет в зданиях, построенных этой организацией. 

Нередко, когда мы говорим про социальное или доступное жилье, первыми на ум приходят некачественные квартиры, рассчитанные только для бедных слоев населения. Опыт Сингапура показывает, что они эту концепцию полностью изменили. Если мы посмотрим на так называемую "жилищную лестницу", люди, на какой бы ступени этой лестницы ни находились, все время стараются улучшить свое жилищное положение и подняться на более высокую ступень. И это на самом деле и является основным двигателем развития в жилищном секторе. Каждый раз, когда люди улучшают свои жилищные условия, они освобождают старые квартиры для тех людей, которые на "жилищной лестнице" находятся на более низкой ступени и/или нуждаются в улучшении условий проживания. И не важно, продают они свои квартиры, сдают в аренду, передают по наследству или дарят. На этом и основан успех сингапурской модели - на увеличении доступности жилья на любой ступени данной "лестницы". Вот почему в Сингапуре не зазорно жить в домах, построенных в этих целях. 

Вместе с тем был изучен также опыт Германии, России и других стран. И данный процесс постоянно продолжается. Мы также налаживаем связи и с международными организациями, имеющими опыт работы в данной сфере. 

- Возможно ли в будущем расширение категорий населения, которые смогут воспользоваться доступным жильем? И второй момент, не приведет ли программа социального жилья к проблемам для частного сектора? 

- Ни в коем случае мы не предполагаем своей деятельностью создавать какие-либо проблемы для частных компаний. Наоборот, деятельность агентства будет направлена на поддержку развития частного сектора. Ведь мы сами ничего не строим. Во всех наших проектах будут задействованы частные компании - в роли подрядчика либо в роли девелопера. Это придаст им дополнительный импульс, и они смогут дальше развиваться. 

Льготное жилье предназначено только для определенных категорий населения, список которых утвержден президентским указом. Скорее всего, в зависимости от динамики развития социальной политики государства, со временем данный список может видоизменяться. При этом агентство, как и соответствующие госорганы, может обращаться к правительству с предложениями по расширению данных категорий. Это будет возможно после того, как у нас уже будут определенная база данных, объем квартир и проведена определенная аналитическая работа. 

- А как будет решаться вопрос управления домами после их сдачи в эксплуатацию? 

- В первую очередь мы должны создать условия, чтобы люди чувствовали себя комфортно - как с точки зрения условий проживания, так и финансово. Следующим этапом также является вопрос управления домов, городков. Наша цель - создать эффективный процесс управления и задать определенные стандарты. В соответствии с законодательством нами будет предложена организация управления подведомственного агентству ООО "МИДА", но жители могут выбрать и самоуправление. 

В целом весь дом и земля под ним будут в совместной собственности жильцов. При этом функции госрегулирования на территории городков останутся за агентством. 

Мы хотим создать такие условия, когда люди будут чувствовать себя истинными собственниками. Надеемся, что это мотивирует жителей активнее участвовать в общественной жизни дома, всего городка. Раньше люди были не столь мобильными, как сегодня. Они подолгу проживали в своих домах, создавались добрые, доверительные отношения между соседями. Не зря же у нас есть пословица "Близкий сосед лучше дальнего родственника". Хотелось бы, чтобы данные традиции продолжали жить, и мы приложим для этого все усилия. 

- Среди пакета стратегических "дорожных карт" по развитию национальной экономики и ее соответствующих секторов, утвержденных главой государства в декабре прошлого года, есть и документ по развитию рынка доступного жилья в Азербайджанской Республике. Какие задачи ставит документ и к какой цели будет стремиться госагентство в рамках этой "дорожной карты"? 

- "Дорожная карта по развитию доступного жилья" предусматривает три этапа - до 2020 года, до 2025 года и после этого срока. 

В рамках первоочередной задачи предполагается создание 10 тыс. новых рабочих мест в этой сфере до 2020 года. В целом реализация программы строительства льготного жилья приведет к росту ВВП к 2020 году на 250 млн. манатов. Первый этап в большей степени сконцентрирован на Баку.

В документе ставится задача сдавать ежегодно около 3 тыс. квартир, что примерно составит 10% объема рынка недвижимости. 

На последующих этапах ставится задача развивать систему доступного жилья в других городах и регионах страны. 

Предполагается, что в рамках "дорожной карты" к обороту будет привлечено 5% неиспользуемых государственных земель, что позволит на 10% снизить затраты на строительство квартир. 

Согласно документу, до 2020 года планируется привлечение инвестиций в размере 900 млн. манатов. 

"Дорожная карта", безусловно, обладая огромной социальной значимостью, при этом является одним из документов, нацеленных на развитие национальной экономики. Одной из основных задач, предусмотренных документом, является создание модели устойчивого развития отрасли, зависимость которой от государственного бюджета в долгосрочной перспективе будет поэтапно сокращаться.

Среди основных целей "дорожной карты" наряду с улучшением жилищно-бытовых условий граждан и усилением социальной защищенности населения могу отметить также и укрепление конкурентной среды в строительном секторе, обеспечение рационального использования бюджетных средств и усовершенствование госуправления в сферах строительства и градостроения. 

- Каковы ваши планы касательно следующих проектов строительства льготного жилья?

- Статистика и проведенные исследования свидетельствуют, что наибольшая потребность в доступном жилье на сегодняшний день наблюдается именно в Баку. В связи с этим было принято решение о реализации следующего проекта также в столице.

Среди предложенных коллегами из соответствующих государственных ведомств земельных участков наиболее благоприятной, как с точки зрения плана развития города, так и с точки зрения возможности подвода транспортных и прочих инженерно-коммуникационных сетей, является территория в Сураханском районе. Данный земельный участок площадью 20 га находится между автомобильной дорогой Зых - аэропорт и поселком Говсан.

В настоящий момент завершается процесс согласования данного вопроса с ответственными ведомствами. После принятия соответствующего решения Кабинетом министров о передаче данного земельного участка в распоряжение ООО "МИДА" мы незамедлительно приступим к разработке детального плана территории с последующей подготовкой проектно-сметной документации. По предварительным расчетам, количество квартир, построенных на данной территории, составит порядка 4000. Тем не менее итоговая цифра будет зависеть от целого ряда обсуждаемых сейчас деталей.

На следующих этапах мы планируем реализовать соответствующие проекты и в других городах и районных центрах республики.



РЕКОМЕНДУЙ ДРУЗЬЯМ:

61
Лента новостей