НАДЕЖНАЯ ИПОТЕКА И НАДЕЖДА НА ИПОТЕКУ

Одним из самых востребованных сегодня в Азербайджане кредитных продуктов можно без сомнения считать ипотеку, тем более на фоне растущих цен на жилье и неослабевающего спроса на него. Введенная с 2006 года практика выдачи ссуд на покупку жилья по гослинии себя оправдала, и за короткое время с аналогичными продуктами за счет собственных средств стали выступать и банки. В результате на сегодняшний день в стране уже выдано ипотечных кредитов на 4,5 млрд манатов. При этом на средства, выделенные Ипотечным и кредитно-гарантийным фондом (ИКГФ) Азербайджана уполномоченным банкам (на сегодня их 21), пришлось 3,3 млрд манатов, а сами банки раскошелились лишь на 1,2 млрд манатов. Оно и понятно - условия у займов от ИКГФ куда мягче, чем у коммерческих «коллег». Тем более если повезет «ухватить» куш из лимита на социальную ипотеку (если, конечно, соответствовать критериям льготного кредитования). 

Вместе с тем главное, чего добился ИКГФ за годы своего существования, - сделать систему предоставления кредитов максимально прозрачной, переведя практически весь процесс в электронный формат. 

Цифры и факты

Аналитики прогнозируют, что наблюдавшийся в 2024 году рост цен на жилплощадь в Азербайджане продолжится и в году наступившем как минимум еще на 10-15%. Причиной тому, с одной стороны, увеличение стоимости строительных материалов и рабочей силы, с другой - масштабные программы по сносу жилья в различных частях Баку, торпедирующие и без того немалый спрос на рынке. Эксперты уверены, что цены на квартиры в многоквартирных новостройках вырастут в среднем даже на 15-17%, а на вторичном рынке - на 10-13%. 

Понятно, что покупка жилья, для многих и так весьма нелегкая финансовая нагрузка, при таком раскладе и вовсе превращается в несбыточную мечту или очень долгосрочный проект. Здесь на помощь и приходят механизмы жилищного финансирования.

На сегодня число граждан, получивших ипотечные кредиты по гослинии, превысило 52,4 тыс. человек, по банковским ипотечным программам - 12 тыс. Как сообщил директор департамента ипотечных кредитов ИКГФ Расим Абдуллаев на организованном на днях фондом тренинге для журналистов, удельный вес льготной ипотеки в общем объеме выданных кредитов составил около 32%. При этом больше всего в получении долгосрочного заимствования на покупку жилья, судя по статданным, преуспели молодые люди и молодые семьи: именно на них приходится 73% всего портфеля. 

Надо сказать, общая сумма выданных кредитов уверенно растет уже пятый год подряд, и если в 2023-м году было выдано обычной ипотеки на 348,5 млн манатов, то есть примерно на 10% больше, чем в 2022 году, то в 2024-м она выросла еще на 3%. 

Естественно, большая часть кредитов была востребована в Баку, и всего 18% ссуд было за эти годы распределено по 50 регионам страны. 

При этом следует помнить, что обычные (т.е. несоциальные ипотечные) кредиты фонд выдает исключительно из собственных средств, успешно размещая облигации и рефинансируя ссудный капитал. Как сообщил советник председателя правления ИКГФ Ильхам Келешов, за годы деятельности фонд привлек с рынков капитала около 3 млрд манатов, в настоящее время же в обращении находятся облигации на сумму более 2 млрд манатов, и на сегодняшний день осуществлены процентные выплаты инвесторам, владеющим облигациями, на сумму около 278,5 млн манатов.

Также стало известно, что до сих пор ИКГФ выдал гарантии по более  чем 1134 ипотечным кредитам на сумму почти 99 млн манатов. Напомним, что с 2018 года фонд начал выдачу гарантий по ипотечным кредитам для обеспечения населения с низкими личными накоплениями возможностью получить жилплощадь посредством ипотечного кредита с более низкой суммой первоначального взноса. Внедрение механизма гарантий позволило ускорить процесс выдачи ипотечных кредитов и обеспечить оптимальное управление финансовыми рисками, повысить доступность ипотечных кредитов. 

Как уже было отмечено выше, наиболее востребованным для населения кредитным продуктом, конечно, является льготная социальная ипотека по линии ИКГФ. Причем особенно выгодно она сочетается с покупкой жилья в бюджетных многоквартирных жилых комплексах, возводимых по линии Госагентства жилищного строительства MİDA. Так, свыше 70% квартир, реализованных MİDA, было куплено за счет льготных ипотечных кредитов, оформленных через ИКГФ. По словам Р.Абдуллаева, с 2018 года фонд предоставил 4802 гражданам льготные ипотечные кредиты на общую сумму 233,1 млн манатов, а также 82 обычных ипотечных кредита на 3,6 млн манатов для покупки квартир, реализуемых MİDA. Однако доступ к социальной ипотеке и покупке квартир в бюджетных новостройках, естественно, имеют ограниченные категории граждан. К тому же все эти проекты лимитированы финансовыми возможностями госказны. Так, в госбюджете 2024 года на ипотечное кредитование было предусмотрено всего 87,7 млн манатов. Судя по принятому в Милли Меджлисе бюджету на 2025 год, ожидается выделение на социальную ипотеку 100 млн манатов.

Все познается в сравнении

Одним из самых муссируемых и в медиа, и в соцсетях вопросов являются процентные ставки на ипотечные кредиты в Азербайджане, точнее то, насколько они способны выдержать конкуренцию в сравнении с показателями в других странах. 

Как отметили в фонде, максимальная сумма кредита по обычным ипотечным кредитам составляет 150 тыс. манатов, срок - 25 лет, годовая процентная ставка - 8%. Соответствующие показатели для льготных кредитов составляют 100 тыс. манатов, 30 лет и 4%. При определении указанного максимального лимита учитываются динамика цен на рынке недвижимости, а также целевые группы с низким и средним уровнями дохода, на которые направлено ипотечное кредитование. «С учетом средних сумм кредита на 2024 год и требования оплаты не менее 15% жилой площади, приобретаемой в ипотечное кредитование за счет личных сбережений гражданина, максимальные суммы кредита можно считать приемлемыми», - считают в фонде.

Тем более что даже с учетом ежегодного роста цен на рынке недвижимости на 10-15% в последние годы средняя сумма кредита по обычным ипотечным кредитам составила в 2023 году 89,7 маната, в 2024-м - 98,7 маната. 

В международной практике процентные ставки по кредитам напрямую зависят от уровня инфляции, процентных ставок центральных банков и уровня доходности, формируемой на рынках капитала. Как правило, процентные ставки по ипотечным кредитам выше процентных ставок центральных банков. Поскольку ипотечные кредиты являются долгосрочным финансовым инструментом, для страхования рисков инвесторов используются «плавающие» процентные ставки (привязка процентной ставки по кредиту к инфляции или другому соответствующему показателю). Такие «плавающие» ставки удобны для инвесторов, но они приводят к дополнительному платежному бремени и финансовым трудностям для заемщиков во время экономических кризисов. Именно с учетом социальных нюансов у нас применяются не «плавающие», а «фиксированные» процентные ставки, т.е. процентная ставка сохраняется неизменной в течение срока кредита независимо от изменения экономических условий. 

Для информации отметим, что среднегодовая инфляция в Азербайджане за последние 3 года составила 8,13%, а учетные ставки ЦБА варьировались от 7,25% до 9%. В настоящее время годовые процентные ставки по бизнес-кредитам в стране составляют 10,6%, по потребительским - 16,3%.

На этом фоне с конца 2006 года максимальная процентная ставка по обычным ипотечным кредитам, выдаваемым за счет средств фонда на уровне 8%, выглядит вполне удобоваримой, тем более что усредненная ставка еще меньше - за прошедшие годы она колебалась от 6,2% до 7,96% (в 2024 году она составила 7,45%). 

Сравнивая опыт ипотечного кредитования в Азербайджане с аналогичными программами в постсоветских странах, также можно отметить ряд преимуществ созданных у нас механизмов.Прежде всего это то, что перечень необходимых документов, оценка заемщика и процесс оформления кредита в целом достаточно упрощены в рамках проводимых в стране в последние годы мероприятий по цифровизации. С 2013 года фонд приступил к внедрению системы «Электронная ипотека и кредитное гарантирование», которая охватывает весь процесс - от приема заявок на ипотечные кредиты до их выдачи, включая обслуживание (прием платежей, продление договоров страхования). В результате интеграции электронной системы с соответствующими системами госучреждений все граждане, работающие по трудовому договору, получили возможность взять ипотечный кредит с учетом платежеспособности по принципу «единого окна». В итоге, без учета времени, потраченного заемщиком на поиск жилья, оформление ипотечного кредита составляет 3-5 дней. А список документов, необходимых на оформление кредита, теоретически может состоять лишь из удостоверения личности, так как большинство прочих инстанций, выдающих документы, интегрированы с электронной системой фонда под «крышей» электронного правительства. 

И, наконец, еще один «болезненный» вопрос: что делать, если в какой-то момент выплачивать ипотеку уже становится не под силу? Конечно, за годы существования механизма были и такие «кейсы», хотя в целом ипотечное кредитование считается самым здоровым финансовым инструментом в Азербайджане. Но от внезапных перипетий судьбы никто не застрахован и иногда трудности носят временный характер. «На этом основании осуществляется реструктуризация обязательств заемщика фондом в целях защиты прав заемщиков, платежеспособность которых ухудшается, а также предотвращения будущих рисков как кредитных организаций, так и заемщиков в случае наступления непредвиденных событий», - отметили в фонде. 

Словом, на сегодня ипотека практически единственный надежный инструмент приобретения жилья для тех, кому не по финансам купить его за раз. С учетом спроса, несомненно, он будет продолжать развиваться и важно, чтобы и в дальнейшем условия и сам механизм продолжали оставаться в рамках средних возможностей потребителей.