ETİBARLI İPOTEKA VƏ İPOTEKAYA ÜMİD

Azərbaycanda bu gün ən çox tələb olunan kredit məhsullarından biri, şübhəsiz ki, ipotekadır. Xüsusilə də artan mənzil qiymətləri və ona olan tələbatın azalmaması fonunda. 2006-cı ildən dövlət xətti ilə mənzil alınması üçün kreditlərin verilməsi təcrübəsi özünü doğruldub və qısa müddətdə banklar da vəsaitləri hesabına oxşar məhsullar təklif etməyə başlayıblar. Nəticədə, bu gün ölkədə 4,5 milyard manat məbləğində ipoteka krediti verilib. Azərbaycan İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun (İKZF) müvəkkil banklara (hazırda 21 bank) ayırdığı vəsait 3,3 milyard manat, bankların öz vəsaiti isə cəmi 1,2 milyard manat təşkil edib. Bu da başadüşüləndir - İKZF-dən alınan kreditlərin şərtləri kommersiya banklarının şərtlərindən daha yumşaqdır. Xüsusilə də sosial ipoteka limitindən pay almaq nəsib olursa (əlbəttə ki, güzəştli kreditləşmə meyarlarına uyğun gəlirsənsə).

Bununla yanaşı, İKZF-nin fəaliyyəti dövründə əldə etdiyi əsas nailiyyət kredit vermə sistemini maksimum şəffaflığı, demək olar ki, bütün prosesi elektron formata keçirməsidir.

Rəqəmlər və faktlar

Analitiklər proqnozlaşdırır ki, 2024-cü ildə Azərbaycanda mənzil qiymətlərində müşahidə olunan artım yeni ildə də davam edəcək, azı 10-15% artacaq. Bunun səbəbi bir tərəfdən, tikinti materiallarının qiymətinin və işçi qüvvəsinin dəyərinin artmasıdır. Digər səbəb isə Bakının müxtəlif hissələrində mənzillərin sökülməsi üzrə genişmiqyaslı proqramların bazardakı kifayət qədər böyük tələbatı daha da artırması ilə bağlıdır. Ekspertlər əmindirlər ki, çoxmənzilli yeni tikililərdə mənzillərin qiyməti orta hesabla 15-17%, təkrar mənzil bazarında isə 10-13% artacaq.

Aydındır ki, bir çoxları üçün kifayət qədər ağır maliyyə yükü olan mənzil alışı belə vəziyyətdə ya əlçatmaz xəyala, ya da çox uzunmüddətli layihəyə çevrilir. Bu zaman isə mənzil maliyyələşdirmə mexanizmləri köməyə gəlir.

Bu gün dövlət xətti ilə ipoteka krediti alan vətəndaşların sayı 52,4 min nəfəri, bank ipoteka proqramları üzrə isə 12 min nəfəri ötüb. İKZF-nin İpoteka Kreditləri Departamentinin direktoru Rasim Abdullayevin fondun jurnalistlər üçün təşkil etdiyi təlimdə bildirib ki, verilmiş kreditlərin ümumi həcmində güzəştli ipotekanın payı təxminən 32% təşkil edib. Statistik məlumatlara görə, mənzil almaq üçün uzunmüddətli kredit almaqda ən çox gənclər və gənc ailələr uğur qazanıb: portfelin 73%-i məhz onların payına düşür.

Qeyd etmək lazımdır ki, verilmiş kreditlərin ümumi məbləği artıq beşinci ildir ki, ardıcıl olaraq artır və 2023-cü ildə adi ipoteka üzrə 348,5 milyon manat, yəni 2022-ci illə müqayisədə təxminən 10% çox kredit verilibsə, 2024-cü ildə bu göstərici daha 3% artıb.

Təbii ki, kreditlərə olan tələbatın böyük hissəsi Bakının payına düşüb və bu illər ərzində kreditlərin cəmi 18%-i ölkənin 50 regionu arasında paylanıb.

Bununla yanaşı nəzərə almaq lazımdır ki, fond adi (yəni sosial ipoteka olmayan) kreditləri yalnız öz vəsaiti hesabına verir, istiqrazları uğurla yerləşdirir və kredit kapitalını yenidən maliyyələşdirir. İKZF İdarə Heyəti sədrinin müşaviri İlham Kələşovun deyib ki, fond fəaliyyət göstərdiyi illər ərzində kapital bazarlarından təxminən 3 milyard manat cəlb edib, hazırda dövriyyədə 2 milyard manatdan çox məbləğdə istiqraz var və indiyədək istiqraz sahibi olan investorlara təxminən 278,5 milyon manat məbləğində faiz ödənişləri həyata keçirilib.

Həmçinin məlum olub ki, İKZF indiyədək 99 milyon manata yaxın məbləğdə 1134-dən çox ipoteka krediti üzrə zəmanət verib. Xatırladaq ki, 2018-ci ildən fond şəxsi yığımı az olan əhalinin daha aşağı ilkin ödəniş məbləği ilə ipoteka krediti vasitəsilə mənzil əldə etmək imkanını təmin etmək üçün ipoteka kreditləri üzrə zəmanətlərin verilməsinə başlayıb. Zəmanət mexanizminin tətbiqi ipoteka kreditlərinin verilməsi prosesini sürətləndirməyə və maliyyə risklərinin optimal idarə olunmasını təmin etməyə, ipoteka kreditlərinin əlçatanlığını artırmağa imkan verib.

Qeyd edildiyi kimi, əhali üçün ən tələb olunan kredit məhsulu, əlbəttə ki, İKZF xətti ilə güzəştli sosial ipotekadır. Xüsusilə də bu, Mənzil İnşaatı Dövlət Agentliyinin (MİDA) xətti ilə tikilən büdcəli çoxmənzilli yaşayış komplekslərində mənzil alışı ilə əlverişli şəkildə uzlaşır. Belə ki, MİDA tərəfindən reallaşdırılan mənzillərin 70%-dən çoxu İKZF vasitəsilə rəsmiləşdirilmiş güzəştli ipoteka kreditləri hesabına alınıb. R.Abdullayevin sözlərinə görə, 2018-ci ildən fond 4802 vətəndaşa MİDA tərəfindən reallaşdırılan mənzillərin alınması üçün ümumi məbləği 233,1 milyon manat olan güzəştli ipoteka kreditləri, həmçinin 3,6 milyon manat məbləğində 82 adi ipoteka krediti verib.

Lakin sosial ipotekaya və büdcəli yeni tikililərdə mənzil almağa, təbii ki, məhdud vətəndaş kateqoriyalarının çıxışı var. Bundan əlavə, bütün bu layihələr dövlət xəzinəsinin maliyyə imkanları ilə məhdudlaşır. Belə ki, 2024-cü ilin dövlət büdcəsində ipoteka kreditləşməsinə cəmi 87,7 milyon manat nəzərdə tutulmuşdur. Milli Məclisdə qəbul edilmiş 2025-ci il büdcəsinə əsasən, növbəti il sosial ipotekaya 100 milyon manat ayrılması gözlənilir.

Hər şey müqayisə ilə dərk olunur

Media və sosial şəbəkələrdə ən çox müzakirə olunan məsələlərdən biri Azərbaycanda ipoteka kreditləri üzrə faiz dərəcələri, daha dəqiq desək, onların digər ölkələrlə müqayisədə rəqabətə davamlı olub-olmaması ilə bağlıdır.

Fondun məlumatına görə, adi ipoteka kreditləri üzrə maksimal kredit məbləği 150 min manat, müddət 25 il, illik faiz dərəcəsi 8%-dir.

Güzəştli kreditlər üçün müvafiq göstəricilər 100 min manat, 30 il və 4%-dir. Göstərilən maksimal limitin müəyyən edilməsində daşınmaz əmlak bazarında qiymət dinamikası, həmçinin ipoteka kreditləşməsinin yönəldiyi aşağı və orta gəlirli hədəf qrupları nəzərə alınır. “2024-cü il üçün orta kredit məbləğləri və ipoteka kreditləşməsi ilə alınan yaşayış sahəsinin azı 15%-nin vətəndaşın şəxsi vəsaiti hesabına ödənilməsi tələbini nəzərə alaraq, maksimal kredit məbləğlərini məqbul hesab etmək olar”, - fondun məlumatında qeyd olunub.

Xüsusilə də son illərdə daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin illik 10-15% artımını nəzərə alsaq belə, adi ipoteka kreditləri üzrə orta kredit məbləği 2023-cü ildə 89,7 min manat, 2024-cü ildə 98,7 min manat təşkil edib.

Beynəlxalq təcrübədə kreditlər üzrə faiz dərəcələri birbaşa inflyasiya səviyyəsindən, mərkəzi bankların faiz dərəcələrindən və kapital bazarlarında formalaşan gəlirlilik səviyyəsindən asılıdır. Bir qayda olaraq, ipoteka kreditləri üzrə faiz dərəcələri mərkəzi bankların faiz dərəcələrindən yüksəkdir. İpoteka kreditləri uzunmüddətli maliyyə aləti olduğundan, investorların risklərinin sığortalanması üçün “üzən” faiz dərəcələrindən istifadə olunur (kredit üzrə faiz dərəcəsinin inflyasiyaya və ya digər müvafiq göstəriciyə bağlanması). Belə “üzən” dərəcələr investorlar üçün əlverişlidir, lakin iqtisadi böhranlar zamanı borcalanlar üçün əlavə ödəniş yükü və maliyyə çətinliklərinə səbəb olur. Məhz sosial nüansları nəzərə alaraq bizdə “üzən” deyil, “sabit” faiz dərəcələri tətbiq edilir, yəni faiz dərəcəsi iqtisadi şəraitin dəyişməsindən asılı olmayaraq kredit müddəti ərzində dəyişməz qalır.

Məlumat üçün qeyd edək ki, son 3 ildə Azərbaycanda orta illik inflyasiya 8,13%, AMB-nin uçot dərəcələri isə 7,25%-dən 9%-ə qədər dəyişib. Hazırda ölkədə biznes kreditləri üzrə illik faiz dərəcələri 10,6%, istehlak kreditləri üzrə 16,3% təşkil edir.

Bunun fonunda 2006-cı ilin sonundan Fond vəsaitləri hesabına verilən adi ipoteka kreditləri üzrə maksimal faiz dərəcəsinin 8% səviyyəsində olması kifayət qədər məqbul görünür. Bu, xüsusilə də orta dərəcə daha aşağıdır. Belə ki, ötən illər ərzində 6,2%-dən 7,96%-ə qədər dəyişib (2024-cü ildə 7,45% təşkil edib).

Azərbaycanda ipoteka kreditləşməsi təcrübəsini postsovet ölkələrindəki oxşar proqramlarla müqayisə edərkən, bizdə yaradılmış mexanizmlərin bir sıra üstünlüklərini də qeyd etmək olar.

İlk öncə qeyd edək ki, son illərdə ölkədə həyata keçirilən rəqəmsallaşdırma tədbirləri çərçivəsində tələb olunan sənədlərin siyahısı, borcalanın qiymətləndirilməsi və ümumilikdə kreditin rəsmiləşdirilməsi prosesi kifayət qədər sadələşdirilib. Fond 2013-cü ildən ipoteka kreditləri üzrə müraciətlərin qəbulundan tutmuş onların verilməsinə, o cümlədən xidmət göstərilməsinə (ödənişlərin qəbulu, sığorta müqavilələrinin uzadılması) qədər bütün prosesi əhatə edən “Elektron İpoteka və Kredit Zəmanət” sisteminin tətbiqinə başlayıb. Elektron sistemin müvafiq dövlət qurumlarının sistemləri ilə inteqrasiyası nəticəsində əmək müqaviləsi ilə işləyən bütün vətəndaşlar “Vahid pəncərə” prinsipi əsasında ödəmə qabiliyyətinə uyğun ipoteka krediti götürmək imkanı əldə ediblər. Nəticədə, borcalanın mənzil axtarışına sərf etdiyi vaxt nəzərə alınmadan ipoteka kreditinin rəsmiləşdirilməsi 3-5 gün təşkil edir. Kredit üçün tələb olunan sənədlərin siyahısı nəzəri olaraq yalnız şəxsiyyət vəsiqəsindən ibarət ola bilər, çünki sənəd verən digər qurumların əksəriyyəti elektron hökumət “çətiri” altında fondun elektron sisteminə inteqrasiya olunub.

Nəhayət, daha bir “ağrılı” sual - ipotekanı ödəmək artıq mümkün olmadıqda nə etmək lazımdır? Əlbəttə ki, mexanizmin mövcudluğu illərində belə hallar da olub. Baxmayaraq ki, ümumilikdə ipoteka kreditləşməsi Azərbaycanda ən sağlam maliyyə aləti hesab olunur. Lakin taleyin qəfil dəyişməsindən heç kəs sığortalanmayıb və bəzən çətinliklər müvəqqəti xarakter daşıyır. “Bu əsasda ödəmə qabiliyyəti pisləşən borcalanların hüquqlarının müdafiəsi, həmçinin gözlənilməz hadisələr baş verdikdə həm kredit təşkilatlarının, həm də borcalanların gələcək risklərinin qarşısının alınması məqsədilə Fond tərəfindən borcalanın öhdəliklərinin restrukturizasiyası həyata keçirilir”, - Fonddan bildiriblər.

Bir sözlə, bu gün ipoteka mənzili birdəfəlik almaq imkanı olmayan şəxslər üçün mənzil əldə etməyin demək olar ki, yeganə etibarlı vasitəsidir. Tələbatı nəzərə alaraq, şübhəsiz ki, o, inkişaf etməyə davam edəcək. Gələcəkdə də şərtlər və mexanizmin istehlakçıların orta imkanları çərçivəsində qalması vacibdir.