"ÖZ EVİNİN DAMI ALTINDA…"

Bu gün Azərbaycanda istənilən gənc, eləcə də varlı olmayan ailə sabit gəlirə malikdirsə və intizamlı vergi ödəyicisidirsə, yaşayış şəraitini ipoteka vasitəsilə yaxşılaşdırmağa cəhd edə bilər. Düzdür, bu arzuolunan məqsədə doğru aparan  yol həmişə hamar olmur və bu, anlaşılandır  - başqa ölkələrin böyük riskləri, həmçinin ipoteka kreditləşdirilməsi sisteminin hələ yeni olması  hökuməti və bankları ipoteka kreditləşdirməsinə çox ehtiyatla yanaşmağa məcbur edir. Amma 2006-cı ildən sonra artıq minlərlə insanın bu krediti alması göstərir ki, sistem işləyir, hər il banklardan, hökumətlərdən, deputatlardan və s.-dən onun təkmilləşdirilməsi ilə bağlı gələn təkliflər isə, sübut edir ki, bu, daha da inkişaf edəcək. 

Ümid ili 

Beləliklə, 2013-cü il ipoteka sahəsində müsbət dəyişiklikləri səbirsizliklə gözləyən ailələr üçün tam real ümidlər vəd edir. O cümlədən, sosial ipoteka kreditləşdirilməsi üzrə şərtlərin yumşaldılması da gözlənilir. Halbuki, fevralın əvvəlində mənzil alınması üçün güzəştli kreditlərin verilməsi şərtlərinə bir sıra dəyişikliklər edilib, amma tamamilə inandırıcıdır ki, onlar bu il üçün sonuncu olmayacaq. 

Belə ki, sosial ipoteka çərçivəsində kreditin maksimum məbləği 35 min manatdan 50 min manata qaldırılıb. Bununla yanaşı, alanların əhatəsi genişlənib. İndi sosial ipoteka almağa üç ildən artıq xidmətdə olan, həmçinin, ehtiyata çıxmış və tərxis olunmuş hərbi qulluqçuların da hüququ çatır (müddətli hərbi xidmət keçənlər istisnadır). İstisna edilmir ki, bu siyahı daha da genişlənə bilər və siyahıya hələ ailə qurmamış, amma ipoteka kreditləri almağa imkanı olan gənclər də daxil edilə bilər. Ən azından, Mərkəzi Bankın baş direktoru Rəşad Orucov belə hesab edir. 

Bütünlükdə, ölkənin baş bankiri Elman Rüstəmovun fikrincə, sosial ipoteka aşağı və orta gəlirli ailələr üçün də əlçatar olmalıdır. Bununla bağlı ipoteka kreditləşməsinin şərtlərinin sadələşdirilməsi, o cümlədən kreditin maksimum məbləğinin artırılması, kreditləşdirmə müddətinin uzadılması, kredit dərəcələrinin azaldılması planlaşdırılır. 

Milli Məclisin sosial siyasət komitəsinin sədr müavini Musa Quliyev isə hesab edir ki, ipoteka kreditləri ümumiyyətlə kommersiya məqsədilə verilməməlidir. "İpoteka dövlət tərəfindən evsiz vətəndaşların dəstəklənməsi layihəsidir və ipoteka kreditinin faizi yalnız inflyasiya səviyyəsi ilə bağlı olmalıdır", - deyə o vurğulanır. Deputat hesab edir ki, dövlət vətəndaşa mənzil almaq üçün uzun müddətə borc verməlidir və sonra borcu  inflyasiya nəzərə alınmaqla geri almalıdır. Hazırda isə güzəştli ipoteka illik 4%, adi ipoteka isə 8% dərəcə ilə verilir. 

"Azərbaycan hökuməti yetərincə maliyyə resurslarına malikdir, ildən ilə dövlət büdcəsinin həcmi artır. Bütün bunlar bizə düşünməyə əsas verir ki, faizsiz ipotekanı başlamaq olar", - deyə M.Quliyev bildirib və əlavə edib ki, bu məsələdə əsas məqsəd ipotekanı yalnız gənclərə və müəyyən sosial ehtiyaca malik adamlara vermək deyil, həm də onunla bütün evsiz vətəndaşları təmin etməkdir. Bununla bağlı olaraq kommersiya ipotekası yox, sosial ipoteka modeli təbliğ edilməlidir. 

Bundan başqa, təəssüf ki, bizim ölkədə hələ ki, "əks-ipoteka", yəni borc götürən pensiyaçıya bank tərəfindən ödənilən ömürlük rentanın alternativi; həmçinin kommersiya ipotekası, yəni alınan kommersiya əmlakı obyektini girov qoyaraq alınan ipoteka kimi proqramlar geniş yayılmayıb. 

Bu gün  sosial və adi ipoteka ilə yanaşı yenganə real işləyən proqramlar neft  ipotekası, yəni neftçilərə mənzillərin verilməsi və hərbi ipotekadır. Azərbaycan prezidentinin 28 dekabr 2011-ci il tarixdə verdiyi "Azərbaycan Respublikasının Silahlı Qüvvələrinin hərbi xidmətçilərinin sosial müdafiəsinin gücləndirilməsi üzrə tədbirlər haqqında" fərmanına uyğun olaraq keçən ildən başlayaraq Azərbaycan Silahlı Qüvvələrində 20 il və daha artıq qüsursuz xidmət göstərmiş hərbi qulluqçuların dövlət hesabına mənzillə təmin edilməsi prosesi başlayıb. 

Kreditə mənzil almaq istəyən vətəendaşları narahat edən əsas problemlərdən biri də ilkin ödənişdir. Məsələn, 50 min manatlıq mənzili kreditə götürmək üçün ən azı 8-10 min manatlıq ilkin ödəniş vermək lazımdır ki, bunu da orta səviyyəli ailə bir neçə il ərzində yığmaq iqtidarında deyil. 

Əgər Mərkəzi Bankın (AMB) təklifləri qəbul edilərsə, onda bu problem ən azından sosial ipoteka üçün həll edilmiş olacaq. İpoteka Fondu (AİF) yanında yaradılması nəzərdə tutulan ipoteka kreditlərinin zəmanət fondunun işə başlaması ilə onlar ilkin ödəniş verməkdən qismən azada oluna bilərlər. Mexanizm belədir: zəmanət fondunun vəsaitləri ilə borc götürənin ilkin ödənişini qismən sığorta etmək və bu vəsaitləri AİF-ə vermək imkanı yaranacaq. Misal üçün borc götürən 5% daxil edə bilər və fonddan 10%-lik sığorta əldə edə bilər. Bu zaman borc götürəni çox yüklələməmək üçün bu xidmətə görə  ödəniş kiçik olacaq. 

Bu təkliflərə uyğun olaraq, adi ipoteka üçün kredit məbləğini indiki 50 min manatdan 100 min manata kimi yüksəltmək tələb olunur. Amma birbaşa faiz dərəcəsinin azalmasını gözləməyə dəyməz. AMB-nin baş direktoru Rəşad Orucovun sözlərinə görə, Azərbaycanda sosial ipoteka üzrə tətbiq edilən 4 faizlik dərəcə dünya üzrə ən aşağı dərəcələrdən sayılır. Onun sözlərinə görə,  banklar da kreditləşdirməni indiki dərəcə ilə davam etdirməkdə maraqlıdırlar, onlar ipoteka kreditlərinin verilməsinə 3 faiz tətbiq edirlər ki, bunun qarşılığında kreditlərin verilmə və ona 25 il ərzində xidmət etmə riskini öz üzərlərinə götürürlər. 

Vaxt puldur 

İpoteka kreditlərinin əldə edilməsi şərtlərinin zaman keçdikcə daha da  yumşaldılmasının vacibliyi ortaya çıxır. İlk baxışdan onlar sadə görünürlər: banka müraciət edən zaman yalnız şəxsiyyət vəsiqəsi və gəlirlər haqqında arayış olmalıdır. Ancaq  bu zaman nəzərə almaq lazımdır ki, bankların bir qismi yalnız əsas iş yerlərindən vergi nəzarəti altında gələn və  arayışla təsdiq edilmiş gəlirləri əsas götürürlər. Bank həm də borc götürənə qarşı əlavə tələblər də irəli sürə bilər: qeydiyyatın,  iş yerində müəyyən iş stajının olması, zaminlərin təqdim edilməsi və s. də tələb edilə bilər. Daha sonra ipoteka predmeti üzrə girov təminatının qiymətləndirilməsi gerçəkləşdirilir. Bank müsbət qərar verərsə, borc götürən ilkin ödəniş etməlidir (yeri gəlmişkən ilkin ödəniş də bank tərəfindən müəyyən edilmiş minimumdan yüksək olmalıdır ki, borc götürən bankın gözündə "qalxsın").  Daha sonra kreditin və əmlak alqı-satqısının rəsmiləşdirilməsi başlayır və s. Bütün bunlar əlbəttə ki, sözdə çox asan və sürətli gəlir - əslində isə bu işlərə çox vaxt gedir ki, işləyən adamın sadəcə o qədər vaxtı olmur.

 Bu problemi elektron sistemin tətbiqi ilə həll etmək düşünülür ki,  bu da artıq cari ildə gözlənilir. Bu, vətəndaşların kredit almaq üçün vaxtlarına qənaət etməklə yanaşı xərclərini də azaldacaq. Əgər bu gün ipotekanın alınması üçün 8 sənədin təqdim edilməsi tələb edilirsə və bu, artıq vaxt sərfinə səbəb olursa, portalın işə düşməsi ilə bu sənədlərin sayı iki dəfə azala bilər. "Elektron ipoteka" layihəsi insan amilinin minimuma endirilməsini nəzərdə tutduğundan, ipoteka kreditlərinin verilməsində operativliyin artması ilə yanaşı, həm də ölkənin regionlarının ipotekaya çıxışı da genişlənəcək. 

Hökumətin əsas vəzifəsi operativliyin təmin edilməsi və Azərbaycanın əmlak bazarı  sürətlə inkişaf edən regionlarında mənzil probleminin həll edilməsidir. Bazar iştirakçılarının fikrincə, elektron ipoteka kreditlərinin verilməsi prosesi öz növbəsində bankların regional filiallarının fəaliyyətinin aktivləşməsinə, onların sayının çoxalmasına, inşaatçıların gəlirlərinin artmasına səbəb olur. 

Hazırda AİF xətti ilə ipoteka kreditlərinin verilməsi paytaxtla yanaşı, Sumqayıt və Gəncədə də gerçəkləşdirilir, onlara orta maaş səviyyəsinin demək olar ki, Bakıya bərabər olduğu Şəki və Mingəçevirdə də böyük tələb var. Aparılmış tədqiqatlara görə, faktiki olaraq aylıq gəliri ən azı 800 manata çatan borcgötürən ipoteka krediti ala bilər ki, bu da ölkə üzrə rəsmi orta aylıq maaşdan iki dəfə yüksəkdir (rusca aşağıdır gedib - Çingiz).

Bundan başqa, AMB və Azərbaycan hökuməti "ucuz mənzil" bazarının genişləndirilməsinə dəstək verməyi planlaşdırır, bununla bağlı qonşu ölkələrin, xüsusilə də Türkiyənin  təcrübəsi öyrənilir. Bu gün ölkə üzrə ucuz mənzil bazarının inkişafı çox vacibdir, AMB-nin apardığı monitorinqdən görünür ki, mənzil bazarı çox bahadır. 

Ümid etmək olar ki, büdcə gəlirlərinin artması ilə ipoteka kreditləşdirməsinə ayrılan vəsaitlər də böyüyəcək. Axı resursların məhdudluğu üzündən altı il ərzində AİF xətti ilə verilmiş kreditlərin ümumi məbləği 423 mln. manatdan azacıq çoxdur, halbuki mənzil tikintisinə olan tələb təxminən 1-1,5 mlrd manat ətrafında dəyişir. 

İstənilən halda, AİF-in statistikası göstərir ki, son 2 il ərzində (2010-12-ci illərdə) Azərbaycanda ipoteka kreditləşməsinin ümumi azalması 23%-ə çatıb. Yalnız sadalanan bütün problemlərin kompleks həlli statistikada artım tendensiyasının müşahidə olunmasına yardımçı ola bilər.