İPOTEKA RİSKLƏRİ

Azərbaycanda ipotekaya olan tələbat yüksək olaraq qalır, lakin onun 2015-ci ildəki perspektivləri ehtiyatlı olmağa sövq edir. Ən azından, növbəti devalvasiya ilə bağlı ajiotaj yatmayanadək, istər bank bazarında, istərsə də daşınmaz əmlak bazarında vəziyyət sabitləş məyəcək.   

Risklər və problemlər

Azərbaycanın ipoteka bazarında problemlər dolların məzənnəsinin tərəddüləri ilə bağlı olan daşınmaz əmlakın qeyri-müəyyən qiymətləri ilə əlaqədardır. Məsələ burasındadır ki, son vaxtlar bu səbəbdən daşınmaz əmlakın qiyməti tez-tez dollarda göstərilməyə başlandı, lakin alış-satış əvvəlkitək manatla reallaşdırılır. Nəzərə alsaq ki, ipoteka ilə ev almaq prosesi, təxminən, 30 gün çəkir (müştəri müqavilənin imzalanması üçün bütün zəruri sənədləri təqdim etməli, almaq istədiyi mənzili seçməli, kredit götürməli və s.), bu vaxta qədər dolların məzənnəsi dəyişə bilər. Bu isə sövdələşməni ya satıcı, ya da alıcı üçün əlverişsiz edir. Nəticədə, tərəflərdən biri sazişi pozmaq məcburiyyətində qalır. 

Burada söhbət bankın müdaxilə etmədiyi alıcı və satıcı arasında ilkin müqavilədən gedir. Belə müqavilələr ən yaxşı halda, avansın alınması haqqında müqavilə şəklində bağlanır, lakin bu daha çox tərəflər arasında şifahi razılaşma əsasında baş verir.  

Bununla bağlı son ayların statistikası qənaətbəxş deyil: yalnız fevralda daşınmaz əmlak bazarında hər ikinci ipoteka sazişi pozulurdu. 

"MBA Group" konsaltinq şirkətinin baş direktoru Nüsrət İbrahimovun yaranmış vəziyyəti izah etdiyi kimi, bu, manatın sıçrayışının cari ayın üçüncü ongünlüyündə baş verməsi ilə bağlıdır. Aydındır ki, bu, ilk reaksiya olub; belə ki, martda müqavilələrin pozulması xeyli azalıb və bağlanmış müqavilələrin ümumi sayında onların payı 6-7% həddində olub. Bu arada banklar ipoteka kreditlərinə böyük tələbatın qaldığını qeyd edirlər, lakin daşınmaz əmlak bazarı hələ də qeyri-müəyyənlikdədir. Bu gün banklar ipotekanın verilməsini, əsasən, ancaq Azərbaycan İpoteka Fondunun xətti ilə, daha doğrusu, dövlət vəsaitləri hesabına verməyə davam edirlər. Öz proqramları çərçivəsində banklar mənzil alışının maliyyələşdirilməsini dayandırdılar, bu da ümumi kredit siyasəti ilə bağlı ola bilər. Axı manatın məzənnəsində düzəlişlər edildikdən sonra, banklar ümumilikdə kreditləşmə həcmlərini azaltdılar və ya qətiyyən dayandırdılar. Bəzi banklar öz ipoteka proqramlarının dayandırılmasını sərbəst vəsaitlərin olmaması ilə izah edirlər.  

Qeyd edək ki, hazırda Azərbaycanın 45 bankından 30-u İpoteka Fondunun xətti ilə kredit verir, qalan banklar ya öz proqramları çərçivəsində kreditləşmə həyata keçirirdilər, ya da ipoteka kreditlərinin verilməsi ilə məşğul olmurdular. 2015-ci ilin yanvar-fevral aylarında AİF xətti ilə 14 mln. manat kredit verilib, bu da 2014-cü ilin analoji göstəricisi ilə 2,19% çoxdur. Bu günə qədər ipoteka krediti alanların sayı 16452-yə çatıb, maliyyələşmənin ümumi həcmi isə 660,28 mln. manatdan çoxdur.  

Hökumət dəstək olmağa hazırdır

Bu şəkildə, hökumət nəinki ipotekanın maliyyələşməsini dayandırdı, əksinə, Azərbaycan Mərkəzi Bankı (AMB) onun həcminin ciddi şəkildə artırılması üçün Nazirlər Kabinetinə təkliflər göndərib. Bu yaxınlarda AMB sədri Elman Rüstəmovun qeyd etdiyi kimi, təkliflərə ipoteka kreditinin məbləğinin artırılması, istər sosial, istərsə də adi ipoteka üzrə maliyyələşmənin həcminin dəfələrlə artırılması, münasib mənzilin tikintisinin maliyyələşdirilməsi, regionlarda ipoteka kreditləşməsinin imkanlarının genişləndirilməsi və s. daxildir. Bundan başqa, Mərkəzi Bank gənc ailələrə, habelə orta gəlirli əhaliyə, məsələn, müəllim və həkimlərə ipoteka ilə ev almaq imkanlarının təqdim olunmasını mümkün edəcək mexanizmin yaradılmasına yönləndirilib. AMB, həmçinin ipoteka premeti olan yenitikililərdə mənzilin girov qismində qəbulunu genişləndirməyi planlaşdırır. Məlum olduğu kimi, bu gün əhali mövcud məhdudiyyətlərə görə bu məqamla bağlı böyük çətinliklər yaşayır. Məhdudiyyət dedikdə isə girov təminatı qismində ancaq mülk kağızı olan daşınmaz əmlak xidmət edə bilər. Mənzil almaq istəyənlər qohumlarına, qonşularına müraciət etmək və ipoteka krediti almaq üçün onların əmlakını girov qoymaq məcburiyyətindədirlər. Bu problemləri nəzərə alaraq, habelə dünya praktikasına əsaslanaraq, Mərkəzi Bank əmlakın ilkin qeydiyyatı sisteminə keçməyi təklif edir. Belə ki, bir sıra inkişaf etmiş ölkələrdə tikinti icazə verilən, amma hələ başlamayan binaların mənzillərə əmlak hüququna bərabər sənəd təqdim edilir. Bu şəkildə, hələ tam tikilməyən mənzillər ipoteka girovu qismində istifadə edilə bilər. Azərbaycanda isə tikinti şirkətləri və müştəri arasında bağlanan müqavilə dövlət tərəfindən tanınmır, müştərinin hüquqları qeydiyyata alınmır. Bu yaxınlarda keçirdiyi brifinqdə Maliyyə naziri Samir Şərifovun qeyd etdiyi kimi, ölkədə ipoteka kreditinin həcminin artması - bu bazarda pul defisitinin aradan qaldırılmasına yönləndirilmiş addımlardan biridir və buna görə də Maliyyə Nazirliyi bu tədbirləri ancaq dəstəkləyir. "Biz ipoteka kreditinin məbləğini artıra bilərik. Artıq müvafiq danışıqlar aparılır. Hesab edirəm ki, Azərbaycan Mərkəzi Bankı bazarın fəallaşması üçün əlavə vəsaitlər təqdim edəcək və ehtiyac yaranarsa, hökumət əlavə dövlət təminatı verəcək", - deyə o, bildirib. 

Onun fikrincə, ipoteka kreditləşməsi sahəsində dəyişiklik bazarın likvidliyinin artımından başqa, yerli tikinti materialları istehsalçılarına da dəstək olacaq.

Qızıl qayda

Bununla belə, ipotekaya tələbatda daşınmaz əmlaka olan qiymətlər heç də sonuncu rol oynamır, burada isə, yuxarıda qeyd olunduğu kimi, hələlik xaos və qeyri-müəyyənlik hökm sürür. Ekspertlər daşınmaz əmlak sahəsində ilin əvvəlindən müxtəlif proqnozlar verirlər. Bunlar istər uzun müddət sabit qalan manatın məzənnəsinin dəyişiklikləri, istərsə də bank sektorundakı vəziyyətlə bağlıdır. İl qiymət artımı ilə başladısa, birinci rübün nəticələrinə görə, o, illik hesablamada dollarda 18% azaldı və manatda 10% artdı. Bununla yanaşı, "MBA Group"un baş direktoru Nüsrət İbrahimovun məlumatına görə, təklifin sayı 8,3% azalıb. Hərçənd ümumilikdə mənzil bazarında mart ayında aktivliyin artımı qeyd edilir. 

Əhali əmanətlərini mümkün inflasiyadan qorumaq üçün onları daşınmaz əmlaka yatırmağa başladı. Bu arada tezliklə bazarda mövsüm amili də öz sözünü deyəcək (aprel-iyun daha çox aktivlik dövrüdür). Odur ki, ekspertlər müəyyən dəyişikliklər gözləyir. N. İbrahimov hesab edir ki, Bakıda mənzilin qiyməti hələlik artacaq, amma ilin sonuna bir qədər azalma gözləmək lazımdır. Bununla əlaqədar oalraq daşınmaz əmlakın alınmasına maraq yüksəlməlidir. Hərçənd çox şey potensial müştərilərin mümkün maliyyə imkanlarından asılıdır. Deməli, bu bazarın aktivləşməsi real olaraq ipotela mənbələrinə çıxışın genişlənməsinə yardım edəcək.

Lakin eyni zamanda istənilən borc alan, ən azı, müəyyən müddət üçün daimi gəlirin itirilməsi riskindən qorunmayıb. Axı ipoteka üzrə öhdəliklər istənilən halda yerinə yetirilməlidir. Bununla bağlı olaraq borcunu ödəyə bilməmə risklərinin azadılması üzrə bir sıra ekspert tövsiyələri misal çəkmək olar. Devalvasiya riskindən xilas olmaq üçün kreditlərin gəlirinin sabit olduğu valyutada götürmək lazımdır. İpoteka kreditləri üzrə öz yığımlarınız hesabına ilk ödənişə əmlakın dəyərinin, təxminən, 20-30%-nin yönləndirilməsi yaxşı olar. Lakin ilk ödəmək üçün bütün vəsaitlərin yatırılması məsləhət deyil - müəyyən yığımlar gəlirin itirilməsi halında "təhlükəsizlik balışı" rolunu oynaya bilər. Bundan əlavə, yığımları ipoteka krediti götürdüyünüz bankda ən yaxşısı saxlamayın - bankın lisenziyası alınacağı təqdirdə, depozitin həcmi kreditin ödənilməsi üçün avtomatik silinə bilər. Krediti müəyyən fors-major hadisələr və ya problemlər zamanı borcun ödənilməsi üçün onun restruktruzasiyasına gedə biləcək son dərəcə etirablı və sabit bankdan götürmək lazımdır.

Borc götürülən vəsaitlərin həcmini dəqiq saymaq lazımdır ki, kreditin ödənilməsinə ailə büdcəsinin 40%-dən çox hissəsi getməsin. İpoteka kreditləşməsi çərçivəsində istənilən mümkün riskləri icbari şəkildə sığortalamaq daha etibarlı olardı. 

İqtisadi nöqteyi-nəzərdən ipoteka kreditinin vaxtından əvvəl ödənilməsi borcalana aşağı inflyasiya zamanı sərfəlidir. Bu halda pullar zamanla tədricən ucuzlaşır. Bu mənada, Azərbaycan hökumətinin inflyasiyanı aşağı səviyyədə saxlamağa istiqamətləndiyini nəzərə alaraq, azərbaycanlı borcalanı hələlik heç bir təhlükə gözləmir.