BİR MƏRTƏBƏ YUXARI

Statistikaya görə, Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarı investisiyaların cəlbi baxımdan üçüncü yerdədir. Ondan əvvəl sənaye və nəqliyyat sahələri gəlir. Bununla yanaşı, bu sektorlar arasında kapital qoyuluşunun xüsusi çəkisi baxımından ciddi fərqlər var və bu tendensiya yaxın perspektivdə aradan qalxmaya bilər. Buna səbəb mənzil tikintisi bazarındakı durğunluqdur. 2013-cü ilin yanvar-iyul aylarında ölkə iqtisadiyyatına kapital qoyuluşunun yalnız 7,8%-i daşınmaz əmlakla bağlı əməliyyatların payına düşür. Bu vəsaitin 7,7%-i və ya 677,6 milyon manat mənzil tikintisinə yönəldilib.

Azərbaycanda daşınmaz əmlaka investisiya əsasən yerli oyunçular tərəfindən qoyulsa da, mənzil, həmçinin kommersiya daşınmaz əmlakı bazarının perspektivləri xarici investorların da diqqətini cəlb etməyə başlayıb. Üstəlik, Azərbaycan qanunvericiliyində ölkədə əcnəbi vətəndaşın daşınmaz əmlak almasına heç bir qadağa yoxdur. Bu baxımdan yalnız torpaq sahələri istisna təşkil edir. Əcnəbilər Azərbaycanda torpağı yalnız icarəyə götürə bilər. Bəs, bu maraq praktik olaraq maliyyə yatırımına nə vaxt çevriləcək?

Bazardakı yadlar

Konsaltinq şirkətlərindən birinin direktoru Nüsrət İbrahimovun sözlərinə görə, Azərbaycanda adambaşına düşən valyuta ehtiyatının həcminin həddindən artıq çox olması yerli investorların həm ölkə daxilində, həm də xaricdə öz vəsaitlərini işə yatırmaq üçün böyük imkanlara malik olduqlarını göstərir. Bu baxımdan ekspert bildirir ki, bu mərhələdə daşınmaz əmlak bazarına xarici investorların kütləvi şəkildə buraxılması arzulanan deyil.

Bundan başqa, bu gün Azərbaycanda yerli bazarla yanaşı, Rusiya, Ukrayna, Gürcüstan, Moldova, Mərkəzi Asiya, Türkiyə bazarlarına da çıxmağa başlamış daxili investorlar təbəqəsi əmələ gəlir. N. İbrahimov hesab edir ki, qarşıdakı 3-5 il ərzində yerli investorların inkişafı üçün şərait və işlək mexanizmin yaradılması vacibdir və yalnız bundan sonra qapıları xarici investorların üzünə açmaq olar. "Onların buraya gəlmələrinə bu gün də heç bir məhtudiyyət yoxdur. Amma eyni zamanda onları məsələn, Türkiyədəki qədər "stimullaşdıran" amillərə rast gəlinmir", - deyə ekspert qeyd edib.

Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin araşdırması göstərir ki, hazırda ölkədə 2 mindən artıq daşınmaz əmlak əcnəbi vətəndaşlara məxsusdur. Üstəlik son zamanlar əcnəbilərin Azərbaycanda daşınmaz əmlak alması halları artıb. Son il ərzində onlar ümumilikdə minədək obyekt alıb. Bu obyektlərin 90%-i mənzildir.

Daşınmaz əmlaka investisiya yatıran əcnəbilərin əksəriyyəti İran, Türkiyə, Yaponiya və Koreya vətəndaşlarıdır. Onların aldıqları əmlaklar yalnız çoxmərtəbəli binalardakı mənzillərdən ibarət deyil. Fərdi yaşayış evləri də əcnəbilərin diqqətini cəlb edir. Maraqlıdır ki, əcnəbilər obyekti seçərkən yalnız Azərbaycanın paytaxtına üstünlük vermirlər. Onlar xüsusilə turizmin inkişaf etdiyi əyalətlərdə də daşınmaz əmlak alırlar. Bakıya gəlincə, burada onlar şəhərin mərkəzinə yaxın ərazilərə üstünlük verirlər: Səbail, Nəsimi, Yasamal və Nərimanov rayonları.

Bütün bunlar Bakıda daşınmaz əmlakın yalnız yerli qiymətləndirmə ilə yox, regional miqyasda da baha olması fonunda baş verir. Araşdırmalar göstərir ki, Bakı MDB ölkələri arasında daşınmaz əmlakın qiymətinə görə yalnız Moskva və Sankt-Peterburqdan, bir də Baltikyanı dövlətlərin paytaxtlarından geri qalır. Bakıda bu sahədə qiymətlər Kiyev, Minsk və Almatıdakı qiymətlərə yaxındır. Ümumilikdə isə ölkə qiymətlərin bahalığına görə MDB-də 5-6-cı yerdədir.

Daşınmaz əmlakın əcnəbiləri cəlb etməsi anlaşılandır - ölkədə sabit siyasi və iqtisadi şərait hökm sürür. Məsələnin ikinci tərəfi - qiymət artımı ilə bağlı məsələnin isə araşdırılmağa ehtiyacı var.

Artım amilləri

Daşınmazəmlakınqiymətlərinə birtərəfdəndünyadabaş verənproseslərin, digəryandanisə daxiliiqtisadi, sosialvə siyasivəziyyətintəsirgöstərdiyisirrdeyil. Məsələn, əhalinin məşğulluq səviyyəsi, mülkiyyət hüquqlarının müdafiəsi səviyyəsi, dövriyyədəki pul kütləsinin həcmi, tikinti materiallarının qiyməti belə amillər sırasındadır.

Bütün bu məqamlar ona gətirib çıxarıb ki, 2002-ci ildə inşaat sektorundakı loyallıq fonunda bazara kütləvi kapital axını baş verib və nəticədə sektorda fəallığın 2,5 dəfə, daşınmaz əmlak qiymətlərinin isə 4 dəfə artımına səbəb olub.

Bakıda daşınmaz əmlak qiymətlərinin artımı nisbətən zəifləsə də, ilin sonunadək davam edəcək. Bazar seqmentlərindən asılı olaraq, qiymət artımının tepmləri bir-birindən fərqlənir. Nüsrət İbrahimov hesab edir ki, bu tendensiya hələ  3-5 il ərzində də davam edəcək.

"Hazırda bir çox ölkələrin daşınmaz əmlak bazarında bahalanma müşahidə olunur. Şübhəsiz ki, bu, dünya iqtisadiyyatının tərkib hissəsi olan Azərbaycana da öz təsirini göstərir. Daxili amillərə gəlincə, əhalinin pul gəlirlərinin artması onun alıcılıq qabiliyyətini də artırır", - deyə N.İbrahimov bildirir. Ekspert mənzillərin qiymətinin artmasına təsir göstərən əlavə amillər kimi köhnə tikililərin sökülməsini, əhaliyə nağd pul şəklində kompensasiyaların ödənilməsini də göstərib. İbrahimovun fikrincə, bu amillər yeni mənzil alışı nəticəsində bazara daxil olur.

Bundan başqa, N. İbrahimovun fikrincə, əhalinin orta və yüksək gəlirli təbəqəsi daha artıq qazanc əldə etməyə başlayıb və onlar pullarının bir hissəsini ölkənin daşınmaz əmlak bazarına yatırmağa başlayıblar. Üstəlik, əyalət əhalisinin müvəqqəti və ya daimi yaşayış üçün paytaxta köməyə marağı da hələ yüksək səviyyədə olaraq qalır. Bu isə tələbə təsir göstərir, beləliklə də mənzillərin nəinki satış, həm də kirayə qiyməti yüksəlir: "Amma son illərdə regionların sosial-iqtisadi inkişafına dair iki Dövlət Proqramı nəticəsində əyalətlərdə yeni istehsalat mərkəzlərinin, iş yerlərinin açılmasına səbəb olduğu da vurğulanmalıdır. Bu, əhalinin paytaxta axınını bir qədər azaldıb".

Daşınmaz əmlakın qiymətinin bahalaşmasına təsir göstərən daha bir amil isə son illər Bakıda tikinti sektoruna tətbiq edilən məhdudiyyətlərdir. İndi paytaxtda 12 mərtəbədən artıq binanın inşasına icazə verilmir, yeni binaların fasadlarının paytaxtın üslubuna uyğun olması, digər memarlıq qaydalarına əməl edilməsi tələb olunur. Üstəlik, 2007-ci ilin sonlarından etibarən, inşa olunan binaların sayına da məhdudiyyət qoyulur. Əvvəllər il ərzində 250-300 yaşayış binasının inşasına icazə verilirdisə, 2007-ci ilin sonundan etibarən, paytaxtın icra hakimiyyəti şirkətlərdən tikintisinə çoxdan başladıqları binaların inşasının başa çatdırılmasını tələb edir. Yeni icazələr isə işi yalnız bugünkü tələblərə cavab verən inşaatçılara verilir.

Bu üzdən də 2008-ci ilədək Azərbaycanın tikinti bazarında bum yaşanırdı - təklif portfeli tələbi 5 dəfə üstələyirdi. 2008-2010-cu illərdə isə artıq bu sahədə tənəzzül müşahidə olunmağa başlayıb. Nəticədə alıcıların əsas hissəsi bazarı tərk edib, təkliflərin sayı artıb. Təxminən 2010-cu ildən bu günədək bu portfel kiçilməyə başlayıb, tikinti templəri azalıb, mənzil bazarındakı əlavə təkliflər isə demək olar ki, sıfıra düşüb.

Beləliklə, konsaltinq şirkətinin hesablamasına görə, avqustun 1-nə Bakıda ikinci əl mənzillərin qiyməti 1 kvadratmetrə 1696 dollardır. Bu, ötən ilin analoji dövrü ilə müqayisədə 16% artıqdır. Yeni evlərin qiymətində artım 19% təşkil edib. İndi belə mənzillərdə 1 kvadratmetr 998 dollara satılır. Mənzil bazarı ilə müqayisədə kommersiya obyektlərinin qiymətində müəyyən sabitlik müşahidə olunur. Yanvar-iyul ayları ərzində burada qiymət artımı 6% təşkil edib.

Mərkəzi Bankın ekspertlərinin fikrincə, daşınmaz əmlak bazarındakı fəallığa məhz ipoteka kreditlərinin verilməsi prosesinin davam etməsi öz təsirini göstərib. Bu, xüsusilə ikinci əl mənzillərə aiddir. Buna əsaslanan N. İbrahimov bazarda qiymətlər sabitləşənədək ipoteka kreditlərinin verilmə şərtlərində dəyişikliklər edilməsini məqsədəuyğun saymır. 2013-cü ilin yanvar-iyul aylarında Azərbaycan İpoteka Fondunun xəttilə əhaliyə 73,69 milyon manat kredit verilib. Bu, 2012-ci ilin analoji dövrü ilə müqayisədə 87,65% çoxdur.

"Mənzil bazarında hər il sabit tələbin olduğunu nəzərə alsaq, yaxın 1-2 ildə bazarda defisit yaranacaq. Bu, artıq indidən müşahidə olunmaqdadır. Hazırda potensial alıcının tələblərinə cavab verən keyfiyyətli mənzil tapmaq çox çətindir", - deyə İbrahimov qeyd edir. Onun fikrincə, hazırkü vəziyyət qorunub-saxlanarsa, yaxın 1-2 ildə mənzillərin qiyməti daha sürətlə artacaq. Çünki artıq inşaat bazarında əvvəlki fəallıq müşahidə olunmur və durğunluğun 2015-ci ilədək davam edəcəyi gözlənilir.