НЕДВИЖИМОСТЬ В ТРЕНДЕ

Баку, судя по всему, на пороге нового строительного бума, который будет активно поддерживаться не только частным сектором, но и в рамках государственных жилищных программ. 

В июне Государственное агентство жилищного строительства (ГАЖС) объявило тендер на строительство второго многоквартирного жилого комплекса льготных квартир на территории в 20 га в поселке Говсан Сураханского района. В новом комплексе планируется возвести жилые дома, детский сад, школу и другие социальные объекты. 

Напомним, что 24 декабря 2016 года был заложен фундамент первого льготного жилищного комплекса на территории Ясамальского района с возведением 29 домов с 1854 квартирами. Здесь же будут построены детский сад на 240 мест и школа на 960 мест. Ожидается, что первые дома будут сданы в эксплуатацию, скорее всего, во второй половине 2018 года. 

Наряду с этим правительством дан старт строительству высотных зданий на месте сносимых в столице малоэтажных и завершивших срок эксплуатации домов. Уже начато строительство 45 зданий из 254 согласованных, а в целом в течение пяти лет предусмотрено снести 893 тыс. кв. м жилья - около 16 тыс. квартир, в которых проживает до 50 тыс. человек.

Угроза "мыльного пузыря"

Однако, как показал проведенный R+ опрос участников рынка недвижимости, ожидать спада цен на жилищном рынке Баку не приходится. Более того, по мнению экспертов, до конца года цена на квадратный метр жилья в среднем вырастет на 7% в манатном выражении. 

Поддерживая высокие цены, участники строительного рынка, с одной стороны, будут стараться страховать себя от возможных падений курса национальной валюты по отношению к доллару. С другой стороны, на фоне кризиса в банковском секторе растет интерес к недвижимости как инструменту выгодного инвестирования свободного капитала. Налицо ситуация, когда часть вкладчиков, снявших наличность из проблемных банков и получивших компенсации у Азербайджанского фонда страхования вкладов (АФСВ) по депозитам в обанкротившихся банках, активно вкладываются в недвижимость.

Популярность вложений в недвижимость растет также с увеличением туристического потока в Азербайджан и возможностей выгодно сдать жилье в аренду иностранцам. 

Не стоит забывать, что сейчас процентные ставки по долларовым вкладам в банках, как правило, не превышают 3% годовых. То есть при 7-процентном росте цен на жилье инвестиции в него могут принести вдвое больше дохода, чем депозит в банке. 

То есть даже при том, что цены на социальное жилье будут на 20-25% ниже рыночных, ожидать спада цен на фоне перечисленных выше факторов не стоит. 

Спрос и ценовой расклад

Может ли ожидаемый рост спроса на недвижимость привести к возникновению в жилищном сегменте "мыльного пузыря" и необоснованному росту цен на квартиры? Большинство риелторов такую вероятность на ближайшие годы исключают.

Сегодня средняя цена на квартиру без ремонта в эконом-классе составляет примерно 800 ман/кв. м. При этом, по мнению экспертов, без учета стоимости земли и сопутствующих расходов строительство в эконом-классе обходится в 300-350 ман/кв. м. В среднем, в зависимости от высоты здания, от 12 до 17% от себестоимости приходится на приобретение земельного участка строящегося здания. 

Как бы ни увеличился спрос, в ближайшие годы жилищный фонд столицы пополнится на сотни тысяч квадратных метров, что позволит если не снизить, то хотя бы предотвратить необоснованно высокий рост цен на рынке недвижимости. 

Стандарты комфортного проживания

Решение квартирного вопроса является наиболее актуальной задачей для многих граждан Азербайджана. Поэтому любая инициатива, направленная на решение столь острой социальной проблемы, всегда находит живой отклик в обществе.

 По официальной статистике, в среднем на одного человека в Азербайджане приходится 19,9 кв. м жилья. Этот уровень сравним с Казахстаном и Россией. При этом пока мы серьезно отстаем по данному показателю от европейских стран - в Германии он составляет 45, в Великобритании - 62, а в США и того больше - 75 кв. м.

Соответственно в Азербайджане существует очень высокий физический спрос на жилье. В 2016 году за счет различных источников было построено и сдано в эксплуатацию около 1,7 млн кв. м жилья. Эти темпы жилищного строительства ниже предыдущих лет - по итогам 2015 года сдача жилья составляла 1,9 млн. кв. м, в 2014-м - около 2 млн. кв. м, а в 2013-м - более 2 млн. кв. м.

При этом, по данным Госкомстата, население страны на 1 января 2017 года достигло 9,810 млн., увеличившись за год на 105 тыс. человек. Соответственно даже из расчета нынешних 19,9 кв. м на душу населения к концу 2017 года должно было быть введено в строй как минимум  2 млн. кв. м жилья, чтобы не снизить уровень обеспеченности населения жилплощадью.

В целом же для решения жилищной проблемы и улучшения обеспеченности населения жилплощадью хотя бы на 1 кв. м мощности строительного сектора должны вырасти в 6 раз, достигнув уровня 10 млн. кв. м жилья в год.

Не стоит забывать и то, что в строительном секторе довольно высок мультипликационный эффект и вложенные инвестиции создают дополнительные рабочие места и производства в смежных отраслях.