ИПОТЕКА ПОЗНАЕТСЯ В СРАВНЕНИИ

Стабилизация нефтяных цен и рост производства в ненефтяном секторе весьма благотворно сказываются на показателях ипотечного кредитования в Азербайджане. Преодолев вызванный пандемией ощутимый спад в 2020 году, Азербайджанский ипотечный и кредитно-гарантийный фонд (АИКГФ) в текущем году уверенно наращивал финансирование жилищных программ, успешно размещая облигации и рефинансируя ссудный капитал. Сравнивая опыт ипотечного кредитования в Азербайджане с аналогичными программами в постсоветских странах, можно отметить ряд преимуществ созданных у нас механизмов. Тем не менее, чтобы сделать ипотеку действительно массовой и доступной в Азербайджане, необходимо расширить строительство бюджетного жилья, внедрить лизинговые схемы и сформировать накопительную модель жилищного кредитования. 

Преимущества и недостатки

Согласно данным Центрального банка Азербайджана (ЦБА), в январе-июле текущего года банки - агенты АИКГФ выдали жилищных займов на 230,4 млн. манатов, что на 74,8% превысило соответствующие прошлогодние показатели. Для сравнения - за весь 2020 год было выдано займов на 257,5 млн. манатов. Сравнительно высокий спрос на ипотечные продукты в нынешнем году объясняется благоприятной рыночной конъюнктурой, прежде всего на столичном рынке недвижимости, где зафиксирован рост цен и спроса. Эта активность наблюдается на фоне сохраняющихся уже шестой месяц высоких цен на нефть, увеличивших поступление валюты в страну, укрепивших курс национальной валюты, а также придавших импульс рынку недвижимости. Наконец, немалую роль в возросшем интересе к ипотеке играет фактор отложенного покупательского спроса.

Здесь уместно отметить, что с начала года схожие процессы прослеживались и в ряде постсоветских стран. Так, в России темпы роста ипотечного кредитования в первом полугодии составили 74%, в Казахстане - 116%, в Узбекистане - 25,2%. Напротив, в Украине и Беларуси темпы жилищного кредитования в последний период демонстрировали некоторое снижение. 

Разумеется, прямое сравнение рынков недвижимости и ипотечных программ в странах региона было бы не совсем уместным, так как емкость рынка, средний уровень цен на жилье, годовой оборот и масштабы капитализации сильно отличаются от страны к стране. Как, впрочем, и условия кредитования, а также формы доступа к бюджетному жилью. 

Тем не менее, по ряду параметров доступность ипотеки в Азербайджане и у его соседей по региону сопоставить можно. Если рассматривать условия выдачи ссуды и процентные ставки по ипотеке, то позиции Азербайджана выглядят более чем предпочтительно. Коммерческая ипотека АИКГФ выдается сроком от 3 до 25 лет по ставке не более 8%. Еще лучше условия по социальной ипотеке, здесь крайние сроки погашения ссуды достигают 30 лет, а процентная ставка не превышает 4% годовых. В большинстве ипотечных программ России, Казахстана, Узбекистана, Украины, Беларуси и ряда других государств региона максимальные сроки погашения жилищного займа ограничены 20 годами, что меньше, чем в Азербайджане, но уровень процентной ставки несколько выше. В частности, по прогнозам на 2021 год, в России средняя процентная ставка по ипотеке оценивается в 7,7%, а за вычетом субсидированных программ возрастает до 9%. В Казахстане годовые процентные ставки в среднем начинаются от 13%, в Узбекистане достигают 22%, в Украине - 13,2%, в Беларуси - 21%, в Армении - 12,8%. 

На этом фоне в Азербайджане, где по итогам января-июля среднегодовая процентная ставка (усредненная ставка по займам, выданным в рамках коммерческой и социальной ипотеки) составила 6,3%, данный показатель по ипотечному кредитованию можно считать наилучшим среди стран СНГ.

По некоторым другим параметрам кредитные условия АИКГФ сопоставимы с требованиями в соседних странах, а в ряде случаев и уступают им. Например, первичный платеж по коммерческой ипотеке в нашей стране составляет 15-25%. Приблизительно такой же уровень установлен и в других постсоветских странах, но в сегменте социальной ипотеки с ее 10-процентным первоначальным взносом Азербайджан однозначно лидирует. В то же время АИКГФ ограничивает своих клиентов максимальными суммами на приобретение жилья: по коммерческим кредитам - это 150 тыс., социальным - 100 тыс. манатов. В России максимальная сумма на приобретаемое в кредит жилье в крупных городах составляет 12 млн. рублей (свыше 273,5 тыс. манатов), в Казахстане соответствующая планка также сравнительно выше.

Уровень доступности

Оценивая доступность ипотечных программ, следует учесть и ряд других факторов. В частности, средний уровень доходов в стране, показатели прозрачности в сфере заработной платы, стоимости жилья в крупных городах, стабильность курса национальной валюты, совершенство законодательной базы и ряд других параметров. Все это в совокупности определяет уровень платежеспособности населения, а также, соответственно, доступность и распространенность ипотечных программ. 

В данном ракурсе позиции нашей страны выглядят не столь радужно. Это подтвердили опубликованные в мае этого года исследования ресурса Numbeo - крупнейшей в мире базы данных о стоимости и качестве жизни. Азербайджан по показателю доступности ипотеки занял 82-е место среди 109 государств мира, ухудшив позиции на два пункта. Согласно данным глобальной рейтинговой таблицы, по этому показателю наша страна уступила России, занявшей 65-е место, Молдове (73-е), Казахстану (74-е), однако опережает Грузию, Украину, Армению, Беларусь, Кыргызстан и Узбекистан. Ну а в топ-5 рейтинга Numbeo по уровню доступности ипотеки входят Саудовская Аравия, Пуэрто-Рико, США, ОАЭ и Дания. 

Здесь уместно упомянуть еще один объективный момент, влияющий на доступность ипотеки в Азербайджане. После двух девальваций и другого негатива периода энергетического кризиса 2014-2016 годов в Баку значительно возросли цены на недвижимость. Сегодня средняя цена 1 кв. м бюджетного жилья в новостройках составляет около 1700-1800 манатов. В то же время, согласно данным столичного Управления по статистике, по итогам первого полугодия среднемесячная номинальная заработная плата в столице составила 942,3 маната - то есть почти в два раза меньше стоимости 1 кв. м. В докризисном 2014 году эти показатели (уровень месячной зарплаты и стоимость 1 кв. м) были приблизительно сопоставимы. 

В свое время девальвационный негатив привел практически к полному исчезновению собственных банковских ипотечных продуктов, а также сокращению практики бескредитной продажи квартир в новостройках. И эта ситуация практически не изменилась. 

Много или мало?

Наиболее востребованным для населения кредитным продуктом сегодня является льготная социальная ипотека по линии АИКГФ. Причем особенно выгодно социальная ипотека сочетается с покупкой жилья в бюджетных многоквартирных жилых комплексах, возводимых ООО «MİDA». Однако доступ к социальной ипотеке и покупке квартир в бюджетных новостройках пока имеют ограниченные категории граждан. К тому же все эти проекты лимитированы финансовыми возможностями государственного бюджета. В январе-июле текущего года фонд получил из госбюджета всего 35,5 млн. манатов на финансирование социальной ипотеки.

Резкого же увеличения кредитования по линии коммерческой ипотеки ожидать также не стоит. Во-первых, такой рывок ограничен текущей рыночной конъюнктурой, основу которой определяет платежеспособный спрос населения. Во-вторых, крайне осторожная кредитная политика АИКГФ не предусматривает каких-либо рискованных шагов по привлечению необеспеченных средств или созданию финансовых пузырей. К слову, консерватизм фонда можно отнести к достоинствам, обеспечившим долгосрочную стабильность его деятельности. 

Оценивая работу АИКГФ, необходимо упомянуть, что эта структура достаточно эффективно привлекает финансовые средства с рынка за счет размещения собственных облигаций. Так, за 7 месяцев 2021 года за счет эмиссии фонд привлек 105 млн. манатов (рост на 31%). В целом же в обороте на Бакинской фондовой бирже находятся ценные бумаги фонда на 999,6 млн. манатов. Причем доля ипотечных облигаций на корпоративном рынке ценных бумаг составляет порядка 96%. 

Не менее важный источник пополнения оборотных средств фонда - успешная программа рефинансирования кредитов. За семь месяцев благодаря возврату займов и процентов по ним было аккумулировано 182,4 млн. манатов - рост в 4,4 раза по сравнению с соответствующим периодом прошлого года. Грамотная финансовая политика фонда способствует росту капитала АИКГФ, который за отчетный период возрос на 5,4%, в том числе уставный капитал - на 19,7%, а резервы - на 8,4%.

Следует отметить, что за полтора десятилетия реализации государственных ипотечных программ в Азербайджане ими было охвачено 35,1 тыс. заемщиков, которым было предоставлено жилищных ссуд почти на 2 млрд. манатов (порядка $1,2 млрд.). Много это или мало? Вероятно, не так много, если принять во внимание, что за тот же период времени на рынке недвижимости без использования кредитных схем (за счет накопления граждан и инвесторов, а также льготных рассрочек застройщиков) было реализовано жилья на два десятка миллиардов манатов.

Тем не менее в перспективе в Азербайджане имеются возможности для внедрения новых ипотечных инструментов и расширения жилищного кредитования. Речь, в частности, идет о развитии системы жилищного лизинга, предусматривающей аренду недвижимого имущества с последующим ее выкупом и оформлением в собственность. К середине 2021 года по лизинговой схеме в аренду с правом выкупа было сдано свыше 900 квартир. Ну а в дальнейшем второе дыхание массовым жилищным программам могут дать формирование в стране сберегательно-строительного банка и формирование накопительной модели ипотеки, инициатором создания которой уже не первый год выступает Центробанк.