В ОЖИДАНИИ ПЕРЕМЕН

В последние годы жилищное строительство сталкивалось c рядом проблем, которые привели к повышению себестоимости и сокращению объемов возведения новых домов в Баку. Так, согласно данным Центробанка Азербайджана (ЦБА), в первой половине 2026 года реальный ВВП строительного сектора страны снизился на 13%. Такое сокращение негативно влияет на столичный рынок недвижимости: цены продолжают расти, делая жилье все менее доступным с учетом платежеспособного спроса и лимитов ипотечного кредитования, что в итоге привело к сокращению числа сделок по купле-продаже. 

В то же время перспективы улучшения ситуации связаны с выделением новых участков под застройку в рамках реализации Генплана развития Баку до 2040 года, а также с ростом банковского кредитования стройсектора.

Сдерживающие факторы

Одним из факторов удорожания строительства в последние годы стала импортируемая инфляция: ощутимо выросли в цене импортные стройматериалы, техника, увеличились расходы на топливо, транспортные услуги и оплату труда. С другой стороны, изменившиеся несколько лет назад строительные нормативы требуют от строителей строгого соблюдения правил застройки, не позволяя уплотнять застраиваемую площадь за счет сокращения нежилого пространства, и это также сдерживало динамику строительного рынка. Для сравнения: если в прошлом на территории в один гектар допускалось строительство до 80 тыс. кв. м жилой площади, то сегодня лимит составляет всего 20-25 тыс. кв. м. В итоге за последние 6 лет себестоимость 1 кв. м в новостройке более чем удвоилась, а средняя рыночная цена за 1 кв. м в Баку выросла с 1200 до 3000 манатов. 

Однако главными факторами, приведшими к стагнации отрасли в наиболее прибыльном сегменте - на столичном рынке, стали острая нехватка и стремительное подорожание пригодных для строительства земельных участков в Большом Баку. Расходы на приобретение участков, в свою очередь, увеличивают себестоимость строительства: только за последние 3-4 года цены на столичную недвижимость выросли примерно на 70%. 

В сложившихся обстоятельствах наиболее пострадавшим оказался строительный рынок столицы.  Так, по данным Госкомстата, в 2025 году в Азербайджане в общей сложности было введено в эксплуатацию 35 390 жилых домов различного типа общей площадью свыше 4,629 млн кв. м, что на 75,6% больше показателей 2024 года. Такой рост во многом связан с активизацией строительства домов на освобожденных от оккупации территориях страны, а также в других регионах, где сегодня нет проблем с землеотводом. 

Что касается Баку, то в прошлом году в эксплуатацию было введено       9711 квартир общей площадью 870,8 тыс. кв. м. Таким образом, доля столицы в общей площади введенного в строй жилья составила всего около 18,81%, и это с учетом того, что в городе сегодня проживает около половины населения страны.

Цены и спрос

В целом, согласно опубликованному в середине октября «Отчету о финансовой стабильности» ЦБА, в первой половине текущего года реальный ВВП строительного сектора сократился на 13% по сравнению с показателем первого полугодия 2025 года.

В отчете отмечается, что снижение экономической активности в отрасли происходило на фоне сокращения капитальных расходов госбюджета. За отчетный период доля стройсектора в общем ВВП снизилась на 1% - до 4,9%. Также по сравнению с концом прошлого года на 1,1% сократилась численность наемных работников, занятых на строительных предприятиях. 

Эти данные косвенно указывают на замедление жилищного строительства, в особенности финансируемого из госбюджета и за счет средств госструктур.  

Свободной территории в столице постепенно становится все меньше, отметил председатель правления Общества оценщиков Азербайджана Вугар Орудж. По его словам, земля дорожает быстрее других видов недвижимости, и ожидается, что ценники на свободные земельные участки до конца текущего года вырастут на 16-22%. В этой связи совсем не удивительно, что вслед за столичной землей заметный прирост показывают объекты на стадии фундамента - здесь прогнозируется ценовой рост на 13-17%. Что касается уже находящихся в эксплуатации зданий, то, по словам В.Оруджа, во втором квартале текущего года средние цены на жилищном рынке столицы выросли на 8,5% в годовом выражении, а в сегменте новостроек ценовая динамика превысила 11%.  Особым спросом пользовались квартиры в зданиях с выпиской из госреестра, подходящие для оформления ипотеки.  

Сопоставимые данные приводит Госкомстат Азербайджана: в январе-сентябре 2026 года цены на жилье в стране выросли на 8,4%, при этом на первичном рынке показатель составил 11,9%. В то же время рост цен в III квартале текущего года замедлился и, по оценкам Госкомстата, составил 1,4%.  

Постепенное замедление ценовой динамики свидетельствует о глубоком застое на рынке: высокие расценки на жилую недвижимость крайне отрицательно влияют на рыночную активность. В целом за последние несколько лет покупательная способность на столичным рынке жилья снижалась, а сам рынок вошел в фазу стагнации.  Между тем, несмотря на ослабление спроса, стоимость квартир в Баку не корректируется соразмерно: продавцы не готовы уступать в цене. Одновременно увеличился срок экспозиции объектов: объявления о продаже недвижимости могут оставаться без отклика месяцами и даже годами. 

Согласно аналитическому отчету о рынке недвижимости, подготовленному в августе 2026 года «Международным банком Азербайджана», в первом полугодии нынешнего года число регистраций квартир практически не изменилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Число оформленных техпаспортов по линии Госслужбы по имущественным вопросам также снизилось (в январе-апреле 2026 года на 4,7%). Одновременно сжимается и физическое предложение квартир: инвестиции в жилищное строительство в 2026 году заметно снизились.

До недавнего времени финансовый сектор, способный поддержать рынок жилья, не обеспечивал заметного расширения ипотечного кредитования. По данным ЦБА, в январе-августе 2026 года объем ипотечных кредитов, выданных банками, составил 262,9 млн манатов, что на 13,7% меньше соответствующего показателя прошлого года. Кроме того, объем ипотечных кредитов, рефинансированных Азербайджанским ипотечным и кредитно-гарантийным фондом (АИКГФ), составил 255,12 млн манатов, снизившись на 10,8%. Рост отмечен лишь в сегменте социальной ипотеки по линии АИКГФ: за отчетный период из госбюджета на эти цели было выделено 63,75 млн манатов, что на 33,5% больше, чем в прошлом году. 

Однако социальная ипотека и льготное жилье, строящееся по линии Госагентства жилищного строительства Азербайджана, пока не способны удовлетворить значительную часть спроса и существенно повлиять на стоимость жилья. 

Тем не менее в 2026 году на рынке жилья Баку появились признаки стабилизации. Так, международное рейтинговое агентство S & P Global Ratings прогнозирует, что в текущем году рост цен на недвижимость в Азербайджане замедлится по сравнению с предыдущими годами, однако ощутимого снижения цен не ожидается. 

Вместе с тем появились предпосылки для оживления рынка. Как отмечается в «Отчете о финансовой стабильности» ЦБА, в августе 2026 года наибольший рост в портфеле бизнес-кредитов отечественных банков зафиксирован в строительстве. На 31 августа объем бизнес-кредитов, направленных банками в строительный сектор, составил без малого 2,614 млрд манатов, увеличившись примерно на 79%. Речь в данном случае идет о предоставлении займов на разные направления отрасли, включая капитальное, инфраструктурное и промышленное строительство, но в определенной мере эта тенденция может затронуть и жилищное строительство. Если финансирование жилищного строительства увеличится, это может расширить предложение квартир и со временем сдержать подорожание жилья.  Кроме того, Генеральный план развития Баку до 2040 года предусматривает масштабную программу перепланировки и обновления городской среды. В частности, сегодня в столице около 1100 аварийных жилых домов и порядка 16 тыс. зданий с истекшим сроком эксплуатации, большинство из которых было построено в советский период. В рамках работ по реконструкции, охватывающих Сабаильский, Ясамальский, Бинагадинский, Наримановский, Хатаинский, Низаминский, Сабунчинский, Насиминский, Сураханский и Пираллахинский районы, планируется снос значительной части ветхих малоэтажных и аварийных многоэтажных домов. Предполагается, что реконструкция позволит высвободить свыше 9 тыс. га для современной многоэтажной застройки и поспособствует действующим в столице ЖСК сократить дефицит земельных участков. Согласно генплану в Баку до 2040 года планируется построить около 200 тыс. квартир. Увеличение предложения способно ослабить ценовое давление на рынке недвижимости, хотя масштаб возможной коррекции цен пока остается неопределенным.