ÇOXMƏRTƏBƏLİ QİYMƏTLƏR

Azərbaycan paytaxtının onsuz da sabit olmayan daşınmaz əmlak bazarı son günlərdə daha da "titrəməyə" başlayıb. Şəhərin mərkəzində, əhalinin "Sovetski" adlandırdığı böyük bir ərazidə evlərin sökülməsi haqda qərar qəbul olunduğuna dair xəbər bu seqmentə az qala tektonik silah kimi təsir edib. Dərhal mənzillərin qiyməti artmağa başlayıb, rieltorlar və maklerlər "böyük işə" başlamaq üçün əllərini ovuşdurur, tikinti şirkətləri böyük gəlirlər əldə etməyə hazırlaşırlar. Amma bu, məsələnin bir tərəfidir. Digər yandan orta səviyyədə yaşayan insanların, potensial müştərilərin narazılığı və çaşqınlığı artır. Onlar, bununla  normal mənzil almaq şanslarının qalmadığını düşünürlər.

Tələbat  təklifə  qarşı

Bakının daşınmaz əmlak bazarında hər ay, təxminən, 2 min mənzil satışa çıxarılır. Lakin ekspertlərin dediyi kimi, bu rəqəm heç də bazardakı tələbin göstəricisi deyil. Odur ki, yaxın aylarda bu sahəni hansı ajiotajın gözlədiyini təxmin etmək çətin deyil: məşhur "Sovetski" sakinlərinə artıq məhəllələrinin söküləcəyi elan olunub, bəzi məhəllələrdə artıq mənzillərin qiymətləndirilməsi prosesinə, kompensasiya ilə bağlı danışıqlara başlanılıb. İlkin mərhələdə İsa Hacıyev küçəsindən Nəriman Nərimanov prospektinədək olan ərazinin söküləcəyi məlumdur. Söhbət sol tərəfdən Tolstoy, sağ tərəfdən isə Əli bəy Hüseynzadə küçələrilə sərhəd olan ərazidən gedir. Bundan başqa, Nəriman Nərimanovun heykəlindən Hüseyn Cavid parkınadək olan ərazidə - Vergilər Nazirliyinin qarşısından keçən yolun çəkilməsi də nəzərdə tutulur. Yalnız bu, daşınmaz əmlak bazarına, təxminən, 10 min yeni potensial müştərinin çıxmasına səbəb olacaq.

Nəzərə alsaq ki, sonradan paytaxtdan kənarda olan ərazilərdə, Bakının "Alatava" və "Xutor" kimi tanınan, əhalisi sıx olan yerlərində, o cümlədən "Ağ Şəhər"dən Zığ qəsəbəsi istiqamətində də söküntülərə başlanılacaq, bazarda tələbatın nə qədər artacağını təsəvvür etmək mümkündür.

İlk baxışdan düşünə bilərsiniz ki, burada nə var ki? Şəhərin mərkəzində çoxlu sayda göydələn var, tikilir və hələ inşa olunacaq. İlk baxışdan onlar artmaqda olan tələbatı ödəmək iqtidarındadır. Lakin təəssüf ki, buradakı yeni binaların, demək olar ki, hamısı premium və ya biznes sinfinə aiddir. Bu, təbii ki, "Sovetski"də kiçikölçülü mənzillərdə yaşayan bir çox insanın "cibinə uyğun deyil". Onların kompensasiyası ilə bu elitar mənzillərin qiymətinin yarısını belə, ödəmək olmur. Demək, bu insanların göydələnlərdə yaşamağı arzulaması belə, əbəsdir. Güman ki, onların əksəriyyəti sökülən evlərinə mümkün qədər yaxın ərazilərdə yerləşən köhnə mənzillər arasında seçim etməli olacaqlar. Daşınmaz əmlak bazarının iştirakçıları isə bunu yaxşı başa düşür. Amma bu da son deyil.

"Bu il üçün proqnozlaşdırılan qiymət artımından narahat olan potensial alıcılar mənzil problemlərini qısa vaxtda, yəni qiymətlər artmamış həll etməyə çalışırlar. Bu da mənzil bazarında əlavə tələbatın ortaya çıxmasına səbəb olur", - deyə iqtisadçı ekspert Vüqar Bayramov bildirir. Yeri gəlmişkən, mənzillərin qiymətində artıq start götürmüş artım prosesi tezliklə dayanmayacaq.

Tendensiya davam edəcək

2000-ci ildən indiyədək Bakıda daşınmaz əmlakın qiyməti 7 dəfədən çox artıb. O zaman paytaxtda ikinci əl mənzillərin 1 kvadrat metrinin qiyməti, orta hesabla, 244 dollar idisə, 2013-cü ildə bu rəqəm 1807 dollar təşkil edirdi. Bununla yanaşı, mənzil bazarında ən intensiv qiymət artımı 2005-2006-cı illərdə qeydə alınıb. 1 il ərzində daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin 60% artdığı dövrlər olub.

2013-cü il ərzində Bakıda ikinci əl mənzillərin 1 kvadrat metrinin qiymətində artım, təxminən, 20% olub. Yeni mənzillərdə isə 28,9%-lik artım qeydə alınıb və onların qiyməti 1146 dollara çatıb. İlin sonuna təkliflər arasında bahalı evlərin payı 45,42%, ucuz mənzillərin payı isə 54,58% təşkil edib.

Bununla yanaşı, portfelin böyük bir hissəsini (35,9%) qiyməti 85-98 min dollar arasında olanlar təşkil edib.

Ötən ilin sonuna paytaxtda elit mənzillərin 1 kvadrat metrinin qiyməti 3339 dollar olub. Halbuki ilin əvvəlində bu, 2120 dollar idi. Elit mənzillər daha çox Bakının Nəsimi və Yasamal rayonlarında bahalaşıb.

"MBA Group" konsaltinq şirkətinin baş direktoru Nüsrət İbrahimov hesab edir ki, bazardakı bahalaşma yalnız paytaxtda söküntü işlərinin genişlənməsilə əlaqədar deyil. Bahalaşmaya təkliflər portfelində ucuz mənzillərin payının tədricən azalması (bu, tikintinin azalması ilə bağlıdır) və müvafiq olaraq, bahalı mənzillərin sayının artması da öz təsirini göstərir.

Yeni mənzil bazarı onlarda aparılan kütləvi qazlaşdırma ilə əlaqədar olaraq da bahalaşıb. Təbii qazla təmin olunmuş yeni mənzillərin 1 kvadrat metrinin qiyməti qazsız mənzillərlə müqayisədə 50-100 manat bahadır. "Azəriqaz" İB və SOCAR 2013-cü ildə 149 evi (30374 mənzil) qazla təchiz edib. Halbuki 1 il əvvəl təbii qazla yalnız 60 bina təchiz olunmuşdu. Bu ilin yanvarında isə SOCAR daha 14 yeni binaya (1611 mənzil) "mavi yanacaq" verib.

Bir məqamı da qeyd etmək lazımdır ki, yeni tikilmiş binalara qazın verilməsi onun dövlət tərəfindən istismara qəbul olunması deməkdir. Bu isə binanı inşa etmiş şirkətə sakinlərin kupçi ilə təmin olunması imkanı yaradır. Nəticədə, bina alıcılar üçün daha da cəlbedici olur və müvafiq olaraq, onun qiyməti də artır.

Digər yandan isə N.İbrahimov tikinti şirkətlərinin tikintisi başa çatdırılmış mənzillərin satışında maraqlı olduğunu deyir. Odur ki, gələcəkdə yeni mənzillərin qiymətindəki artım ikinci əl mənzillərdəki qədər böyük olmayacaq. Çünki ikinci əl mənzillərlə bağlı vəziyyət bir qədər fərqlidir.

Bakının bu və ya digər rayonlarındakı köhnə binaların seysmik davamlılığının zəif olduğuna, zəlzələ təhlükəsinin mövcudluğuna və ya hansısa inzibati qadağaya dair xəbərlər vəziyyəti daha da ağırlaşdıra bilər. Bu halda artıq 2014-cü ilin ortalarına mənzillərin qiyməti 20% bahalaşa bilər.

Son zamanlar Mərkəzi Bankın mənzil alışı üçün kreditlərin verilməsinə qadağa qoyduğuna dair yayılmış yalan məlumatlar da süni qiymət artımına səbəb ola bilər. Guya, bu qadağa bir sıra hallarda müştəri ilə fərdi müqavilə imzalayaraq, mənzili banklardan kənar kreditlə satan tikinti şirkətlərinə də şamil olunub.

Mərkəzi Bank artıq bu xəbərləri təkzib edib. Qurumun açıqlamasında onun ölkədə fəaliyyət göstərən kredit təşkilatlarından başqa, heç bir təşkilata göstəriş vermək səlahiyyətinin olmadığı bildirilir. Ölkənin bir sıra iri bankları da mənzil kreditlərinin verilməsinə qadağa qoyulduğuna dair xəbərləri təkzib edib. Banklar bu sahənin kreditləşdirilməsilə bağlı vəziyyətin dəyişmədiyini bildirir.

Problemin həlli

Göründüyü kimi, Azərbaycanda ucuz mənzillərin inşası məsələsi getdikcə daha çox aktuallıq qazanır. Bununla yanaşı, ipoteka kreditlərinin faiz dərəcəsinin azaldılması və Azərbaycan İpoteka Fondu vasitəsilə ipoteka kreditləşdirilməsinin genişləndirilməsi də aktuallığını itirmir. Bu məsələ hələ də müzakirə mövzusu olaraq qalır və onu Milli Məclisdə də müzakirə edirlər. Bu problemlərin həlli variantları kimi, keyfiyyətli və ucuz binaların inşası mexanizminin təşkili, banklara uzunmüddətli  maliyyə resurslarının ayrılmasında maraqlı olan strukturların yaradılması, ipoteka kreditləri üzrə faizlərin subsidiyalaşması və vətəndaşların tikinti əmanət banklarında iştirakı kimi (hansı ki, bu təcrübə müharibədən sonrakı Almaniyada öz effektliyini tam təsdiq edib) modellər nəzərdən keçirilir.  

Hələlik ölkədə ipoteka kreditlərinin verilməsi şərtləri sərt olaraq qalır və mənzil əldə etmək istəyənlərin heç də hamısı buna kredit hesabına nail ola bilmir.

Bundan başqa, ekspertlər mövcud problemlərin həlli, narazılıqların aradan qaldırılması variantı kimi, sökülən evlərin yerində bir neçə çoxmərtəbəli binanın inşasını və yerli əhalinin oraya köçürülməsini də təklif edirlər (sakinlərin istəklərinə əsasən).

"Sakinlərə sökülmüş evlərinin yaxınlığında otaqlarının sayı eyni olan mənzillər də təklif oluna bilər. Rusiya və Qazaxıstanda bu təcrübədən istifadə olunur. Bu halda dövriyyəyə yeni pul kütləsi girmir, bu isə paytaxtın yenilənməsi planının mənzil bazarına təsirinin qarşısını alır", - deyə ekspert V.Bayramov bildirir.

İstənilən halda, ciddi tədbirlər artıq bu gün, bazarda vəziyyət nəzarətdən çıxmamış görülməlidir. Çünki mənzillərin qiymətindəki artım tendensiyası, şübhəsiz ki, sonda ölkədə inflyasiya prosesinə öz təsirini göstərəcək.