МНОГОЭТАЖНЫЕ ЦЕНЫ

И без того нестабильный рынок недвижимости азербайджанской столицы в последние дни "трясет" с особой силой. Новость, что принято решение о сносе домов на большом участке центра города, именуемом в народе "Советская", подействовала на этот сегмент почти как тектоническое оружие. Кривая цен начала ползти вверх незамедлительно, риэлторы и маклеры потирают руки в предвкушении "большого дела", строительные компании подсчитывают предстоящую прибыль. Это с одной стороны. На другой же чаше весов - недовольство и растерянность потенциальных клиентов, по мнению которых купить подходящее жилье в Баку людям среднего достатка все больше становится "очевидно-невероятным".

Спрос против предложения

Ежемесячно на рынке недвижимости Баку предлагается до 2 тыс. квартир, но, как отмечают эксперты, эта цифра не покрывает имеющийся спрос. В этой связи нетрудно представить, какой ажиотаж ожидает эту сферу в ближайшие месяцы: жильцам знаменитого района "Советская" уже объявили о сносе, с некоторыми даже начаты процесс оценки и переговоры относительно компенсации. Известно, что на первом этапе подлежат сносу дома, расположенные на участке от улицы Исы Гаджиева до проспекта Нариманова, граничащем с левой стороны с улицей Толстого, а с правой стороны - Алибека Гусейнзаде. В том числе на участке от памятника Нариману Нариманову до парка Гусейна Джавида предусмотрена прокладка дороги, пролегающей рядом со зданием  Министерства налогов. Только это приведет к притоку на рынок примерно 10 тыс. новых потенциальных клиентов.

А если учесть, что далее снос будет проводиться на территориях, отдаленных от центра, но также в густонаселенных районах столицы, известных как "Алатава" и "Хутор", а также от "Белого города" в направлении поселка Зых, можно представить, насколько стремительно будет расти кривая спроса на рынке. 

Казалось бы, ну и что? В центре города уже есть, строятся или планируется возводить немало новостроек, способных, на первый взгляд, удовлетворить растущий спрос. Однако, к сожалению, практически все новые жилые комплексы здесь относятся к премиум- или бизнес-классу, что, естественно, не по карману многим жильцам нынешней "Советской", располагающим небольшими площадями жилья, за которые нельзя порой выручить в качестве компенсации и половину стоимости этих элитных квартир. Значит, о новостройках они могут и не мечтать, и, скорее всего, многие будут стремиться приобрести новый кров на вторичном рынке хотя бы в близлежащих к бывшему дому районах. Участники рынка прекрасно это осознают. Но и это еще не все. "Потенциальные покупатели, опасающиеся прогнозируемого на этот год роста цен, в более короткое время, то есть не дожидаясь роста цен, постараются решить квартирный вопрос, что сформирует на рынке жилья дополнительный спрос", - считает эксперт-экономист Вюгар Байрамов. Словом, цены на жилье, взявшие старт на повышение, еще не скоро остановятся. 

Тенденция сохранится

С 2000 года цены на недвижимость в Баку повысились более чем в 7 раз. Если стоимость одного квадратного метра вторичного жилья в столице в то время составляла $244, то к концу 2013 года это уже было $1807. При этом самый интенсивный рост цен на рынке недвижимости был отмечен в 2005-2006 годах. Были времена, когда цены повышались за один год на 60%.

В течение же 2013 года стоимость квадратного метра вторичного жилья подорожала почти на 20%, а первичного - на 28,9%, достигнув $1146. К концу года доля дорогих домов в портфеле предложения составила 45,42%, дешевых - 54,58%.

При этом большая часть портфеля (35,9%) пришлась на квартиры стоимостью $85-95 тыс. 

Цена на квадратный метр элитного жилья к концу прошлого года в столице возросла до $3339, тогда как в январе 2013 года составляла   $2120. Элитное жилье больше всего дорожало в Насиминском и Ясамальском районах Баку.

Генеральный директор консалтинговой компании MBA Group Нусрет Ибрагимов считает, что подорожание связано не только с расширением работ по сносу в столице, но и с постепенным сокращением в портфеле предложения доли дешевых квартир (это связано со снижением объемов строительства) и, соответственно, ростом доли относительно дорогих.

Рынок первичного жилья  также подорожал из-за массовой газификации, так как квадратный метр квартиры, подключенной к газоснабжению, дороже негазифицированного жилья на 50-100 манатов. Производственное объединение Azerigaz компании SOCAR в 2013 году подключило 149 домов (30 374 квартиры) против 60 годом ранее. А в январе этого года Госнефтекомпания газифицировала еще 14 новостроек (1611 квартир).

Тут еще надо добавить, что такой немаловажный фактор, как газификация новостроек, подтверждает наличие акта государственного приема дома, что позволяет застройщику выдавать собственникам жилья купчую, которая делает квартиру еще более привлекательной и, соответственно, более дорогой.

Но, с другой стороны, по мнению Н.Ибрагимова, строительные компании заинтересованы в продаже построенного жилья. Поэтому дальнейший рост цен на первичном рынке будет не столь значительным, как это ожидается на вторичном, где происходят несколько другие процессы. 

Также ситуацию может усугубить распространение различной информации о сейсмической ненадежности старых жилых домов в тех или иных районах города, высокой опасности землетрясений или каких-либо административных запретах. При таком сценарии цены на жилье могут вырасти на 20% уже к середине текущего года.

Ложная информация, распространяемая в последнее время, что Центральный банк страны издал запрет на выдачу кредитов на покупку жилья, также может обусловить искусственное повышение цен. Этот запрет якобы распространяется и на строительные компании, которые зачастую продают жилье клиентам в кредит в порядке индивидуального договора, минуя банки.

Данное сообщение было опровергнуто Центробанком, поскольку он не обладает полномочиями  на предписания каким-либо другим структурам, кроме действующих в стране кредитных организаций. В нескольких крупных банках страны информацию о запрете также опровергли, заявив, что ситуация на рынке кредитования жилья не изменилась.

Решение проблем

Как видим, строительство доступного жилья в Азербайджане приобретает все большую актуальность. Так же как и вопросы снижения ставок по ипотечным кредитам и расширения финансирования ипотеки по линии Азербайджанского ипотечного фонда, которые все еще остаются предметом обсуждения, в том числе и в стенах Милли меджлиса. В качестве вариантов их решения рассматриваются реализация механизмов строительства качественного и недорогого жилья, создание частных структур, которые будут заинтересованы или в предоставлении долгосрочных ресурсов банкам, или в субсидировании процентов по ипотечным кредитам, а также инструменты государственно-частного партнерства - в том числе в виде участия граждан в строительно-сберегательных банках по модели послевоенной Германии, доказавшей свою эффективность.

Пока условия получения ипотечного кредита сохраняются жесткими, не каждый желающий приобрести крышу над головой может решить свою жилищную проблему за счет кредита. 

Кроме того, как вариант решения существующих проблем и недовольств эксперты предлагают рассмотреть вопрос о строительстве нескольких высотных зданий на месте снесенных домов и переселении туда их жильцов (по их желанию). "Можно было бы предложить гражданам квартиры поблизости, соответствующие числу комнат снесенных домов. Такая практика использовалась в России и Казахстане. В таком случае в оборот не поступает новая денежная масса, что минимизирует влияние плана обновления столицы на рынок жилья", - считает, к примеру, эксперт В.Байрамов. 

В любом случае необходимо предпринять действующие меры уже сегодня, пока ситуация на рынке не вышла за пределы контролируемого, поскольку тенденция роста цен на жилье, несомненно, в конечном счете повлияет на инфляционные процессы в стране.