ARZULARIN EVİ

Mənzil almaq barədə düşünən hər bir kəsi bir sual düşündürür - satınalmanı necə, daha doğrusu, nə zaman gerçəkləşdirməli ki, azad bazar şəraitində daima oynayan qiymətlərdə aldanmasın. Bu məsələ ipoteka götürmək istəyənlər üçün xüsusilə çətin olur,  çünki onlar onsuz da kredit üzrə əlavə faiz ödəməyə məcburdurlar. Bununla belə, mənzil alıcılarının daha yaxşı vaxtların gəlməsini gözləyən nisbətən məntiqli hissəsi mənzillərin qiymətinin deyil, ipoteka dərəcələrinin düşməsinə ümid edir. Bunun üçün səbəbləri var. Axı, dərəcənin hətta 1%  azalması ipotekada keçərli olan məbləğlərə il ərzində əməlli-başlı qənaət edilməsi deməkdir. 

Düzdür, ipoteka kreditinin bir yaxşı tərəfi də uzun müddət ərzində hissə-hissə ödənilməsindədir. Yüz faiz olmasa da, böyük ehtimalla, on il ərzində inflyasiya səbəbindən pul əməlli-başlı qiymətdən düşür, halbuki kredit üzrə aylıq ödənişlər dəyişməz olaraq qalır. Və bu məbləğin xüsusi payı ailənin ümumi gəlirlərinə baxanda nəzərəçarpacaq səviyyədə aşağı düşür. Hə, əlbəttə, əgər ipoteka ala bilsə. Etiraf etmək gərəkdir ki, Azərbaycanda bunu etmək hələ ki, elə də asan deyil...

Artırmaq və azaltmaq: yeni şərtlər 

Bu gün Azərbaycan ipoteka bazarının başlıca problemi maliyyələşdirmənin yetərincə olmaması ilə bağlıdır. Belə ki, dövlət büdcəsində sosial ipoteka üçün nəzərdə tutulmuş vəsaitlərin yarısı artıq bu ilin I rübü ərzində banklara ayrılıb, qalan 20 mln. manatı Azərbaycan İpoteka Fondu (AİF) ayırmağa tələsmir, elə Mərkəzi Bank (AMB) da banklar üçün ipoteka kreditləşdirməsinə yeni limitlər açmağa tələsmir. 

Nəticədə AİF-in səlahiyyətli müvəkkilləri olan banklar əhalinin ipotekaya artan tələbatını təmin edə bilmirlər. Praktiki olaraq, bütün banklar limitin mənimsənilməsini başa çatdırıblar və bu gün fondun xətti üzrə kredit almaq çox problemlidir. Vəsaitləri adi ipotekanın maliyyələşdirilməsi üçün istifadə edilən ipoteka istiqrazlarının son emissiyasının tam yerləşdirilməməsinə (40 mln. manatdan  hələ 26 mln. manat qalmasına) baxmayaraq, artıq iki aydır ki, hərraclar keçirilmir. 

Bu mənbə olmadıqda banklar ipotekanın maliyyələşdirilməsi üçün öz ipoteka proqramları çərçivəsində ayrılan öz vəsaitlərinə üz tuta bilərdilər. Ancaq şərtlərinə, o cümlədən aşağısı illik 12%-dən başlayan faiz dərəcələrinə görə, bu ipoteka kreditlərinə elə də böyük tələb yoxdur. 

Ümumiyyətlə, çox inandırıcıdır ki, tezliklə bu sahədə durum potensial borcgötürənlərin xeyrinə dəyişəcək, çünki artıq Prezident İlham Əliyev tərəfindən, bununla bağlı, tapşırıq verilib. Dövlət başçısı sanır ki, ipoteka kreditləşdirməsi təkmilləşdirilməlidir. "Onlara yenidən baxmaq gərəkdir. Doğrudur, hazırda bu istiqamətdə müəyyən islahatlar aparılır. Amma sanıram ki, hələ çox işlər görülməlidir və mənzil ipotekası kreditləşdirməsinin inkişafı üçün ayrılan məbləğ artırılmalıdır", - deyə İlham Əliyev Nazirlər Kabinetinin 2013-cü ilin birinci rübündə ölkənin sosial-iqtisadi inkişafının nəticələrinə həsr edilmiş iclasında bildirib. Onun sözlərinə görə, əgər büdcənin imkanı varsa bu il, yoxdursa, onda gələn ildən gənclərin mənzil probleminin sürətli həlli üçün   ipoteka kreditləri artırılmalıdır. 

Ümumiyyətlə, Mərkəzi Bankın (AMB) sədri Elman Rüstəmovun sözlərinə görə, bu öhdəliyin yerinə yetirilməsi üçün real imkanlar var və hazırda Maliyyə Nazirliyi dövlət büdcəsinin imkanlarını və ehtiyatları, AMB isə bazarın imkanlarını qiymətləndirir. E. Rüstəmov sanır ki, bazardan əlavə resursların cəlbi tamamilə realdır və "biz onların  yardımı ilə dövlət başçısının tapşırığını yerinə yetirə biləcəyik". 

E.Rüstəmovun sözlərinə görə, ümumilikdə Azərbaycanda ipoteka krediti mexanizmi çox effektivdir. Belə ki, ümumi ipoteka portfelində problemli kreditlərin payı cəmi 0,3%-dir. "Bu, çox aşağı göstəricidir və o, bu sahənin yaxşı tənzimləndiyini, sistemin yaxşı və effektiv olduğunu göstərir", - deyə Elman Rüstəmov qeyd edib.

Ölkənin baş bankiri bildirib ki, hazırda ipoteka kreditlərinin  verilmə şərtlərinin sadələşdirilməsi üçün mexanizmlər hazırlanır və onlar yaxın aylarda tətbiq ediləcək. Yeniliklərdən biri elektron ipotekanın tətbiqidir ki, ilyarım qabaq təşəbbüs qaldırılan layihə bankların, borc götürənlərin və AİF-in özünün işini xeyli asanlaşdırmalıdır. AMB-nin baş direktoru Rəşad Orucovun sözlərinə görə, la-yihə artıq başa çatır və AİF bir neçə bankda sistemi sınaqdan keçirir. Elektron ipotekanın buraxılması artıq ilin ikinci yarısında gözlənilir. 

AMB həmçinin tikinti-yığım bankları ideyasına qayıtmaq imkanlarına baxır. "Amma bu həmin mexanizmin mürəkkəbliyi baxımından ayrıca məsələdir. Artıq mövcud olan sistem üzrə İpoteka Fondunun bazardan vəsait cəlb etməsi üçün istifadə edə biləcəyi alətlər fəal şəkildə öyrənilir. Bu, həmçinin AİF-in yalnız yerli sərmayəçilər üçün deyil, həm də xarici sərmayəçilər üçün daha maraqlı və cazibədar edilməsi üçün gerçəkləşdirilir", - deyə R.Orucov vurğulayıb.

AMB ilə yanaşı, ipotekanın verilməsi şərtlərinin sadələşdirilməsi üzrə təkliflərlə, həmçinin parlamentin iqtisadi siyasət komitəsi də çıxış edir. Komitənin təklifləri, o cümlədən faiz dərəcəsinin aşağı salınmasını və ipoteka kreditinin maksimum məbləğini artırmağı nəzərdə tutur.

İqtisadi siyasət üzrə parlament komitəsinin üzvü Əli Məsimlinin sözlərinə görə, bir sıra inkişaf etmiş ölkələrdə adi ipoteka çərçivəsində kreditlər illik 4%-lə, sosial ipoteka üzrə kreditlər isə 2%-lə verilir. "Biz adi ipotekanın dərəcəsini indiki 8%-dən 5%-ə, sosial ipotekanınkını isə 4%-dən 1-2%-ə qədər endirməyi təklif edirik", - deyə Ə.Məsimli vur-ğulayıb.

Deputat, həmçinin ipoteka üzrə ilkin ödənişin azaldılmasını da məqsədə uyğun sayır, çünki bir sıra hallarda bu, vətəndaşlar üçün əlavə çətinliklər yaradır. Buna görə də, parlamentarilərin təkliflərində hazırda sosial ipoteka üçün mənzilin dəyərinin 15%-ə və adi ipoteka üçün 20%-ə bərabər ilkin ödənişin ya ləğv edilməsini, ya da azaldılmasını nəzərdə tutur. 

Bundan başqa, ipoteka kreditinin hazırda 50 min manat təşkil edən yuxarı həddinin artırılması nəzərdə tutulur. Bu yaxınlarda "Azərbaycanda güzəştli ipoteka kreditlərinin verilməsi qaydaları"na edilən dəyişikliklərə görə sosial ipoteka çərçivəsində kreditin maksimum məbləği 35 min manatdan 50 min manata qaldırılıb. Ancaq Ə. Məsimlinin sözlərinə görə, mənzil bazarındakı vəziyyət göstərir ki, Bakıda 50 min manata normal iki və ya üçotaqlı mənzil almaq mümkün deyil. Buna görə də, komitənin təkliflərində ayrılan məbləğin 70 min manata qədər qaldırılması nəzərdə tutulur. 

Hər şey yaxşı olacaq!

Bununla yanaşı, bir sıra məmurlar və ekspertlər bankların öz ipoteka proqramları üzrə kreditləşdirmə şərtlərinə  yenidən baxmasının, o cümlədən dərəcələri azaltmasının vacibli-yindən danışırlar. Onların fikrincə, bu dərəcələr heç də inkişaf etmiş ölkələrdə təklif edilən şərtlərlə heç cür müqayisə edilə bilməz. 

Azərbaycanın bank bölməsinin təmsilçiləri isə bizim ölkədəki kredit dərəcələri ilə misal kimi təqdim edilən ölkələrin, məsələn, Avropa Birliyi ölkələrinin banklarının kreditlərinin faiz dərəcələri ilə müqayisə etməyi düzgün saymırlar. Çünki Azərbaycanın bank sistemində resurslar Avropanın analoji resurslarına baxanda baha başa gəlir: Avropa banklarında depozit dərəcələri 1%-dən  3%-ə qədər dəyişdiyi halda, Azərbaycanda 10-12%-dir. Bankların müştərilərə ayırdığı kredit resurslarının dəyəri də buradan qaynaqlanır. 

Resursların dəyərinə əlavə olaraq, bank öz marjasını qoyur (söhbət resursun dəyər artımından gedir). Bu məbləğ bankın mümkün itkilərini kompensasiya edir və bank üçün gəlir formalaşdırır. Bank kreditləri depozit dərəcəsindən aşağı dərəcə ilə verə bilməz, çünki gəliri olmalıdır və geri qayıtmayan kreditlərin mümkün zərərlərini örtə bilməlidir. Bu marja Azərbaycanda dünyanın bir sıra inkişaf etmiş ölkələrinə baxanda yüksəkdir, amma bir sıra qonşu ölkələrlə müqayisədə heç də yüksək de-yil. 

Azərbaycanda depozitlər qısa müddətə - 1 ildən 3 ilə kimi cəlb edilir. Uyğun olaraq banklar pulları 3 illiyə qəbul edərək 25 illiyə yatıran zaman özləri üçün çox ciddi risk yaradırlar. Buna görə də, Azərbaycanda bankların öz vəsaitləri hesabına ipoteka krediti verməsinə belə həvəssiz yanaşmasının əsas səbəbi məhz "pulun uzunluğu" məsələsidir. Bundan başqa, cəlb edilən vəsaitlər, əsasən, xarici valyuta, adətən, ABŞ dolları hesabına formalaşır ki, bu da valyuta riskləri baxımından müəyyən çətinliklər yaradır və bu pulların heçləşdirilməsi, yəni qorunması ildə 4-5%-ə başa gəlir. Buna görə də, bank-lar üçün ipoteka proqramına xarici valyutada pul yatırmaq elə də maraqlı deyil. 

Bununla yanaşı, banklarda hesab edirlər ki, istehlak və ipoteka kreditləri ilə bağlı durum müəyyən vaxtdan sonra dəyişəcək. Praktika göstərir ki, bundan öncəki 5-10 il ərzində kreditlər üzrə faiz dərəcələri düşüb. Eyni şey depozit dərəcələri üzrə də baş verib. Əgər əvvəllər  depozitlər illik 15-18%-lə cəlb edilirdisə, indi onlar illik 10-12%-lə cəlb edilirlər. Azərbaycan Əmanətlərin Sığortası Fondu (ADIF) dərəcəsi illik 12%-dən yuxarı olmayan depozitləri sığortalayır. Dərəcələrin aşağı salınması meyli davam edir. Bank sektoru artır, o, böyüdükcə və möhkəmləndikcə depozit və kreditlərin dərəcəsinin düşməsi daha çox müşahidə ediləcək. Başqa sözlə, Azərbaycanda kredit dərəcələrini Avropadakı kimi 7-8%-ə düşməsi zamanın məsələsidir, amma bu, heç cür qısamüddətli perspektivdə mümkün deyil.

Həmçinin şəksiz ki, bütün ipoteka yeniliklərini mənzil tikintisindəki islahatlara, həmçinin bələdiyyə və kiçik büdcəli mənzillərin tikinti həcminin artmasına paralel aparmaq məqsədəuyğundur. Əks halda, ipoteka dərəcələrinin azalması mənzillərin qiymətinin artmasına səbəb olacaq ki, bu da uyğun olaraq onun əhali üçün əlçatarlığını artırmayacaq. Rüstəmovun sözlərinə görə, AMB bununla bağlı, hökumət və bank sistemilə danışıqlar aparır. Məqsəd respublikada ucuz mənzillərin inşası ilə bağlı nəhəng layihənin hazırlanmasıdır.  

Bununla yanaşı, AMB-nin hesablamalarına görə, yaxın 10 il ərzində ölkə ÜDM-ində ipoteka kreditlərinin xüsusi payı 10 dəfə artırılacaq. Bununla yanaşı, gələcəkdə ipoteka maliyyələşməsinin yeni mənbələri, həmçinin ipoteka kreditlərinə çıxış imkanlarının genişləndirilməsi gün-dəmə gələcək. Eyni zamanda, "sosial bina" strategiyası çərçivəsində məqsədlərdən biri sosial ipotekanın əhatəsinin və həcminin artmasıdır. Hazırda AMB bu istiqamətdə dünya təcrübəsini fəal öyrənir. 

Amma istənilən halda, ipoteka Azərbaycanda 11 min ailəyə yeni mənzil sahibi olmaq imkanı yaradıb. Və bütün yuxarıda sadalanan tədbirlər bu rəqəmi dəfələrlə artırmağa və azərbaycanlıların çoxunun mənzil şəraitini yaxşılaşdırmaqla bağlı problemlərini arxada qoymağa yönəlib.