ДОМ МЕЧТЫ

Каждого, кто задумывается о приобретении жилья, беспокоит вопрос: как, а точнее, когда совершить покупку, чтобы не прогадать с ценами, вечно колеблющимися в условиях свободного рынка? Особенно нелегко приходится в этом случае тем, кто намерен взять ипотеку, ведь им и так придется выплачивать дополнительные проценты по кредиту.

Между тем наиболее разумная часть из покупателей жилья, выжидающих наступления лучших времен, рассчитывает не на падение цен на квартиры, а на снижение ипотечных ставок. Свои резоны тут есть. Ведь уменьшение ставки даже на один процент при тех суммах, которыми оперируют в ипотеке, за год позволит сэкономить приличные деньги.

Хотя все-таки ипотечный кредит тем и хорош, что погашается по частям на протяжении долгого времени. Нельзя ручаться на сто процентов, но, скорее всего, за десять лет деньги обесценятся из-за инфляции, тогда как ежемесячные платежи по кредиту представляют собой фиксированную сумму. И удельный вес этой суммы заметно снизится относительно размера доходов семьи. Если, конечно, удастся ипотеку заполучить, что сегодня, надо признать, сделать в Азербайджане пока не так легко…

Повысить и снизить: новые условия 

Главной проблемой ипотечного рынка Азербайджана сегодня является недостаточность финансирования. Так, в течение I квартала этого года банкам выделена половина средств, предусмотренных в госбюджете страны на финансирование социальной ипотеки, а оставшиеся 20 млн. манатов Азербайджанский ипотечный фонд (АИФ) не торопится выделять, как и Центробанк не спешит открывать банкам новые лимиты на ипотечное кредитование. 

В результате банки, являющиеся уполномоченными агентами АИФ, не могут удовлетворить повышенный спрос населения на ипотеку. Практически все банки завершили освоение лимитов, и сегодня получить кредит по линии фонда очень проблематично. Несмотря на то, что последняя эмиссия ипотечных облигаций, средства которых используются для финансирования обычной ипотеки, не полностью размещена (из 40 млн. манатов осталось еще 26 млн. манатов), уже на протяжении двух месяцев аукционы не проводятся.

При отсутствии этого источника финансирования ипотеки банки могли бы прибегнуть к своим средствам, которые выдаются в рамках собственных ипотечных программ. Однако из-за условий, в частности процентной ставки, которая начинается с 12% годовых, эти ипотечные кредиты не пользуются большим спросом. 

Впрочем, очень вероятно, что скоро ситуация в данном сегменте изменится к радости потенциальных заемщиков, поскольку на этот счет были даны уже поручения со стороны президента Ильхама Алиева. Глава государства считает, что механизмы ипотечного кредитования должны быть усовершенствованы. "Их необходимо пересмотреть. Правда, сейчас в этом направлении ведутся определенные реформы. Но считаю, что следует еще многое сделать, и сумма, выделяемая на развитие жилищного ипотечного кредитования, должна быть увеличена", - сказал Ильхам Алиев на заседании Кабинета министров, посвященном итогам социально-экономического развития страны в первом квартале 2013 года. По его словам, если в бюджете будет возможность, то в этом году, если нет, то со следующего года ипотечные кредиты должны быть увеличены с тем, чтобы жилищная проблема молодежи решалась быстрее.

Впрочем, по мнению председателя Центробанка Азербайджана Эльмана Рустамова, для выполнения данной задачи имеются реальные предпосылки, и в настоящее время Минфин оценивает возможности госбюджета и резервы, а Центробанк - возможности рынка. Э.Рустамов считает, что привлечение с рынка дополнительных ресурсов вполне реально, и "мы с их помощью выполним поручения главы государства".

По словам Э.Рустамова, в целом, механизм ипотечного кредитования в Азербайджане очень эффективен, так как доля проблемных кредитов в общем портфеле ипотеки составляет лишь 0,3%. "Это очень низкий показатель, который демонстрирует, что в этой сфере налажено хорошее регулирование, хорошая и эффективная система", отметил Э.Рустамов.

По мнению главного банкира  страны, в настоящее время для упрощения условий выдачи ипотечных кредитов готовятся механизмы, которые будут внедрены в ближайшие месяцы. Одним из новшеств станет введение электронной ипотеки, проект которой был инициирован полтора года назад и должен сильно облегчить жизнь и банкам, и заемщикам, и самому АИФ. По словам гендиректора ЦБА Рашада Оруджева, проект уже завершается, и АИФ тестирует систему в некоторых банках. Запуск электронной ипотеки ожидается уже во второй половине года. 

Центробанк также рассматривает возможности возврата к идее строительно-сберегательных банков. "Но это отдельный вопрос в связи со сложностью данного механизма. По существующей же системе более активно изучаются инструменты, которые Ипотечный фонд сможет использовать, чтобы привлекать средства с рынка. Это делается также для того, чтобы сделать АИФ более интересным и привлекательным для инвесторов, не только местных, но и иностранных", - указал Р.Оруджев.

Наряду с Центробанком со своими предложениями по упрощению условий выдачи ипотеки выступает также комитет по экономической политике парламента. Предложения комитета предусматривают, в частности, снижение процентной ставки и увеличение максимальной суммы ипотечного кредита.

По словам члена парламентского комитета по экономической политике, депутата Али Масимли, в ряде развитых стран кредиты в рамках обычной ипотеки выдаются под 4% годовых, а социальной - под 2%. "Мы предлагаем снизить обычную ипотеку с нынешних 8 до 5%, социальную - с 4 до 1-2%", - подчеркнул А.Масимли.

Депутат также считает целесообразным снижение первоначального взноса по ипотеке, так как в ряде случаев это создает дополнительные трудности для граждан. Поэтому предложения парламентариев предусматривают либо отмену, либо уменьшение взноса,  составляющего по социальной ипотеке 15% от стоимости приобретаемой квартиры, а для обычных кредитов - 20%.

Кроме того, целесообразно повысить  верхний предел суммы ипотечного кредита, составляющего сейчас 50 тыс. манатов. Недавно в соответствии с изменениями в "Правила предоставления льготных ипотечных кредитов в Азербайджане" максимальная сумма кредита в рамках социальной ипотеки была увеличена с 35  до 50 тыс. манатов. 

Однако, как отмечает А.Масимли, ситуация на рынке жилья показывает, что в Баку трудно купить нормальную двух- или трехкомнатную квартиру за 50 тыс. манатов. Поэтому предложения комитета предусматривают увеличение лимита на выделяемую сумму до 70 тыс. манатов.

Все будет хорошо!

Между тем ряд чиновников и экспертов говорят также о необходимости пересмотра банками условий кредитования по собственным ипотечным программам, в частности о необходимости снижения ставок, которые, по их мнению, не идут ни в какое сравнение с условиями, предлагаемыми в развитых странах. 

Представители же банковского сектора Азербайджана не считают корректным сравнивать ставки на кредиты у нас в стране со ставками, которые предлагаются, к примеру, банками стран Евросоюза. Так, ресурсы в банковской системе Азербайджана стоят дороже, чем аналогичные ресурсы в Европе: ставки на депозиты в европейских банках составляют сегодня от 1 до 3%, тогда как в Азербайджане - до 10-12%. Отсюда и исходит стоимость кредитных ресурсов, которые банки выделяют клиентам. В дополнение к стоимости ресурсов банк докладывает собственную маржу (речь идет о наценке на ресурс), сумму, которая покрывает их возможные потери и формирует доход банка. Банк не может выдавать кредиты по ставке ниже депозитной, поскольку должен иметь прибыль и покрывать возможные убытки от невозврата кредитов. Данная маржа в Азербайджане выше, чем в банках развитых стран мира, но не выше, чем в ряде соседних стран. 

В Азербайджане депозиты привлекаются на короткий срок - от 1 до 3 лет. Соответственно банки будут создавать для себя очень серьезные риски, привлекая деньги на 3 года и размещая их на 25 лет. Поэтому "длина денег" - основная причина того, что в Азербайджане ипотечные кредиты, мягко говоря, неохотно выдаются банками за счет собственных средств. Кроме того, поскольку привлеченные средства формируются за счет иностранной валюты, в основном долларов США, то это тоже создает определенные трудности в части валютных рисков и того, что хеджирование этих денег обходится в 4-5% в год. Поэтому банкам не очень интересно размещать деньги в иностранной валюте в ипотечные программы.

Вместе с тем в банках считают, что ситуация со ставками на потребительские и ипотечные кредиты со временем изменится. Как показывает практика, в предыдущие годы -   5-10 лет - процентные ставки по кредитам падали. То же самое происходило и со ставками на депозиты. Если ранее депозиты привлекались под 15-18%, то сегодня - до 10-12% годовых. К примеру, Азербайджанский фонд страхования вкладов (ADIF) сегодня страхует депозиты по ставке не выше 12% годовых. Тенденция снижения ставок продолжается. Банковский сектор растет, и чем больше и крепче он будет, тем больше будет наблюдаться падение ставок на депозиты и кредиты. Другими словами, снижение ставок на кредиты в Азербайджане до европейских 7-8% - просто вопрос времени, но никак не краткосрочной перспективы.

Также, безусловно, все ипотечные новшества целесообразно вводить параллельно с реформами в жилищном строительстве, в частности с увеличением объема строительства муниципального и малобюджетного жилья. Ведь иначе снижение ставок по ипотеке вызовет рост цен на квартиры и, соответственно, опять же не увеличит его доступность для населения. В этой связи, по словам Э.Рустамова, ЦБА ведет переговоры с правительством страны и банковским сектором по вопросу разработки крупного проекта по строительству доступного жилья в республике. 

Между тем, по подсчетам Центробанка, в течение ближайших 10 лет удельный вес ипотечных кредитов в ВВП страны будет увеличен в 10 раз. Помимо этого в будущем в центре внимания будут развитие новых источников финансирования ипотеки, а также расширение возможностей выхода к ипотечным кредитам. В то же время одной из целей в рамках стратегии "социальное здание" является расширение охвата и объема социальной ипотеки. Сейчас Центробанк активно изучает мировой опыт для работы в этом направлении. 

Но в любом случае ипотека позволила 11 тыс. семей в Азербайджане стать обладателями нового жилья. И все вышеназванные меры призваны повысить эту цифру в разы и оставить позади проблемы многих азербайджанцев по улучшению жилищных условий.