HƏRƏNİN ÖZ OFİSİ

Kommersiya daşınmaz əmlakı, daha doğrusu, ticarət, ofis və digər bu cür sahələr, ənənəvi olaraq dinamaik inkişaf etməkdə olan iqtisadiyyata malik ölkə bazarlarının ən gəlirli və tələb olunan seqmentlərindən biridir. 

Kommersiya daşınmaz əmlakının yaşayış əmlakından əsas fərqi ondan ibarətdir ki, bir çox biznes sahibləri onları almaqdansa, icarəyə götürməyi üstün tuturlar. Bunun bir neçə səbəbi var - həm bahalıq, həm ticarət sahələrinin daha uğurlu yerdə olması üçün daimi axtarışlar, o cümlədən, iş adamının əmlakla özünü yükləməklə, ciddi maliyyə xərcləri çəkməmək istəyi.

Buna baxmayaraq, əmlak bazarında yaşayış obyektləri ilə müqayisədə ona tələbat az deyil. Bunu yağışdan sonra göbələk kimi artan çoxmərtəbəli biznes-mərkəzləri, ticarət molları, ictimai qidalanma və turizm istiqamətli obyektlərdən də ehtimal etmək olar.  

Mütəxəssislərin fikrincə, Bakıda 2015-ci ildə yararlı ticarət sahələrinin ümumi sahəsi hazırkı göstərici ilə müqayisədə iki dəfə artaraq, 150 min kv.metri ötəcək.  

"Eyni zamanda iri meqapolislərdə 150 min kv.metr - bu, təkcə bir ticarət mərkəzinin sahəsidir. Azərbaycan bazarına, ən azı, 15 ticarət mollu lazımdır. Mən indi "sağlam", yəni real fəaliyyət göstərən və inkişaf edən ticarət mərkəzlərini nəzərdə tuturam. Bugünkü gündə Bakıda ən iri ticarət-əyləncə mərkəzi "28 Mall"dur. Onun yararlı sahəsi 23 min kv.m təşkil edir. Bu, nisbətən kiçik ərazidir. Yerli riteyl bazarı böyük deyil və nəticə etibarilə, Azərbaycanda kifayət qədər çox dünya brendləri, müxtəlif istiqamətlərdə məşhur franşizlər görmürük", - deyə Azərbaycan Françayzinq Assosiasiyasının sədri Rəsul Məmmədov hesab edir.  

Ölkədə kommersiya daşınmaz əmlakı bazarının illik araşdırmasını hazırlayan "Azerbaijan Property Solutions" konsaltinq şirkətinin məlumatlarına əsasən, Bakıda hazırda A sinifli üç ticarət-əyləncə mərkəzinin (TƏM)  tikintisi aparılır. Onların ümumi sahəsi 100 min kv.metrdən az olmayacaq. Bu TƏM-in 2017-2018-ci illərdə istismara veriləcəyi gözlənilir. 

Mütəxəssislər qeyd edirlər ki, keyfiyyətli ticarət mərkəzlərində ticarət sahələrinə olan tələbat yüksəkdir. Ticarət mərkəzlərində icarə haqqı icarədardan asılı olaraq dəyişir. Eyni zamanda, Bakıda belə sahənin bir kvadratmetrinin orta qiyməti ildə, təxminən, 864 manat (ƏDV və əməliyyat xərcləri daxil deyil) təşkil edir. Bununla yanaşı, şəhərin küçələrinin birində ticarət sahəsini icarəyə götürmək ucuz başa gəlir - orta hesabla, onun bir kvadratmetrinin icarə haqqı vergilərsiz, təxminən, 804 manat təşkil edəcək. "İcarə müqaviləsi çox vaxt üç ildən beş ilə kimi bağlanır, uzunmüddətli icarə isə son dərəcə nadir hallarda istifadə olunur", - deyə şirkətin araşdırmasında qeyd edilir. Ticarət mərkəzlərində boş yerlər təsadüfən ticarət sahələrinin yenidən təşkili və ya icarədarların rotasiyasına görə yaranır. 

Şəhər küçələrində boş sahələrin payı 5%-dan 8%-ə qədərdir. Bu yerlər uğursuz daxili planlaşdırma və onların paytaxtın yerləşdikləri hissəsi üçün mövcud icarə haqqının orta səviyyəsinə uyğun olmayan yüksək qiymətlərinə görə boş qalır. 

Ofis daşınmaz əmlakına gəldikdə isə, proqnozlara görə, Bakıda ofis sahələrinin həcmi cari ildə 13,97%  və ya 56,4 min kv.metr artacaq. Bakıda 2013-cü ilin sonuna olan vəziyyətə görə, 404 min kv.metr keyfiyyətli ofis vardı. 

"2013-cü ildə cəmi ümumi icarə sahəsi, təxminən, 140 min kv.metr olan yeddi ofis binası istimara verilib. 2013-cü ildə istismara verilən binaların yarıdan çoxu Bakının sahilyanı zonasında yerləşir. Bu da tələbat tendensiyasına uyğundur. İcarədar çox vaxt dənizkənarı bulvarboyu və ya ona yaxın ərazilərdə ofis tutmağa üstünlük verir", - deyə APS-in araşdırmasında deyilir. 

Ötən il ofis sahələri bazarı fəallaşmışdı, təklif bütün siniflərdə tələbatı üstələyirdi. Bu, öz əksini paytaxtda boş sahələrin sayında göstərib. Mütəxəssislər qeyd edirlər ki, A sinfində bu, təxminən, - 24%, B sinfində isə 15,4% təşkil edir.

Ötən il yeni istismara verilən A və B sinifli ofis sahələrinin həcmində rekord qeydə alınıb - 140 min kv.metrdən çox.  Qeyd edilən həcmin 120 min kv.metri A sinfinə aiddir. 2013-cü ildə ofis sahələrinin əhəmiyyətli dərəcədə artmasına baxmayaraq, A və B sinifli biznes-mərkəzlərində icarə haqqının səviyyəsi dəyişikliyə məruz qalmayıb. Ofis sahələrinin ekspozisiya müddəti 50% artıb və 12 aya çatıb. 

Hesabatda qeyd edilir ki, bununla belə, ötən il paytaxtın ofis bazarında ən iri sövdələşmə "bp-Azerbaijan" şirkətinin "Port Baku" kompleksində Şimal qülləsində icarəyə götürdüyü ofislə bağlı olub. Müqavilə sahəsinin həcmi, təxminən, 19 min kv.m təşkil edib. Ofis sahələrinin icarəsinin orta baza dərəcəsi A sinfi üzrə ƏDV və əməliyyat xərcləri nəzərə alınmadan ildə 489 manat/ kv.m təşkil edib. B sinfində isə analoji göstərici 280 manata bərabərdir.  

Bazarın daha bir mühüm seqmenti turizm sahəsində fəaliyyət göstərən sahələrdir. Bu istiqamət il-ildən ölkədə sözügedən sahənin inkişafı və Bakıda mütəmadi olaraq keçirilən beynəlxalq səviyyəli irimiqyaslı tədbirlər sayəsində yüksəlir. Hazırda paytaxtda 103 otel fəaliyyət göstərir ki, onun 22-si beş, 46-sı dörd və 26-sı üçulduzlu otellərdir. O cümlədən 9 mehmanxana təsnifata daxil deyil və ya dövlətin balansındadır. Azərbaycanda otellər Turizm və Mədəniyyət Nazirliyinin verdiyi sertifikatlar əsasında təsnifata bölünür. Qurum, həmçinin mehmanxanaların irəli sürülən tələblərə uyğunluğuna dair mütəmadi (3 ildən bir) yoxlamalar aparır. Bu seqmentin ümumi nömrəli fondu, təxminən, 6,4 min apartament təşkil edir ki, bu da əvvəlki ilin analoji göstəricisindən 12% çoxdur. Bununla yanaşı, Bakının mehmanxana fondunun orta illik artımı, təqribən, 8% həddində qiymətləndirilir.

Bazar araşdırmalarının məlumatlarına əsasən, 2013-cü ildə şəhər otellərində nömrələrin orta dolması 60% təşkil edib: beşulduzlarda 55%-dən başlayaraq, üçulduzlularda isə 65%-ə qədər. Yaşayış qiymətinə gəlincə isə son 5 ildə orta sinifli otellərdə qiymətlərin orta səviyyəsi 10%, "luxury" sinifli otellərdə isə 15-17% ucuzlaşıb. Bunun əsas səbəbi bazarın həddindən artıq dolması və təklifin yüksək səviyyəsi ilə - ilk növbədə, yüksək sinifli otellər tərəfindən - izah olunur. 

Bir sözlə, mənzilin alınması və icarəsində olduğu kimi, kommersiya daşınmaz əmlakı axtarışında riyeltora müraciət edən müştərilərin əsas tələbləri qiymət, yerləşdiyi yer, keyfiyyətli və rahat infrastrukturun olması və s. bu obyektin tələblərinə zəmanət verən mühüm parametrlər ətrafında cəmlənir. Düzdür, narahatlıq yaranır ki, buna görə paytaxtın mərkəzində şəhərin nəqliyyatına və s. infrastrukturuna pis təsir göstərən həddindən artıq çox iri obyektlər toplanır, yaxınlıqda yaşayan sakinlər üçün problemlər yaradır və s. Bununla əlaqədar olaraq mütəxəssislər çox ümid edirlər ki, Böyük Bakının Regional İnkişaf Planı layihəsinin reallaşması ilə paytaxt ətrafında kommersiya daşınmaz əmlakının inkişafı üçün şərtlər yaranacaq. Bu isə nəinki yuxarıda qeyd edilən problemləri həll edəcək, həm də bazarda qiymətlərə təsir göstərəcək.