ПОД КРЫШЕЙ ОФИСА СВОЕГО

Коммерческая недвижимость, то есть торговые, офисные и другие подобные площади, традиционно являются одними из самых прибыльных и востребованных сегментов на рынках стран с динамично развивающейся экономикой. 

Главное отличие коммерческой недвижимости от жилой в том, что многие владельцы бизнеса предпочитают брать площади в аренду, а не покупать их. Причин тому несколько - и дороговизна, и постоянные поиски более удачного расположения торговых площадей, и нежелание бизнесмена осуществлять серьезные финансовые траты, обременяя себя имуществом. 

Тем не менее потребности в ней на рынке недвижимости не меньше, чем на жилых объектах, о чем можно судить и по вырастающим, как грибы после дождя, многоэтажным бизнес-центрам, торговым моллам, объектам общественного питания и туристического назначения. 

По мнению экспертов, общий объем полезных торговых площадей в Баку в 2015 году превысит 150 тыс. кв. м, увеличившись по сравнению с нынешним показателем в два раза.

"В то же время в крупных мегаполисах 150 тыс. кв. м - это площадь только одного торгового центра. Азербайджанскому рынку нужно не менее 15 торговых моллов. Я говорю сейчас о "здоровых", то есть реально функционирующих и развивающихся торговых центрах. Самым крупным торгово-развлекательным центром Баку на сегодняшний день является 28 Mall, полезная площадь которого составляет 23 тыс. кв. м. Это сравнительно небольшая площадь. Местный рынок ритейла довольно невелик, и, как следствие, мы не видим в Азербайджане достаточно много мировых брендов, известных франшиз в различных направлениях", - считает глава Азербайджанской ассоциации франчайзинга Расул Мамедов.

По данным консалтинговой компании Azerbaijan Property Solutions, готовящей ежегодные исследования рынка коммерческой недвижимости в стране, в Баку на данный момент ведется строительство трех торгово-развлекательных центров  класса А, общая полезная площадь которых составит не менее 100 тыс. кв. м. Ввод в эксплуатацию этих ТРЦ ожидается в 2017-2018 годах.

Спрос на торговые площади в качественных торговых центрах высок, отмечают специалисты. Уровень ставки аренды в торговых центрах колеблется в зависимости от арендатора. В то же время средняя стоимость аренды квадратного метра такой площади в Баку составляет порядка 864 манатов в год (без НДС и операционных расходов). При этом арендовать торговое помещение на одной из улиц города обойдется дешевле - в среднем его аренда будет стоить около 804 манатов /кв. м в год без учета налогов. "Договор аренды зачастую заключается на срок от трех до пяти лет, долгосрочная аренда практикуется довольно редко", - отмечается в исследовании компании. Свободные помещения в торговых центрах могут появляться эпизодически ввиду реорганизации торговых площадей или ротации арендаторов.

Доля свободных площадей на улицах города составляет от 5 до 8%. Данные помещения пустуют ввиду неудачной внутренней планировки или высоких цен, не соответствующих среднему уровню существующих арендных ставок для той части столицы, в которой они расположены.

Что касается офисной недвижимости, то, по прогнозам, объем офисных площадей в Баку вырастет в текущем году на 13,97%, или 56,4 тыс. кв. м. По состоянию на конец 2013 года, в Баку насчитывалось 404 тыс. кв. м качественных офисов. 

"Всего в 2013 году в эксплуатацию было введено семь офисных зданий общей арендуемой площадью около 140 тыс. кв. м. Более половины зданий, введенных в эксплуатацию в 2013 году, находятся в прибрежной зоне Баку, что совпадает с тенденцией спроса - арендаторы все чаще желают снимать офисы вдоль линии Приморского бульвара либо на прилегающих территориях", - говорится в исследовании APS. 

В прошлом году рынок офисных площадей активизировался, предложение опережало спрос во всех классах. Это нашло свое отражение в количестве свободных площадей в столице - в классе А это порядка 24%, а в классе В - 15,4%, отмечают эксперты.

За прошедший год был сдан в эксплуатацию рекордный за всю историю объем новых офисных площадей классов A и B - свыше 140 тыс. кв. м. Из указанного объема 120 тыс. кв. м относятся к классу А. Несмотря на значительный прирост офисных площадей в 2013 году, уровень арендной ставки в бизнес-центрах классов А и В не претерпел изменений, а срок экспозиции офисных площадей увеличился на 50% и достиг 12 месяцев.

При этом в прошедшем году самой крупной сделкой на офисном рынке столицы стала аренда компанией BP-Azerbaijan Северной башни в комплексе Port Baku, отмечается в отчете. Объем контрактной площади составил около 19 тыс. кв. м.

Средняя базовая ставка аренды офисных площадей по классу А без учета НДС и операционных расходов составляет 489 манатов за кв. м в год, в классе В аналогичный показатель равен 280 манатам.

Еще одним важным сегментом рынка являются площади, задействованные в сфере туризма. Данное направление из года в год набирает обороты благодаря развитию этого сегмента в стране и масштабным мероприятиям международного уровня, регулярно проводимым в Баку. В настоящее время в столице функционируют 103 отеля, в их числе 22 пяти-, 46 четырех-  и 26 трехзвездочных, а также девять гостиниц вне классификации или находящихся на балансе государства. Отели в Азербайджане классифицируются на основании сертификатов, выдаваемых Министерством культуры и туризма страны. Ведомство также осуществляет регулярные (раз в три года) проверки соответствия гостиниц предъявляемым требованиям. Общий номерной фонд этого сегмента составляет около 6,4 тыс. апартаментов, что на 12% выше аналогичного показателя предыдущего года. При этом среднегодовой рост гостиничного фонда Баку оценивается на уровне порядка 8%. 

По данным исследований рынка, средняя заполняемость номеров в отелях города в 2013 году составила 60%: от 55% в пятизвездочных и до 65% в трехзвездочных гостиницах. Что касается стоимости проживания, то за последние 5 лет общий уровень цен в отелях среднего класса снизился на 10%, а в отелях luxury-класса - на 15-17%. Основная причина этого в  перенасыщенности рынка и высоком уровне предложения - прежде всего со стороны отелей высокого класса.

Словом, как и в случаях с покупкой и арендой жилья, основные требования клиентов, обращающихся к риэлторам в поисках коммерческой недвижимости,  концентрируются вокруг стоимости, местарасположения, наличия качественной и удобной инфраструктуры и др. важных параметров, гарантирующих востребованность данного объекта. Существует, правда, обеспокоенность, что из-за этого в центре столицы скапливается слишком много крупных объектов, которые негативно влияют на транспортную и прочую инфраструктуру города, создают проблемы для жителей близлежащих домов и т.д. В связи с этим эксперты возлагают большие надежды на то, что с реализацией проекта Большого Баку будут созданы условия для развития коммерческой недвижимости на окраинах столицы, что не только решит вышеуказанные проблемы, но и повлияет на цены на рынке.