TƏLƏBAT DUYULAN İPOTEKA

Ötən ilin nəticələrinə görə, Azərbaycan İpoteka Fondu (AİF) 2010-cu ildən ilk dəfə olaraq mənzil kreditlərinin rekord həcmini - təxminən, 113 mln. manat verə bilib. Cari ilin birinci rübündə bu müsbət tendensiyanı möhkəmlətmək mümkün olub: mənzil kreditlərinin həcmi ötən ilin müvafiq dövrünün göstəricilərini, demək olar, 31% üstələyib. Daşınmaz əmlak bazarının canlanması Mərkəzi Bank və AİF-in üzərində işlədikləri kommersiya və sosial ipotekanın imkanlarının genişləndirilməsinə dair yeni proqram çərçivəsində tədbirlər kompleksinin qəbulunun sürətlənməsinə yardım edəcək.

 2006-cı ilin martında fəaliyyətə başladığı dövrdən indiyə kimi ölkənin Mərkəzi Bankı yanında fəaliyyət göstərən AİF ümumi məbləği 587 mln. manat kredit verib. İpoteka hesabına mənzil alan vətəndaşların sayı isə 14,85 mini ötüb. Ən qızğın vaxt 2010-cu ilə düşüb, həmin vaxt kreditləşmənin həcmi  97 mln. manat təşkil edib. Bir sıra obyektiv səbəblərə görə növbəti illərdə ipoteka borcları 2012-ci ilin səviyyəsinə 75 mln. manatdan bir qədər az səviyyəyə çataraq, səlis şəkildə azalırdı.

 İnyersiya proseslərini dəf etmək üçün ötən il ipoteka şərtlərinin sadələşdirilməsinə dair bir sıra tədbirlər qəbul edilib. İlk addım Azərbaycan Prezidenti İlham Əliyevin sərəncamı olub. Sənədə əsasən, sosial ipoteka üzrə imtiyazlı kreditin maksimal həddi 35 min manatdan 50 min manata qədər qaldırılıb, borcun verilməsində bəzi şərtlər asanlaşdırılıb, həmçinin "Elektron ipoteka" sistemi yaradılıb. Bu və digər tədbirlər AİF-ə ipoteka kreditləşməsinin həcmini 1,5 dəfə artırmağa imkan verib. 3 mindən bir qədər az sayda vətəndaş ümumi olaraq 112,9 mln. manat borc götürüblər. Bununla da, dörd il bundan əvvəlki göstəricidən nəzərəçarpacaq üstünlüklərə nail olmaq mümkün olub.

Maraqlısı odur ki, proqnozlara əsasən, ötən il ipoteka kreditləşməsinin həcmi 100 mln. həddində gözlənilirdi, onun 40 mln.-u dövlət büdcəsindən maliyyələşdirilən sosial ipotekanın payına düşüb.

İpoteka kreditləşməsinin oxşar parametrləri 2014-cü il üzrə dövlət büdcəsinə dair qanunda da nəzərdə tutulub: sosial ipotekanın ödənilməsi üçün 40 mln. manat həcmində vəsait müəyyənləşdirilib, bundan əlavə, təqribən, 100 mln. kommersiya ipotekası xətti ilə cəlb edilməsi planlaşdırılır.  Lakin istisna olunmur ki, mənzil kreditləşməsinin   real həcmləri proqnoz göstəricilərdən üstün olacaq. Çünki bu ilin ilk 4 ayında AİF agentləri 42 mln. manatı bölüşdürüblər. Bu da ötən ilin analoji dövrü ilə müqayisədə 30,8% çoxdur.

İpoteka kreditləşməsinin zamini kimi yenidən maliyyələşdirmənin artan həcmləri rolunu daşıyır. Bunlar AİF-ə 2013-cü ildə proqnozlaşdırılan həddi aşmağa imkan verib. Belə ki, qaytarılan kreditlər üzrə vəsaitlərin həcmi ötən il 86,9 mln. manata çatıb, bundan başqa AİF 57 mln. manat həcmində istiqrazlar yerləşdirib. Bənzər tendensiya 2014-cü ilin birinci rübündə də müşahidə olunub: kreditlərin yenidən maliyyələşdirilməsinin ümumi həcmi 38 mln. manat təşkil edib, istiqrazlar isə 20 mln.  manat həcmində yerləşdirilib. Sadalanan büdcədən kənar vəsaitlər fonda çevik şəkildə bazarın tələbatlarına reaksiya verməyə və kommersiya ipotekası seqmentində kreditləşmənin həcmlərini genişləndirməyə imkan verir.

İpoteka fondunun səmərəli fəaliyyətinin ikinci vacib amili kredit vəsaitlərə olan dayanıqlı bazar tələbatını saymaq olar. Tikinti və riyeltor şirkətlərinin canlandırılması üçün əsas təkan ipotekaya mənzil götürən əsas alıcılar - dövlət qulluqçuları və iri özəl şirkətlərin işçiləri kimi stabil gəlirlərə malik əhalinin artan aktivliyi olub.

İpoteka kreditlərinin istifadəçilərinin daha bir kateqoriyasına Bakının mərkəzində köhnəlmiş binaların sökülməsi, yolların genişləndirilməsi ilə bağlı torpaqların alınması, metrostansiyalarının, parkların, ticarət mərkəzlərinin və s. tikintisi ilə bağlı həyata keçirilən miqyaslı işlər çərçivəsində söküləsi evlərin sahibləri daxil olublar. Sökülən evlərin sahiblərinə böyük məbləğdə təzminat ödənilir və başlanğıc kapitala yiyələnən vətəndaşlar sonradan daha keyfiyyətli və geniş mənzilə sahib çıxmaq üçün çox vaxt əlavə ipoteka borcu almaqla bağlı AİF-in agentləri olan banklara üz tuturlar. 

Mənzillərə artan tələbat Azərbaycan Mərkəzi Bankının (AMB) statistik məlumatları ilə də təsdiqlənir: 2013-cü ildə daşınmaz əmlak bazarının dövriyyəsi 4 mlrd. manata çatıb və ötən ilin göstəriciləri ilə müqayisədə 41% artıb.

Bununla belə, son ilyarım müddətdə mənzillərlə bağlı müşahidə olunan ajiotaj və müvafiq olaraq qiymətlərin artımı mənzillərin defisiti və ya tikinti həcmlərinin azalması ilə qətiyyən bağlı deyil. Əksinə, 2013-cü ildə istehlak tələbatı ilə dəstəklənən tikinti kompleksi postsovet tarixi ərzində görünməmiş mənzil təhvil verilməsi həcmlərinə yiyələnib. Xüsusilə ötən il 2 mln. 138 min kvadratmetrdən çox mənzil sahəsi istefaya verilib. Bu da ötən ilin analoji göstəricilərdən 22% çoxdur. Göstərilən rəqəmlər açıq-aşkar göstərir ki, yerli tikinti sənayesi mənfi qlobal tendensiyalara baxmayaraq, istehsalat həcmlərini artırmağa qadirdir.

Mənzil tikinti sahəsində və daşınmaz əmlak bazarında 2014-cü il boyu mövcud tendensiyaların qorunması, gələcək bir neçə il ərzində Azərbaycan İpoteka Fondunun fəaliyyətinin genişləndirilməsi üçün yaxşı zəmin yaradır. Burada çoxlu istifadə olunmamış imkanlar mövcuddur. Nəzərə alsaq ki, ötən və cari ilin nəticələrinə əsasən, ipoteka kreditləşməsinin (həm AİF, həm də özəl bank proqramlarının xətti üzrə həyata keçirilən) payı orta hesabla daşınmaz əmlakın bütün bazar ticarət dövriyyəsinin, təqribən, 5%-ni təşkil edib.

Bu statistika aydın şəkildə göstərir ki, bu gün ipoteka kreditləşməsinə ayrılan vəsaitlər qısa zaman ərzində köhnə mənzil problemini həll edə bilməz. Mərkəzi Bankda hesab edirlər ki, ipotekanın inkişafı təkcə büdcə vəsaitlərinin artırılması və xüsusilə dövlət ehtiyat fondlarında yığılan neft pullarının buraya tökülməsi hesabına olmamalıdır. "Dövlət-özəl tərəfdaşlığın mexanizminin yaradılması lazımdır, bu da vətəndaşların mənzil problemlərinin həll olunması üçün uzunmüddətli zəmin ola bilər ", - deyə AMB sədri Elman Rüstəmov bildirib. Başqa sözlərlə desək, yeni sxemin tərtib olunması halında dövlət öz üzərinə kifayət qədər ucuz, lakin rahat mənzillərin tikintisinin stimullaşdırılmasını götürərdi və həmçinin banklara uzunmüddətli pulların verilməsində və ya ipoteka üzrə faizlərin subsidiyalaşmasında maraqlı olan özəl strukturlara dəstək yaradardı.

"Vətəndaşların rolu isə müharibədən sonrakı Almaniya modeli üzrə və öz effektivliyini göstərən tikinti-əmanət banklarında iştirak etmələrinə gətirib çıxaracaq. Yəni bu cür mexanizm yaradılacağı təqdirdə, ipoteka kreditləri əhalinin müvafiq bank əmanətlərinin olacağı halda avtomatik olaraq rəsmiləşdiriləcək ", - deyə AMB rəhbəri hesab edir. O qeyd edib ki, bu təkliflər son zamanlar Maliyyə Nazirliyi ilə müzakirə olunur və eyni zamanda bu sahədə beynəlxalq təcrübə öyrənilir.