ВОСТРЕБОВАННАЯ ИПОТЕКА

По итогам минувшего года Азербайджанский ипотечный фонд (АИФ) впервые с 2010 года смог распределить рекордный объем жилищных кредитов - почти 113 млн. манатов. В первой трети текущего года удалось закрепить эту позитивную тенденцию: объем жилищных кредитов почти на 31% превышает соответствующий показатель прошлого года. Оживление рынка недвижимости способствует ускорению принятия комплекса мер в рамках разрабатываемой Центробанком и АИФ новой программы расширения возможностей коммерческой и социальной ипотеки. 

Со времени начала деятельности в марте 2006-го и по настоящее время действующий при Центральном банке страны АИФ выдал кредитов на общую сумму 587 млн. манатов, а число граждан, приобретших жилье в ипотеку, превысило 14,8 тыс. Пик пришелся на 2010 год - объем кредитования составил 97 млн. манатов. В силу ряда объективных причин в последующие годы ипотечные займы плавно снижались, достигнув в 2012-м уровня чуть менее 75 млн. манатов. 

Для преодоления инерционных процессов в прошлом году были приняты ряд мер по упрощению условий ипотеки. Первым шагом стало февральское распоряжение президента Азербайджана Ильхама Алиева, согласно которому максимальная планка льготного кредита по социальной ипотеке была увеличена с 35 до 50 тыс. манатов, облегчены некоторые условия выделения займа, а также создана система "Электронная ипотека". Эти и другие принятые меры позволили АИФ увеличить объем  ипотечного кредитования в 1,5 раза. Чуть менее 3 тыс. граждан получили займы на общую сумму 112,9 млн. манатов - тем самым удалось с заметным отрывом превзойти пиковые показатели четырехлетней давности.  

Примечательно, что, согласно прогнозам, объемы ипотечного кредитования в минувшем году ожидались в пределах 100 млн. манатов, 40 млн. из которых приходились на финансируемую из госбюджета социальную ипотеку. 

Схожие параметры ипотечного кредитования предусмотрены и в законе о госбюджете на 2014 год: для покрытия социальной ипотеки зарезервирована сумма в 40 млн. манатов и порядка 100 млн. планируется привлечь по линии коммерческой ипотеки. Однако не исключено, что реальные объемы жилищного кредитования вновь превзойдут прогнозные показатели, так как только за первую треть текущего года банки - агенты АИФ распределили 42 млн. манатов, что на 30,8% выше показателей аналогичного периода прошлого года.

Порукой росту ипотечного кредитования служат также увеличивающиеся объемы рефинансирования, позволившие АИФ превысить прогнозную планку в 2013 году. Так, объем средств по возвращенным кредитам в минувшем году достиг 86,9 млн. манатов, к тому же АИФ разместил облигаций на 57 млн. манатов. Схожая тенденция наблюдалась и в первой трети 2014 года: общий объем рефинансирования кредитов составил 38 млн. манатов, а облигаций размещено на 20 млн. манатов. Перечисленные внебюджетные средства дают возможность фонду гибко реагировать на потребности рынка и расширять объемы кредитования в сегменте коммерческой ипотеки. 

Вторым не менее важным фактором эффективной деятельности Ипотечного фонда можно считать устойчивый рыночный спрос на кредитные средства. Главным стимулом для оживления строительных и риэлторских компаний стала возросшая активность населения со стабильными доходами - госслужащих и сотрудников крупных частных компаний, являющихся основными покупателями квартир в ипотеку. 

Еще одной категорией потребителей ипотечных кредитов стали хозяева домов, которые сносятся в связи с масштабными работами по ликвидации ветхого жилья в центре Баку, землеотводом под расширение дорог, строительством станций метро, парков, торговых центров и т.д. Владельцам сносимого жилья предоставляется весомая компенсация, причем обретшие стартовый капитал граждане зачастую обращаются в банки - агенты АИФ за дополнительной ипотечной ссудой, чтобы в совокупности приобрести более качественное и просторное жилье.   

Возросший спрос на жилье подтверждается и статистическими данными Центробанка Азербайджана (ЦБА): в 2013 году оборот рынка недвижимости страны достиг 4 млрд. манатов, увеличившись на 41% относительно показателей предыдущего года. 

Тем не менее наблюдаемый в последние полтора года ажиотажный спрос на жилье, а соответственно и рост цен ни в коем случае не связаны с дефицитом квартир или снижением объемов строительства. Напротив, в 2013 году поддержанный потребительским спросом строительный комплекс добился небывалых за всю постсоветскую историю объемов сдачи жилья. В частности, в прошлом году было сдано свыше 2 млн. 138 тыс. кв. м жилья, что на 22% превысило аналогичные показатели прошлого года. Приведенные цифры наглядно свидетельствуют, что отечественная стройиндустрия в состоянии наращивать объемы производства вопреки негативным глобальным тенденциям. 

Сохранение текущих тенденций в сфере жилищного строительства и на рынке недвижимости на протяжении всего 2014 года и в последующие несколько лет создаст неплохие предпосылки для расширения деятельности Азербайджанского ипотечного фонда. Здесь имеется масса неиспользованных возможностей, если принять во внимание, что доля ипотечного кредитования (как по линии АИФ, так и осуществляемого по собственным банковским программам) по итогам прошлого и текущего годов в среднем составила порядка 5% рыночного оборота всего рынка недвижимости.      

Эта статистика красноречиво свидетельствует о том, что выделяемые сегодня на ипотечное кредитование средства не в состоянии решить застарелую жилищную проблему в короткие сроки. В Центробанке считают, что развитие ипотеки не должно идти только за счет увеличения объема бюджетных средств и тем более перекачки сюда накопленных в государственных резервных фондах нефтяных денег. "Необходимо создание механизма государственно-частного партнерства, что может стать долгосрочной основой для решения жилищных проблем граждан", - считает председатель ЦБА Эльман Рустамов. Иными словами, в случае утверждения новой схемы государство взяло бы на себя стимулирование строительства сравнительно дешевых, но комфортных квартир, а также оказывало бы поддержку частным структурам, которые будут заинтересованы в предоставлении долгосрочных денег банкам или же субсидировании процентов по ипотеке. 

"Ну а роль граждан сведется к участию в строительно-сберегательных банках по модели послевоенной Германии, которая доказала свою эффективность. То есть в случае создания подобного механизма ипотечные кредиты будут автоматически оформляться при наличии соответствующих банковских вкладов населения", - полагает глава ЦБА, подчеркнувший, что эти предложения в последнее время обсуждаются с Министерством финансов, а также изучается международный опыт в данной сфере.