OD TUTUB YANAN BAZAR

Son yarım ildə paytaxtın daşınmaz əmlak bazarı görünməmiş yüksəlişini yaşayır. Müqayisə edilən ajiotajlı tələbat və qiymətlərin sürətlə artımı... Ucuz mənzillər isə sonuncu dəfə 2007-2008-ci illərdə müşahidə olunmuşdu. 

Lakin hazırda mənzillərin qiymətinin qalxması bir çox halda Bakının mərkəzi rayonlarında bir neçə məhəllələrin kütləvi şəkildə sökülməsi ilə bağlıdır. Eyni zamanda bəzi mütəxəssislər hesab edirlər ki, hazırkı yaşayış bumunun ən qızğın dövrü artıq keçib və növbəti  ildə "od tutub yanan" bazarın sabitləşəcəyini gözləmək olar.  

Qlobal iqtisadi böhran dövründən ötən ilk iki-üç il ərzində, paytaxtın daşınmaz əmlak bazarı satış əməliyyatları üzrə nisbətən cansız dinamika nümayiş etdirdi. Bu da qiymət parametrləri dəyişikliklərinə cüzi də olsa öz təsirini göstərdi.  

2008-ci ilin oktyabr ayından 30%-dən artıq ucuzlaşan paytaxt  mənzilləri itirilən mövqelərini ildə 3-4%-dən çox olmayan artım templəri ilə qaytarırdı. Bununla belə, sonuncu bir çox hallarda inflyasiya indeksasiyasının təzahürü idi. Daşınmaz əmlakın sabit, nisbətən münasib qiymətlərə olmasına tikinti şirkətlərinin də nəzərəçarpacaq fəallığı səbəb oldu. Qlobal böhran dövrünün ən gərgin vaxtına düşən azalmadan (2009-2010-cu illər) yan keçərək, Azərbaycanın tikinti şirkətləri növbəti üç ildə istehsal dinamikasını qətiyyətlə artırdılar. Lakin bu tendensiya mənzil tikintisi seqmentində özünü daha aydın göstərdi. 

Belə ki, Dövlət Statistika Komitəsinin məlumatına görə, 2011-ci ildə ölkədə mənzil tikintisinin həcmi 1,9 mln. kv.metri ötürdü və bu göstərici ötən onilliyin mütləq rekordu sayılırdı. Hərçənd 2012-ci ildə yaşayış tikintisinin həcmləri 1,757 mln. kv.metrə qədər azaldı, artıq keçən il istehlakçı tələbatı ilə saxlanmış tikinti kompleksi yenidən sıçrayış etdi və bütün postsovet tarixi boyu mənzillərin görünməmiş təhvil verilmə həcminə nail oldu. Xüsusilə 2,138 mln. kv.metrdən artıq sahə təhvil verilib. Bu da ötən ilin analoji göstəricilərini 21,7% üstələyib. 

Təəssüf ki, cari ildə müqayisə edilə bilən rekord göstəricilərə, çox güman ki, nail olmaq mümkün olmayacaq: Dövlət Statistika Komitəsinin məlumatına görə,  bu ilin yanvar-iyul aylarında mənzil tikintisinin templəri 16,5% azalıb və təxminən, 986 min kv.m yaşayış sahəsi təhvil verilib. Tikintinin ümumi templərinin azalması bir sıra amillər, o cümlədən paytaxtda boş torpaq sahələrinin azalmasından da asılıdır. Belə ki, bu cür ərazilərin dəyəri ekonom sinifli yaşayış binalarının kütləvi şəkildə tikilməsini həyata keçirməyə imkan verərdi. 

Mahiyyətinə görə, Bakının mərkəzində çoxmərtəbəli məhəllələrin tikilməsi üçün yararlı torpaq sahələrinin böyük hissəsi artıq istifadə edilib. Qalan ərazilərdə isə bahalı olduğu üçün əsasən premium-sinifli yaşayış kompleksləri tikilir. 

"Ölkədə fəaliyyət göstərən, təxminən, 110 tikinti şirkəti ucuz mənzilli binaların tikintisini nəzərəçarpacaq dərəcədə azaldıb", - deyə mənzil bazarı sahəsində mütəxəssis Nüsrət İbrahimov hesab edir.  Onun fikrincə, hazırkı şərtlərdə - qiymətlərin daim artımı və artıq bazar tələbatı zamanı ucuz mənzillərin tikilməsi tikinti şirkətləri üçün mənfəətli deyil. Sonuncular getdikcə daha bahalı və müvafiq olaraq  sahəsi böyük olan mənzillər ilə yüksəkrentabelli seqmentə keçir. Çünki bu gün heç də baha olmayan mənzilə belə qiymətlərin ümumi qalxması fonunda tələbat duyulur. Belə ki, bu ilin əvvəlindən 1 kv.metri ortalama 1500 dollardan 4000 dollaradək dəyişən Yasamal və Nəsimi rayonlarının yeni tikililərində elit mənzillər əhəmiyyətli dərəcədə bahalaşıb.  

Son yarım ildə müşahidə edilən mənzillərə tələbatın olduqca artması və uyğun olaraq qiymətlərin qalxmasına səbəb nədir? Sözsüz ki, burada əlverişli bazar şəraiti sonuncu  rol oynamayıb:  paytaxtın daşınmaz əmlak bazarında sabit gəlirləri olan əhalinin fəallığı müşahidə edilir. Xüsusən, ipoteka ilə mənzil əldə edən dövlət qulluqçuları və iri özəl şirkət əməkdaşlarının payı nəzərə çarpan sayda artıb. Bu isə öz növbəsində, bazar tələbatını artırır və qiymətlərin qalxmasına təsir edir.  

"Mənzillərin bahalaşmasının mühüm səbəblərindən biri də Bakının mərkəzində köhnə tikililərin sökülməsi ilə əlaqədar aparılan irimiqyaslı işlərlə bağlıdır. Mənzilləri sökülən ev sahiblərinə hər kvadratmetrə görə 1500 manat civarında təzminat təqdim edilir. Bu da yeni və təkrar mənzillərin qiymətini şişirdən önəmli amildir", - deyə N. İbrahimov güman edir.  

Çoxzolaqlı magistral yolun salınması və Heydər Əliyev Sarayından Füzuli meydanına qədər Qış bulvarının timsalında yaranmış vəziyyəti də misal çəkmək olar. Qeyd edilən istiqamət boyunca mənzillərin sökülməsi təzminatların ödənilməsi ilə müşayiət olunurdu ki, bu da daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin ilk sıçrayışına səbəb oldu. Bazarın tələbatına və təklifinə paytaxtın icra hakimiyyətinin N. Nərimanov prospekti yaxınlığında (keçmiş Sovetski), eləcə də ətrafdakı məhəllələrdə planlaşdırdığı avtomobil yolunun və parkinq kompleksinin tikintisi də az təsir göstərmir. Deməli, bu ilin avqust ayının ortasına qədər bu rayonda yaşamış, təxminən, 1 650 sakin təyin edilən təzminat üzrə evlərinin dövlətə satılmasını rəsmiləşdirdi. Nərimanov prospektində ümumilikdə, təxminən, 3 300 daşınmaz əmlak obyekti söküləcək. Oxşar əməliyyatlar Bakının digər rayonlarında  metro stansiyalarının tikintisi və yol qovşaqlarının genişləndirilməsi ilə bağlı da həyata keçirilir. Bu amil də paytaxtın daşınmaz əmlak bazarının qiymət müəyyənetmə prosesinə qaçılmaz təsirini göstərir. Belə ki, 2013-cü ilin nəticələrinə görə, təkrar mənzil bazarında qiymət artımı 20%, ilkin seqmentdə isə ümumiyyətlə, bu rəqəm 28% təşkil edib. Bu tendensiya Bakıda mənzillərin artım qiymətləri 16% təşkil etdiyi vaxtda - cari ilin birinci yarısında da davam edib.  

Paralel olaraq bu ilin yanvar - iyun aylarında paytaxtda daşınmaz əmlak bazarının  dövriyyəsində nəzərə çarpan artım qeydə alınıb. Mərkəzi Bankın məlumatlarına görə, bu göstərici 2, 383 mlrd. manat, yəni 2013-cü ilin ilk yarım ilinin göstəricisindən, təqribən, 30% çox təşkil edib. 

"Bu gün bazarda ucuz mənzil defisiti yaranıb və kifayət qədər çox sayda potensial alıcı əllərində pulla qalıblar. Ucuz mənzil çatışmazlığı, həmçinin həcmləri son vaxtlar əhəmiyyətli dərəcədə azalan ipoteka kreditləşməsinə də təsir edib", - deyə Nüsrət İbrahimov düşünür. 

Bu şəkildə, Bakıda tikinti şirkətləri iki amilin təsiri altında düşüblər: bu, mənzillərin, ilk növbədə, ucuz mənzillər seqmentində olan evlərin alqı-satqısı üzrə əməliyyatların nəzərə çarpan dərəcədə artan intensivliyi, habelə Bakının bir sıra rayonlarında köhnə evlərin sökülməsi ilə qızışdırılan ajiotalı tələbatdan ibarətdir. Ümumi prosesə artıq uzun illər müşahidə edilən Bakıda boş torpaq sahələrinin qiymətinin ümumi artım tendensiyası da öz bəhrəsini verir.   

Mənzil bazarının sonrakı inkişaf tendensiyası mütəxəssislərə necə görünür? "Birinci yarım ildən sonra daşınmaz əmlakın qiyməti tədricən düşməyə başladı. Bu, bir tərəfdən, məzuniyyət dövrü ilə bağlı idi. Çünki bu vaxt bazarda fəallıq ənənəvi olaraq düşür. Digər tərəfdən isə əhalinin alıcılıq qabiliyyətinin zəifləməsini də unutmaq olmaz. Mənzil bazarında qiymətlər həddən artıq qaldırılıb və alıcılıq indeksi qiymət artımından geri qalır. Bu şərtlərdə isə daşınmaz əmlakın dəyəri düşməyə başlayır", - deyə Nüsrət İbrahimov hesab edir.

Lakin məzuniyyət mövsümünün bitməsi ilə bazarda qiymətlər, əsasən, mənzil və kommersiya obyektlərinin alqı-satqısı hesabına 3-4% artacaq. Ümumilikdə isə 2014-cü ilin nəticələrinə əsasən, mənzil bazarında 15%-lik qiymət artımı qeydə alınacaq. Qeyd edək ki, bu, ötən ilin artım templərindən, təxminən, iki dəfə aşağı  göstəricidir.

Paytaxtın mənzil seqmentinin son dərəcə "od tutub-yanması" artıq bu gün potensial alıcıların əhəmiyyətli hissəsini bazarı tərk etməyə məcbur edib. Bu tendensiyanın qorunub-saxlanılacağı təqdirdə, çox tezliklə bazarın fəallığının düşməsi müşahidə olunacaq. Öz növbəsində isə bu da ödəmə qabiliyyətinin tələbi çərçivəsində mənzillərin qiymətinin sabitləşməsinə gətirib çıxaracaq.