"ПЕРЕГРЕТЫЙ" РЫНОК

Последние полтора года столичный рынок недвижимости переживает небывалый подъем. Сопоставимый ажиотажный спрос и стремительное повышение цен, прежде всего на бюджетное жилье, в последний раз наблюдались в 2007-2008 годы. Однако нынешний рост цен на квартиры во многом связан с массовым сносом нескольких кварталов в центральных районах Баку. В то же время некоторые эксперты полагают, что пик нынешнего жилищного бума уже пройден, и в будущем году можно ожидать стабилизации чрезмерно "перегретого" рынка.         

Первые два-три года, минувших со времени глобального экономического кризиса, столичный рынок недвижимости демонстрировал сравнительно вялую динамику операций по продажам, что отражалось и на незначительности изменений ценовых параметров. Подешевевшее после октября 2008 года более чем на 30% столичное жилье возвращало утерянные позиции темпами роста не более 3-4% ежегодно. Причем последнее во многом являлось проявлением инфляционной индексации.    

Сохранению стабильных, сравнительно доступных цен на недвижимость способствовала и заметная активность строительных компаний. Миновав пришедшийся на пик глобального кризиса период спада (2009-2010 годы), азербайджанские строительные компании в последующие три года уверенно наращивали производственную динамику. Причем наиболее явственно эта тенденция проявляется в сегменте жилищного строительства. 

Так, согласно данным Госкомстата, в 2011 году объемы строительства жилья в стране превысили 1,9 млн. квадратных метров, и этот показатель был признан абсолютным рекордом минувшего десятилетия. Хотя в 2012 году объемы жилищного строительства несколько уменьшились - до 1,757 млн. кв. м, уже в прошлом году поддержанный потребительским спросом строительный комплекс вновь совершил прорыв и добился небывалых за всю постсоветскую историю объемов сдачи жилья. В частности, было введено в строй свыше 2,138 млн. кв. м, что на 21,7% превысило аналогичные показатели предыдущего года.

К сожалению, добиться сопоставимых рекордных показателей в текущем году, скорее всего, не удастся: согласно данным Госкомстата, темпы жилищного строительства в январе-июле текущего года снизились на 16,5% и было сдано порядка 986 тыс. кв. м. Снижение общих темпов строительства обусловлено рядом факторов, в том числе сокращением свободных земельных участков в столице, стоимость которых позволяла бы производить массовую застройку жилых зданий экономкласса. По сути большая часть пригодной для возведения многоэтажных кварталов земли в центре Баку уже освоена, на оставшихся же участках в силу их дороговизны строятся в основном жилые комплексы премиум-класса. 

"Действующие в столице порядка 110 строительных компаний заметно сократили ввод в строй зданий с бюджетными квартирами", - считает известный эксперт в сфере жилищного рынка Нусрет Ибрагимов. По его мнению, в нынешних условиях - перманентном росте цен и избыточном рыночном спросе - возведение бюджетного жилья нерентабельно для строительных компаний. Последние все чаще переориентируются на более дорогой и, соответственно, высокорентабельный сегмент с большей площадью квартир, так как сегодня даже такое далеко недешевое жилье стало пользоваться спросом на фоне общего роста цен. Так, с начала текущего года цены на элитные квартиры в новостройках Ясамальского и Насиминского районов, где стоимость 1 кв. м колеблется в среднем от $1500 до $4000, заметно подорожали. 

Чем же вызваны наблюдаемый последние полтора года весьма высокий спрос на квартиры и соответствующий рост цен? Безусловно, не последнюю роль здесь сыграла благоприятная рыночная конъюнктура: на рынке столичной недвижимости наблюдается активность населения со стабильными доходами. В частности, заметно увеличилась доля госслужащих и сотрудников крупных частных компаний, приобретающих квартиры в ипотеку, а это, в свою очередь, повышает рыночный спрос и влияет на рост цен. 

"Не менее важная причина подорожания квартир связана с масштабными работами по сносу ветхого жилья в центре Баку. Владельцам сносимого жилья предоставляется компенсация в пределах 1500 манатов за квадратный метр, а это также весомый фактор, взвинтивший цены на новое и вторичное жилье", - полагает Нусрет Ибрагимов. 

Наиболее наглядно сложившуюся ситуацию можно проиллюстрировать на примере прокладки многополосной магистрали и Зимнего бульвара от Дворца Гейдара Алиева до площади Физули, который сопровождался сносом жилья и выплатой компенсаций, что  спровоцировал первый скачок цен на рынке недвижимости. Не меньший эффект на соотношение рыночного  спроса и предложения оказывает и запланированное столичными властями строительство автотрассы и паркового комплекса в районе проспекта Н.Нариманова (бывшая Советская), охватывающего также и прилегающие кварталы. Так, к середине августа текущего года порядка 1650 проживающих в этом районе уже оформили продажу своих домов государству по установленной компенсации. Всего же на проспекте Нариманова под снос пойдут порядка 3300 объектов недвижимости. Схожие операции осуществляются также в связи со строительством станций метро и расширением дорожных развязок в других районах Баку, что тоже неизбежно влияет на ценообразование столичного рынка недвижимости. 

Так, по итогам 2013 года рост цен на рынке вторичного жилья составил 20%, а в первичном сегменте и вовсе достиг 28%. Эта тенденция продолжилась и в первой половине текущего года, когда рост цен на квартиры в Баку составил почти 16%. 

Параллельно в январе-июне текущего года в столице зафиксирован заметный рост оборота рынка недвижимости. По данным Центробанка Азербайджана, он составил 2,383 млрд. манатов, что почти на 30% больше показателя за первое полугодие 2013 года. 

"Сегодня на рынке сформировался дефицит дешевого жилья, и довольно много потенциальных покупателей осталось с деньгами на руках. Нехватка бюджетных квартир сказалась также на ипотечном кредитовании, объемы которого заметно сократились в последнее время", - полагает Нусрет Ибрагимов.  

Таким образом, строительные компании в Баку оказались под воздействием двух факторов: это заметно возросшая  интенсивность операций по купле-продаже жилья, прежде всего квартир в бюджетном сегменте, а также ажиотажный спрос, подогреваемый сносом ветхого жилья в ряде районов Баку. Свою лепту в общий процесс вносит и наблюдаемая уже несколько лет тенденция общего роста цен на свободные земельные участки в Баку.  

Какими же видятся экспертам дальнейшие тенденции развития жилищного рынка? "Стоимость недвижимости начала постепенно снижаться после первого полугодия. Это было связано, с одной стороны, с периодом отпусков, когда активность на рынке традиционно падает, с другой - со снижением покупательной способности населения. Цены на жилищном рынке чрезмерно завышены, и индекс покупательной способности отстает от роста цен. В таких условиях стоимость недвижимости начинает снижаться", - считает Нусрет Ибрагимов. 

При этом с завершением сезона отпусков цены на рынке возрастут на 3-4% - в основном за счет купли-продажи жилья и коммерческих объектов, в целом же по итогам 2014 года на жилищном рынке будет зафиксирован 15-процентный рост цен, что почти в два раза ниже темпов роста прошлого года.

Чрезмерная "перегретость" столичного жилищного сегмента уже сегодня вынудила значительную часть потенциальных покупателей покинуть рынок. В случае сохранения этой тенденции уже очень скоро будет наблюдаться снижение активности рынка, что в свою очередь приведет к стабилизации цен на жилье в пределах платежеспособного спроса.