UCUZ QİYMƏTƏ YENİ MƏNZİL

Bakıda baş tutan "Baku Build-2011" sərgisi göstərdi ki, hər il keçirilən bu tədbir Xəzəryanı bölgənin iri və aparıcı tikinti sahəsində  mövqeyini qorumaqdadır. Ona görə də "Baku Build"i  Xəzər tikinti həftəsi adlandırırlar. Bu cür iri forumun Azərbaycanda keçirilməsi də təsadüfi deyil. 

Bu il ekspozisiya sahəsi 20%-dən çox artıb. İştirakçı sayı da artıb - 317 şirkətdən 24-ü "Baku Build"ə ilk dəfə idi ki,  qatılırdı. Sərgilər "Baku Ekspo Sentr"in üç pavilyonunda və xarici meydançada keçirilirdi. 

Özü də ekspozisiya meydanının üçdəbirini Azərbaycan şirkətləri tuturdularsa, sərgi meydançasının yarıdan çoxu Avropa, Türkiyə, Çin, Koreya, Küveyt şirkətlərinin stendlərinə ayrılmışdı. Sərginin 15%-ə yaxını MDB və yaxın xaric ölkələrinin firmalarına məxsus idi. 

İştirakçı sayının artması və xarici şirkətlərin Bakı tikinti sərgisinə böyük marağı bu sahənin Azərbaycandakı inkişaf perspektivinin çox ümidverici oldu?unun göstəricisidir. 

Keçən ildən Azərbaycanın mənzil tikintisi sahəsində dayanıqlı artım dinamikasının bərqərar olması da bundan xəbər verir. Özü də yeni yaşayış sahələrinin istifadəyə verilməsinin artımı  paytaxtın əmlak bazarında artıq üç ildir ki, qiymətlərin düşməsi fonunda baş verir. 

Bu, ilk baxışdan təzadlı görünən faktlar əyalətlərdə ödəniş qabiliyyətli tələbatın yaranması, həmçinin, ipoteka proqramının gerçəkləşdirilməsi ilə izah edilir. 

Dünya böhranı fonunda artım

Ləng də olsa sabitləşmə mərhələsində olan dünya tikinti bölməsi hələ də böhrandanəvvəlki inkişaf templərinə çata bilməyib. Halbuki Azərbaycanda artıq iki ildir ki, mənzil tikintisi yetərincə yüksək artım dinamikası  nümayiş etdirir. Dövlət Statistika Komitəsinin məlumatına görə, keçən il ölkə üzrə 1,8 mln kv.m mənzil istifadəyə verilib ki, bu da 2009-cu ilin göstəricisindən 32% çoxdur. Bundan başqa, böhrandan əvvəlki sabit 2008-ci illə müqayisədə  keçən il 250 min kvadratmetr çox yaşayış sahəsi istifadəyə verilib. 

1500-ə yaxın şirkətin  və 63,5 min işçinin çalışdığı yerli tikinti sektoru müsbət dinamikanı bu il də qoruya bilib. Dövlət Statistika Komitəsinin məlumatına görə, 2011-ci ilin yanvar-sentyabr aylarında tikinti işlərinin həcmi keçənilki göstəriciyə baxanda 24,5% artıb. Tikinti işlərinin strukturuna baxaraq vurğulamaq olar ki, bütün kapital qoyuluşlarının dördəüçü yeni tikintilərin, əvvəl başlanan layihələrin yenidənqurulmasının və genişlənməsinin  payına düşüb. 

Azərbaycanın mənzil-tikinti sektorunun canlanmasının bir neçə səbəbi var. Birincisi, böhrana qədər çoxmərtəbəli binaların tikintisi aparılan çox sayda tikinti meydançalarında keçən il işlər dondurulmuşdu. Onların bir qismi yenidən işə başlayıb ki, bu da statistika göstəricilərinin artmasına yardımçı olub. Təxirə salınmış tələbat amili də özünü göstərdi - əgər böhrana qədər Bakıda hər il 250 yüksəkmərtəbəli binanın bünövrəsi qoyulurdusa, 2009-cu ildə bu göstərici 20-30-a düşmüşdü. 

Keçən ilin sonunda neftin qiymətinin artmasının yardımı ilə ölkə iqtisadiyyatında müşahidə edilən ümumi canlanma, həmçinin, dövlət ipoteka proqramının əminliklə artan templəri və ödəniş qabiliyyətli vətəndaşların sayının artması indiyə kimi çətin zamanlardan keçmiş tikinti şirkətlərini yenidən mənzil tikintisi templərini artırmağa stimullaşdırır. Ən nəhayət, mənzil tikintisinin önəmli meyli kimi bazar marağının istiqamətinin əyalətlərə yönəlməsini göstərmək olar ; əyalətlərdə torpaqların və tikinti materiallarının nəzərəçarpacaq dərəcədə ucuzlaşması fonunda fərdi inşaatçılar tərəfindən tikilən azmərtəbəli binaların sayı artıb. 

Ümumiyyətlə, çoxmərtəbəli tikinti seqmentində isə bazar tələbatı məhz ucuz mənzillərin üzərinə yönəlib. Buna görə də son iki ildə paytaxtın dördüncü zonasında və Abşeronun şəhərətrafı qəsəbələrində bünövrəsi qoyulan çoxmərtəbəli binaların sayı iki dəfədən çox artıb. Bu gün ölkənin mənzil tikintisinin üçdəikisindən çoxu bu iki istiqamətin payına düşür. 

Daha bir çox önəmli fakt ortaya çıxır: bu gün paytaxtda inşa edilən mənzillərin həcminin artımı əmlakın qiymətinin azalması fonunda baş verir. Yeni tikilən binalarda mənzillərin paytaxt üzrə orta qiyməti ilin əvvəlindən azalıb və yalnız sentyabr-oktyabr aylarında cüzi mövsümi  artım müşahidə edilib. Bunun hesabına bir kvadratmetr mənzilin orta qiyməti 837 manat ətrafında dəyişir. Alıcıların yenitikililərə marağı ilkin və təkrar mənzil bazarlarında bir kvadratmetr mənzil sahəsinin qiymətləri arasında müşahidə edilən kəskin fərq hesabına təmin edilir. Özü də bu fərq birmənalı şəkildə təkrar mənzil bazarının ziyanına işləyir. Bu bazarda orta qiymət $1345 /kv.m ətrafında dəyişib. 

Daha çox yeni binalar 

"Əmlak Bazarı İştirakçıları" (ƏBİ) İctimai Birliyinin göstəricilərinə görə, bu ilin əvvəlində Bakıda müxtəlif cür hazırlıq səviyyəsinə malik 442 yenitikilidə mənzillər satışa çıxarılıb (binaların 81%-i üzrə işlər tam başa çatdırılıb). Müqayisə üçün göstərək ki, cari ilin oktyabr ayına onların sayı 426-ya düşüb ki, bu da yeni mənzillərin satış templərinin elə də yüksək olmadığını ortaya çıxarır. 

Paytaxtda binalar 155 tikinti şirkəti tərəfindən inşa edilir, özü də yeni tikilən hündür binalar daha çox Yasamal, Nəsimi, Nərimanov və Xətai rayonlarının payına düşür. Yeni tikilən binalar üzrə bütün təkliflərin 80%-i də bu rayonların payındadır. Yeni binalarda mənzil satışı templərinin əvvəlki iki ildə yavaşıması ilkin əmlak bazarının nisbətən baha mənzillərlə həddindən dolu olması ilə bağlı idi. Təkrar bazarda mənzillərin qiymətinə yenidən baxılması ilə müqayisədə yeni tikilən binalarda qiymətlər çox ləng aşağı salınırdı. 

Amma istənilən halda qlobal iqtisadi böhrandan (2008-ci ilin oktyabr ayından) keçən üç il ərzində yenitikililərdə kvadratmetrin qiyməti 30%-ə qədər ucuzlaşıb və müəyyən mənada 650-750 manat/ kvadratmetr qiymət ətrafında dəyişən real ödənişqabilyyətli tələbata yaxınlaşıb. Məhz bu amil ilin ikinci yarısında ilkin mənzil bazarında tələbatın əsas hərəkətvericisi olub. 

İlkin mənzil bazarında canlanmaya böyük dərəcədə yeni binaların dövlət tərəfindən istifadəyə qəbulunu asanlaşdıran bir sıra hökumət qərarlarının da rolu olub. Bunun nəticəsində onların qazlaşması və digər kommunal xidmətlərin təmin edilməsi prosesi də güclənib. Dövlət Əmlak Reyestrindən vətəndaşların mülkiyyət hüququnu təsdiq edən arayışların alınması proseduru da nəzərəçarpacaq səviyyədə asanlaşıb. Nəhayət, son  zamanlarda tikinti şirkətlərinin özləri ilkin ödənişi azaldaraq, əmlakı uzun illərə borca təklif etməyə başlayıb. 

"Ancaq bu gün Azərbaycanın əmlak bazarını stimullaşdıran ən effektiv alət ipoteka kreditləşdirilməsidir və mənzil alqı-satqısının nəzərəçarpacaq hissəsi bunun payına düşür. O cümlədən, "MBA Group" şirkəti satışlarının məcmu həcminin 40-45%-i ipoteka kreditləşdirilməsi çərçivəsində əldə edilən ucuz mənzillərin payına düşüb", - deyə "MBA LTD" konsaltinq şirkətinin baş direktoru Nüsrət İbrahimov bildirib. Onun sözlərinə görə, ipoteka kreditləşməsinin şərtlərinin daha da yumşaldılması əmlak bazarının  fəallaşmasına səbəb ola bliərdi. 

İpoteka təkmilləşir 

Mərkəzi Bank (AMB) tərəfindən ölk?də ipoteka kreditləşməsinin şərtlərinin təkmilləşməsi üzrə işlənən kompleks təkliflər məhz bu məqsədə yönəldiləcək. Burada söhbət həm sosial, həm də adi ipoteka üzrə kredit məbləğinin artırılmasından gedir. Hələ ki bir neçə varianta baxılır. Onların sırasında adi kreditləşmə üzrə limitin 100 min manata və sosial kreditləşmə üzrə 70 min manata qaldırılması təklifləri də var. Müqayisə üçün deyək ki, Azərbaycan İpoteka Fondunun (AİF) qaydalarına əsasən, ipoeka kreditinin maksimum məbləği adi ipotekada 50 min  manatı və sosial ipoteka üzrə isə  35 min manatı ötə bilməz. Başqa sözlə, sosial ipoteka çərçivəsində sovet və inqilabdanəvvəlki dönəmlərə aid köhnəlmiş binalarda ("xruşşovka"larda, fransız layihələrində, "italyanka"larda), ya da ki, şəhər ətrafındakı yeni binalarda kiçik mənzillər almaq mümkündür. 

AMB kreditləşdirmə limitinin həddini qaldırmaqla yanaşı, AİF xətti ilə verilən ipoteka kreditlərinin faiz dərəcələrnin mexanizminə yenidən baxmağı da planlaşdırır. Həmçinin, Zəmanət Fondunun yaradılması ilə potensial borc-götürənlər dairəsini genişləndirmək istəyir ki, bu da qazancları tələb olunan ödəniş qabiliyyəti səviyyəsinə uyğun gələn, amma ilkin ödəniş üçün lazımi vəsaiti yığa bilməyən vətəndaşlara ipoteka krediti götürməyə imkan yaradacaq. Bu kateqoriya insanlar mənzilləri ipotekaya Zəmanət Fondunun hesabına götürə bilərlər. "Azərbaycan gəncliyi - 2015-ci il" Dövlət Proqramı çərçivəsində, həmçinin, sosial ipoteka üzrə borc götürməyə hüququ çatan gənc ailələrin siyahısının genişləndirilməsi nəzərdə tutulur. Həmçinin, sosial ipoteka üzrə faiz dərəcələrinin dörd faizdən  iki faizə salınması da təklif edilir. 

AMB tərəfindən yuxarıda təklif olunan  dəyişikliklər, ilk növbədə, kredit limitinin həddinin artırılması qəbul edilərsə,  yeni qiymət səviyyəsi paytaxtda əmlakın real bazar qiymətinə uyğun gələcək. Nəticədə, ən təxmini hesablamalara görə, bütün bu tədbirlər AİF-in xidmətinə 100-150 min yeni potensial borcgötürən cəlb edə bilər. Əgər potensial iddiaçıların, heç olmasa, ondabir hissəsi mənzili ipotekaya almaq planını gerçəkləşdirə bilərsə, onda paytaxtın əmlak bazarının inkişaf üçün güclü impuls əldə edə biləcəyini ehtimal etmək olar. Özü də hər şeydən öncə, ilkin mənzil bazarı qazanar. Çünki AİF-dən kredit götürmüş insanlar sahəsi 75 kvadratmetrdən 100 kvadratmetrə qədər dəyişən 2-3 otaqlı mənzillər ala bilərlər ki, yeni tikilən binalarda belə mənzillərin orta qiyməti 70 min manatdan 100 min manata qədər dəyişir. 

"Özbaşına tikililər"in leqallaşdırılması 

Paytaxt əmlak bazarının fəallaşması üçün daha önəmli bir stimul hökumətin qanunsuz tikilmiş və artıq on illərdir, istifadə edilən azmərtəbəli binalar problemini həll etməsi də ola bilər. Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti paytaxtda qanunsuz tikilmiş tikililərin bir hissəsinin leqallaşmasının normativ qaydalarının və mexanizmlərinin layihəsini işləyib və ilin sonuna kimi Milli Məclis tərəfindən "Qanunsuz tikililərin leqallaşması haqqında" qanunun qəbul edilməsi gözlənilir. Gələn ilin ortalarına Böyük Bakının 2030-cu ilə kimi regional inkişaf planının əsas konsepsiyasının hazırlanması başa çatdırılacaq. Bu planın gerçəkləşdirilməsi şəhər məhəllələrinin irimiqyaslı yenidən qurulmasını, yolların və başqa infrastrukturların genişlənməsini nəzərdə tutur ki, bu da köhnə mənzil fondunun bir hissəsini sökməyi tələb edir. 

Bəzi qiymətləndirmələrə görə, bu gün paytaxtın azmərtəbəli mənzil fondunun 40%-dən çoxunun sahibləri dövlət qeydiyyatı üçün lazımi sənədlər dəstinə malik deyil. Maraqlıdır ki, fərdi tikililərin qanuniləşdirilməsi məsələsində differensial yanaşma tətbiq edilməsi planlaşdırılır.  O cümlədən, magistral avtomobil və dəmir yollarının, yüksəkvoltajlı elektrikötürmə xətlərinin, ixrac neft və qaz boru kəmərlərinin kənar zonaları boyunca, neft sənayesi obyektlərinin yanında tikilmiş evlərin yiyələri leqallaşmaya ümid etməyə bilərlər. Ancaq bu kateqoriyadan olan vətəndaşların böyük bölümü bu və ya başqa şəkildə kompensasiyaya ümid edə bilər, çünki Mülki Məcəlləyə görə, vətəndaşı yeganə mənzilindən məhrum etmək qadağan edilib. 

Problemin miqyasını anlamaq üçün təkcə onu göstərmək kifayətdir ki, Nəqliyyat Nazirliyinin məlumatına görə, dəmir və avtomobil yollarının kənar zonasında beş mindən çox qanunsuz obyekt tikilib. Yəqin ki, paytaxtın Suraxanı, Binəqədi və Əzizbəyov rayonlarında ARDNŞ-in neft mədənlərinin ərazilərində və xarici sərmayəçilərin müqavilə sahələrində daha çox qanunsuz ev var. 

Bu göstəriciləri nəzərə alaraq, yaxın bir neçə ildə qanunsuz mənzillərin sökülməsi proqramı çərçivəsində nə qədər ailənin kompensasiya ala biləcəyini və bu prosesin paytaxtın əmlak bazarında tələbatın artmasına necə təsir göstərəcəyini ehtimal etmək mümkündür.