НОВОЕ ЖИЛЬЕ ЗА НИЗКУЮ ЦЕНУ

Прошедшая недавно  в Баку выставка BakuBuild-2011 продемонстрировала, что это ежегодное мероприятие прочно удерживает позиции крупнейшего и ведущего строительного форума во всем Прикаспийском регионе. Не случайно BakuBuild  называют также Каспийской строительной неделей. Не случайно и то, что такой крупный форум проходит именно в Азербайджане. 

В этом году площадь экспозиции выросла более чем на 20%. Увеличилось и число участников  - из 317 компаний 24 принимали участие в BakuBuild впервые. Выставка расположилась на территории трех павильонов "Баку Экспо Центра" и на наружной площадке.

Причем если треть экспозиционной площади занимали  азербайджанские компании, то более половины выставочной площадки было отведено под стенды компаний из Европы, Турции, Китая, Кореи, Кувейта, ОАЭ и других. Около 15% стендов выставки пришлось на фирмы из стран СНГ и так называемого ближнего зарубежья.

Рост числа участников и большой интерес иностранных компаний к строительной выставке в Баку является индикатором многообещающих  перспектив развития данной отрасли в Азербайджане. 

Об этом говорит и, то, что с прошлого года в сфере жилищного строительства Азербайджана вновь наметилась устойчивая динамика роста. Причем увеличение ввода в строй нового жилья происходит на фоне продолжающегося уже третий год падения цен на столичном рынке недвижимости. 

Эти, казалось бы, взаимоисключающие факты объясняются смещением на периферию платежеспособного спроса, а также реализацией ипотечной программы.        

Рост на фоне мирового кризиса

Находящийся на стадии медленного выздоровления мировой строительный рынок все еще не набрал докризисных темпов развития. В то время как в Азербайджане объемы жилищного строительства вот уже второй год подряд демонстрируют довольно высокую динамику роста. Cогласно данным Госкомстата, за прошлый год в стране было сдано 1,8 млн. кв. м жилья, что на 32% превысило показатели 2009 года.  Более того, в прошлом году было сдано жилья почти на 250 тыс. кв. м больше, нежели в сравнительно благополучном докризисном 2008-м. 

Отечественному строительному сектору, насчитывающему около 1500 компаний и порядка 63,5 тыс. работников, удалось сохранить эту позитивную динамику и в текущем году. По данным Госкомстата, объем строительных работ в январе-сентябре 2011 года возрос на 24,5% относительно прошлогодних показателей. Рассматривая структуру строительных работ, можно констатировать, что три четверти всех капиталовложений пришлись на долю новых строек, реконструкцию и расширение площади в ранее начатых проектах.

Причин оживления азербайджанского жилищно-строительного сектора несколько. В частности, в прошлом году были расконсервированы многочисленные строительные площадки, где до кризиса велось строительство многоэтажных домов. Часть из них была введена в строй, что и помогло подтянуть данные статистики. Сказался и фактор отложенного спроса - если до кризиса только в Баку ежегодно закладывались фундаменты порядка 250 новых высоток, то в 2009-м этот показатель снизился до двух-трех десятков. В условиях общего оживления экономики страны, поддерживаемого наблюдающимся с конца прошлого года ростом цен на нефть, а также уверенно набирающей темпы государственной ипотечной программой, увеличилось количество платежеспособных граждан, что и побуждает строительные компании, пережившие нелегкие времена, вновь наращивать темпы жилищного строительства. Наконец, важнейшим трендом жилищного строительства стало перемещение острия рыночного тренда на периферию: на фоне заметно удешевившихся в глубинке земельных участков и строительных материалов возросли объемы вводимого индивидуальными застройщиками малоэтажного жилья. Впрочем, и в сегменте многоэтажного строительства рыночным спросом востребовано именно недорогое жилье, поэтому не удивительно, что за последние два года почти вдвое увеличилось количество высоток, закладываемых в четвертой зоне столицы и пригородных поселках Абшерона. Сегодня на два этих направления приходится более двух третей всего объема жилищного строительства страны.           

Примечателен еще один немаловажный факт: сегодня рост объемов вводимого в столице жилья происходит на фоне общего снижения цен на недвижимость. С начала года стоимость квартир в новостройках в среднем по столице снижалась, и лишь в сентябре-октябре был зафиксирован незначительный сезонный рост, благодаря чему средняя цена квадратного метра держится в пределах 837 манатов. Интерес покупателей к новостройкам обеспечивает все еще сохраняющийся относительно большой разрыв между ценой квадратного метра на рынке первичного и вторичного жилья. Причем разница эта однозначно не в пользу последнего, где к концу третьего квартала уровень цен в среднем держался в пределах $1345/кв. м. 

Больше новостроек

Согласно данным общественного объединения "Участники рынка имущества" (УРИ) по состоянию на начало текущего года, в Баку на продажу были выставлены 442 новостройки разной степени готовности (работы по 81% зданий полностью завершены). Для сравнения, к началу октября текущего года их число сократилось до 426, что само по себе свидетельствует о невысоких темпах реализации нового жилья. Столичные многоэтажки возводятся 155 строительными компаниями, причем наибольшее число высоток, как и прежде, расположено в Ясамальском, Насиминском, Наримановском и Хатаинском районах столицы, на которые приходится почти 80% всех предложений по новостройкам. Замедление темпов реализации жилья в новостройках в предыдущие два года было связано с чрезмерной насыщенностью первичного рынка недвижимости сравнительно дорогим жильем. Цены на новостройки снижались медленно, особенно в сравнении с переоцененным вторичным рынком. 

За три года после начала глобального экономического кризиса (октябрь 2008 года) стоимость квадратного метра в новостройках все же подешевела на 30% и в определенной мере приблизилась к реальному платежеспособному спросу, укладывающемуся в ценовой коридор 650-750 ман./кв. м. Именно этот фактор и стал основным двигателем спроса на первичном рынке со второй половины текущего года. 

В немалой степени оживлению первичного рынка жилья способствовали ряд правительственных решений, облегчивших государственную приемку в эксплуатацию новостроек и, как следствие, ускоривших процесс их газификации и предоставления  других коммунальных услуг. Заметно облегчилась процедура получения выписки из Госреестра недвижимости, подтверждающего имущественные права граждан. Наконец, в последнее время сами строительные компании стали предлагать жилье в рассрочку на много лет, минимизировав первичный взнос. 

"Однако наиболее эффективным инструментом, стимулирующим рынок недвижимости Азербайджана, сегодня является ипотечное кредитование, на долю которого приходится ощутимая часть сделок по купле-продаже жилья. В частности, из совокупного объема продаж компании MBA Group 40-45% сделок пришлись на долю самых недорогих квартир, приобретаемых в рамках ипотечного кредитования", - отметил генеральный директор консалтинговой компании MBA LTD Нусрет Ибрагимов. По его словам, активизации рынка недвижимости могло бы способствовать дополнительное смягчение условий ипотечного кредитования.  

Ипотека совершенствуется

Собственно, именно этим целям будут способствовать разрабатываемые Центральным банком Азербайджана комплексные предложения по усовершенствованию условий ипотечного кредитования в стране. Речь, в частности, идет о возможности увеличения размера кредита как по социальной, так и  обычной ипотеке. Пока рассматриваются несколько вариантов, в числе которых возможно повышение лимита кредитования до 100 тыс. манатов по обычной и до 70 тыс. по социальной ипотеке. Для сравнения, максимальная сумма ипотечного кредита, согласно правилам Азербайджанского ипотечного фонда (АИФ), не должна превышать 50 тыс. манатов, в рамках обычной ипотеки она и того меньше - 35 тыс. манатов. То есть в рамках социальной ипотеки возможно приобрести лишь самое дешевое жилье в изношенных домах советской и дореволюционной постройки (хрущевки, французский проект, итальянки) или малогабаритные квартиры в расположенных за городской чертой бюджетных новостройках. 

Помимо повышения планки лимита кредитования ЦБА планирует пересмотреть механизм определения процентных ставок по выделяемым по линии АИФ ипотечным кредитам. Предусматривается также расширить круг потенциальных заемщиков за счет создания Гарантийного фонда, что даст возможность получать ипотечные кредиты гражданам, чьи заработки соответствуют требуемому уровню платежеспособности, но при этом не накопившим необходимых средств на первичный взнос. Эта категория сможет приобрести квартиру в ипотеку за счет гарантий фонда. В рамках госпрограммы "Азербайджанская молодежь - 2015 год" также рассматривается возможность расширения перечня молодых семей, обладающих правом на получение займа по социальной ипотеке. Предполагается снижение процентной ставки по социальной ипотеке с четырех до двух процентов. 

В случае принятия ЦБА перечисленных выше изменений, и в первую очередь увеличения планки кредитного лимита, новый ценовой уровень будет соответствовать реальным рыночным ценам на недвижимость в столице. В итоге все эти меры, по самым приблизительным оценкам, могут привлечь к услугам АИФ порядка 100-150 тысяч новых потенциальных заемщиков. Если предположить, что хотя бы десятая часть потенциальных претендентов сможет реализовать свои планы по приобретению жилья в ипотеку, столичный рынок недвижимости получит мощный импульс к развитию. Причем, прежде всего, выиграет первичный сегмент рынка недвижимости, так как гражданам, взявшим ипотеку у АИФ, станет доступна покупка 2-3-комнатных квартир площадью от 75 до 100 кв. м в новостройках - средние цены на такое жилье как раз укладываются в сумму от 70 до 100 тыс. манатов.  

Легализовать "нахалстрой"

Еще одним весомым стимулом для активизации столичного рынка недвижимости могут стать планы правительства ускорить решение проблемы незаконно построенного и эксплуатируемого уже многие десятилетия малоэтажного жилья. Исполнительная власть Баку уже разработала проект нормативных правил и механизма легализации части незаконных жилых построек в столице, и до конца года ожидается принятие Милли меджлисом закона "О легализации незаконных построек". В середине будущего года будет завершена подготовка основной концепции Плана регионального развития Большого Баку до 2030 года. Реализация этого плана потребует масштабной реконструкции городских кварталов, расширения дорог и другой инфраструктуры, для чего потребуется снос части ветхого жилого фонда. По некоторым оценкам, сегодня свыше 40% малоэтажного жилого фонда столицы может быть отнесено к категории самостроек, владельцы которых не обладают необходимым для госрегистрации комплектом документов. 

Примечательно, что в вопросе узаконивания самостроек планируется применить дифференцированный подход. В частности, на легализацию самостроек не смогут рассчитывать владельцы домов, расположенных в зонах отчуждения вдоль магистральных автотрасс и железной дороги, высоковольтных ЛЭП, экспортных газо- и нефтепроводов, рядом с объектами нефтяной промышленности и т.д. Однако большая часть этой категории граждан сможет рассчитывать на получение той или иной компенсации, так как лишение гражданина его единственного жилья запрещено Гражданским кодексом.   

Чтобы понять масштабы проблемы, следует упомянуть, что, согласно сведениям только Министерства транспорта, лишь в зоне отчуждения железных и автодорог расположено свыше пяти тысяч незаконных объектов. Вероятно, еще большее число незаконных домов построено в Сураханском, Бинагадинском, Хазарском районах столицы на территории нефтепромыслов Госнефтекомпании и контрактных территориях зарубежных инвесторов. 

Учитывая эти данные, нетрудно предположить, какое количество граждан сможет получить компенсации в ближайшие несколько лет в рамках программ сноса незаконного жилья и в какой мере эти процессы отразятся на увеличении спроса на рынке столичной недвижимости.