MƏNZİL ARZUSU İLƏ

Bu gün Azərbaycanda alınan mənzillərin yalnız 5%-i ipoteka krediti hesabına əldə olunur. Bunun izahı sadədir - banklardan ipoteka krediti almaq kifayət qədər çətin prosesdir və bu, hər kəsə qismət olmur.

Ekspertlər isə əmindirlər ki, Azərbaycanda ipoteka sahəsində inkişaf qaçılmazdır. Onlar bu fikirlərini ölkədə mənzillərin qiymətlərinin durmadan bahalaşması, əksər vətəndaşların nağd pula mənzil almaq imkanında olmaması ilə əsaslandırırlar.

Hələliksə potensial alıcılar Azərbaycan hökumətinin kredit götürənlər üçün tələblərin yumşaldılacağı, faiz dərəcələrinin aşağı salınacağına dair vədinin gerçəkləşməsini gözləyirlər. Çünki banklar öz ipoteka proqramları çərçivəsində də kreditlər ayırmağa hazır olsalar da, əhali dövlət xəttilə ipoteka krediti əldə etməyə üstünlük verir.

Son məlumatlara görə, Azərbaycanda ipoteka bazarının potensialının 5-6 milyard manat olduğu bir halda, Azərbaycan İpoteka Fondu xəttilə verilmiş ümumi ipoteka kreditlərinin həcmi 613,9 milyon manatdır. Ölkədə ipoteka kreditlərinin verilməsinə başlanıldığı 2006-cı ilin martından 15 425 nəfər mənzil almaq üçün dövlət xəttilə kredit əldə edib. Yəni bazarın genişləndirilməsi üçün islahatların aparılmalı olduğu ortadadır. Bu mənada insanların ipoteka kreditləşməsilə bağlı yeni inkişaf strategiyasına ümidləri böyükdür. Azərbaycan Mərkəzi Bankının rəhbəri Elman Rüstəmovun sözlərinə görə, müvafiq sənəd artıq hökumətə təqdim olunub. Orada bir çox maraqlı məqamlar, düzəlişlər əksini tapsa da, model seçimilə bağlı suallar yenə də qalmaqdadır. Bu məsələnin çoxtərəfli və fəal müzakirələrə ehtiyacı var. Bununla əlaqədar olaraq, E.Rüstəmov strategiyanın qəbul olunacağı vaxtla bağlı konkret fikir söyləməkdən çəkinib.

Yeni proqram ipoteka sxeminin bazar prinsiplərinə uyğunlaşdırılmasını, nakopitelğnoy ipoteka sisteminin tətbiqini nəzərdə tutur. Məqsəd insanların öz yığımlarından ipoteka kreditləri əldə etmək üçün yararlana bilmələri, kreditləşmə şərtlərinin liberallaşdırılması, sosial ipotekanın əhatə dairəsinin genişləndirilməsidir. Təkliflər paketində gənc ailələrlə yanaşı, subay gənclər də nəzərdə tutulub və sosial ipotekaların onlara da verilməsi planlaşdırılır. Bununla yanaşı, gənclər üçün güzəştli ipoteka kreditlərinin verilməsində yaş senzi 29, gənc ailələr üçün 35-dir. Bu, əhalinin bu qrupa aid hissəsi üçün sosial ipotekanı daha əlçatan edəcək.

Beləliklə, hökumət sosial ipoteka çərçivəsində kreditləşmənin həcminin artırılması ilə yanaşı, onun əhatə dairəsini də genişləndirmək niyyətindədir. İpoteka Fondunun məlumatına görə, indiyədək verilmiş ipoteka kreditlərinin 71,6%-i gənclərin və yaşı 35-dək olan gənc ailələrin payına düşür.

Lakin bu gün sosial ipoteka üçün ayrılmış məbləğ bütün gənclərin mənzil probleminin həlli üçün kifayət etmir. Səbəb vətəndaşların bu kateqoriyasının güzəştli maliyyələşdirilməsinin həcminin az olmasıdır. Üstəlik, kreditləşmənin maksimal məbləğinin hazırkı 50 min manatdan 70 min manata qaldırılması da təklif olunur. Bununla yanaşı, yeni strategiyada əhalinin gözləntilərinin əksinə olaraq, sosial ipotekanın illik faiz dərəcəsinin ciddi şəkildə azaldılmasına dair bənd yoxdur. Qeyd edək ki, hazırda bu, 4%-dir. Hələlik gələn il üçün sosial ipotekaya ayrılan vəsaitin 10 milyon manat artırılaraq, 50 milyon manata çatdırılması nəzərdə tutulub.

Strategiyaya əsasən, İpoteka Fondu xətti ilə verilən kommersiya kreditlərinin həcminə yenidən baxılması planlaşdırılır. Adi ipotekanın maksimal həcminin 2 dəfə artırılaraq 100 min manata çatdırılması təklifi də qüvvədədir.

Yığım ipoteka sisteminin tətbiqi məsələsinə gəlincə, əvvəllər bu, Mərkəzi Bank tərəfindən hazırlanmış "Tikinti əmanət bankları haqqında" qanun layihəsi çərçivəsində nəzərdə tutulurdu. Tikinti əmanət banklarının məğzi ondan ibarətdir ki, vətəndaş banka depozit olaraq vəsait qoymaqla, ipoteka krediti əldə edə biləcək. Bununla yanaşı, kreditin həcmi banka qoyulmuş əmanətin məbləğindən xeyli artıq olacaq. AMB-nin baş direktoru Rəşad Orucovun sözlərinə görə, Azərbaycanda tikinti əmanət banklarının Almaniya modelinin tətbiqi imkanları nəzərdən keçirilir.

Yeniliklərdən biri də elektron ipotekanın tətbiqi olmalıdır. Bu, həm bankların, həm borc alanların, həm də Azərbaycan İpoteka Fondunun işini xeyli yüngülləşdirməlidir. Mərkəzi Bankın baş direktorunun sözlərinə görə, artıq elektron ipoteka sistemi test kimi tətbiq olunur. Hazırda AİF-in üzvü olan və bu sistemdə işləyəcək bütün banklar e-ipotekanın tətbiqinə hazırlaşır.

AMB ipoteka kreditləşməsinin ölkənin regionlarına da yayılacağına ümid edir. Hazırda ipoteka krediti Bakıdan başqa, yalnız Naxçıvan şəhərində verilir. E.Rüstəmov bunu regionlarda "vergi təminatı ilə bağlı problemlər və daşınmaz əmlak bazarının kifayət qədər inkişaf etməməsi" ilə əsaslandırır. "Lakin biz artıq Naxçıvanda kreditlərin verilməsinə başlamışıq və bu işi ölkənin regionlarına doğru genişləndirməyə ümid edirik", - deyə o, qeyd edib.

Bütün bunlarla yanaşı, AMB hökumət və bank sektoru ilə birlikdə ölkə ərazisində ucuz mənzillərin inşası layihəsi üzərində də çalışır. Bu işdə qonşu dövlətlərin, məsələn, Türkiyənin təcrübəsi öyrənilir. Elman Rüstəmovun fikrincə, artıq sosial və kommersiya ipotekası vasitəsilə maliyyələşdirmənin həcminin artırılması vacibdir. Amma bu, sonsuz proses deyil. Daha vacib olanı ucuz mənzil bazarında təkliflərin artımına nail olmaqdır ki, ipoteka krediti ilə layiqli mənzilə sahib çıxmaq mümkün olsun. "Biznes, hökumət, bank ictimaiyyəti bunun yolları haqda düşünməlidir", - deyə E.Rüstəmov bildirib. O, hesab edir ki, ölkədə ucuz mənzillərin olması xüsusilə gənclər üçün çox vacib məsələdir. Bununla yanaşı, E.Rüstəmov bunu kifayət qədər çətin iş sayır.

Ekspertlərin fikrincə, məsələn, sosial ipoteka üçün ayrılan məbləğə sonradan, məsələn, ayı 50-100 manata kirayə veriləcək mənzillər tikilərsə, bu halda gənc ailələrin, mütəxəssislərin və evə ehtiyacı olan digər vətəndaşların mənzilə sahib çıxmaları daha asan olar.

Mənzil almaq isə qiymətlərin durmadan artması ilə əlaqədar, getdikcə daha da çətinləşir. Məsələn, Bakının daşınmaz əmlak bazarında qiymətlər yalnız sentyabr ərzində 2,19%, ilin əvvəlindən indiyədək isə 13,09% artıb. Qiymətlərin artımı son zamanlar şəhərdə ucuz mənzillərin sayının azalmasına, onların bahalaşmasına da səbəb olub. Bu, bazarın digər seqmentlərinə də öz təsirini göstərir.

"Daşınmaz əmlak neft satışından əldə olunan vəsaitlərin yatırıldığı əsas istiqamət olaraq qalır. Neftin qiyməti düşdükdə, bu sahədən gəlirlər azaldıqda fondlar və büdcə hesabına reallaşdırılan layihələrin sayı müəyyən müddətə azalır, müvafiq olaraq, daşınmaz əmlak bazarına pul kütləsinin axınında azalma müşahidə olunur", - deyə MBA Group konsaltinq şirkətinin baş direktoru Nüsrət İbrahimov bildirir.

Beləliklə, bu gün potensial mənzil alıcılarının istifadə edə biləcəkləri ən real alət olan ipotekaya tələbat hələ uzun müddət yüksək səviyyədə qalacaq. Hökumətin vəzifəsi bu maliyyə məhsulunu yalnız kredit alanlar üçün cəlbedici deyil, həm də AİF və banklar üçün rentabelli etməkdir. Bu, bazarın genişlənməsində onun bütün iştirakçılarının maraqlı olmaları üçün vacibdir.

BİZİM ARAYIŞ

İpoteka Fondunun resurslarını ən çox əldə edən vətəndaşlar dövlət sektorunda çalışanlardır. Ümumi kreditlərin 39,5%-i məhz onların payına düşür.

İkinci yerdə özəl müəssisələrin və firmaların əməkdaşları (23,3%) gəlir. Maliyyə sektorunda çalışanlara verilmiş ipoteka kreditlərinin həcmi bundan bir qədər azdır (21,5%). İpoteka krediti hesabına mənzil alanların 15,8%-i isə iqtisadiyyatın neft sektorunda çalışanlardır.