С НАДЕЖДОЙ НА ДОМ

Сегодня ипотека в Азербайджане обеспечивает лишь 5% объема приобретенного жилья. Объясняется это просто - взять ипотечный кредит в банке процесс достаточно сложный и не всем доступный. 

Тем не менее эксперты уверены: развитие ипотеки в Азербайджане неизбежно ввиду постоянного роста цен на жилье и отсутствия необходимых средств для его приобретения у большинства граждан. А пока потенциальные покупатели все еще находятся в ожидании обещанного правительством Азербайджана смягчения как требований к заемщикам, так и уровня процентных ставок. Ведь, несмотря на то, что банки готовы предоставить средства также в рамках собственных ипотечных программ, население отдает предпочтение ипотеке, предоставляемой по государственной линии.

Судя по последним данным, при потенциале азербайджанского рынка ипотечного кредитования в 5-6 млрд. манатов общий объем выданных по линии Азербайджанского ипотечного фонда кредитов до сегодняшнего дня составляет 613,9 млн. манатов. С марта 2006 года - с момента запуска ипотеки в стране - кредиты на покупку жилья по гослинии получили 15 425 заемщиков. То есть необходимость реформ для расширения рынка налицо, и в данном аспекте много надежд возлагается на новую стратегию развития ипотечного кредитования. Как отметил глава Центробанка Азербайджана Эльман Рустамов, документ уже представлен на рассмотрение правительства, в нем содержится много интересных моментов и наработок, но сохраняются также ряд спорных вопросов, связанных с выбором модели, что порождает активные многосторонние обсуждения. В этой связи главный банкир страны затруднился назвать конкретные сроки принятия стратегии. Новая программа предусматривает приведение схемы ипотеки в соответствие с рыночными принципами, применение накопительной ипотечной системы, чтобы люди использовали свои сбережения для получения ипотечных кредитов, либерализацию условий кредитования, расширение охвата социальной ипотеки. В пакете предложений наряду с молодыми семьями учтена и холостая часть молодежи, которая получит доступ к социальной ипотеке. При этом возрастной ценз для получения льготных ипотечных кредитов для молодежи определен до 29, а для молодых семей - до 35 лет, что позволит расширить доступ этих групп населения к социальной ипотеке.

Таким образом, правительство в рамках социальной ипотеки наряду с повышением объемов кредитования нацелено расширить и ее охват. Здесь отметим, что, согласно данным Ипотечного фонда, на молодежь и молодые семьи в возрасте до 35 лет приходится 71,6% от общего числа выданных кредитов. Однако средств, выделяемых сегодня на социальную ипотеку, недостаточно для того, чтобы охватить жилищные проблемы всей молодежи по причине низкого объема льготного финансирования этой категории населения. Тем более что предлагается также увеличить максимальную сумму кредита до 70 тыс. манатов с нынешних 50 тыс. манатов. Вместе с тем в стратегии, вопреки ожиданиям населения, нет предписаний о серьезном снижении годовой процентной ставки по соципотеке, которая сегодня определена на уровне 4%. Пока же в будущем году расходы на социальную ипотеку планируется увеличить на 10 млн. - до 50 млн. манатов.

В рамках стратегии также предполагается пересмотреть сумму коммерческих кредитов по линии Ипотечного фонда, и остается в силе предложение об удвоении максимальной суммы по обычной ипотеке - до 100 тыс. манатов. 

Что касается применения накопительной ипотечной системы, то ранее это предусматривалось в рамках разработанного Центробанком законопроекта "О жилищно-сберегательных банках". Сущность создаваемых жилищно-сберегательных банков (ЖСБ) будет заключаться в том, что граждане смогут получать ипотечные кредиты, положив средства на депозит в банке. При этом объем кредита будет значительно превышать сумму вклада. По утверждению гендиректора ЦБА Рашада Оруджева, в Азербайджане рассматривается возможность внедрения немецкой модели создания ЖСБ. 

Одним из новшеств является внедрение электронной ипотеки, которая должна сильно облегчить жизнь и банкам, и заемщикам, и самому Азербайджанскому ипотечному фонду. По словам гендиректора Центробанка, электронная ипотека запущена в тестовом режиме. К внедрению э-ипотеки готовятся все банки - члены АИФ, которые будут работать в этой системе. 

Центробанк надеется также на расширение географии ипотечного кредитования до регионов страны. Помимо Баку, ипотечные кредиты выдаются в настоящее время только в Нахчыване. Данную ситуацию Э.Рустамов объясняет тем, что есть "проблема с налоговым обеспечением и недостаточным развитием рынка недвижимости в регионах. Однако мы начали выдавать кредиты в Нахчыване и надеемся на расширение кредитования в регионах страны". Помимо всего этого Центробанк Азербайджана прорабатывает и проект по строительству доступного жилья в республике с правительством страны и банковским сектором. Также изучается опыт соседних стран, в частности Турции. По мнению председателя ЦБА Эльмана Рустамова, повышение объема финансирования в рамках коммерческой и социальной ипотеки необходимо. Но это не бесконечный процесс. Более важный вопрос - увеличение рынка предложения дешевого жилья, чтобы на ипотечный кредит можно было купить достойное жилье. "Бизнес, правительство, банковское сообщество должны думать о том, как это сделать", - считает Э.Рустамов. Наличие в стране доступного жилья, говорит он, является очень важным, в особенности для молодежи, но, вместе с тем, и сложным вопросом. 

По мнению экспертов, если на те же средства, выделяемые, к примеру, на финансирование социальной ипотеки, строить жилые дома, которые затем сдавать в аренду, допустим, по 50-100 манатов в месяц, то это сделает жилье гораздо более доступным для молодых семей, специалистов и других нуждающихся в жилье граждан. 

А покупка жилья все больше усложняется в связи с ростом цен. Так, цены на рынке недвижимости Баку в сентябре выросли на 2,19%, а c начала года - на 13,09%. Повышение цен обусловило также сокращение в последнее время количества дешевых квартир, что приводит к росту цен на них и отражается на других сегментах рынка. Между тем падение цен на нефть на мировом рынке также сказывается на рынке недвижимости Баку. "Недвижимость остается основным направлением вложения средств, полученных от продажи нефти. Когда цены на нефть падают, сокращаются доходы от этой отрасли, реализация многих проектов, которые финансируются через фонды или бюджет, через какое-то время замедляется, соответственно ограничивается поступление денежной массы на рынок недвижимости, что отражается на нем с небольшим опозданием", - объяснил генеральный директор консалтинговой компании MBA Group Нусрет Ибрагимов.

Таким образом, ипотека, как наиболее реальный инструмент, которым сегодня могли бы воспользоваться потенциальные покупатели жилья, продолжит оставаться востребованной еще долгое время. И задача правительства в этом случае сделать данный финансовый продукт не только привлекательным для кредитополучателей, но и рентабельным и доходным для АИФ и банков, чтобы в расширении рынка были заинтересованы все его участники.

НАША СПРАВКА

Наибольший доступ к ресурсам Ипотечного фонда имеют граждане, занятые в госсекторе, на их долю приходится 39,5% от общего объема выданных кредитов.  

На втором месте - сотрудники частных предприятий и фирм (23,3%), чуть меньше ипотечных кредитов (21,5%) было выдано работникам финансового сектора, а еще 15,8% приобретаемого в ипотеку жилья приходится на граждан, занятых в нефтяном секторе экономики.