TƏNƏZZÜL SONA ÇATIR

Dünya əmlak bazarı iqtisadi böhranın təsirlərindən ən çox zərər görmüş sahə olmaqda davam edir. Azərbaycan məkanındakı cariilki durum da təskinlik vermir - müştəri bazası tərəfindən bu seqmentə passiv yanaşma da göz qabağındadır ki, bu da "təklif" seqmentinin formalaşmasına təsir göstərir. Bərpanın hansı yolla gedəcəyi hələ bəlli deyil, amma əmlak və fond bazarlarının artımı proqnozlaşdırılır; ən pis halda yan meyil gözlənilir: kimlərsə onu sabitlik, kimlərsə də tənəzzül adlandıracaq.  

Azalma amilləri 

Başlanğıc üçün qeyd edək ki, yalnız 2010-cu ilin mart ayında Bakının əmlak bazarında qiymətlər, orta hesabla, 1,6% düşüb; fəallıq isə qabaqkı ayla müqayisədə 1,1% azalıb. "MBA Group" konsaltinq şirkətinin baş direktoru Nüsrət İbrahimovun sözlərinə görə, paytaxtın təkrar mənzil bazarında qiymətlər 2,6%, torpaq bazarında isə 1,1% azalıb. Qiymət artımı yalnız ilkin mənzil bazarında 1,1% və fərdi ev bazarında isə 3,4% artıb. Mənzil kirayəsi üzrə qiymətlər 5,2%, kommersiya obyektlərinin icarəsi üzrə qiymətlər isə 5,5% azalıb. Həmçinin, tikinti materialları üzrə qiymətlər 0,9% aşağı düşüb. Halbuki mənzillərin ümumi qiymətində tikinti materiallarının qiymətpayı 47% təşkil edir.

Daha bir önəmli amil isə 2010-cu ilin əvvəlindən ölkə üzrə qiyməti $100 mindən çox olan mənzillərin 5% ucuzlaşmasıdır. Azərbaycan Rieltorlar Assosiasiyasının icraçı-direktoru Elnur Azadov bunu alıcı tələbatının aşağı səviyyəsi ilə izah edir. "Yaranmış durumda yaxın zamanlarda fəallığın artımını və mənzilin qiymətinin qalxacağını gözləməyə dəyməz", - deyə Azadov vurğulayır. 

Əvvəl bildirildiyi kimi, bütün bunlar bazarda təkliflərin həcminin azalmasını şərtləndirib. "MBA Group"un məlumatına görə, martda köhnə evlərin sökülməsi azalıb, tikinti templərinin daha çox azalması aşkar edilib. Sökülmüş tikililərin yerində sosial təyinatlı obyektlər, yollar tikilib, yollar genişləndirilib. Martda tikilməkdə olan 434 binadan yalnız üçünün inşaası başa çatdırılıb. 

Qeyd edək ki, ekspertlər cari il üçün tamamilə eyni cür proqnozlar verirlər - qiymətlərin və fəallığın azalması meyli saxlanacaq. "Bazarın azacıq, amma müəyyən qədər də olsa canlanmasını yalnız ilin sonuna və ya gələn ilin başlanğıcına gözləmək olar", -  deyə N.İbrahimov bildirir.

Bütün bunları nəzərə alaraq, ekspertlər Azərbaycanın əmlak bazarının 2013-cü ilə canlanmasını proqnozlaşdırırlar. Onların fikrincə, 2010-cu il əmlak bazarının sabitləşdirilməsi ili olacaq, 2011-ci ildən isə fəallığın və qiymətlərin artması başlanacaq ki, bu da enerjidaşıyıcılarının qiymətlərinin artacağının gözlənilməsi ilə bağlıdır. "Neftin qiyməti artır, ona görə də biz 2010-cu ortalarına və ya 2011-ci ilin birinci yarısına enerjidaşıyıcılarının qiymətlərinin artmasını müşahidə edəcəyik, bunun ardınca əmlak bazarında da qiymətlərin qalxması baş verəcək. Əmlakın qiymətinin artması üzrə ilk "simptom"lar müşahidə edildikdən sonra, insanlar qiymətlərin artmasını gözləmədən əmlak almağa başlayacaqlar ki, bu da fəallığın artmasına səbəb olacaq", - deyə İbrahimov vurğulayır.

Əmlakın qiymətinin aşağı düşməsi prosesi 2009-cu ildə müşahidə edilmiş meyillərin məntiqi davamıdır. Bu, xaricdən daxil olan pul vəsaitlərinin həcminin azalması və s. ilə bağlıdır. Dünya maliyyə böhranının artıq keçməsinə baxmayaraq, insanlar əmlakın qiymətinin azalmasından ehtiyat edərək, əvvəlki kimi risk etmək istəmirlər. 

Başqa ekspert, Bakı Rieltor Assosiasiyasının (BRA) prezidenti Vəfadar Axundov da hesab edir ki, 2010-cu ildə Azərbaycanın əmlak bazarında xüsusi dəyişikliklər olmayacaq. Əmlak qiymətləri dünya bazarında neftin qiymətinin artması şəraitində arta bilər. Onun qiymətinə həm də ölkədə ipoteka kreditləşməsinin fəallaşması, dövlət tərəfindən ipoteka maliyyələşdirilməsinin artırılması təsir göstərə bilər. "Bundan başqa, məlumat var ki, bir çoxları əmlakı 10 və ya 20 illik müddətə kreditə satmaq istəyi nümayiş etdirirlər ki, əvvəllər bu yox idi", - V.Axundov əlavə edib. Ekspertin sözlərinə görə, bu il əmlak bazarında qiymətlər tələbdən asılı olaraq, ən çoxu 10% arta bilər. 

Əmanət əvəzinə ipoteka 

Əmlak bazarının ipoteka "stimulyator"u bu gün tamamilə passiv işləyir. Kreditlərin verilməsinin davam etməsinə baxmayaraq, bizdə olan məlumata görə, problemli borcların sayının çox olması üzündən banklar ipoteka sənədləşdirilməsi proseduruna daha ciddi yanaşmağa başlayıblar. Buna görə də Mərkəzi Bank (AMB) vəziyyətdən daha səmərəli çıxış yolu aramaqda davam edir və ipoteka kreditləşdirilməsi üzrə bu sahədə ayrıca mənzil-tikinti banklarının olmasına əsaslanan alman modelinin tətbiq edilməsi layihəsini fəal nəzərdən keçirməkdədir. 

MB sədrinin birinci müavini Alim Quliyev bildirib ki, hazırda AMB "Mənzil-tikinti bankları haqqında" qanun layihəsinin işlənməsi ilə məşğuldur. Bu qanunun qəbul edilməsindən sonra vətəndaşlar bu cür banklara əmanət qoyaraq, ipoteka kreditləri ala bilərlər. Bu zaman kredit həcmi əmanət həcmindən yetərincə çox olacaq. 

Qanun layihəsinn işlənməsində AMB-yə Almaniya "Bundesbank"ının hüquqçuları yardım ediblər. Mənzil-tikinti bankları ipoteka və mənzil kreditləşməsinin sosial yönümlülüyünü təmin edəcəklər. Kreditin verilməsi prosesinin sürətləndirilməsi üçün qeydiyyat vahid pəncərə vasitəsi ilə gerçəkləşdiriləcək, qeydiyyat tərəfləri arasında əlaqə elektron sistemi ilə təmin ediləcək. Qanun layihəsi mənzil-tikinti banklarının ayrıca institut kimi yaradılmasını nəzərdə tutur. MB-nin bank sektoruna qarşı irəli sürülən prudensial tələblərinə bu yeni instituta qarşı aryıca baxılacaq. Həmçinin, mənzil tikinti banklarının kapitalına tələblər haqqında qərar qəbul olunmayıb. 

Bundan başqa, A.Quliyevin sözlərinə görə, hazırda Azərbaycan İpoteka Fondunun (AİF) özünümaliyyələşdirilməsinin təmin edilməsi üçün resursların cəlb edilməsi üzrə müxtəlif beynəlxalq maliyyə qurumları ilə danışıqlar aparılır. "Artıq bu il onların cəlb edilməsi mümkün olacaq. Bununla yanaşı ipoteka bazarının fəallaşması üçün başqa tədbirlər də var", - deyə o bildirib. 

Qeyd edək ki, bazarda qiymətlərin sabitləşməsi bank bölməsinin maliyyə durumu üçün çox böyük önəm kəsb edir, belə ki, bankların bütün kredit çantasının təxminən yarısını əmlak təşkil edir. Əmlak bazarının fəallığının artması həmçinin əmlakın satış müdətinin azalması və onun likvidliyinin artması ilə müşayiət olunur. 

Kəmiyyətdən keyfiyyətə 

Bununla yanaşı, ekspertlərin fikrincə, Azərbaycanın əmlak bazarında, xüsusilə də ilkin mənzil bazarında fəallığın azalmasının daha bir önəmli faktoru alıcıların təklif edilən obyektlərin keyfiyyətinə etibarının azalması, həmçinin yeni binaların elektrik, qaz və su təchizatı ilə bağlı problemlərinin olmasıdır. Bundan başqa, potensial müştərilərin çoxunu istismara verilmiş mənzillərin sənədləşməsi ilə bağlı qeyri-müəyyənliyin olması qane etmir.

Göründüyü kimi, bu problemlərin həlli artıq o qədər fəallaşıb ki, son zamanlar eyni vaxtda bir neçə qurum bu istiqamətdə gözlənilən yeniliklər barədə açıqlamalar verməyə başlayıblar. Belə ki, Azərbaycanın Dövlət Memarlıq və Şəhərsalma Komitəsi yeni milli  Az.DTN 2.3-1 - "Seysmik rayonlarda tikinti" normativ sənədini təsdiq edib. Sənədin işlənməsi zamanı MDB-nin başqa ölkələrinin analoji təcrübəsi və xarici ölkələrin layihə qurumlarının çoxillik təcrübəsi nəzərə alınıb. Dövlət Memarlıq və Tikinti Universitetinin, Fövqəladə Hallar Nazirliyinin layihə institutlarının, Milli Elmlər Akademiyasının sesymoloji xidmətlər mərkəzinin mütəxəssislərinin birgə hazırladığı yeni normativ fevralın 1-dən qüvvəyə minib. 

Yeni normativlər daha sərt tələbləri ilə seçilirlər. O cümlədən, seysmik yüklənmələrin ölçüsünün hesablanması üzrə əmsallar 1,5-2 dəfə artırılıb ki, bu da dayaq qurğularının etibarlılığının artmasına səbəb olur. Əgər əvvəllər karkastipli binaların tikintisi 12 mərtəbəyə (39 metr hündürlüyə) qədər icazə verilirdisə, indi yeni normativlərə görə 16 mərtəbəyə (58 metr hündürlüyə) icazə verilir. Bu zaman betonun möhkəmliyi B25 markadan aşağı ola bilməz. Çoxmərtəbəli binalar yalnız ixtisaslaşmış elmi-tədqiqat institutları tərəfindən tövsiyyə edilən texniki şərtlər əsasında layihələşdirilə bilər. 

"Bütün bu dəyişikliklər istifadə edilən armatur və betonun miqdarının artmasına səbəb olacaq ki, bu da tikintinin maya dəyərinin artmasına gətirəcək; amma bu, yaşayış binalarının möhkəmliyini, ömrünü və təhlükəsizliyini artıracaq. Yeni normativdə həmçinin seysmik izolyasiya tədbirlərinin yerinə yetirilməsi də nəzərdə tutulur. Bu tədbirlər son illərdə qonşu ölkələrdə geniş tətbiq edilir və seysmik təsir gücünü, təxminən, 1-2 bal azaltmağa imkan verir",- dövlət komitəsində belə hesab edirlər. 

Bundan başqa, Azərbaycan parlamenti "Elektrik  energetikası", "Qaz təchizatı haqqında" eləcə də  "Su təchizatı və kanalizasiya haqqında" qanun layihələrinə düzəlişlər edib. Bu düzəlişlərə görə, Azərbaycanda yeni yaşayış binaları elektrik təchizatı  xəttini tam qoşulduqdan və mənzillərin sayğaclarla tam təmin edilməsindən sonra istismara icazə almaq üçün dövlət komissiyasına müraciət edə bilərlər. Milli Məclisin vitse-spikeri, təbii qaynaqlar, energetika və ekologiya komissiyasının sədri Valeh Ələsgərovun sözlərinə görə, yaşayış binalarının elektrik şəbəkəsinə qoşulma qaydaları və haqqı müvafiq icra hakimiyyəti orqanları tərəfindən müəyyən ediləcək. 

Ekspertlər hesab edirlər ki, yuxarıda göstərilən problemlərin həlli əmlak bazarının fəallaşması üçün stimul olacaq və onu sabit axara qaytaracaq.