СПАД ПО ИНЕРЦИИ

Мировой рынок недвижимости продолжает оставаться наиболее пострадавшим от последствий экономического кризиса. Ситуация на азербайджанском пространстве в текущем году также приводит к неутешительным выводам: налицо пассивное отношение к данному сегменту со стороны клиентской базы, что естественным образом влияет и на формирование сегмента "предложение". Какими темпами пойдет восстановление, пока непонятно, но рост рынков недвижимости и фондовых рынков прогнозируется, и уж на худой конец ожидается боковой тренд: кто-то называет его стабильностью, а кто-то - стагнацией.

Факторы спада 

Для начала отметим, что только в марте 2010 года цены на рынке недвижимого имущества Баку в среднем упали на 1,6%, активность сократилась на 1,1% по сравнению с предыдущим месяцем. По словам  генерального директора консалтинговой компании MBA Group Нусрета Ибрагимова, на вторичном рынке столицы цены сократились на 2,6%, а на земельном - на 1,1%. Ценовая кривая изменилась в сторону роста лишь на первичном рынке жилья - на 1,1% и на частные дома - на 3,4%. Упали также плата за аренду жилья - на 5,2%, коммерческих объектов - на 5,5%, а также цены на строительные материалы - на 0,9%, при том, что удельный вес стройматериалов в себестоимости жилья составляет 47%.

Есть еще один показательный фактор - с начала 2010 года в стране на 5% подешевело жилье, которое стоит более $100 тыс. Исполнительный директор Ассоциации риэлторов Азербайджана Эльнур Азадов объясняет это низким уровнем покупательского спроса. "В сложившейся ситуации ожидать роста активности и цен на жилье в ближайшее время не стоит", - считает Азадов.

Как уже было сказано, все это обусловило и снижение объема предложений на рынке. По данным MBA Group, в марте старых домов сносилось меньше, выявлена тенденция еще большего снижения темпов строительства. На месте снесенных строений в основном строились объекты социального назначения, дороги, расширялись трассы. В течение марта завершилось строительство всего лишь трех зданий из 434 строящихся.

Отметим, что эксперты дают весьма однозначные прогнозы на текущий год  - тенденция снижения цен и активности сохранится. "Хоть и незначительного, но определенного оживления рынка можно ожидать только к концу года или же к началу будущего года", - считает, к примеру, Н.Ибрагимов.

Исходя из всего этого, эксперты прогнозируют оживление рынка недвижимого имущества Азербайджана к 2013 году. 2010 год, по их мнению, станет годом стабилизации рынка недвижимости, а с 2011 года  начнется рост активности и цен, что  обусловлено ожидаемым подорожанием энергоносителей. "Так как цены на нефть растут, в середине 2010 года или в первой половине 2011-го мы будем наблюдать также рост цен на энергоносители, вслед за которым грянет и повышение цен на рынке недвижимости. А после первых "симптомов" роста цен на недвижимость люди будут стараться делать покупки на рынке, не дожидаясь увеличения цен, что спровоцирует рост его активности", - отметил Ибрагимов.

Процесс падения цен на недвижимость является логическим продолжением тенденций, наблюдавшихся в 2009 году. Это снижение объема поступления денежных средств из-за рубежа и пр. И потом, несмотря на то, что мировой финансово-экономический кризис уже проходит, многие граждане по-прежнему предпочитают не рисковать, опасаясь спада цен на недвижимость.

Другой  эксперт, президент Бакинской ассоциации риэлторов (BRA) Вафадар Ахундов также считает,  что в 2010 году особых изменений на рынке недвижимости Азербайджана не будет. Цены на недвижимость могут увеличиться при условии роста мировых цен на нефть. Еще на ее стоимость могут воздействовать активизация в стране ипотечного кредитования, увеличение финансирования ипотеки со стороны государства. "Кроме того, имеется информация о том, что многие изъявляют желание продавать недвижимость в кредит на срок от 10 до 20 лет, чего ранее не наблюдалось", - добавил В.Ахундов. По мнению эксперта, в текущем году цены на рынке недвижимости могут возрасти максимум на 10%  - в зависимости от спроса. 

Ипотека за вклад 

Ипотечный "стимулятор" рынка недвижимости сегодня также работает весьма пассивно. Хотя кредиты продолжают выдаваться, но, по имеющейся информации, банки стали еще строже относиться к процедуре их оформления ввиду наличия немалого количества проблемных долгов. А посему Центробанк страны продолжает искать наиболее эффективный выход из положения и все еще активно рассматривает проект внедрения немецкой модели ипотечного кредитования, основанной на наличии отдельных жилищно-строительных банков в этой сфере. 

Как сообщил первый заместитель председателя Центрального банка Азербайджана (ЦБА)  Алим Гулиев, в настоящее время ЦБА занимается разработкой законопроекта "О жилищно-строительных банках", после принятия которого граждане смогут получать ипотечные кредиты, положив вклад в подобный банк. При этом объем кредита будет значительно превышать сумму вклада.

В разработке законопроекта ЦБА оказывали содействие юристы немецкого Bundesbank.

Жилищно-строительные банки обеспечат социальную направленность ипотечного и жилищного кредитования. Для ускорения процесса выдачи кредита регистрация будет проводиться через одно окно, посредством создания взаимоотношений между регистрирующими сторонами в электронной системе. Законопроект предусматривает создание жилищно-строительных банков как отдельных институтов. Пруденциальные требования ЦБА, которые выдвигаются к банковскому сектору, к этим новым институтам  будут обсуждаться отдельно. Также еще не принято решение  о требовании к капиталу жилищно-строительных банков.

Кроме того, по словам А.Гулиева, в настоящее время ведутся переговоры с различными международными финансовыми организациями по привлечению ресурсов для обеспечения самофинансирования Азербайджанского ипотечного фонда. "Их привлечение станет возможным уже в этом году. Наряду с этим у нас есть и другие мероприятия для активизации ипотечного рынка", - сказал он.  

Отметим, что стабилизация цен на рынке имеет очень важное значение для финансового положения банковского сектора, так как недвижимость является залоговым обеспечением примерно половины всего кредитного портфеля банков. Увеличение активности рынка недвижимости также сопровождается сокращением сроков продажи недвижимости и ростом ее ликвидности. 

От количества к качеству

Между тем, по мнению экспертов, еще одними немаловажными факторами спада активности на рынке недвижимости Азербайджана, особенно первичного жилья, являются снижение доверия покупателей к качеству предлагаемых объектов, а также наличие проблем с электро-, газо- и водоснабжением новых зданий. Помимо этого многих потенциальных клиентов не устраивает неясность с документальным оформлением сдаваемых в эксплуатацию квартир. 

По-видимому, решение этих проблем  уже настолько актуализировалось, что за последнее время сразу несколько структур заявили о грядущих нововведениях в данном направлении. Так, Государственный комитет по архитектуре и градостроительству Азербайджана утвердил новый национальный нормативный документ Az.DTN 2.3-1 - "Строительство в сейсмических районах", при разработке которого были учтены аналогичный опыт других стран СНГ и многолетний опыт проектных организаций зарубежных стран. Новый норматив, который подготовлен совместно со специалистами государственного университета по архитектуре и строительству, проектных институтов Министерства по чрезвычайным ситуациям, а также Центра сейсмологических услуг Национальной академии наук, вступил в силу с первого февраля.

Новые нормативы отличаются более жесткими требованиями. В частности, в 1,5-2 раза увеличены коэффициенты, используемые для расчета цены сейсмических грузов, что приведет к повышению надежности подвижных установок. Если ранее разрешалось строительство жилых зданий каркасного типа до 12 этажей (высотой 39 метров), то в соответствии с новыми нормативами допускается строительство до 16 этажей (высотой 58 метров). При этом стойкость бетона не должна быть ниже марки B25. Здания большей этажности могут быть спроектированы на основе технических условий, рекомендуемых только специализированными научно-исследовательскими институтами. "Все эти изменения приведут к увеличению количества используемых арматуры и бетона, что способствует росту себестоимости строительства, но все эти меры позволят повысить прочность, долгосрочность и безопасность жилых зданий. В новом нормативе также предусматривается выполнение сейсмоизоляционных мероприятий, что в последние годы широко применяется в соседних регионах, так как это позволяет снизить силу сейсмического влияния приблизительно на 1-2 балла", - считают в госкомитете.

Кроме того, парламент Азербайджана ратифицировал поправки в законы "Об электроэнергетике", "О газоснабжении" и "О водоснабжении и канализации", согласно которым новые жилые здания в Азербайджане лишь при полном подключении к линиям электропередачи и обеспечении квартир счетчиками могут представляться в государственную комиссию по приему для получения разрешения на передачу в эксплуатацию. По словам вице-спикера Милли меджлиса, председателя Комитета по природным ресурсам, энергетике и экологии Валеха Алескерова, порядок и плата за подключение жилых зданий к электросетям будут определены соответствующим органом исполнительной власти.

Эксперты полагают, что решение вышеуказанных проблем станет положительным стимулом для активизации рынка недвижимости и вернет его в русло стабильности.