VERGİLİ EV

Vergilər Nazirliyi Vergi Məcəlləsinin bir sıra maddələrinin tətbiqi ilə əlaqədar bu ildən etibarən büdcə ödənişlərinin bəzi növləri üzrə vergiyə cəlb olunan bazanı genişləndirib. Əsas dəyişikliklər mülkiyyətə və torpağa görə bələdiyyə vergilərinə, həmçinin daşınmaz əmlakın alqı-satqısı üzrə vergilərə aiddir. Söhbət bu ilin yanvarından qüvvəyə minmiş dəyişikliklərdən gedir. O, fiziki şəxslərdən mülkiyyətə görə bələdiyyə və torpaq vergisinin tutulmasını özündə əks etdirir. Bu vergilər fiziki şəxsin mülkiyyətinin ölçüsünə bağlıdır və vergitutma bazasına ümumi ərazisi 30 kvadratmetrdən artıq olan daşınmaz əmlak daxil ediləcək. 

Güzəştlər var

Bu günlərdə Vergilər Nazirliyi daşınmaz əmlakın alqı-satqısı zamanı vergitutmanın tətbiqinə də başlayıb. "Ötən il Vergilər Nazirliyi daşınmaz əmlakın alqı-satqısının uçotunun aparılması üçün məlumatlar bazası yaradıb. Dövlət başçısının sərəncamına uyğun olaraq, notarial kontorlar xəzinə idarəsinə hərtərəfli məlumat təqdim edir", - deyə nazir jurnalistlərə açıqlamasında bildirib.

Buna əsaslanan Vergilər Nazirliyi 2015-ci ildən daşınmaz əmlakın alqı-satqısından vergitutma ilə bağlı effektiv mexanizmin tətbiqinə başlayıb. Vergi daşınmaz əmlakın satışından əldə olunmuş gəlirə, yəni notarial qaydada təsdiqlənmiş sənəddə göstərilmiş alış və satış qiymətləri arasındakı fərqə tətbiq edilir. Bununla yanaşı, Vergi Məcəlləsində bu cür fiskal yığımdan qaçmağı mümkün edən şərtlər də göstərilib: mənzil sahibləri 3 ildən artıq həmin evdə yaşayıblarsa, bu halda onun satışı zamanı gəlir vergisi ödəmək zərurəti yoxdur. Amma bu üstünlük bir neçə yaşayış obyektinə malik şəxslərə şamil olunmur. Onlar mülkiyyətin satışı zamanı mütləq qaydada gəlir vergisi ödəməli olacaqlar.

Daşınmaz əmlakın satışından tutulan verginin məbləği Vergi Məcəlləsinin müvafiq maddəsilə tənzimlənir. Məsələn, obyektin satışı zamanı əvvəlki və hazırkı qiymət arasında fərq 30 min manatı aşmırsa, gəlir vergisi 14%-lə tutulur. Fərq bu məbləğdən artıqdırsa, mülkiyyət sahibi tələb olunan 14%-lə (4200 manat) yanaşı, 30 min manatdan artıq hissənin 25%-i həcmində də vergi ödəməli olacaq. Daşınmaz əmlak 120 min manatdan baha satılarsa, bu halda 18%-lik ƏDV ödənilməlidir. Amma bu mənzil sahibinin ən azı 3 il müddətində orada daimi yaşaması ilə bağlı güzəşt nəzərə alınmır.

Fiziki və hüquqi şəxslərə malik qeyri-yaşayış ərazilərinin satışı isə həm də sahibkarlıq fəaliyyəti sayılır və bu işdən əldə olunan gəlirdən gəlir vergisi və ƏDV tutulacaq. Bununla yanaşı, "Bələdiyyə torpaqlarının idarə olunması haqqında" qanuna bir müddət əvvəl edilmiş dəyişikliklərə əsasən, bələdiyyələr tərəfindən həyata keçirilmiş hərrac və müsabiqələr vasitəsilə alınmış torpaq sahələri sonrakı 5 il müddətində satıla bilməz. 

Amma fiskal təcrübə daşınmaz əmlakın alqı-satqısı zamanı ödənilməli olan vergilərin məbləğinin azaldılması üçün bir sıra imkanlar da verir. Əgər torpaq sahəsi və orada tikilmiş ev ümumi alqı-satqı müqaviləsilə satılırsa, gəlir vergisi onların ümumi qiymətinə tətbiq edilir. Verginin həcmini aşağı salmaq üçün torpaq və ev ayrı-ayrı alqı-satqı müqaviləsilə satılmalıdır. Bu, verginin daha aşağı dərəcə ilə ödənilməsinə və ƏDV-dən qaçmağa imkan verəcək.

Yeni tikilmiş binadan təmirsiz aldığı mənzili "əl gəzdirərək" satanlar isə təmir xərclərini əks etdirən sənədlərə sahib olmalıdırlar. Bu, həmin məsrəflərin vergiyə cəlb olunan məbləğdən çıxılması üçün lazımdır. Bu hal həm də mənzil sahibini təmiri həyata keçirən podratçı şirkət və ya fiziki şəxslə hüquqi müqavilə imzalamağa vadar edəcək. Dolayısı ilə bu, vergi intizamının yaxşılaşdırılmasına kömək edəcək, təmir və tikinti sahəsində pul dövriyyəsinin şəffaflığını artıracaq.

Beləliklə, Azərbaycanın vergi təcrübəsində baş vermiş dəyişikliklərə rəğmən, üçillik daimi yaşayışla bağlı güzəşt əhalinin əksər hissəsini - qiyməti o qədər də baha olmayan bir mənzilə sahib sakinləri vergidən azad edir. Bununla yanaşı, yeni vergilər, əsasən, azmərtəbəli mənzillər tikərək satmaqla məşğul olan sahibkarlara, həmçinin yeni binalarda təmir edərək daha baha qiymətə satmaq üçün mənzillər alan şəxslərə toxunacaq.

Mənzillərin qiyməti artacaqmı?

Bəs, vergi sahəsində yeni qaydalar bazardakı dinamikaya, ən başlıcası isə mənzillərin qiymətlərinə necə təsir göstərəcək? Son 2-3 ilin statistikasına əsasən, Azərbaycanda, ilk növbədə, Bakıda mənzil bazarında tələbat getdikcə artır və bu, qiymətlərin də artımına səbəb olur. Mərkəzi Bankın məlumatına görə, daşınmaz əmlak bazarında dövriyyə 2012-ci ildə 25, 2013-cü ildə 41% artıb. 2014-cü ildə bu ajiotaj bir qədər azalıb və daşınmaz əmlak bazarının dövriyyəsi (notarial kontorların kassa dövriyyəsinə əsasən) 4,746 milyard manatı ötüb. Bu, 19%-lik artım deməkdir.

Şübhəsiz ki, burada son illərin əlverişli bazar konyunkturunun da böyük rolu var: neftin qiymətinin bahalığı, onun ixracından gəlirlərin artması daşınmaz əmlak sektoruna yatırılan investisiyaların həcmində də artıma səbəb olub. Öz növbəsində böhran dövründə aşağı düşən tələbat, sonradan sabit orta gəlirə malik olan əhalinin daha aktiv halda bazara daxil olması ilə bağlı idi. Mənzillərin bahalaşmasının daha bir vacib səbəbi Bakının mərkəzindəki köhnə evlərin sökülməsidir. Bu, ucuz mənzillərə, həmçinin təzə evlərə tələbatın artmasında katalizator rolu oynayıb. Bu səbəbdən, 2013-cü ildə Bakıda ikinci əl mənzillərin qiymətində 20, yeni mənzillərin qiymətində isə 28%-lik artım qeydə alınıb. Bu tendensiya bir qədər zəifləmiş şəkildə 2014-cü ildə də davam edib: paytaxtda mənzillər, orta hesabla, 13% bahalaşıb.

Bakıda mənzillərin əsassız şəkildə bahalığı artıq ötən ilin ikinci yarısında bazara marağın bir qədər azalmasına səbəb olub və qlobal böhranın dərinləşməsi bu tendensiyanı daha da gücləndirib. "Köhnə mənzillərin sökülməsilə əlaqədar, ucuz mənzillərə tələbat artıq azalıb. O andan fəallıq, təxminən, 30% aşağı enib və indi bazarda 1 ayda təklif olunan 100 mənzildən, təxminən, 12-si satılır. Bundan başqa, neftin xeyli ucuzlaşması da paytaxtın daşınmaz əmlak bazarında tələbatın azalmasına yol açıb", - deyə MBA Group konsaltinq şirkətinin baş direktoru Nüsrət İbrahimov bildirib.

Bəs, xüsusilə vergi sahəsindəki son dəyişikliklərdən sonra mənzil bazarında hansı tendensiya müşahidə olunacaq? Azərbaycan mətbuatı yeni vergi tətbiqinin daşınmaz əmlak alqı-satqısına mənfi təsir göstərə biləcəyini müzakirə edir. Güman olunur ki, əlavə xərclər bazarda qiymət artımına səbəb olacaq - daşınmaz əmlakı satanlar bu yolla vergi yükünün bir hissəsini alıcının üzərinə qoymağa çalışacaqlar. "Bu il vergitutma sahəsindəki yeni qaydalarla əlaqədar olaraq, daşınmaz əmlak bazarında fəallığın bir qədər azalması mümkündür", - deyə N.İbrahimov bildirir: "Vergidən yayınmaq üçün bəzi obyektlər müvəqqəti olaraq satışdan çıxarılacaq". Ekspert hesab edir ki, bu il daşınmaz əmlak bazarında fəallıq son 15 ildə ən aşağı həddə olacaq.

Bəs, bütün bunlar mənzillərin qiymətinə təsir edəcəkmi? Burada ekspertlərin fikirləri haçalanır. Bəzi mütəxəssislər təklifin azalması fonunda qiymətlərdə cüzi və qısamüddətli artımı mümkün sayırlar. Digərlərisə hesab edirlər ki, istər dünyada, istərsə də ölkə daxilində müşahidə olunan hazırkı iqtisadi vəziyyət qiymət artımının olmayacağını düşünməyə əsas verir. 2008-ci ilin təcrübəsi də göstərib ki, böhran dövründə daşınmaz əmlak bazarında qiymətlər aşağı düşür. Bundan başqa, azalan ödənişqabiliyyətli tələbat yeni tikililər segmentində artıq təkliflə balanslaşdırılır. Nəhayət, son dərəcə cüzi inflyasiya və manatın məzənnəsinin sabitliyi fonunda bazar iştirakçıları daşınmaz əmlakın qiymətinin indeksasiyasına ehtiyac duymurlar. Bu da, öz növbəsində, mənzil seqmentində qiymətqoymanın sabitliyini təmin edir.