ДОМ С НАЛОГОМ

Министерство налогов Азербайджана с текущего года значительно расширило налогооблагаемую базу по нескольким видам выплат в госбюджет в связи с применением ряда статей Налогового кодекса. Главные изменения касались муниципальных налогов на имущество и землю, а также операций по купле-продаже недвижимого имущества. Речь, в частности, идет о вступивших в силу в январе этого года новых правилах взимания муниципального налога на имущество физических лиц и земельного налога. Эти налоги привязаны к размеру имущества физических лиц, и в налогооблагаемую базу будет включена недвижимость, общая площадь которого превышает 30 кв.м. 

Имеются льготы

На днях Министерство налогов внесло ясность и в вопрос внедрения практики взимания налогов со сделок по продаже объектов недвижимости. "В прошлом году Минналогов сформировало базу данных для учета сделок по купле-продаже недвижимого имущества, - заявил на днях министр налогов Азербайджана Фазиль Мамедов. - Согласно распоряжению главы государства, нотариальные конторы предоставляют фискальному ведомству исчерпывающую информацию". 

Основываясь на этой информации, Минналогов в 2015 году внедрит эффективный механизм налогообложения сделок по недвижимости. Так, налогообложению подлежат доходы, полученные от продажи недвижимости, то есть разница между ценой покупки и продажи, зафиксированной в нотариальных документах. Вместе с тем в НК предусмотрены условия, при которых можно избежать подобных фискальных сборов: владельцы жилья освобождаются от уплаты подоходного налога, если оно было местом их постоянного проживания свыше трех лет. В то же время это преимущество не распространяется на владельцев нескольких жилых объектов, и им придется оплачивать подоходный налог при продаже имущества.

Сумма налога от продажи недвижимости регулируется соответствующей статьей НК. В частности, если разница между предыдущей и новой ценой при продаже объекта недвижимости не превысит 30 тыс. манатов, то взимается подоходный налог по ставке 14%. Ну а при превышении этого уровня владельцу имущества предстоит оплатить искомые 14% (4200 манатов), а также 25% от части, превышающей 30 тыс. манатов. Если же объект недвижимости реализован дороже 120 тысяч манатов, то потребуется выплата НДС в размере 18%. В этом случае не будет учитываться льготный фактор - постоянное проживание владельца жилья в течение трех лет.

Продажа нежилых участков юридических и физических лиц также отнесена к предпринимательской деятельности, и доходы от этого будут облагаться подоходным налогом и НДС. При этом недавними изменениями в закон "Об управлении муниципальными землями" введен мораторий на продажу земельных участков в течение пяти лет с момента их покупки на аукционах и конкурсах, проводимых муниципалитетами. 

Впрочем, фискальная практика предусматривает ряд возможностей для сокращения налоговых выплат по операциям купли-продажи недвижимости. Если земельный участок и построенный на нем дом продаются по общему договору купли-продажи, то подоходный налог высчитывается с их общей стоимости. Чтобы сократить налогооблагаемую сумму, дом и землю следует продавать по отдельным документам купли-продажи, что позволит выплатить налог по более низкой ставке и избежать выплаты НДС. В случае же продажи квартиры "под маяк" в новостройке владелец должен иметь на руках документ, подтверждающий затраты на ремонт, чтобы затем эти расходы вычесть из налогооблагаемой суммы. Кроме всего прочего это обстоятельство вынудит владельцев квартир заключать юридически оформленные контракты с подрядной компанией или физическим лицом, осуществляющим ремонт. И косвенным образом это поможет улучшить налоговую дисциплину и увеличит прозрачность денежного оборота в сфере ремонта и строительства. 

Таким образом, несмотря на изменения в налоговой практике Азербайджана, наличие трехлетнего льготного режима избавит значительную часть населения - владельцев единственного, недорогого жилья от оплаты налогов. При этом новые налоги большей частью затронут категорию предпринимателей, специализирующихся в застройке земель малоэтажными домами на продажу, а также риэлторов, приобретающих жилье в новостройках для его последующего ремонта и перепродажи по более высокой цене. 

Цены на жилье повысятся?

Как же отразятся новые правила налогообложения сделок по недвижимости на рыночной динамике, а главное - на ценах на жилье? Согласно статистике последних двух-трех лет, в Азербайджане, и в первую очередь в Баку, доминировала устойчивая тенденция растущего спроса, ощутимо увеличившая цены на жилье. Так, по данным Центробанка, оборот рынка недвижимости последовательно рос с темпами в 25% в 2012-м и 41% - в 2013 году. В минувшем 2014 г. рыночный ажиотаж несколько убавился, и оборот рынка недвижимости (по кассовому обороту нотариальных контор) превысил 4,746 млрд. манатов, обеспечив прирост в 19%.

Безусловно, не последнюю роль здесь сыграла благоприятная рыночная конъюнктура последних лет: сравнительно высокие цены на нефть и увеличение доходов от ее экспорта способствовали росту инвестиций в сектор недвижимости. Заявил о себе и отложенный спрос в посткризисный период, активизировавший категорию населения со стабильным средним доходом. Не менее важная причина подорожания квартир была связана с масштабными работами по сносу ветхого жилья в центре Баку, что сыграло роль катализатора спроса на бюджетное жилье, в том числе и на первичном рынке недвижимости. По этой причине в 2013 году рост цен на вторичное жилье составил в среднем 20%, а в первичном сегменте и вовсе достиг 28%. Эта тенденция в несколько ослабленном виде продолжилась и в 2014 году: рост цен на квартиры в Баку составил порядка 13%. 

Неоправданно высокие цены на столичные квартиры уже во второй половине прошлого года несколько снизили градус рыночного интереса, и эту тенденцию лишь усилило обострение глобального кризиса. "Ажиотажный спрос на бюджетное жилье, вызванный сносом малоэтажного жилья, уже миновал. С того периода активность снизилась почти на 30%, и сейчас на рынке в среднем за месяц продается не более 12 из предлагаемых 100 квартир. Более того, ощутимое снижение цен на нефть тоже способствует падению спроса и, как следствие, цен на столичном рынке недвижимости", - обрисовал ситуацию гендиректор консалтинговой компании MBA Group Нусрет Ибрагимов. 

Как же может сложиться дальнейшая тенденция развития жилищного рынка, в особенности в свете недавних налоговых изменений? В азербайджанских СМИ обсуждается вероятность негативного влияния новых налогов на сделки с недвижимостью. Предполагается, что дополнительная финансовая "нагрузка" спровоцирует рост цен на рынке, так как продавцы имущества постараются переложить часть налогового бремени на покупателей. "В текущем году ввиду новых правил налогообложения возможен определенный спад активности рынка недвижимости, - убежден глава MBA Group Н.Ибрагимов. - Во избежание налогообложения часть объектов будет снята с продажи на определенный период", - сказал он. По утверждению эксперта, в текущем году на рынке недвижимости будет наблюдаться самая низкая активность за последние 15 лет. 

Отразятся ли все эти процессы на ценах на жилье? Здесь мнения экспертного сообщества расходятся. Ряд специалистов допускают, что в условиях сокращения предложения возможно незначительное и краткосрочное подорожание недвижимости. По мнению других, в нынешней экономической ситуации, как в мире, так и внутри страны, отсутствуют какие-либо объективные предпосылки для роста цен. В кризисный период, и это подтверждает опыт 2008 года, цены на рынке недвижимости снижались. Более того, текущий, снижающийся платежеспособный спрос сбалансирован избыточным предложением в сегменте новостроек. Наконец, в условиях крайне низкой инфляции и стабильного курса маната участникам рынка нет необходимости индексировать цены на недвижимость, и это также обеспечивает стабильность ценообразования в жилищном сегменте.