ƏMLAK UCUZLAŞACAQ

"Əmlak yalnız bahalaşa bilər, durumun başqa cür inkişafı, sadəcə, qeyri-mümkündür", - bu tezis uzun müddət bizə sarsılmaz gəlirdi. Yerli bazarda baş verən, hətta cüzi qiymət düşmələri "doğru olmayan" hadisə kimi qəbul edilirdi, nümunə kimi ABŞ və Qərbi Avropa bazarlarında qiymətlərin heç düşməməsi, gündən-günə qalxması göstərilirdi. 

Əmlak bazarı Azərbaycan iqtisadiyyatının ən inkişaf etmiş və sürətlə artan bölmələrindən biridir. Ölkənin əmlak bölməsinə sərmayələrdə əsas payın yerli oyunçulara məxsus olmasına baxmayaraq, Azərbaycanın mənzil və kommersiya əmlakı bazarlarının perspektivləri xarici sərmayəçiləri də cəlb edir. Ancaq qlobal böhran dalğası Azərbaycan iqtisadiyyatına toxunmasa da belə, bütövlükdə əmlak bazarını silkələdi. 

İndi bazar iştirakçılarını və ümumiyyətlə, ölkə əhalisini ən çox narahat edən məsələ yaxın gələcəkdə evlərin və mənzillərin qiymətinin düşməsinin nə dərəcədə hissedilən olacağıdır. MBA konsaltinq qrupunun başçısı Nüsrət İbrahimovun proqnozlarına görə, Azərbaycanda mənzil qiymətlərinin dəyişkən, kəskin və pilləli şəkildə düşməsi gözlənilmir. 

Enmə amilləri 

İlk başdan qeyd edək ki, 2009-cu ilin 10 ayı ərzində təkrar mənzil bazarında qiymətlər 14,1%, ilkin bazarda isə 18,5% düşüb. Torpaq sahələrinin qiyməti isə ilin əvvəlinə baxanda 17,9% ucuzlaşıb. Özü də bazarın bütün seqmentləri arasında fəallığın azalması ən çox torpaq sahəsi seqmentinin payına düşüb, illik hesabda 2,2 - 2,5 dəfə təşkil edib, müqayisə üçün mənzil bazarında bu göstərici 18-20% təşkil edib. Təkrar bazarda 1 kv. metr mənzilin qiyməti 10 ayın yekunlarına görə, orta hesabla $1379-a bərabər olub, halbuki ilkin bazarda kvadratmetrin qiyməti $890 olub. Bakı üzrə bir sot torpağın qiyməti isə orta hesabla $17 782 təşkil edib.

Hazırda bazarda həm qiymətlərdə, həm də bağlanan alqı-satqı əqdlərinin sayında nisbi sabitlik müşahidə edilir. Analitiklərin fikrincə, bu durum ən azı 2010-cu ilin ikinci yarısına qədər davam edəcək. 

Məsələ bundadır ki, əmlak bazarında qiymətlərin dəyişməsinə ilk öncə dünyada gedən proseslər, ikincisi isə daxili iqtisadi və sosial durum, o cümlədən əhalinin məşğulluq səviyyəsi, dövriyyədə olan pul kütləsinin həcmi və tikinti materiallarının qiyməti təsir göstərir. 

Bütün bu məqamlar ona gətirmişdi ki, 2002-ci ildə tikinti bölməsində sərt dövlət nəzarəti olmamasının fonunda, yəni istənilən  kəsin  şəkildə tikinti aparıldığı bir şəraitdə bazara kütləvi kapital axını müşahidə olundu və bu da onun fəallığının 2,5 dəfə, əmlakının qiymətinin isə dörd dəfə artmasına səbəb oldu. Amma hazırda bu bölmə üzərində nəzarət sərtləşib ki, bu da yeni tikililər üzərində keyfiyyət tələblərinin artırılması, onların lazımi təhlükəsizlik və ekologiya standartlarına uyğun olması, vergi inzibatçılığının gücləndirilməsi və s. ilə bağlıdır.     

Misal üçün, son illərdə tətbiq olunmuş tələbə görə, 12 mərtəbədən yüksək binaların tikintisi qadağan edilir, yeni binaların fasadının şəhərin memarlığına uyğun gəlməsi, həmçinin başqa memarlıq qaydalarına riayət edilməsi, binalar arasında məsafənin gözlənilməsinin vacibliyi və s. tələb edilir. 

Bundan başqa, 2007-ci ildə tikilən binaların sayına da məhdudiyyət qoyulmağa başlandı. Əgər il ərzində 250-300 binanın tikntisinə icazə verilmişdisə, 2007-ci ilin sonundan tikinti şirkətləri bina tikməyə icazəni yalnız əlində olanları istifadəyə verdikdən sonra ala bilərdilər. Özü də yeni bina tikintisinə icazəni keyfiyyət göstəriciləri çağdaş tələblərə uyğun gələn şirkətlər ala bilərlər. Yəni artıq istənilən adam bu bazarın iştirakçısı ola bilmir. 

Başqa tərəfdən, dünyada gedən proseslər, o cümlədən ölkəyə daxil olan pul vəsaitlərinin həcminə təsir göstərən maliyyə böhranı bazarda fəallığın və qiymətlərin düşməsinə səbəb oldu. Məsələn, əgər Bakıda torpaq sahəsinin satışı üzrə ekspozisiya müddəti iki ay təşkil edirdisə, artıq bu müddət 5-6 dəfə böyüyüb, bu da öz növbəsində risklərin artırılması deməkdir. 

Ölkəyə vəsaitlərin daxilolma həcminə gəldikdə isə burada xaricdən, o cümlədən Rusiya və Ukraynadan Azərbaycana edilən pul köçürmələrinin azalmasının rolu az olmayıb. Ekspertlərin hesablamalarına görə, ölkənin 10-na yaxın regionunda - Mingəçevirdə, Xaçmazda, Qubada, Lənkəranda və s. bölgələrində əmlak bazarına sərmayələrin 70-80%-i əsasən, həmvətənlərimizin xaricdə qazandıqları vəsaitlər hesabına formalaşıb. Ölkə Mərkəzi Bankının göstəricilərinə görə, fiziki şəxslərin ölkəyə pul köçürmələrinin həcmi yanvar - sentyabr aylarında 16% azalaraq, 845 mln dollar təşkil edib. 

Əhalinin məşğulluğu kimi çox önəmli bir amilin də strukturunda dəyişikliklər müşahidə edilir. Belə ki, əvvəllər ölkənin regionlarında bu göstərici çox aşağı səviyyədə idisə, Bakıda tam tərsinə idi. Bu da əhalinin regionlardan paytaxta böyük miqrasiyasına səbəb olurdu. Nəticədə, kirayəyə götürülən mənzillərin sayının artması, alqı-satqı əqdlərinin bağlanmasında fəallığın yüksəlməsi müşahidə olunurdu. 

Ancaq regionların sosial-iqtisadi inkişafı üzrə dövlət proqramı çərçivəsində gerçəkləşdirilən tədbirlər regionlarda yeni iş yerlərinin açılmasına səbəb oldu və müəyyən mənada əhalinin paytaxta axışmasının qarşısını ala bildi. 

Həmçinin artıq yuxarıda bildirildiyi kimi əmlakın qiyməti də tikinti materiallarının qiymətindən asılı olaraq dəyişir, çünki hər kvadratmetrin qiymətinin formalaşmasında tikinti materiallarının qiymətinin xüsusi payı 45% təşkil edir. Belə ki, yalnız 2009-cu ilin 1 noyabr tarixinə tikinti materiallarının qiymətinin 13,85% düşməsi səbəbindən illik hesabla mənzillərin qiyməti 6,2-6,3% ucuzlaşıb.

Hər şey qaydalara uyğundur 

Prinsipcə, Azərbaycanın əmlak bazarının özü hələ ki formalaşma mərhələsini yaşayır və uyğun olaraq, hələ onun iştirakçılarının strukturlaşması başa çatmayıb. Əgər bu zəncirin bank, sığorta və qiymətləndirici kimi mürəkkəb sahələri  praktiki olaraq formalaşıbsa, rieltor şirkətlərin formalaşması hələ də davam edir və bu da satışların həcminə təsir göstərir. Axı alqı-satqı prosesində araçı olan rieltor şirkətləri həm də qiymətlərin formalaşmasına təsir göstərir; onların arasında çox sayda səriştəsiz şəxslərin olması da bütövlükdə bu sahədə mənfi proseslərə gətirir. "Bizim şəhərdə öz ofisi olan rieltor kontorların sayı 800-dür. Amma fərdi qaydada çalışan maklerlərin sayı isə 6 minə çatır", - deyə Nüsrət İbrahimov vurğulayır. 

Məsələ bundadır ki, hələ rieltorların peşəkar hazırlığına tələblər qoyulmur. Amma N. İbrahimovun sözlərinə görə, "Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında" qanuna düzəlişlər və "Rieltor fəaliyyəti haqqında" qanunun qəbul edilməsindən sonra vəziyyət dəyişəcək. Belə ki, bu sənədlərin layihələrinə görə, birincisi, rieltorlar hansısa tənzimləyici orqan tərəfindən təqdim edilməlidir, ikincisi, ən azı üçillik peşə fəaliyyətinin olması şərtdir, həmçinin müvafiq, yəni iqtisadi, hüquqi və ya mühəndis ali təhsili olmalıdır. Bununla yanaşı, rieltorlar hər üç ildən bir uyğunluq sertifikatı almaq üçün hazırlıq kursları keçməlidirlər. 

Son zamanlarda Azərbaycanda ölkənin əmlak bazarının durumu barədə vahid bazanın yaradılması məsələsi də aktual olmağa başlayır. Baza respublikanın bütün regionları üzrə əmlak alqısı, satışı və icarəsi üzrə məlumatları əhatə edəcək. Bütün məlumat Bakıdakı rieltorlar assosiasiyasının regionlardakı təmsilçiləri tərəfindən paytaxta göndəriləcək.  Əmlak bazarının vahid məlumat bazasının olması hesabına əhali mənzil və kommersiya əmlakı, torpaq sahələri alqısında, satışında və icarəsində geniş variant imkanları əldə edəcəklər. Xüsusi saytda Azərbaycanın istənilən nöqtəsində təklif və tələb haqqında məlumat əldə etməyə imkan yaranacaq. Bazanı banklar, sığorta və tikinti şirkətləri istifadə edə biləcəklər. Sistemin üstünlüyü bəllidir, amma onun işə salınması bir neçə il çəkə bilər, çünki bu, bazarın inkişafından və layihənin maliyyələşdirmə imkanlarından birbaşa asılıdır. 

Məsələni gərginləşdirən başqa amil isə hazırda Bakıda müştərilərin alıcılıq qabiliyyəti ilə satıcıların təklifi arasındakı fərqin, təxminən, iki dəfə olmasındadır. Hazırda sıravi alıcı 1 kv. metr mənzil sahəsini almaq üçün $700-ə qədər pul xərcləyə bilər. Buna görə də potensial müştərini əmlak bazarına qaytarmaq üçün ya əsassız şəkildə artırılmış qiymətlər məntiqi həddə qədər endirilməli, ya da ipoteka kreditləri əldə etmək imkanlarının genişləndirilməsi hesabına alıcılıq qabiliyyətini artırmaq lazımdır.  

Proqnozlara gəldikdə isə ekspertlər düşünür ki, Azərbaycanda əmlak bazarının ciddi canlanması yalnız 2013-cü ildə baş verəcək, 2010-cu ildə isə bazarın fəallığı indiki səviyyədə qalacaq.