НЕДВИЖИМОСТЬ БУДЕТ ДЕШЕВЕТЬ

"Недвижимость может только дорожать, другое развитие ситуации просто невозможно" - этот тезис казался нам незыблемым долгое время. Даже незначительные ценовые спады, случавшиеся на отечественном рынке, воспринимались как проявления "неправильности" - вон, на рынках США, Западной Европы никакого снижения цен нет, все растет.

Рынок недвижимости является одним из наиболее развитых и быстрорастущих секторов экономики Азербайджана. Несмотря на то, что основная доля инвестиций в недвижимость страны принадлежит пока местным игрокам, перспективы рынка и жилой, и коммерческой недвижимости Азербайджана привлекают и зарубежных инвесторов. Однако волна глобального кризиса, хоть и незначительно затронувшая экономику Азербайджана в целом, все же пошатнула рынок недвижимости. 

Насколько же ощутимым может стать падение цен на дома и квартиры в ближайшем будущем - вот, пожалуй, тот вопрос, который более всего волнует участников рынка и просто население страны. Согласно экспертным прогнозам главы MBA Group Нусрета Ибрагимова, в Азербайджане скачкообразного, резкого, ступенчатого падения цен на квартиры не ожидается.

Факторы спада

Для начала отметим, что за 10 месяцев 2009 года в стоимости вторичного жилья наблюдалось снижение на 14,1%, а первичного - на 18,5%. На земельные участки цены упали на 17,9% по сравнению с началом года. Кстати, из всех сегментов большее снижение активности было отмечено на земельном рынке -  в 2,2-2,5 раза в годовом исчислении (для сравнения, на рынке жилья этот показатель составил 18-20%).  На вторичном рынке стоимость 1 кв. м жилья по итогам 10 месяцев равнялась в среднем $1379, тогда как на первичном "квадрат" стоил $890. А цена одной сотки земли по Баку составила в среднем $17782.

В настоящее время на рынке наблюдается относительная стабильность как в ценах, так и в количестве заключаемых сделок по купле-продаже. Такая ситуация, по мнению аналитиков, наверняка будет длиться как минимум до второй половины 2010 года.  

Дело в том, что на изменение цен на рынке недвижимости влияют, с одной стороны,  мировые процессы, с другой - внутренняя экономическая и социальная ситуация, в частности, уровень занятости населения, объем денежной массы в обращении, цены на стройматериалы.  

Все эти моменты обусловили тот факт, что в 2002 году на фоне отсутствия строгого государственного контроля в строительном секторе (т.е. любой желающий  мог проводить строительные работы) наблюдался массовый приток капитала на рынок, что и привело к повышению его активности в 2,5 раза и четырехкратному удорожанию недвижимости. Однако сегодня контроль над этим сектором ужесточен, что связано с повышением требований к качеству новых строек, их соответствию необходимым стандартам безопасности и экологии, усилением налогового администрирования и т.д. 

К примеру, требования, введенные в последние годы, предусматривают запрет на строительство зданий свыше 12 этажей, соответствие фасадов внешнему облику столицы, а также соблюдение других архитектурных правил и т.д. 

Кроме того, в конце 2007 года к количеству строящихся домов также были применены ограничения. Если ранее в течение года предоставлялось разрешение на строительство 250-300 жилых зданий, то с конца 2007 года строительные компании могут получить разрешение строить новый дом только после того, как сдадут уже строящиеся. Причем строить новые здания могут те компании, у которых качественные показатели отвечают сегодняшним требованиям. Посему уже не каждый, кто захочет, может стать участником этого рынка.

С другой стороны, мировые процессы, в частности пресловутый кризис, повлиявший на объем поступления  денежных средств в страну, привели к снижению и активности, и цен на рынке. Так, к примеру, если ранее период экспозиции при продаже земельного участка в Баку  составлял до двух месяцев, то сегодня этот срок вырос в 5-6 раз, что в свою очередь означает и увеличение рисков. 

Что касается объема поступления средств в страну, то здесь немаловажную роль сыграло сокращение денежных переводов из-за рубежа - в основном из  России и Украины. По подсчетам экспертов, порядка в 10 регионах страны - Мингячевире, Хачмазе, Губе, Лянкяране и др. - 70-80% инвестиций в рынок недвижимости формировалось за счет финансовых ресурсов, заработанных соотечественниками за рубежом. Данные Центробанка страны показывают, что объем денежных переводов физических лиц в страну сократился в январе-сентябре на 16%, составив $845 млн. 

Наблюдаются изменения и в структуре такого немаловажного фактора, как уровень занятости населения. Так, раньше в регионах страны этот показатель был на очень низком уровне, а в Баку - наоборот, что способствовало большой миграции жителей регионов в столицу. Это, в свою очередь, приводило к росту количества арендуемого жилья и повышению активности в направлении заключения сделок купли-продажи. Однако мероприятия, проводимые в рамках Госпрограммы социально-экономического развития регионов, привели к открытию там новых рабочих мест и в определенной степени приостановили отток населения в столицу. 

Помимо этого, как уже упоминалось, цены на жилье зависят от цен на строительные материалы, удельный вес которых в формировании стоимости квадратуры жилья составляет 45%. Так, только в результате снижения цен на стройматериалы по состоянию на 1 ноября 2009 года на 13,85% в годовом измерении 1 кв. м жилья подешевел на 6,2-6,3%.

Все по правилам

В принципе сам рынок недвижимости в Азербайджане находится пока на стадии формирования, и, соответственно, еще не завершено структурирование его участников. Если банковские, страховые и оценочные составляющие этой цепочки практически сформировались, то этого нельзя сказать о риэлторских компаниях, что также влияет на объем продаж. Ведь во многом риэлторы - посредники процесса купли-продажи - тоже влияют на образование цен, и присутствие среди них немалого количества некомпетентных в данной сфере лиц приводит к негативным процессам в целом. "Риэлторских контор, имеющих свой офис, в нашем городе около 800.  Всего же маклеров, работающих в индивидуальном порядке, у нас около 6 тысяч", - отметил по этому поводу Н.Ибрагимов.

Дело в том, что пока не выставляются требования к профессиональной подготовке риэлторов, но, по словам Н.Ибрагимова, ситуация изменится с принятием поправок в закон "Об оценочной деятельности" и закона "О риэлторской деятельности". Так, согласно проектам документов, во-первых, риэлторы должны быть представлены в каком-либо из регулирующих органов, во-вторых, обязательным условием является наличие трехлетней профессиональной деятельности, в-третьих, должно быть соответствующее высшее образование (экономическое, юридическое или инженерное). Наряду с этим  риэлторы через каждые три года должны будут проходить подготовительные курсы для получения сертификата соответствия. 

В последнее время также становится актуальным  создание единой базы по состоянию рынка недвижимости в Азербайджане. База будет охватывать данные по купле, продаже и аренде недвижимости во всех регионах республики. Вся информация будет стекаться в Баку от представителей Бакинской ассоциации риэлторов в регионах. Наличие Единой информационной базы рынка недвижимости окажет населению большую помощь при приобретении, продаже и аренде жилой и коммерческой недвижимости, земельных участков. На специальном сайте можно будет найти информацию о спросе и предложении на рынке в любой точке Азербайджана. Базу смогут использовать банки, страховые и строительные компании и пр. Преимущества системы очевидны, но ее запуск может затянуться на несколько лет, поскольку напрямую зависит от роста рынка и возможностей финансирования проекта. 

Нужно отметить также, что в целом сегодня в Баку разница между покупательной способностью клиентов и предложениями продавцов составляет почти два раза. В настоящее время рядовой покупатель может потратить на покупку 1 кв. м жилья до $700. Поэтому, чтобы вернуть потенциального клиента на рынок недвижимости, необоснованно взвинченные цены должны либо снизиться до разумных пределов, либо необходимо увеличить покупательную способность посредством расширения возможностей получения ипотечных кредитов. 

Что касается прогнозов, то эксперты считают, что серьезное оживление рынка недвижимого имущества Азербайджана произойдет только к 2013 году, а в 2010-м активность рынка останется на нынешнем уровне.