MƏNİM EVİM MƏNİM QALAMDIR?

Bu il oktyabrın 1-dən Azərbacanda yeni Mənzil Məcəlləsi qüvvəyə minir. Bizim ölkənin bir sıra vətəndaşları bu sənədə elə də xüsusi önəm vermirlər. Düşünürlər ki, sənəddə yalnız dövlətin öhdəlikləri  və  vətəndaşın hüquqları yer alacaq, deyirlər ki, "qəribə səslənsə də, məcəllənin ən "mütərəqqi" bəndləri isə öz praktiki tətbiqini tapmayacaq". Bununla belə, yeni Mənzil Məcəlləsi hələ 80-ci illərdə Azərbaycan SSR-in hakimiyyət orqanları tərəfindən qəbul edilmiş əvvəlki sənədlərə, həmçinin artıq ölkənin müstəqillik dövründə qəbul edilmiş qanun və normativ sənədlərin uyğun bölmələrinə baxanda xeyli üstünlüklərə malikdir. 

Evin yiyəsi kimdir?! 

Ondan başlayaq ki, yerli mənzil sahiblərinin mənzil istismar idarələrinin (MİS), bələdiyyələrin və kommunal xidmətlərin fəaliyyəti ilə bağlı əvvəllər mövcud olmuş sənədlərlə bağlı çoxsaylı  iradları yığılıb. Məsələn, çoxmərtəbəli binaların sakinləri liftin, binadaxili qaz və su kəmərlərinin, kanalizasiya və qızdırma sistemlərinin sıradan çıxması zamanı böyük problemlərlə qarşılaşırdılar. Bəllidir ki, kommunal qurumlar müvafiq infrastrukturlara "binaya qədər" xidmət göstərirlər, "binadaxili" problemlər isə, qanunvericiliyə görə MİS-lərə həvalə edilib. Açıq danışsaq, MİS-lər isə təmir və bütövlükdə onlara həvalə edilmiş mənzil fondunu saxlamaq üçün yetərincə vəsaitə malik deyillər. 

Bu tipli problemlərin həlli üçün Azərbaycanda çoxdan kooperativlərin yaradılması barədə təşəbbüs irəli sürülüb. ABŞ-da belə qurumları kondominimumlar, Rusiyada isə  mənzil sahiblərinin  yoldaşlığı  (MSY) adlandırırlar. Bu qurumlar yaranan bütün sualların həlli üçün müəyyən şirkətlərə müraciət etmək hüququna malikdirlər. Təbii ki, bunun üçün müəyyən haqq ödənilməlidir. Hələ 2000-ci illərin əvvəllərindən Bakının bir sıra məhəllələrində bu cür qurumlar yaradılıb. Amma qeyd edək ki, onların sayı azdır. Buna görə də "80-ci illərin istehsalı" olan  çoxmərtəbəli binaların sakinləri binadaxili çətinlikləri həll etmək üçün çox vaxt özləri fəaliyyət göstərirlər, ya da ki kommunal xidmətlərin yardımına üz tuturlar. Təbii ki, müəyyən haqq qarşılığında.

Çoxmərtəbəli binaların sakinlərinin bitib-tükənməyən istəklərindən biri də mənzillərin planının sökülərək, dəyişdirilməsidir.  Bir sıra hallarda bu, ən faciəli  nəticələrə gətirib çıxarıb. Bunun qarşısının alınması ilə kim məşğul olmalıdır? Bəzən də hansısa bir "tanınmış şirkət" sizin binanın fasadına reklam lövhəsi yapışdırır. İş belə gətirir ki, hansısa biznesmenin cibini pulla doldurmaq üçün hansısa məhsulun satışını stimullaşdırmaq məqsədi daşıyan al-əlvan reklam sizin otağınızdakı tək pəncərəni bağlayır, azacıq külək olan kimi dəhşətli səslər çıxarır və sizin ailənin rahatlığını pozur. Onda nə olsun? 

Daha bir ağrılı məqam əhaliyə göstərilən kommunal xidmətlərin haqqının yığılmasıdır. Sirr deyil ki, indi elektrik enerjisinin, qazın, suyun, kanalizasiyasının, liftin, mənzil haqqının 100 faiz səviyyəsində yığılmasına nadir hallarda rast gəlinir və bu xidmətləri gerçəkləşdirən dövlət qurumları pulu ödəməyənlərə qarşı çox vaxt "işgəncə üsullarına" əl atırlar, yəni onlara xidmət göstərilməsini dayandırırlar. Çox vaxt bu üsullar hesabları vaxtında ödəyən vicdanlı və halal sakinlərin əziyyət çəkməsi ilə nəticələnir.

Bundan başqa, mənzil sahiblərinin hüquqlarının yeni bina tikənlər tərəfindən pozulması halları da az deyil.

Çox səviyyəli sənəd 

Yeni Mənzil Məcəlləsi bu suallara cavab verirmi? Əlbəttə. Ondan başlayaq ki, yeni məcəllədə Azərbaycan ərazisində yerləşən bütün yaşayış sahələri mülkiyyət formasından asılı olmayaraq, mənzil fondu obyektlərinə aid edilir. Yaşayış sahələrinə isə yaşayış evləri, mənzillər və otaqlar aid edilir. Öz növbəsində xüsusi təyinatlı yaşayış fonduna yataqxanalar, xidməti yaşayış sahələri, əhaliyə sosial xidmətlər göstərən binalardakı yaşayış sahələri, qaçqın və məcburi köçkünlərin müvəqqəti yerləşdirildiyi yaşayış yerləri, ayrı-ayrı kateqoriyalı vətəndaşların sosial müdafiəsi üçün nəzərdə tutulmuş yaşayış sahələri aiddir. Məcəllənin şərtlərinə görə, xüsusi təyinatlı fonda aid olan yaşayış sahələri özəlləşdirilə və kirayəyə verilə bilməz. 

Yeni sənədin üstünlükləri isə aşağıdakılardır. Birincisi, Mənzil Məcəlləsi həm də yaşayış sahələrinin yenidən qurulması və planının dəyişdirilməsi qaydalarını; kommunal yaşayış sahələrinə mülkiyyət hüququnu; çoxmərtəbəli yaşayış binalarında sakinlərin mülkiyyət hüququnu və əlbəttə ki, yaşayış sahələrinin mülkiyyətçilərinin hüquq və öhdəliklərini müəyyən edir. 

Bundan başqa, mənzil tikinti kooperativlərinin iştirakçılarının mülkiyyət hüququ, birgə ev yiyələri cəmiyyətlərinin, yəni  kondominimumların yaradılması qaydaları qeyd edilir. Burada qeyd etmək lazımdır ki, məcəllədə mənzil mülkiyyətinin idarə edilməsinin üç variantı nəzərdə tutulur. Birinci halda, hər bir vətəndaş mənzil-kommunal xidməti göstərilməsi üçün müvafiq şirkətlə fərdi qaydada saziş bağlayır. İkinci variant isə mənzil kooperativlərinin yaradılmasını nəzərdə tutur və oraya hətta bir neçə binanın mənzil yiyələri də daxil ola bilərlər, özü də bu cür birliklər mütləq dövlət qeydiyyatından keçməlidirlər. Ən nəhayət, idarəetməni sakinlərin özləri seçdiyi hansısa bir şirkət də həyata keçirə bilər. 

Başqa sözlə, dövlət mənzil mülkiyyəçilərindən, demək olar ki, tamamilə uzaqlaşır. Beləliklə, məcəllə mənzil mülkiyyətçilərinin hüquqlarının ciddi şəkildə genişləndirilməsini nəzərdə tutur və onlar bu durumdan hətta pul da qazana bilərlər. Məsələn, Rusiyada geniş yayılmış praktikaya görə,  MSY  müstəqil şəkildə hər hansı firma və şirkətlərlə əməkdaşlıq edə bilərlər. Belə hallar bəllidir ki, mənzil kooperativi binanın damını ötürücü yerləşdirmək üçün hər hansı mobil rabitə operatoruna icarəyə verməsi və s. ilə səciyyələnir. Və bundan əməlli-başlı pul əldə olunur ki, həmin vəsait binanın təmirinə sərf edilir, sakinlərin vəsaitlərinə qənaət olunur.

Bundan başqa, məcəllədə kommunal xidmətlərə və yaşayış sahələrinə görə haqların ödərilməsi, çoxmərtəbəli binaların, o cümlədən bələdiyyələr tərəfindən idarəedilməsi qaydaları da təsvir edilib. 

Nəhayət, sənəddə əhalinin aşağıtəminatlı təbəqələrinə dövlət və bələdiyyə yaşayış sahələrinin ayrılması qaydaları, vətəndaşlara mənzil verilməsi üçün uçota götürmə qaydaları da müəyyən edilib. 

Məcəllə həmçinin mənzilin sosial icarəsinə hüququ olan şəxslərin kateqoriyasını müəyyən edir. Bunlar pentensiar qurumlardan yeni azad olmuş şəxslər, müddətli hərbi xidmətdən qayıtmışlar və internat məktəblərdə təhsilini başa çatdırmış şəxslərdir. Çünki bu kateqoriyaya aid insanların mənzili olmur  və dövlət, ya da bələdiyyələr öz sərəncamlarında olan yaşayış sahələrini onlara verə bilərlər. 

Azərbaycan prezidenti İlham Əliyevin "Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsinin qüvvəyə minməsinin təsdiqi və bununla bağlı hüquqi tənzimləmələr haqqında" fərmanına  uyğun olaraq Nazirlər Kabinetinə tapşırılıb ki, iki ay ərzində işlək normativ-hüquqi aktları buna uyğunlaşdırmaq haqqında təkliflər hazırlasın. Nazirlər Kabineti üç ay müddətində isə dövlət mənzil fondundan yaşayış sahəsi ala biləcək vətəndaşlar kateqoriyası üzrə də təkliflər hazırlamalı, həmçinin məcəllədə nəzərdə tutulmuş tənzimləmə qaydalarını müəyyən etməlidir. 

Boşluqları doldurmaq 

Razılaşın ki, bu sənədin bəndləri əminlik yaradır ki, indən belə MİS-lər "nəsə eləməyə başlayarlar", çoxdan gözlənilən kondominimumlar yaranar, kommunal xidmətlərin ödənişlərini etməyənlərə qarşı sərtliyə müəyyən sərhəd qoyular. Əslində isə məcəllənin hazırlanması çoxdan və yetərincə ciddi aparılıb. Onu işçi qrup hazırlayıb və qrupun tərkibinə parlamentin sosial, iqtisadi və hüquqi siyasət, eləcə də  dövlət quruculuğu daimi komitələrinin ekspertləri daxil olublar. 

İctimaiyyətin bu məsələyə geniş marağı nəzərə alınaraq, sənədlərlə iş zamanı sadə vətəndaşlardan daxil olan müraciətlər də əsas götürülüb. Azərbaycan Milli Məclisinin iclaslarında məcəllənin birinci və ikinci oxunuşda müzakirələri zamanı səslənən təklif və iradlar da ekspertlər, mütəxəssislər tərəfindən hərtərəfli öyrənilib. Bunun nəticəsi kimi üçüncü oxunuşda müzakirələrə təqdim edilən layihədə sənədlə bağlı səslənmiş təkliflərin böyük əksəriyyəti nəzərə alınmış və məcəlləyə nəzərəçarpacaq qədər dəyişiklik edilmişdi. Bunlar əsasən yaşayış sahəsinin sığortası, onun qeyri-yaşayış fonduna keçirilməsi qaydaları, yaşayış sahəsinin yenidən qurulması, planının dəyişdirilməsi və s. hallarla bağlı məsələlər olub. 

Milli Məclisin sosial siyasət üzrə daimi komitəsinin sədri Hadi Rəcəblinin sözlərinə görə, Mənzil Məcəlləsi "əhalinin bütün təbəqələrinin maraqlarını əhatə edir".

"Son illərdə Azərbaycanın mənzil fondu 5 dəfə böyüyüb. Yaşayış münasibətləri və mülkiyyət formaları  müxtəlifləşib. Hazırda dövlət, özəl, kooperativ və bələdiyyə mülkiyyətləri var. Birinci oxunuşdan sonra qanun layihəsinə çox sayda dəyişikliklər edilib və onların çoxunda vətəndaşların maraqları nəzərə alınıb", - deyə H. Rəcəbli vurğulayıb. 

Öz növbəsində parlamentin hüquq siyasəti və dövlət quruculuğu komitəsinin sədri Əli Hüseynov da qeyd edir ki, indən belə müvafiq icra orqanları sosial icarəyə mənzilləri dövlət mənzil fondundan verəcəklər. Bundan başqa, təbii fəlakətlər nəticəsində zərər görmüş mənzillərin təmiri üçün də dövlət kompensasiya verəcək. 

Məcəllədə həm də bildirilir ki, əgər qəza vəziyyətində olan mənzilin sahibinin təmir üçün vəsaiti yoxdursa, onda mənzil hərrac yolu ilə satışa çıxarılacaq. Dövlətin ehtiyacları üçün lazım olan əraziyə düşən yaşayış sahəsi isə bazar qiymətləri ilə qiymətləndiriləcək, lazım gəldikdə mənzil sahibləri yeni mənzillərə köçənə qədər müvəqqəti mənzillərlə təmin ediləcəklər. 

Millət vəkili, Milli Məclisin iqtisadi siyasət üzrə daimi komissiyasının üzvü Əli Məsimli isə qeyd edir ki, hazırda Azərbaycanın tikinti sahəsində əmlaka mülkiyyət hüququ ilə bağlı bir sıra problemlər mövcuddur. "Mənzil Məcəlləsi bu problemlərin həllinə yönəlib", - deyə deputat vurğulayır.

Rəyi soruşulan əksər yerli iqtisadçı ekspertlərin fikrincə, Mənzil Məcəlləsi, doğrudan da, mənzil-kommunal münasibətləri üzərində dövlət nəzarətini sərtləşdirir. Məsələn, əgər yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisi yaşayış üçün nəzərdə tutulmuş sahəni qeyri-yaşayışa çevirirsə, bunun üçün mütləq icazə almalıdır. Həmçinin yaşayış sahəsini peşəkar fəaliyyət üçün istifadə edən mülkiyyətçilər də bunun üçün mütləq müvafiq lisenziya əldə etməlidir.  

Əlbəttə, Mənzil Məcəlləsi ilə bağlı çoxsaylı suallar da var. Məsələn, növbədə duranlar üçün mənzillərin tikilməsi ilə bağlı vəsait  mənbələri müəyyən edilibmi? Mənzillərin və ya sosial icarə üzrə mənzillərin ayrılması üçün bir adama nəzərdə tutulan yaşayış sahəsi necə müəyyənlişdirilir? Əgər sosial icarə üzrə ayrılmış mənzildə yaşayanlar bunun haqqını ödəyə bilmirlərsə, onlar oradan çıxarılacaqlarmı və nə zaman  çıxarılacaqlar? Qanunu pozmuş mənzil sahiblərinə qarşı hansı tədbirlər görüləcək? Əldə olunan məlumata görə, məcəllədə Azərbaycanda mənzil özəlləşdirilməsi prosesinin başa çatması ilə bağlı son tarixi müəyyən edən bənd yoxdur və s. 

Əlbəttə ki, bu gün yeni sənədin nə dərəcədə səmərəli olacağı barədə danışmaq hələ tezdir. Çünki onunla bağlı hüquqi tətbiq praktikası yoxdur. Milli Məclisin deputatları bildirirlər ki, bütün boşluqlar onlar işə başladıqdan sonra ortaya çıxacaq. 

"Məcəllənin 2009-cu ilin 1 oktyabr tarixindən qüvvəyə minməsinə baxmayaraq, bu sənədin gerçəkləşdirmə müddətində bir sıra boşluqlar da aşkar edilə bilər və bununla bağlı mütəmadi olaraq bu istiqamətdə monitorinqlər də keçirilməlidir. Artıq bir ildən sonra monitorinqlərin nəticələrinə baxaraq, Azərbaycanın Mənzil Məcəlləsinə müəyyən əlavə və dəyişikliklər də etmək mümkün olacaq", - deyə Əli Məsimli bildirib. Yəni sənəd üzərində iş yenə də davam etdiriləcək. 

Ancaq buna baxmayaraq çox önəmli bir nəticə yenə də göz qabağındadır: Mənzil Məcəlləsi qanunvericilikdə hələ sovet dönəmindən mövcud olan nəhəng bir hüquqi boşluğu doldurmağa imkan verir. Bu gün çox az adam anlayır ki, sənəd mülkiyyət sahiblərinin müdafiəsi işinə çox güclü hüquqi baza vermiş olur. Ancaq ondan savadlı istifadə etməyi öyrənmək lazımdır/.