МОЙ ДОМ — МОЯ КРЕПОСТЬ?

1 октября текущего года в Азербайджане вступит в силу новый Жилищный кодекс. Некоторые граждане нашей страны не придают этому документу какого-либо значения, считая, что в нем оговариваются лишь права государства и обязанности собственников жилья, и "даже если это мнение ошибочно, то самые "продвинутые" пункты кодекса не найдут своего практического применения". Между тем новый Жилищный кодекс  действительно имеет целый ряд преимуществ перед прежними документами, принятыми еще в 80-е годы органами власти Азербайджанской ССР, а также соответствующими частями законов и нормативных актов, действующих уже в годы независимости страны. 

Кто в доме хозяин?! 

Начнем с того, что у отечественных собственников жилья накопилось множество претензий к существовавшим ранее документам, к деятельности жилищно-эксплуатационных управлений (ЖЭУ), муниципалитетам и коммунальным службам. К примеру, с большими проблемами сталкивались жители многоэтажных домов в случае, скажем, выхода из строя лифта, внутридомового газопровода, водопровода, канализационной или отопительной систем. Коммунальные службы, как известно, обслуживают соответствующую инфраструктуру на территории "до дома", а "внутренние" проблемы домов лежат по законодательству на плечах ЖЭУ, которые, в свою очередь, не располагают достаточным объемом финансовых средств для устранения неполадок и (скажем откровенно) содержания подведомственного им жилого фонда в целом. 

Для решения такого рода проблем в Азербайджане давно была выдвинута инициатива создания кооперативов или, как их называют в США, - кондоминиумов, а в России - товариществ собственников жилья (ТСЖ), которые имели бы право заключать договоры с какой-либо компанией, способной удовлетворять все имеющиеся запросы. Безусловно, за соответствующую плату. В некоторых кварталах Баку еще с начала 2000-х существуют такие сообщества. Подчеркнем: лишь в некоторых. Поэтому жители многоэтажек "80-х гг. розлива" часто вынуждены решать внутридомовые ЧП самостоятельно или же прибегая к помощи коммунальных служб. Опять-таки за определенную плату.   

Что уж говорить о непрекращающемся желании жильцов многоэтажек заниматься перепланировкой квартир, что в ряде случаев чревато самыми трагическими последствиями?   

А если какая-то из "солидных компаний" разместила огромный рекламный плакат на фасаде вашего дома? И так уж вышло, что, несомненно, красочная реклама, призванная стимулировать приобретение товара или услуги и наполнять карман бизнесмена заветными купюрами, загораживает ваше единственное в комнате окно, а при малейшем порыве ветра издает тревожные для человеческого уха звуки, нарушает покой всей семьи? Что делать в этом случае? 

Еще один болезненный момент - сбор коммунальщиками платы за предоставляемые населению услуги. Не секрет, что сегодня 100-процентная оплата за электроэнергию, газ, воду, канализацию, лифт и так называемая "квартплата" наблюдаются далеко не повсеместно, и обслуживающие госорганизации вынуждены прибегать к "карательным мерам" в отношении злостных неплательщиков, выражающимся в прекращении предоставления им услуг. При этом в большинстве случаев страдают и добросовестные, своевременно и до копейки оплачивающие счета, жильцы…        

Пожалуй, самый болезненный, волнующий многих вопрос - жилищный. Уже достаточно давно у нас не наблюдается практики выделения жилья малообеспеченной категории граждан. Безусловно, в стране строятся целые поселки и дома для беженцев и вынужденных переселенцев, однако практика получения квартир от государства канула в Лету.        

Кроме того, не так уж и редки случаи нарушения прав собственников жилья новыми застройщиками… 

Многослойный документ 

Дает ли новый Жилищный кодекс ответы на все эти вопросы? Да. 

Начнем с того, что в кодексе к объектам жилищного фонда относятся все жилые участки, находящиеся на территории Азербайджана независимо от формы собственности. При этом жилыми участками являются жилые дома, квартиры, комнаты. 

В свою очередь к жилищному фонду специального назначения относятся общежития, служебные жилые участки, жилые участки в зданиях, оказывающие населению социальные услуги, жилые участки, в которых временно размещены беженцы и вынужденные переселенцы, участки для социальной защиты отдельных категорий граждан. Согласно условиям кодекса, жилые участки, относящие к фонду специального назначения, не могут быть приватизированы, переданы в аренду. 

А вот и преимущества нового документа. Во-первых, Жилищный кодекс определяет порядок реконструкции жилых участков и их перепланировки, права собственности на коммунальное жилье, права собственности жильцов в многоэтажных жилых домах и, конечно же, права и обязанности собственников жилых участков. 

Кроме того, в кодексе очерчены права собственности участников жилищно-строительных кооперативов, порядок создания совместного общества домовладельцев (тех самых кондоминиумов). Тут надо отметить, что в кодексе оговариваются три варианта управления квартирной собственностью. В первом случае каждый гражданин в индивидуальном порядке заключает договор жилищно-коммунального обслуживания с соответствующей компанией. Второй вариант предполагает создание жилищных кооперативов, куда могут войти собственники жилья даже нескольких зданий (причем эти товарищества должны пройти обязательную государственную регистрацию). Наконец, управлять может и так называемая управляющая компания, которую могут выбирать сами жильцы. 

Иными словами, государство практически полностью дистанцируется от жилья собственников. Таким образом, кодекс предполагает серьезное расширение прав собственников жилья, которые, помимо всего прочего, могут на этом еще и… подзаработать. К примеру, в России давно распространена практика, когда ТСЖ может самостоятельно сотрудничать с какими-либо фирмами и компаниями. Известен случай, когда жилищный кооператив сдавал одной из компаний сотовой связи часть чердака дома в аренду - под размещение передатчика. И получал вполне ощутимые доходы, которые затем распределялись на ремонт самого же дома, что позволяло экономить средства его жильцов…

Кроме того, в кодексе также оговорен порядок осуществления платежей за коммунальные услуги и жилые участки, управления многоэтажными зданиями, в том числе и со стороны муниципалитетов.

Наконец, в документе определен порядок выделения государственных и муниципальных жилых участков малообеспеченному населению, принятия граждан на учет для выдачи им жилья. 

Кодекс также определяет категорию лиц, имеющих право на так называемый социальный наем жилья. Это лица, недавно освобожденные из пенитенциарных учреждений, вернувшиеся со срочной воинской службы, и лица, завершившие обучение в школах-интернатах. Так, если граждане, относимые к этой категории, не имеют жилья, то государство или муниципалитеты могут предоставлять им для проживания жилье, находящееся в подведомственном им жилом фонде.

Согласно указу президента Азербайджана Ильхама Алиева "Об утверждении, вступлении в силу Жилищного кодекса Азербайджанской Республики и вопросах юридического регулирования, связанных с этим", Кабинету министров поручено в течение двух месяцев подготовить предложения о приведении в соответствие действующих нормативно-правовых актов. В течение же трех месяцев Кабмин должен подготовить предложения по категории граждан, которые могут получить жилплощадь из государственного квартирного фонда, а также определить правила регулирования, предусмотренные в кодексе.

Восполнить пробелы 

Согласитесь, после ознакомления с пунктами этого документа возникает уверенность в том, что отныне ЖЭУ начнут "хоть что-то делать", появятся долгожданные кондоминиумы, а разговор коммунальщиков со злостными неплательщиками будет предельно жестким. На самом деле, подготовка кодекса велась очень давно и достаточно серьезно. Ею занималась рабочая группа, в которую вошли эксперты постоянных парламентских комитетов по социальной политике, экономической политике, правовой политике и государственному строительству. А учитывая широкий интерес общественности к данному вопросу, при работе над документом во внимание принимались и обращения, поступившие от рядовых граждан. Замечания и предложения, прозвучавшие во время обсуждения кодекса при первом и втором чтениях на заседаниях Милли меджлиса Азербайджана, были всесторонне изучены экспертами и специалистами. Как результат, в проекте, представленном на обсуждение в третьем чтении, была отражена большая часть прозвучавших в связи с документом предложений, в кодекс внесены ряд существенных изменений. Это в основном вопросы, касающиеся страхования жилой площади, условий ее перевода в нежилой фонд, реконструкции, планировки жилплощади и других случаев. 

По словам председателя комитета ММ по социальной политике Хады Раджабли, Жилищный кодекс "охватывает интересы всех слоев населения". 

"За последние годы жилищный фонд Азербайджана увеличился в 5 раз. Жилищные отношения и форма собственности стали разнообразными. В настоящее время имеются государственная, частная, кооперативная, муниципальная собственности. После первого чтения в законопроект было внесено большое количество изменений, и многие из них были сделаны с учетом интересов граждан", - отметил Х.Раджабли. 

В свою очередь председатель парламентского комитета по правовой политике и государственному строительству Али Гусейнов отмечает, что отныне соответствующие исполнительные органы будут осуществлять выдачу в социальную аренду жилья из государственного жилищного фонда. Кроме того, для ремонта жилья, пострадавшего в результате природных катаклизмов, государство будет выдавать компенсацию. В кодексе также указано, что в случае, если у хозяина квартиры, находящейся в аварийном состоянии, не будет возможности отремонтировать ее, то квартира путем аукциона будет выставлена на продажу. А жилье, месторасположение которого попадет под территории, необходимые для нужд государства, будет оцениваться по рыночным ценам, при необходимости хозяева жилья будут обеспечены временным жильем - до переселения в новую квартиру. 

Депутат, член постоянной парламентской комиссии Милли меджлиса Азербайджана по экономической политике Али Масимли отмечает, что "в настоящее время в Азербайджане наблюдаются ряд проблем в сфере строительства, связанных с определением юридических прав на имущество". "Жилищный кодекс призван решить эти проблемы", - считает депутат.

По мнению большинства отечественных экспертов-экономистов, Жилищный кодекс действительно ужесточает государственный контроль над жилищно-коммунальными отношениями. Например, если собственник жилья изменяет предназначение жилого помещения на нежилое, то он должен в обязательном порядке получить разрешение. То же самое касается собственников, использующих жилье для профессиональной  деятельности, - для этого должна быть получена соответствующая лицензия.  

Конечно же, существует еще масса вопросов по Жилищному кодексу. Например, определены ли источники средств для строительства жилья для очередников? Какая норма жилплощади полагается на одного человека при выделении квартир или квартир по социальному найму? А если лицо, проживающее в жилье по социальному найму, не платит за него, будет ли он выселен оттуда, и если да, то куда? Какие меры будут применяться к собственникам жилья, нарушающим закон? По имеющейся информации, в кодексе нет положения, которое установило бы определенные сроки для завершения процесса приватизации жилья в Азербайджане. И так далее.

Конечно же, рассуждать сегодня о том, насколько новый документ будет эффективен, еще рано. Хотя бы потому, что по нему отсутствует правоприменительная практика. Все пробелы документа, как подчеркивают депутаты ММ, выявятся после того, как он начнет работать. Так, депутат А.Масимли считает, что Жилищный кодекс "является очень сложным документом, разработка и обсуждение которого заняли достаточно много времени". 

"Несмотря на то, что кодекс вступает в силу с 1 октября 2009 года, в период реализации пунктов данного документа могут быть выявлены ряд пробелов, и в связи с этим следует регулярно проводить мониторинги в этом направлении. Уже через год, просмотрев результаты мониторингов, можно будет внести некоторые изменения и дополнения в Жилищный кодекс Азербайджана", - сказал А.Масимли.

То есть работа над документом будет все-таки продолжена. 

Но один весомый вывод все же напрашивается: Жилищный кодекс способен заполнить огромную правовую нишу, существовавшую в жилищном законодательстве еще с советских времен. И сегодня еще мало кто понимает, какой мощный инструмент в деле защиты прав собственников жилья дал нам этот документ. Надо только научиться грамотно им пользоваться…