TƏNTƏNƏLİ QAYIDIŞ

Görəsən, dünya ipoteka-maliyyə sistemində 2007-ci ildən başlamış böhran başa çatıbmı? Yox! Dünyanın əksər ölkələrində əvvəlki kimi maliyyə-iqtisadiyyat böhranı tüğyan edir. Banklar və sığorta  şirkətləri, hətta sabit və "əlverişli" əmək haqqına və yaxşı kredit nüfuzuna malik müştərilərə belə etibar etmirlər.  Bir sıra MDB ölkələrinin bankları da daxil olmaqla, çox sayda maliyyə qurumları ipoteka kreditləşdirməsindən, ümumiyyətlə, imtina ediblər, başqaları isə ipoteka kreditləri üzrə dərəcələri qaldırıblar və borclulara tələbləri sərtləşdiriblər. Bank bölməsinin likvidlik problemindən danışmağa belə dəyməz. 

Bütün bu durumun fonunda Azərbaycan iqtisadiyyatının yüksək səviyyədə qorunması məsələsinə artıq şübhəyə yer qalmır, çünki iyunun 1-dən Azərbaycan Milli Bankının yanında fəaliyyət göstərən Azərbaycan İpoteka Fondunun (AİF) standartları üzrə dövlət ipoteka kreditləşdirilməsinə başlanıb. Bu da hökumətin böhran əleyhinə tədbirlərindən biridir. 

Pul olacaq!

Yada salaq ki, başabəla  2007-ci ildə ABŞ-ın ipoteka böhranı Azərbaycana toxunmamışdı, amma  AMB  2007-ci ilin iyun ayında profilaktiki addım kimi müvəqqəti olaraq, AİF standartları ilə ipolteka kreditləşdirilməsini, yəni dövlət ipoteka kreditləşdirməsini dayandırmağı qərara aldı. Əvvəlcə bu addımın əsas səbəbi kimi büdcə-maliyyə çətinlikləri göstərilirdi: AİF ölkənin Maliyyə Nazirliyindən 2007-ci ilin büdcəsində nəzərdə tutulmuş 20 mln. manatı gözləyirdi. Bu vəsaitlər ipoteka kreditlərinin təkrar maliyyələşdirilməsi üçün fonda 3-4 ay, yəni 2007-ci ilin oktyabr ayına qədər yetərdi. Ancaq fond cəmi 3 mln. manat əldə edə bilmişdi və ipoteka kreditlərinin verilməsində texniki çətinliklər yaşamağa başlamışdı. 

Həm də ölkədə ipoteka kreditləşdirilməsinin aparılmasının Maliyyə Nazirliyi tərəfindən yoxlanması zamanı tükürpədici faktlar ortaya çıxdı. Bəzi borclular mənzilləri özləri özlərindən satın almışdılar. Bəzi banklar ipoteka və kommersiya faizi dərəcələri arasındakı fərqi öz mənfəətləri üçün istifadə etmişdilər. Maliyyə Nazirliyi həm də cəmi bir rüb ərzində 1,3 min ədəd ipoteka kreditlərinin verilməsindən şübhəyə düşmüşdü. 2007-ci ilin yanvar ayından may ayına kimi AİF-in standartları ilə verilən kreditlərin sayı 7,3 dəfə artmışdı. 

Sonrası da məlumdur, AMB ipoteka kreditləşdirməsi üzrə sxemini dəyişməyi qərara aldı. Bu zaman sosial ipotekanın yetərincə yumşaq şərtlərinə toxunmadan, kommersiya ipotekasını bazarda mövcud olan şərtlərə uyğunlaşdırmaq qərara alınmışdı ki, o, qismən də olsa, bazar şərtlərinə uyğun gələ bilsin. 

Hələ onda ipoteka əməliyyatlarının təmin edilməsi üzrə AMB tərəfindən bir neçə sxem nəzərdə tutulurdu. Onların sırasında əlavə büdcə maliyyələşdirilməsi, qiymətli kağızların buraxılması və xarici maliyyələşdirmənin cəlbi də yer alırdı. Uyğun təkliflər Beynlxalq Maliyyə Korporasiyasından, Almaniyanın "KfW" bankından, başqa beynəlxalq qurumlardan və kommersiya banklarından daxil olmuşdu. 

Aradan keçən müddət göstərir ki, AMB bu məsələnin öhdəsindən uğurla gəlib, özü də potensial müştərilərə zərər vurmadan bunu bacarıb. Axı ilkin olaraq AMB təkrar maliyyələşdirmə problemini həll etmək üçün sosial ipotekanın yetərincə yumşaq şərtlərinə toxunmadan, kommersiya ipotekasını bazarda mövcud olan şərtlərə uyğunlaşdırmağı təklif etmişdi ki, o, qismən də olsa, bazar şərtlərinə uyğun gələ bilsin.

Beləliklə, AMB qiymətli kağızların buraxılmasından və yerləşdirilməsindən əldə ediləcək vəsaitləri AİF-in müvəkkil banklarına təqdim etməyi qərara alıb. Mayın sonlarında  Qiymətli Kağızlar üzrə Dövlət Komitəsi (QKDK) AİF-in 55 min ədəd təmin edilmiş istiqrazının emissiya prospektini qeydiyyata alıb, ümumiyyətlə, AİF-in kapitalı 65 mln. manat təşkil edir. Qiymətli kağızların dövriyyə müddəti  birinci istiqrazın dövriyyəyə buraxılması anından 7 ildir, illik faiz dərəcəsi  3%-dir. 

Özü də iyunun 1-də Bakı Fond Birjasının (BVF) İdarə Heyətinin iclasında AİF-in təmin edilmiş  istiqrazlarının birtərəfli qaydada komisyon ödənişlərindən azad edilməsi barədə qərar qəbul edilib. Yəni bununla bağlı olaraq, istiqrazların yerləşdirilməsi zamanı emitentdən komisyon ödəniş tutulmayacaq. "Bu addım ipoteka istiqrazları bazarının formalaşdırılması və bazarın yeni alətinin dəstəklənməsi məqsədilə edilib", - deyə BFB-dən bildiriblər.  

Öz növbəsində, AİF ipoteka kreditlərinin müvəkkil kredit qurumları vasitəsilə verilmə şərtlərini müəyyən edib. Kredit milli valyuta ilə - Azərbaycan manatı (AZN) ilə Azərbaycan vətəndaşlarına 3 ildən 25 ilə kimi verilir.  Kreditin məbləği 50 min manatdan artıq, kredit üzrə illik faiz dərəcəsi isə 8%-dən çox ola bilməz. Həmçinin kreditin məbləği ipoteka ilə təmin edilmiş əmlakın kredit verilmə günü qiymətinin 85%-dən çox ola bilməz. İpoteka krediti üzrə aylıq ödəniş borc götürənin aylıq məcmu gəlirlərinin 70 %-ni ötə bilməz. 

İpoteka ilə təmin edilmiş əmlak kimi borc götürənin də həyatı bazar qiymətinə uyğun şəkildə sığortalanmalıdır və bu, kreditin həcmindən kiçik ola bilməz. Borcgötürənin yaşı kreditin son müddətində qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş pensiya yaşından yuxarı olmamalıdır. İpoteka ilə təmin edilmiş əmlak müstəqil qiymətləndirici tərəfindən qiymətləndirilməlidir. Əsas borc və üstünə gələn faizlər hər ay bərabər hissələrlə, yəni annuitet üsulu ilə ödənməlidir. 

Qeyd edək ki, dövlət büdcəsi vəsaitləri hesabına yalnız sosial ipoteka təmin edilməlidir. Bununla bağlı 2009-cu ilin dövlət büdcəsindən 14,5 mln. manat ayrılıb. AİF artıq sosial ipotekaya vəsait ayrılması üçün müraciət edib və bu vəsaitləri mərhələ-mərhələ almağa ümid edir. Həm AİF, həm də fondun müvəkkil bankları sosial ipoteka verilməsi prosesinə hazırlığı başa çatdırıblar. 

Sosial ipoteka 30 illik müddətə veriləcək, kreditin maksimal ölçüsü 35 min  manat, dərəcəsi illik 4% olacaq. Sosial ipotekadan, hər şeydən öncə, ölkənin müstəqilliyi və ərazi bütövlüyü uğrunda şəhid olmuş insanların ailə üzvlərinin qurduğu gənc ailələr, milli qəhrəmanların ailələri, məcburi köçkünlər və onlara bərabər tutulanlar, ən azı 3 il iş stajına malik dövlət qulluqçuları, elmlər namizədləri və ya doktorları, idmanda xüsusi xidmət göstərmiş insanlar, həmçinin  müddətli xidmət çağırışçıları istisna olmaqla, Müdafiə Nazirliyinin ən azı 3 il iş stajına malik hərbi qulluqçuları yararlana bilərlər. Yuxarıda sadalanan ailələrin hər bir üzvü yalnız bir dəfə güzəştli kredit almaq şansı əldə edir. 

İpoteka bumu baş verəcək!

Hər şey öz yerində, amma bu cür kreditlər uzunmüddətli ssudalardan başqa bir şey deyildir. Bankların belə vəsaitləri varmı? Bəzi ekspertlərin fikrincə, ölkədə ipoteka kreditləşdirilməsinin bərpası üçün bu ilin başlanğıcına 170 mln. manat tələb edilirdi. Eyni zamanda Azərbaycanda ipoteka kreditlərinin ümumi çantası  300 mln. manata çatır, həmçinin mənzil kreditləşdirilməsi bazarının potensial həcmi ekspertlər tərəfindən 1 mlrd. manat səviyyəsində qiymətləndirilir. 

AİF-in hər bir müvəkkil bankın 1 mln. manatdan çox olmayan səviyyədə ipoteka krediti vermək hüququnun olması barədə yaydığı məlumat da çox böyük səs-küy doğurub. AİF-dən iyunun əvvəlində açıqlanmış şərtlər belədir. Bununla belə, AMB başçısı Elman Rüstəmov ümidverici şəkildə bildirib ki, "hər 1 mln. manat  20 ipoteka krediti deməkdir. Bu vəsaitlər işlədildikdən sonra bankların limitinin artırılması üçün məsələyə yenidən baxılacaq". 

"1 mln. manat son rəqəm deyil. Biz həm də banklara müraciət etmişik ki, ipoteka kreditlərini verərkən növbəliliyə ciddi əməl etsinlər və vəsaitlər mənimsəndikcə, AİF əlavə olaraq vəsaitlər ayıracaq", - deyə AMB rəhbəri bildirib. O, həmçinin Azərbaycanda ipoteka üçün ayrılan vəsaitlərin artırılmalı olduğunu vurğulayıb və bunun səbəbini çox sadə şəkildə izah edib: "Əhalinin mənzil almasına tələbi böyükdür, amma onun dəyəri əvvəlki kimi yüksək olaraq qalır". 

E.Rüstəmov həmçinin qeyd edib ki, ipoteka kreditlərinin verilməsi şərtləri əvvəlki kimi saxlanacaq, amma "dünya maliyyə böhranının sona çatması ilə müəyyən dəyişikliklərə məruz qala bilər". Bununla yanaşı, o, vətəndaşları sakitləşdirib: "Əvvəllər belə bir fikir vardı ki, AİF-in müvəkkil bankları ipoteka kreditlərinin ayrılması zamanı ilkin mənzil bazarına üstünlük verməlidir, amma hazırkı şərtlərə görə təkrar bazar mənzilləri də ipoteka kreditləşdirməsinə cəlb edilə bilər". 

Görünür, AMB-də  dövlət ipotekasının yalnız yeni tikilən binalara şamil edilməsi ilə bağlı istehlakçıların narazıılığına fikir verilib və kreditləşmənin bərpa edilməsinin səbəbləri barədə yayılan dedi-qoduların qarşısının alınması qərara alınıb. Çünki mətbuatda dərc olunan bəzi məqalələlərdə bildirilirdi ki, ipotekanın bərpası məhz ilkin mənzil bazarına tələbatın düşməsi fonunda böyük itkilər yaşayan tikinti şirkətlərinin xahişi ilə baş tutub. 

Amma gəlirləri qeyri-sabit olan vətəndaşlar nəzər almalıdırlar ki, kreditləri yalnız ailə budcəsinin gəlirləri sabit olan vətəndaşlar ala biləcəklər. Banklar borc götürənlərin ödəniş qabiliyyətinin olub-olmamasını ciddi yoxlayacaq ki, bu da dünya maliyyə-iqtisadi böhranı fonunda başadüşüləndir. 

E.Rüstəmovun sözlərinə görə, iyunun sonlarına kimi AİF müvəkkil kredit təşkilatlarının vasitəsi ilə ipoteka kreditlərinin verilməsinə başlayacaq. 

Müsbət yönümlü ipoteka 

Əhalinin aztəminatlı hissəsinin mənzilə olan tələbatının qismən ödənilməsindən savayı ipoteka kreditləşdirməsi dövlətə nə verəcək? E.Rüstəmov əmindir ki, qiymətli kağızların buraxılışından cəlb edilmiş vəsaitlər hesabına gerçkləşdirilən ipoteka mexanizmi tikinti sektoruna sərmayələrə səbəb olacaq ki, bu da iş adamlarını yarımçıq qalmış binaların tikintisini davam etdirməyə sövq edəcək. AMB rəhbərinin sözlərinə görə, yerləşdirilmiş kreditlərin və onların bağlı olduğu əmlakın əsasında əlavə qiymətli kağızlar buraxılışı da gerçəkləşdirmək mümkündür. Bu da həm qiymətli kağızlar bazarının canlandırılmasına və genişləndirilməsinə, həmçinin ipoteka kreditləşdirilməsinin maliyyələşdirilməsinə imkan yaradacaq. 

 "MBA LTD" konsaltinq şirkətinin baş direktoru Nüsrət İbrahimov "Region plus"un əməkdaşı ilə söhbətində bildirib ki, ipoteka kreditləşdirməsinin bərpası əmlak bazarında fəallığı artırıb. Şirkətin hesablamalarına görə, 2008-ci ilin ikinci yarısından Azərbaycanın əmlak bazarında fəallığın azalması, həm kommersiya, həm də yaşayış obyektlərinin qiymətinin düşməsi müşahidə edilirdi. 

"Bunun nəticəsində 2009-cu ilin əvvəlində bazarın bütün göstəriciləri 2008-ci illə müqayisədə 20%-dən 40%-ə qədər azalmışdı. Bu, tikintilərin də gedişinə təsir göstərmişdi. O cümlədən bir sıra obyektlərin inşaası dayanmışdı ki, bu da əhalinin məşğulluğuna öz təsirini göstərmişdi", - deyə N.İbrahimov vurğulayır.

Amma artıq iyunun 1-dən 10-na kimi bazarda 12-13% səviyyəsində artım müşahidə edilib. Potensial borcgötürənlərin sayı, başqa sözlə, tələbatın həcmi də artıb ki, bu da çox önəmlidir. Ən başlıcası isə insanlarda inam artır: əgər əvvəllər insanlar müdafiə mövqeyi tutmuşdularsa, bu və ya başqa obyektin alqısını və ya satqısını təxirə salırdılarsa, indi hücum mövqeyinə keçiblər. 

Ekspertin fikrincə, əgər ilin sonuna kimi dövlət ipoteka kreditləşdirməsi qüvvədə qalarsa, artıq "2010-cu ilin mart-aprel aylarında biz tikinti sektorunun və əmlak bazarının göstəricilərini 2007-ci il səviyyəsinə qaytara bilərik". Bundan başqa, o əmindir ki, "dövlət ipoteka kreditləşdirilməsinin bərpası yalnız tikinti sektorunun canlanması ilə məhdudlaşmayacaq, həmçinin onunla bağlı olan sahələrin - bank, sığorta və əmlak bazarlarının da dirçəlməsinə səbəb olacaq ki, bu da əhalinin məşğulluq probleminin həllinə kömək edə bilər".