ТРИУМФАЛЬНОЕ ВОЗВРАЩЕНИЕ

Завершился ли кризис мировой ипотечной финансовой системы, который разразился в 2007 году? Увы! В большинстве стран мира по-прежнему царит финансово-экономический кризис, банки и страховые компании не доверяют многим заемщикам, несмотря на наличие у них стабильной "удобоваримой" заработной платы и хорошей кредитной репутации. Многие финансовые организации, включая банки ряда стран СНГ, и вовсе отказались от ипотечного кредитования, другие же подняли ставки по ипотечным кредитам и ужесточили требования к заемщикам. Не говоря уже о проблеме ликвидности банковского сектора. 

В том, насколько защищена экономика Азербайджана на фоне всей этой ситуации, теперь уже действительно сомневаться не приходится: с 1 июня у нас возобновлен процесс государственного ипотечного кредитования по стандартам функционирующего при Центробанке страны Азербайджанского ипотечного фонда (АИФ), что является одной из антикризисных мер правительства страны.

Деньги будут!

Напомним, что хотя в злополучном 2007 году ипотечный кризис в США не затронул Азербайджан, тогдашний Нацбанк страны в июне 2007 года в качестве профилактических мер принял решение о временном приостановлении процесса кредитования по стандартам АИФ, т.е. государственного ипотечного кредитования. Вначале причинами такого шага были названы бюджетно-финансовые трудности: АИФ ожидал от Министерства финансов страны 20 млн. манатов, предусмотренных в бюджете на 2007 год. Этих средств фонду должно было хватить для рефинансирования ипотечных кредитов в течение 3-4 месяцев - до октября 2007 года. Однако фонд получил всего 3 млн. манатов и начал испытывать технические сложности при выдаче ипотечных кредитов. Были обнародованы и шокирующие результаты ревизии практики ипотечного кредитования в стране Минфином, когда стали известны негативные факты при ипотечном кредитовании - покупка заемщиками квартир у самих себя, использование банками в собственных корыстных целях разницы между ипотечными и коммерческими ставками. Минфину показалась подозрительной и выдача почти 1,3 тыс. ипотечных кредитов только за квартал (с января по май 2007 года количество выданных по стандартам фонда кредитов выросло в 7,3 раза). 

Позднее выяснилось, что Нацбанк решил откорректировать саму схему финансирования ипотечных операций, не меняя достаточно мягких условий по социальной ипотеке и в то же время планируя приблизить коммерческую ипотеку к существующим на рынке условиям, чтобы она хотя бы частично соответствовала условиям рынка. Еще тогда для обеспечения ипотечных операций Нацбанком рассматривалось несколько схем. Среди них - дополнительное бюджетное финансирование, выпуск ценных бумаг (секьюритизация) и привлечение внешнего финансирования. Подобные предложения поступали из Международной финансовой корпорации, Германского банка KfW и других международных организаций и коммерческих банков. 

Практика наглядно продемонстрировала: руководство Центробанка справилось с этой задачей, причем без ущерба для потенциальных заемщиков. Ведь первоначально для решения проблемы рефинансирования банк предложил повышение ставок по ипотечному кредитованию до рыночного уровня "для более свободного рефинансирования ипотеки" (чтобы приблизить коммерческую ипотеку к существующим на рынке условиям для хотя бы частичного соответствия условиям рынка) без изменения достаточно мягких условий по социальной ипотеке. 

Итак, Центробанком было принято решение предоставлять банкам - агентам АИФ средства, привлеченные от выпуска и размещения ценных бумаг. В конце мая Госкомитет по ценным бумагам Азербайджана (ГКЦБ) зарегистрировал проспект эмиссии 55 тыс. обеспеченных облигаций АИФ (капитал АИФ составляет 65 млн. манатов) в объеме 55 млн. манатов. Продолжительность оборота ценных бумаг составляет 7 лет от даты размещения первой облигации в обороте, годовая процентная ставка - 3%. 

При этом уже 1 июня на собрании правления Бакинской фондовой биржи (БФБ) было принято решение об одностороннем освобождении от комиссионных выплат обеспеченных облигаций АИФ. В связи с этим при размещении облигаций с эмитента не будут сниматься комиссионные выплаты. "Этот шаг был сделан с целью формирования рынка ипотечных облигаций и поддержки нового инструмента на рынке", - отметили в БФБ.  

В свою очередь АИФ определил условия выдачи ипотечных кредитов через уполномоченные кредитные организации. Кредит должен выдаваться в национальной валюте - азербайджанских манатах (AZN) гражданам Азербайджана сроком от 3 до 25 лет. Сумма кредита не должна быть более 50 тыс. манатов, при этом годовая процентная ставка по кредиту не должна превышать 8%. Также сумма кредита не должна быть выше 85% рыночной стоимости недвижимости, обеспеченной ипотекой, в день выдачи кредита. Ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту не должны превышать 70% ежемесячного  совокупного дохода заемщика. Жизнь и трудоспособность заемщика, как и недвижимость, обеспеченная ипотекой, должны быть застрахованы на основании рыночных цен, но не менее объема кредита. Возраст заемщика на крайний срок выплаты кредита не должен превышать указанный в законодательстве пенсионный возраст. Недвижимость, обеспеченная ипотекой, должна оцениваться независимым оценщиком. Основной долг и начисленные проценты по кредиту должны выплачиваться ежемесячно равными частями (аннуитет).

Отметим, что за счет средств госбюджета будет осуществляться лишь социальная ипотека, для чего из госбюджета в 2009 году выделено 14,5 млн. манатов. АИФ уже обратился за получением средств на социальную ипотеку  и рассчитывает поэтапно получать эти средства. И АИФ, и банки - агенты фонда уже завершили подготовку к процессу выдачи социальной ипотеки.     

Социальная ипотека будет выдаваться на срок до 30 лет, максимальный размер кредита составит 35 тыс. манатов, ставка - до 4% годовых. Воспользоваться социальной ипотекой, как и прежде, смогут молодые семьи из числа членов семей шехидов (павших в борьбе за независимость и территориальную целостность страны), семьи национальных героев, вынужденных переселенцев и приравненных к ним лиц, госслужащих с минимум 3-летним стажем, кандидатов наук или докторов наук, лиц, имеющих особые заслуги в спортивной сфере, а также военнослужащие Министерства обороны (за исключением призывников срочной службы), имеющие стаж работы не менее 3 лет. Каждый член вышеназванных семей имеет право получить льготный кредит лишь один раз.

Ипотечный бум грядет!

Все бы хорошо, но кредиты такого рода являются не чем иным, как долгосрочными ссудами. Есть ли такие средства у банков? Ведь, по мнению одних экспертов, возобновление ипотечного кредитования в стране требовало на начало текущего года сумму в 170 млн. манатов. При этом общий портфель ипотечных кредитов в Азербайджане достигает 300 млн. манатов, в то время как потенциальная емкость рынка жилищного кредитования оценивается экспертами в размере    1 млрд. манатов.  

Громом среди ясного неба прозвучала информация от АИФ о том, что каждый банк - агент фонда имеет право выдавать ипотечные кредиты на сумму, не превышающую 1 млн. манатов. Таковы условия АИФ, оглашенные в начале июня. Между тем глава Центробанка (ЦБ) Азербайджана Эльман Рустамов обнадежил, что "каждый 1 млн. манатов - это 20 ипотечных кредитов, и как только эти средства будут освоены, лимит для банков будет пересмотрен в сторону увеличения". 

"1 млн. - не конечная цифра. И потом, мы обратились к банкам, чтобы они соблюдали строгую очередность в выдаче ипотечных кредитов, и по мере освоения средств АИФ будет выдавать дополнительные средства", - пояснил глава Центробанка, подчеркнув при этом, что объем средств, предусмотренных для выдачи ипотечных кредитов в Азербайджане, должен быть увеличен. Объяснение последовало простое: "Спрос у населения на приобретение жилья большой, а его стоимость по-прежнему остается высокой". 

Э.Рустамов отметил также, что условия выдачи ипотечных кредитов остаются такими же, но "могут претерпеть некоторые изменения по истечении мирового финансового кризиса". При этом он успокоил граждан: "Если ранее говорилось о том, что банки - агенты АИФ должны отдавать предпочтение при выдаче ипотечных кредитов на приобретение жилья на первичном рынке недвижимости, то сегодня предметом ипотечного кредитования могут стать и квартиры на вторичном рынке". 

Видимо, в Центробанке учли недовольство потребителей в связи с распространением госипотеки лишь на новостройки и решили не давать повода для различных домыслов о причинах возобновления кредитования (в прессе стали появляться публикации о том, что это было сделано именно по просьбе строительных компаний, терпящих большие убытки на фоне упадка спроса на первичное жилье). 

А вот гражданам с нестабильными доходами стоит принять к сведению: кредиты смогут получать лишь люди со стабильными поступлениями в семейный бюджет. Банки будут тщательно проверять платежеспособность заемщиков, что вполне оправдано на фоне текущего мирового финансово-экономического кризиса.  

По словам Э.Рустамова, до конца июня АИФ начнет процесс выдачи ипотечных кредитов посредством уполномоченных кредитных организаций.

Ипотека со знаком "плюс" 

Но что даст ипотечное кредитование государству помимо очевидного частичного удовлетворения спроса на жилье среди малообеспеченных слоев населения? По глубокому убеждению Э.Рустамова, механизм ипотеки за счет средств, привлеченных от выпуска ценных бумаг, приведет к инвестициям в строительный сектор, подтолкнет бизнесменов продолжить строительство недостроенных зданий. А в объеме размещенных кредитов и стоящего за ними имущества, по словам главы ЦБ, можно дополнительно организовать выпуск ценных бумаг, что позволит оживить и расширить рынок ценных бумаг и способствовать финансированию ипотечных кредитов. 

Как отметил в комментарии R+ генеральный директор консалтинговой компании "MBA LTD" Нусрет Ибрагимов, рынок недвижимости тут же отреагировал на возобновление ипотечного кредитования ростом активности.

По подсчетам компании, со второй половины 2008 года наблюдались спад активности рынка недвижимости Азербайджана и снижение цен как на жилые, так и коммерческие объекты. 

"В результате в начале 2009 года в сравнении с 2008 годом все показатели рынка снизились от 20 до 40%. Это повлияло и на ход строительства, в частности, возведение ряда объектов было приостановлено, что сказалось и на занятости населения", - сказал Н.Ибрагимов.

Но уже с 1 по 10 июня на рынке был зафиксирован рост на уровне 12-13%. Увеличилось число потенциальных заемщиков, т.е. объем спроса, и, что немаловажно, у людей растет уверенность: если раньше граждане занимали выжидательную позицию, откладывая продажу или приобретение объектов недвижимости, то сегодня они перешли в позицию наступательную.

По мнению эксперта, если до конца года программа государственного ипотечного кредитования останется в силе, то "уже в марте-апреле 2010 года мы сможем вернуть показатели строительного сектора и рынка недвижимости к уровню 2007 года". Кроме того, убежден он, "возобновление государственного ипотечного кредитования даст мощный толчок для оживления не только строительного сектора, но и смежных с ним отраслей экономики страны - банковской, страховой, рынка недвижимости, а также поможет решению проблемы занятости населения".