ƏMLAK QİYMƏTLƏRİNİN DƏYİŞMƏSİ

Ötən ilin avqust ayında başlamış qlobal maliyyə böhranı dünyanın bir sıra ölkələrinin iqtisadi durumuna öz korrektivlərini vurur. Bundan yalnız maliyyə bölməsi deyil, həm də avtomobil sənayesi, informasiya-kommunikasiya texnologiyaları, turizm, mehmanxana biznesi və s., həmçinin haçansa maliyyə yatırımları üçün az-çox etibarlı sahə sayılan əmlak bazarı da zərər görür. Və bu, obyektiv səbəblərdən qaynaqlanır. Kəskin likvidlik çatışmazlığı və əksər  ölkələrdə işçilərin kütləvi ixtisara getdiyi bir zamanda, əmək haqları azalır və buna uyğun olaraq, əhalinin alıcılıq qabiliyyəti də düşür. Sadə vətəndaşlar yeni ev və mənzillər almağa, iş adamları tikinti sahəsinə sərmayə yatırmağa ehtiyat edirlər. 

Əmlak ucuzlaşır 

Ümumdünya əmlak bazarında qiymətlərin eniş diaqramları həddən artıq narahatlıq doğurur. Yalnız ABŞ-dakı duruma diqqət yetirməklə maliyyə böhranının bu ölkənin mənzil və ipoteka bazarını necə sarsıtdığını anlamaq olar. Amma bugünkü problemlərin "təşəbbüskarı" olan Birləşmiş Ştatlar heç də ən bariz nümunə deyil. Böhran dünyanın bir çox başqa ölkələrinin tikinti və əmlak bazarını da öz ağuşuna alıb. Məsələn, 2008-ci ildə Belarus paytaxtında mənzillərin qiyməti $15-20 min azalıb. Şəhərin ən ucuz rayonlarında birotaqlı mənzilin qiyməti psixoloji hədd sayılan $40 mindən də aşağı düşüb. Amma bazar iştirakçılarının fikrincə, bu heç də son hədd deyil.

Azərbaycan paytaxtında da mənzillərin və kommersiya əmlakının qiymətinin düşməsi müşahidə edilir.  "MBA LTD" (Marketing Business Analysis) konsaltinq şirkətinin baş direktoru Nüsrət İbrahimov "Region plus"a bildirib ki, yanvarda daşınmaz əmlakın qiymətinin 1,9% ucuzlaşması müşahidə edilib. Təkrar bazarda qiymətlərin 0,7%, ilkin bazarda 2,3% düşməsi baş verib. Torpaq sahələri 2,8%, yaşayış sahələrinin icarəsi 5%, kommersiya sahələrinin icarəsi isə 3,4% ucuzlaşıb. Kommersiya  obyektlərinin qiyməti isə 1,9% enib. 

Yanvarda həmçinin tikinti materiallarının orta qiyməti 0,3% aşağı düşüb. Ucuzlaşma metal məhsullara (armatur, şveller və s.), taxta materiallara aid olub. 

Bu ayın əvvəlinə Bakının torpaq bazarında 1 sotun orta qiyməti $22298 təşkil edib, illik hesabla kommersiya obyektlərinin 1 kv.m-nin icarəsi orta hesabla $3450-a, mənzil sahəsinin 1 kv.m-nin kirayəsi isə  $784-a başa gəlib.

Əgər yayda Bakıda mənzilin orta qiyməti $132 min təşkil edirdisə, bu ilin əvvəlinə  $115 min, 1 fevral tarixinə isə  $114 min olub. Başqa sözlə, ucuzlaşma $17-18 min təşkil edib. 

Ancaq bununla yanaşı, dekabra baxanda əmlak bazarında fəallıq 8,4% artsa da,   2008-ci ilin yanvarı ilə müqayisədə  2009-cu ilin analoji ayında bazarın fəallığı  15% düşüb. 

N.İbrahimov bazarda fəallığın artmasını onunla izah edir ki, artıq insanlar oturub gözləməkdən beziblər və hər hansı daşınmaz əmlakı almaq üçün bazara qayıdırlar. Bu məsələdə əmlakın ucuzlaşması, xüsusilə də ilkin bazarda qiymətlərin düşməsi də az rol oynamayıb. N.İbrahimovun fikrincə, "indi alıcıların zamanı  gəlib" ofis, ya da mənzil almaq üçün əsl məqamdır. 

Dövlət Daşınmaz Əmlak Reyestri Xidmətindən verilən məlumatlara görə,  rübdən-rübə paytaxtda satılan mənzillərin həcmi nəzərəçarpacaq dərəcədə azalır. "Bunun nəticəsidir ki, 2008-ci ildə ölkədə əmlakın qiyməti 10-15% azalıb", - deyə  xidmətin başçısı Arif Qaraşov bildirib. 

Azərbaycan Milli Bankının sədri Elman Rüstəmov isə  hesab edir ki, əmlak bazarında qiymətlərin düşməsi avtomobil satışında həcmlərinin azalması və poladtökmə sənayesi sahəsində geriləmə ilə birlikdə "əsas narahatlıq sahələrindəndir". 

Ucuzlaşma davam edəcək  

Dünya maliyyə böhranının və əmlak qiymətlərinin düşməsinin nə qədər davam edəcəyi bu gün çoxlarını düşündürür. Potensial əmlak alıcısı qabaqcadan ödəniş etməyə ehtiyat edir, satıcılar qiyməti ucuzlaşdırmaqdan, sərmayəçilər yeni obyektlərin tikintisinə vəsait qoymaqdan çəkinirlər. 

Bu gün heç bir beynəlxalq maliyyə institutu hansısa ölkənin iqtisadi inkişafı ilə bağlı dəqiq proqnozlar müəyyənləşdirməyə söz vermir. Misal üçün, göstərmək olar ki, Dünya Bankının (DB) Avropa və Mərkəzi Asiya üzrə vitse-prezidenti Şiqeo Katsu Bakıya səfərinin yekununda jurnalistlərə bildirmişdi ki, "proqnozlar hər həftə dəyişir".  Yəni DB təmsilçisi böhranın "özünü necə aparmasını" nəzərdə tutub. 

DB-nin yüksəkçinli nümayəndəsinin sözlərinə görə, "2009-cu il dünyanın bir çox ölkələri üçün çətin keçəcək", amma "Azərbaycan daha əlverişli vəziyyətdədir, çünki dünya maliyyə böhranı bir sıra müsbət amillər də yaradır". Ş.Katsu bu amilləri aşağıdakı cür izah edib: "Neftin qiymətinin düşməsi iqtisadiyyatın qeyri-neft sektorunun inkişafına da təkan verir". 

Belə çıxır ki, əmlak bazarı da neftdənkənar bölmənin seqmentlərindən biri kimi inkişaf üçün təkan əldə edə bilər. Ancaq "yox". Ekspertlərin çoxunun ölkə sakinlərinin əksəriyyəti ilə üst-üstə düşən fikrinə görə, Azərbaycan bazarında daşınmaz əmlak açıq-aydın şişirdilmiş qiymətlərlə təklif edilirdi. Bununla da bazarda "hərarət" hiss edilirdi ki, bu da məntiqi sonluqla bitməli idi. 

  N.İbrahimovin sözlərinə görə, bizdə daşınmaz əmlak bazarının hərarəti üçün bütün şərtlər var idi. Belə ki, yetərincə kiçik zaman kəsiyində ölkədə mənzilə yüksək tələbat yarandı və bir çox sərmayəçilər, xüsusilə də tikinti şirkətləri bundan istifadə edərək qiymətləri bilərəkdən şişirdilər. Lakin 2008-ci ilin ortalarından bazarda müəyyən sabitləşmə müşahidə edildi, amma ilin sonunda və bu ilin əvvəlində qiymətlər və fəallıq düşdü. N.İbrahimov bildirir ki, bu heç də son deyil. 2005-2006-ci ilə müqayisədə  2009-cu il daşınmaz əmlak bazarında fəallığın ən aşığı olduğu il kimi yadda qalacaq. 

İlin ikinci yarısında bazar sabitləşməyə başlayacaq, onun fəallığı nəzərəçarpacaq dərəcədə artacaq, ancaq 2006-2007-ci illərin səviyyəsini qaytarmaq mümkün olmayacaq. 

Şirkətin məlumatına görə, alıcılara əsasən bilərəkdən şişirdilmiş qiymətlərlə təklif edilən əmlakların qiyməti düşür. Ancaq satışa real qiymətlərlə çıxarılan orta qiymət kateqoriyalı obyektlər hələ ki öz mövqelərini qoruyur. "Bazarda nə vaxtsa artım templəri müşahidə ediləcək, amma bu, 2010-cu ildən tez olmayacaq", - deyə "MBA" başçısı vurğulayıb. 

Əmlakçılar, aman verin!

Ölkənin əmlak və tikinti sektorunun problemləri təkcə dünya maliyyə böhranı və bazardakı hərarətlə bitmir. Əmlakın qiymətinin şişirdilməsində böyük rolu yerli rieltorlar, yəni əmlakçılar oynayır. Ölkədə 800 əmlakçı ofisi və 6 minə yaxın əmlakçı fəaliyyət göstərir, amma onlar qanundankənar çalışırlar, çünki  əmlakçı biznesi  qanunvericiliklə əsaslandırılmayıb. 

Yanvar ayından Azərbaycanda Bakı Rieltor Assosiasiyası (BRA) yaradılıb, onun qurucuları "MBA" konsaltinq şirkəti,  "New Europe" və "Baki Emlak" əmlak agentlikləridir. BRA-nın qurucularından biri olan N.İbrahimovun sözlərinə görə, bu qurum "Azərbaycanda əmlak bazarının sabitləşməsində xüsusi rol oynayacaq". 

"Biz Əmlakçı Məcəlləsi işləmişik, bu, bütün əmlak ofislərinə paylanan daxili sənəddir. Onlara həm də şifahi qaydada bütün biznesi kökdən məhv edən hərəkətlərdən çəkinmək tövsiyə olunub. İmkan daxilində biz əmlakçıların fəaliyyətini nəzarətdə saxlayacağıq", - deyə N.İbrahimov bildirib. 

"Region plus"un müsahibi qeyd edib ki, Azərbaycanın əmlak bazarını 20 qanun və məcəllə nəzarətdə saxlayır, amma onların arasında müəyyən uyğunsuzluqlar var. Bundan başqa, əmlakçı peşəsini də qaydaya salmaq lazımdır. Buna görə də BRA "Əmlakçı fəaliyyəti haqqında" qanun layihəsi hazırlayaraq, Milli Məclisə təqdim etmək niyyətindədir. 

Beynəlxalq Maliyyə Korporasiyası sənədin işlənməsinə yardım göstərmək niyyətindədir. Sənəddə yalnız qaydalar deyil, həm də əmlakçıların öhdəlikləri də yer alacaq. "Bu ona görədir ki, onlar da məsuliyyət hiss etsinlər", - deyə N.İbrahimov vurğulayıb. 

BRA-nın fəaliyyəti bütün respublika ərazisinə yayılacaq. Assosiasiya əmlakçı fəaliyyəti üzərində nəzarət etməklə, əmlakçıların peşə hazırlığı üzrə təhsil bazasının yaradılması ilə yanaşı, ipoteka bazarında da əmlakçı qurumların rolunun artırılmasına çalışacaq.