ДВИЖЕНИЕ ЦЕН НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Глобальный финансовый кризис, разразившийся в августе прошлого года, продолжает вносить свои коррективы в экономическое положение целого ряда стран мира. Страдают не только финансовый сектор, автомобильная промышленность, сектор информационно-коммуникационных технологий, туризм, гостиничный бизнес и пр., но и рынок недвижимости, который некогда считался более-менее надежным для финансовых вложений. И вызвано это вполне объективными причинами. В период острого дефицита ликвидности, когда в ряде стран происходят тотальные сокращения работников, снижается заработная плата, а, значит, покупательская способность населения, рядовые граждане остерегаются приобретать новые дома и квартиры, а бизнесмены - инвестировать в жилищное строительство.

Недвижимость дешевеет…

Диаграммы падения цен на общемировом рынке недвижимости поистине впечатляют. Достаточно обратиться к ситуации в США, чтобы понять, насколько финансовый кризис пошатнул рынок жилья и ипотеки в стране. Но Штаты, являющиеся "инициатором" сегодняшних проблем, - далеко не самый наглядный пример. Кризис вовлекает в свою "паутину" сектор недвижимости и строительства многих других стран мира. К примеру, за 2008 год стоимость квартир в столице Беларуси снизилась на $15-20 тыс. Цена однокомнатных квартир в самых дешевых районах города опустилась ниже психологического барьера в $40 тыс. И это, по мнению участников рынка, далеко не предел. 

Снижение цен на жилье и коммерческую недвижимость наблюдается и в столице Азербайджана. Как отметил в комментарии R+ генеральный директор консалтинговой компании MBA Ltd (Marketing Business Analysis) Нусрет Ибрагимов, в январе наблюдалось снижение цен на объекты недвижимости на 1,9%. На вторичном рынке было зафиксировано падение цен на 0,7%, первичном - на 2,3%. Земельные участки подешевели на 2,8%, аренда жилых помещений - на 5%, коммерческих помещений - на 3,4%. Цены на коммерческие объекты тоже снизились - на 1,9%. 

Также за январь на 0,3% снизилась средняя стоимость строительных материалов. Удешевление коснулось металлопродукции (арматура, швеллеры и пр.) и древесины. 

На начало текущего месяца на земельном рынке Баку средняя цена 1 сотки составляла $22298, аренда 1 кв. м коммерческих объектов обходилась в среднем в $3450, а аренда 1 кв. м жилой площади -  $784 в годовом исчислении.

И если еще летом средняя цена на квартиры в Баку составляла $132 тыс., на начало текущего года - $115 тыс., то на 1 февраля - $114 тыс. То есть падение составило $17-18 тыс. 

Но при этом на 8,4% выросла относительно декабря активность рынка недвижимости. Хотя в целом за год - с января 2008-го по январь 2009 года - активность рынка упала на 15%. 

Рост активности на рынке Н.Ибрагимов увязывает с тем, что "люди устали от ожидания" и решили в конце концов вернуться на рынок с целью приобретения того или иного объекта недвижимости. Немалую роль в этом сыграло и снижение цен на недвижимость, особенно на первичном рынке. По мнению Н.Ибрагимова, "сейчас настало время покупателей", когда стало более реально прибрести квартиру или офис. 

Как отмечают в Государственной службе реестра недвижимого имущества Азербайджана, объемы продаж квартир в столице ощутимо сокращаются от квартала к кварталу. "Из-за этого в 2008 году вся недвижимость в стране подешевела на 10-15%", - сказал глава госслужбы Ариф Гарашов. 

А председатель Национального банка Азербайджана Эльман Рустамов считает, что  падение цен на рынке недвижимости является одной из "основных областей для беспокойства" вкупе с сокращением объемов продаж автомобилей и снижением производства в сфере сталелитейной промышленности.

…и будет дешеветь  

Сегодня многие задаются вопросом: как долго будут продолжаться мировой финансовый кризис и падение цен на объекты недвижимости? И потенциальные покупатели недвижимости остерегаются переплатить, продавцы - продешевить, инвесторы - вкладывать средства в строительство новых объектов. 

"Знал бы, где упадешь, соломку бы подстелил" - гласит известная пословица. Точные прогнозы по поводу экономического развития ряда стран мира сегодня не берется давать ни один международный финансовый институт. К примеру, по итогам своего визита в Баку вице-президент Всемирного банка (ВБ) по Европе и Центральной Азии Шигео Кацу в комментарии журналистам отметил, что "прогнозы меняются каждую неделю". От себя добавим: в зависимости от "поведения" этого самого кризиса. По мнению маститого представителя ВБ, "2009 год будет нелегким для многих стран мира", но при этом "Азербайджан находится в более благоприятном положении, поскольку мировой финансовый кризис создает ряд положительных факторов". "Снижение цен на нефть способствует развитию ненефтяного сектора экономики", - считает Ш.Кацу. 

Выходит, рынок недвижимости как один из сегментов ненефтяного сектора может получить толчок к развитию. Одно "но". По мнению множества экспертов, которое разделяют большинство граждан страны, до конца прошлого года недвижимость на рынке Азербайджана предлагалась по явно завышенным расценкам. Наблюдался так называемый "перегрев рынка", чему рано или поздно должен был прийти логический конец. 

Н.Ибрагимов говорит, что для перегрева рынка недвижимости у нас были все условия. Так, за весьма короткий промежуток времени в стране возник высокий спрос на жилье, и многие инвесторы, в основном строительные компании, пользовались возможностью и искусственно раздували цены. Но с середины 2008-го возникла некоторая стабилизация рынка, а в конце года и начале текущего - падение цен и активности. И это, утверждает Н.Ибрагимов, далеко не предел. 2009-й будет годом самой низкой активности на рынке недвижимости относительно 2005-2006 годов. Пик снижения цен на недвижимость придется на март. Во второй половине года рынок начнет стабилизироваться, будет заметно расти его активность, но на уровень 2006-2007 годов он  уже не вернется. 

По данным компании, в основном цены падают на те имущественные объекты, которые предлагались покупателям по искусственно вздутым расценкам. А вот объекты средней ценовой категории, выставляемые на продажу по реальным ценам, пока что свои позиции отстаивают. "Темпы роста на рынке все же будут наблюдаться, но не ранее 2010 года", - резюмировал глава "MBA". 

Риэлторы, на подмогу!

Между тем мировой финансовый кризис и перегрев рынка - далеко не все проблемы, с которыми столкнулся отечественный сектор недвижимости и строительства. Большую роль в раздувании цен на недвижимость играют отечественные риэлторы. В стране имеется 800 риэлторских офисов и около 6 тыс. риэлторов, но действуют они вне закона - деятельность риэлторов законодательно не подкреплена. 

В январе в Азербайджане начала действовать Бакинская ассоциация риэлторов (BRA), учредителями которой являются компания MBA, агентство по недвижимости New Europe и агентство по недвижимости Baki Emlak. 

По словам Н.Ибрагимова, являющегося одним из соучредителей BRA, данная организация "сыграет особую роль в стабилизации рынка недвижимости Азербайджана". 

"Нами разработан Кодекс риэлторов - внутренний документ, который раздается всем риэлторским конторам. Также они были устно предупреждены, что необходимо воздерживаться от действий, которые убивают на корню весь бизнес. По возможности мы будем держать под контролем деятельность риэлторов", - сказал Н.Ибрагимов. 

Собеседник R+ отметил, что рынок недвижимости Азербайджана контролируют около 20 законов и кодексов, но между ними существует ряд нестыковок. Кроме того, необходимо упорядочить риэлторскую деятельность. Поэтому BRA планирует разработать и представить в Милли меджлис законопроект "О риэлторской деятельности". Содействие в разработке документа согласилась оказать Международная  финансовая корпорация. В документе будут оговорены не только правила, но и обязанности риэлторов, "чтобы, - как подчеркнул Н.Ибрагимов, - они чувствовали меру ответственности". 

Деятельность BRA будет распространена по территории всей республики. Помимо надзора над риэлторской деятельностью, создания образовательной базы по профессиональной подготовке риэлторов ассоциация будет способствовать увеличению роли риэлторских организаций на ипотечном рынке.