İPOTEKA QAZANCI

Dolların məzənnəsinin düşməsi, ipoteka maliyyə sistemində böhran... Ötən 2007-ci il ABŞ iqtisadiyyatı üçün əməlli-başlı uğursuz olub. Özü də ABŞ İpoteka Bankları Assosiasiyasının (MBA) məlumatına görə, Birləşmiş Ştatların ipoteka böhranının həll ediliməsinə hələ çox var. Hələ ki ABŞ krelditləri ödəyə bilmədiyindən mənzillərini banka təhvil verməli olan insanların sayına görə tarixi rekordunu yaşayır. Assosiasiyanın məlumatına görə, 2007-ci ilin sonuncu rübündə ödənməmiş kreditlərin səviyyəsi 5,59 faizdən 5,82 faizə qalxaraq, 1985-ci ildə qeydə alınan maksimuma çatıb. İmkanı çatmadığından banka ödənişlərdən imtina edən borcluların sayı artıq 1 milyonu keçib. Assosiasiyanın belə statistika yığmağa başladığı 1953-cü ildən bəri bu, mütləq rekorddur. Ekspertlər düşünür ki, bu il 2 milyondan çox Amerika ailəsi mənzil kirayəsi bazarına dönməyə məcbur olacaq. 

Qeyri-sabit əmlak 

Yeni il öncəsi ABŞ prezidenti Corc Buş krediti ödəmək istəyən, amma buna imkanları çatmayan vicdanlı amerikalıları dəstəkləməyə söz vermişdi. İndi ekspertlər 2008-ci ilin birinci rübünün nəticələrini gözləyirlər. Yekunlar hakimiyyətin ipoteka böhranının mənfi təsirlərini azaltmaq üçün verdikləri vədləri necə yerinə yetirdiyini göstərəcək. Kredit qurumları bir zaman çox etibarlı olan əmlak bazarının gündən-günə geriləməsini, boşalan evlərin sayının artmasını dəhşətlə izləyirlər. ABŞ Federal Rezerv Sisteminin başçısı Bena Bernankenin bu yaxınlarda etdiyi çıxış vəziyyəti bir az da ağırlaşdırıb. O, ABŞ banklarının rəhbərlərinə borcların girov əmlakın dəyərindən çox olduğu hallarda ipoteka aktivlərini silməyi xahiş etmişdi. Bir yandan da Federal Kəşfiyyat Bürosu (FKB) ABŞ-ın iri "Countrywide Financial" ipoteka şirkəti ilə bağlı araşdırmaya başlayıb (The New York Times). İstintaq şirkətlərin ipoteka borclarının yoxlanmasını və yerləşdirilməsini necə gerçəkləşdirdiklərini, ipoteka böhranı ilə bağlı yaranmış zərərlər haqqında göstəriciləri saxtalaşdırıb-saxtalaşdırmadıqlarını araşdıracaq. "Countrywide Financial"ın yoxlanması FKB tərəfindən Amerika ipoteka şirkətlərinə qarşı qaldırılmış 14 istintaqdan biridir. FKB ipoteka bazarı ilə bağlı 30-dan çox işi araşdıran ABŞ qiymətli kağızlar və birjalar komissiyası (SEC) ilə də əməkdaşlıq edir. 

İpoteka böhranı Britaniyanı da hədəfə götürüb. "Daily Mail"in məlumatına görə, Britaniyanın İpoteka Kreditləri Şurası (Council of  Mortgage Lenders) xəbərdarlıq edib ki, bu il yüz minlərlə potensial mənzil alıcısı ipoteka alarkən ciddi problemlərlə qarşılaşacaq. Şuranın qiymətləndirməsinə görə, bu il ipoteka kreditləri üçün 90 milyard funt gərək olacaq, banklar isə əmanət depozitləri hesabına yalnız 60 milyard funt maliyyələşdirə bilərlər. Bu o deməkdir ki, 200 min adam  kredit ala bilməyəcək. 

Son yarım ildə bir çox Rusiya bankları da ipoteka kreditləri üzrə faiz dərəcələrini yüksəldiblər, borc götürənlərə qarşı tələbləri artırıblar. Bir sıra banklar isə ümumiyyətlə bu kreditləşdirmə növündən imtina ediblər. Bununla yanaşı, Rusiyanın bank sektorunda hələ də likvidlik problemi qalmaqdadır. Bunun nəticəsi olaraq, Rusiya Federasiyasının Mərkəzi Bankı təkrar maliyyələşdirmə dərəcəsini qaldırıb, bu da kommersiya banklarında kreditlərə xidmətin dəyərini artıracaq. 

ABŞ-da yeganə müsbət amil ipoteka qiymətli kağızlarının ilkin yerləşdərməsinə başlanmasıdır. Faizlərin xeyli yüksək olmasına baxmayaraq, fiziki şəxslərin bir sıra kreditləri təkrar maliyyələşdirilməyə başlayıb. Ancaq maliyyə bazarında ümumi durum yetərincə gər-gin olaraq qalır. Qərb ekspertlərinin qiymətləndirməsinə görə, yaxın yarım il prinsipial olaraq iş adamları və maliyyəçilər üçün rahat olmayacaq. Həm də ki ABŞ-da ipoteka böhranı ilə bağlı məqsədli mübarizə tədbirləri lazım olan səviyyədə aparılmır. Belə ki, prezident Buş iqtisadiyyatın sağlamlaşdırılması üzrə planını açıqlayıb və onun əsasında xərclərin vergi güzəştləri yolu ilə stimullaşdırılması barədə təkliflər dayanır. Fevralın 8-də Senat bu proqramı təsdiq edib. İqtisadiyyata yardımın toplam məbləği 167 milyard dollara yaxın olacaq. Bu, vergi güzəştləri şəklində ailəbaşına 600-1200 dollar arasında düşməklə 117 milyon ailəni əhatə edəcək. Göründüyü kimi, bu tədbirlər heç də ipoteka kələfini açmağa yox, tələbatı dəstəkləməyə yönəlib. 

Milli Bankın üç səbəbi 

ABŞ-da baş verən ipoteka böhranı Azərbaycana toxunmasa da, Milli Bank (AMB) dərhal ölkənin bank sisteminin dünya maliyyə böhranı qarşısında immunitetini yüksəltmək üçün əlavə tədbirlər görməyə başlayıb. Məsələn, 2007-ci ilin iyun ayında AMB Azərbaycan İpoteka Fondunun (AİF) standartları üzrə kreditləşdirilmə prosesinin, yəni dövlət ipoteka kreditləşdirilməsinin müvəqqəti dayandırılması barədə qərar qəbul edib və bunun doğru olduğunu əsaslandırıb. 

Əvvəlcə bu addımın büdcə-maliyyə çətinlikləri ilə bağlı olduğu bildirilirdi. AİF Maliyyə Nazirliyindən 2007-ci ilin büdcəsində nəzərdə tutulmuş 20 milyon manatı almaq istəyirdi. Bu vəsait 2007-ci ilin oktyabr ayına kimi olan 3-4 ay ərzində  ipoteka kreditlərinin təkrar maliyyələşdirilməsinə çatmalı idi. Ancaq fond yalnız 3 milyon manat ala bildi və ipoteka kreditlərinin verilməsində texniki çətinliklərlə üzləşdi. 

Sonra nazirlik ölkə üzrə ipoteka kreditləşdirilməsində yaranmış vəziyyəti yoxlamağa başladı. Yoxlamanın nəticələri ipoteka kreditləşdirməsi zamanı çox sayda mənfi faktlar ortaya çıxardı. Burada borc götürənlərin mənzilləri özlərindən satın almasından tutmuş bankların ipoteka və kommersiya faiz dərəcələri arasında fərqdən öz xeyirlərinə sui-istifadəsinə qədər hallara rast gəlinirdi. Maliyyə Nazirliyi yalnız bir rüb ərzində 1,3 min ipoteka kreditinin verilməsini də şübhəli saydı. Belə ki, 2007-ci ilin yanvar ayından may ayına qədər fondun standartları üzrə verilmiş kreditlərin sayı 7,3 dəfə artıb. Xatırladaq ki, daha əvvəl AİF-in tərəfdaşı olan 7 bankın verdiyi 200 ipoteka krediti yoxlanmışdı və bunun yalnız  0,5 faizində pozuntular aşkarlanmışdı. 

Ancaq sonra aydın oldu ki, dövlət ipoteka kreditləşdirilməsinin dayandırılmasının əsas səbəbi heç də AİF-in xəzinədən vəsait ala bilməməsi və ipoteka kreditlərinin verilməsi zamanı yol verilmiş müəyyən pozuntular deyil. Məsələ bundadır ki, Milli Bank özü ipoteka əməliyyatlarının maliyyələşdirmə sxeminə dəyişiklik etməyi qərara alıb. Onda ipoteka əməliyyatlarının maliyyələşdirilməsi üçün Milli Bank bir neçə sxem nəzərdə tuturdu. Onların sırasında əlavə büdcə maliyyələşdirməsi, qiymətli kağızların buraxılması və xarici maliyyələşdirmənin cəlbi yer alırdı. Ancaq istənilən halda vəsait çatmırdı və ilk növbədə bu, ölkənin artan ipoteka çantasının AİF tərəfindən təkrar maliyyələşdirməsi üçün problem yaradırdı. Və onda Milli Bank ölkə hökumətinə AİF-in xəttilə verilən kreditlərin təkrar maliyyələşdirilməsinə vəsait çatışmazlığı ilə bağlı müraciət edərək fondun fəaliyyətini təmin etməyi təklif etdi. Dövlət büdcəsindən əlavə maliyyə istənilməsi ilə yanaşı, fond üçün vəsaitlərin cəlb edilməsi üzrə təkliflər də göndərildi. 

Başqa sözlə, Milli Bank təkrar maliyyələşdirməni təmin etmək üçün bütün imkanlardan istifadə etməyə hazır idi. Həmçinin "ipotekanın daha azad təkrar maliyyələşdirilməsi üçün" AMB  ipoteka kreditləşdirilməsi üzrə faiz dərəcələrini bazar səviyyəsinə qədər qaldırmağı təklif etdi. Sözsüz ki, AMB sosial ipoteka üzrə yetərincə yüngül olan şərtləri dəyişdirmək niyyətində deyildi. Ancaq bununla belə o, kommersiya ipotekasını qismən də olsa bazar şərtlərinə uyğunlaşdırmağa, bazardakı mövcud şəraitə yaxınlaşdırmağa çalışırdı.

Bankların öz proqramları 

Bütün bunlar baş verərkən Azərbaycanın bir sıra kommersiya bankları kreditlərin təkrar maliyyələşdirilməsi üzrə öz sxemlərini işlədilər. Bundan başqa, 2006-cı ildə bir sıra banklar xüsusi qanun qəbul edilməsini gözləmədən yığım ipotekasının sxemini hazırlayıblar. Bəzi banklar müstəqil qaydada faiz dərəcələrini artırdılar. Bu şərtlər o qədər də sərt saylmır. Dünyanın bir çox ölkələrində, o cümlədən keçid iqtisadiyyatlı ölkələrdə bu cür kreditlərin verilməsini səmərəli və əlverişli hesab edirlər.  

Kredit bazarının daha geniş əhatə edilməsi üçün xidmətlərin sayının artırılması məqsədi ilə ölkədə ipoteka ilə qeyri-bank təşkilatları da məşğul olmaq niyyətindədirlər. 

Başqa sözlə, Azərbaycanın bankları əhaliyə  ipoteka kreditləri verilməsinə yetərincə böyük maraq göstərirlər. Onların sırasında dövlət ipoteka kreditləşdirilməsi proqramı üzrə işləyən bir çoxları xarici sərmayə cəlb edirlər və öz ipoteka proqramlarının gerçəkləşdirilməsinə başlayırlar.  Məsələn, Beynəlxalq Maliyyə Korporasiyası  (IFC) Azərbaycanın kommersiya banklarının gerçəkləşdirdiyi ipoteka əməliyyatlarına yardım çərçivəsində maliyyələşdirmə həcmlərini artırmağı qərara alıb. IFC-nın Azərbaycan təmsilçisi Aliyə Əzimovanın sözlərinə görə, bu il korporasiyanın əsas prioriteti mənzil maliyyələşdirilməsinə istiqamətlənmiş kredit qurumları ilə layihələr olacaq. "Artıq kredit qurumları müəyyən edilib və onların hər biri ilə ayrıca danışıqlar aparılır. Bu layihələr çərçivəsində biz 3-4 bankın maliyyələşdirilməsini əhatə etməyə çalışırıq, proqramın büdcəsi isə 30-35 milyon dollar təşkil edəcək",- deyə A.Əzimova bildirib. 

Qeyd edək ki, korporasiyanın proqramı seçmə kommersiya banklarını uzunmüddətli maliyyələşdirmə yolu ilə Azərbaycanın ipoteka sektorunun inkişafına hesablanıb. Vəsaitlər korporasiyanın standart faiz dərəcələri ilə veriləcək.     

Bazarın qaydalarına uyğun 

Bankların bu cür "özünü maliyyələşdirməsi" 2007-ci ilin iyun ayına kimi kommersiya ipoteka proqramını maliyyələşdirərək  öz zərərinə "işləyən" dövlətin də işinə yarayır. Bu barədə çox ekspertlər danışıb. Milli Bankın rəhbərliyi də bu fikirdədir və hesab edir ki, kommersiya ipotekasının dövlət tərəfindən maliyyələşdirilməsi ləğv edilməlidir. AMB İdarə Heyətinin sədri Elman Rüstəmov da  bu yaxınlarda ipoteka qaydalarına dəyişikliklər olacağını bildirmişdi. "Dünya təcrübəsi göstərir ki, kommersiya ipotekasını bazar özü tənzimləyir və Azərbaycanda bu təcrübə özünü doğruldub", - deyə E.Rüstəmov vurğulayıb. 

Bununla belə, Milli Bankın rəhbəri bildirib ki, bu il Azərbaycan İpoteka Fondu tərəfindən dövlət büdcəsi vəsaitləri hesabına ayrılan ipoteka kreditlərinin faiz dərəcələrinin qaldırılması qaçılmazdır. Xatırladaq ki, bu il dövlət büdcəsindən ipoteka kreditləri üçün 35 milyon manat ayrılması nəzərdə tutulur, bu da 2007-ci ildəkindən 70 faiz çoxdur. Ehtimal edilir ki, vəsaitlər əsasən sosial ipoteka kreditlərinə yönəldiləcək. Bundan başqa, bu proseslə bir sıra xarici maliyyə qurumları da maraqlanırlar. 

"Biz vəsaitlərin həm yerli qeyri-dövlət, həm də xarici maliyyə qaynaqları hesabına cəlbi imkanları barədə düşünürük. Bu cür təkliflər Beynəlxalq Maliyyə Korporasiyasından, Almaniya KfW bankından və  başqa beynəlxalq qurumlardan və kommersiya banklarından daxil olub. Biz ipoteka kreditləşdirməsi prosesini davam etdirməyə ümid edirik. Azərbaycanın iqtisadi imkanları genişləndikcə maliyyə vəsaitlərinin təqdimi ilə bağlı yetərincə sayda təkliflər daxil olub. Ayrılacaq məbləğ barədə əvvəldən bir söz demək çətindir. Burada söhbət kreditlərin faizlərindən gedir. Biz ipoteka üzrə faiz dərəcələrini qaldırmaq istəmirik, göründüyü kimi bu, qaçılmazdır. Qonşu ölkələrin də təcrübəsi göstərir ki, indiki bazarda dərəcələr yüksəkdir və bu, Azərbaycanda ipoteka prosesinin kommersiya əsaslarına keçirilməsini tələb edir",- deyə E.Rüstəmov bildirib.

Bütün bunlarla yanaşı, Milli Bankın ipotekanın kommersiya əsaslarına keçirilməsi ilə bağlı təkliflər zərfi artıq Azərbaycan Nazirlər Kabinetinə təqdim edilib. AMB İdarə Heyətinin sədr müavini Rüfət Aslanlının sözlərinə görə, hökumət artıq bu zərfin öyrənilməsinə başlayıb. "Hazırda ipoteka kreditləşdirməsi çərçivəsinin yeniləşdirilməsi vacibdir və təkliflər zərfinin təsdiqindən sonra Maliyyə Nazirliyi 2008-ci ilin büdcəsində nəzərdə tutulmuş limit çərçivəsində Azərbaycan İpoteka Fondunun maliyyələşdirilməsinə başlayacaq",- deyə R.Aslanlı vurğulayıb. 

Başqa sözlə, Azərbaycanda ipoteka sosial planda daha istiqamətlənmiş olur. Misal üçün, iqtisadi siyasət üzrə parlament komissiyasının sədr müavini Azər Əmiraslanov bu il sosial ipotekanın verilməsi ilə bağlı güzəştli əhali kateqoriyasına yenidən baxılmasının mümkünlüyünü istisna etmir.  

Göründüyü kimi, ABŞ-ın ipoteka kreditləşməsi sistemində baş vermiş böhrana, dövlət ipoteka kreditləşdirməsinin dayandırılmasına baxmayaraq, Azərbaycanda banklar kreditlər verməyə davam edir. Bu, paradoks sayıla bilər, amma ötən il mənzil sertifikatlarının qeydiyyatında üç dəfə artım olub, toplam dəyəri 236 milyon manat olan 3759 ədəd bu cür qiymətli kağız buraxılıb. Bu, onunla izah edilir ki, sərmayəçilər mənzil sertifikatlarını artıq daha tez-tez qiymətli girov aləti kimi istifadə etməyə başlayıblar. Bu maliyyə alətinə bankların da etibarı artıb. Azərbaycanda ipoteka kreditləşdirilməsi aktual olduğundan, 2007-ci lidə ölkənin fond bazarında ən yüksək - 33 dəfədən yüksək artım tempini məhz ipoteka qiymətli kağızları seqmenti nümayiş etdirib.