ИПОТЕЧНАЯ ВЫГОДА

Падающий курс доллара, кризис ипотечной финансовой системы… Прошлый, 2007 год оказался весьма неудачным для экономики США. При этом, судя по данным Ассоциации ипотечных банков США (МВА), ипотечному кризису Штатов еще далеко до разрешения. Так, в США количество домов, обитатели которых не могут платить по кредиту и вынуждены оставлять жилье банку, бьет исторические рекорды. По данным ассоциации, уровень непогашенных ссуд в четвертом квартале 2007 года вырос с 5,59 до 5,82%, достигнув максимума с 1985 года. Число заемщиков, отказывающихся от непосильных выплат банкам, уже превысило 1 млн. человек. За период с 1953 года, когда ассоциация начала собирать подобную статистику, это абсолютный рекорд. Эксперты прогнозируют, что в этом году более чем 2 млн. американских семей придется вернуться на рынок арендуемого жилья. 

Нестабильная недвижимость

Напомним, что в преддверии 2008 года президент США Джордж Буш обещал поддержать добросовестных американцев, которые хотят, но временно не могут выплачивать кредит. Сегодня эксперты ждут результатов первого квартала 2008 года, которые покажут, как власти выполняют свои обещания, сглаживая негативные эффекты ипотечного кризиса. Кредитные же организации с ужасом наблюдают, как некогда надежный рынок недвижимости с каждым днем проседает по мере того, как опустевших домов становится все больше. Ситуацию усугубляет и недавнее выступление главы Федеральной резервной системы США Бена Бернанке, который обратился к руководству американских банков с просьбой списывать ипотечные активы, если долги по ним превысят стоимость залогового имущества. Плюс ко всему ФБР начало расследование, связанное с крупнейшей в США ипотечной компанией Countrywide Financial (The New York Times). Следствию предстоит выяснить, каким образом компания занималась проверкой и размещением ипотечных займов и фальсифицировала ли данные об убытках, связанных с ипотечным кризисом. Отметим, что расследование деятельности Countrywide Financial - одно из 14, инициированных ФБР в отношении американских ипотечных компаний. ФБР сотрудничает с Комиссией по ценным бумагам и биржам США (SEC), которая расследует более 30 дел, связанных с рынком ипотеки. 

Ипотечный кризис бьет и по Британии. Так, Британский совет ипотечных кредиторов (Council of  Mortgage Lenders) предупредил, что в этом году сотни тысяч потенциальных покупателей жилья столкнутся с серьезными проблемами при получении ипотеки, сообщает Daily Mail. По оценкам совета, людям, желающим взять ипотечный кредит, нужно будет на 30 млрд. фунтов стерлингов больше, чем могут предоставить банки. В этом году на ипотечные кредиты будет необходимо 90 млрд. фунтов, а банки могут профинансировать за счет сберегательных депозитов лишь около 60 млрд. фунтов. Это значит, что почти 200 тысяч человек не получат ссуду, средний размер которой в Британии составляет 155 тысяч фунтов.

За последние полгода и многие российские банки подняли ставки по ипотечным кредитам, ужесточили требования к заемщикам, а некоторые и вовсе отказались от данного вида кредитования. Кроме того, в российском банковском секторе до сих пор существует проблема с ликвидностью. Как следствие, Центробанк РФ повысил ставку рефинансирования, что влечет за собой повышение стоимости обслуживания кредитов в коммерческих банках. 

Единственный "плюс" - в США все же прошли первые размещения ипотечных бумаг, правда, под непривычно высокий процент, некоторые кредиты физических лиц стали рефинансироваться. Однако общая обстановка на финансовом рынке остается весьма напряженной и, по оценкам западных экспертов, в ближайшие полгода принципиально легче бизнесменам и финансистам не станет. Тем более США не хватает целенаправленных мер по борьбе с ипотечным кризисом. Так, президент Буш озвучил план по санации экономики, в основу которого легли предложения о стимулировании расходов путем налоговых вычетов. 8 февраля Сенат утвердил эту программу. Сумма помощи экономике должна составить около $167 млрд. в виде налоговых вычетов примерно для 117 млн. семей в пределах от $600 до 1200 на семью. В то же время понятно, что эти меры направлены не на развязку ипотечного узла, а для поддержки спроса. 

Три причины Нацбанка

Хотя ипотечный кризис США не затронул Азербайджан, Национальный банк Азербайджана (НБА) сразу же начал разработку дополнительных мер для повышения иммунитета банковской системы страны перед мировым финансовым кризисом. К примеру, в июне 2007 года НБА принял решение о временном приостановлении процесса кредитования по стандартам Азербайджанского ипотечного фонда (АИФ), т.е. государственного ипотечного кредитования, что было более чем оправданным. 

Вначале причинами такого шага были названы бюджетно-финансовые трудности: АИФ ожидал от Министерства финансов АР 20 млн. манатов, предусмотренных в бюджете на 2007 год. Этих средств фонду должно было хватить для рефинансирования ипотечных кредитов в течение 3-4 месяцев - до октября 2007 года. Однако фонд получил всего 3 млн. манатов и начал испытывать технические сложности при выдаче ипотечных кредитов. 

Затем главное финансовое ведомство провело ревизию практики ипотечного кредитования в стране. Результаты ее выявили негативные факты при ипотечном кредитовании - это покупка заемщиками квартир у самих себя, использование банками в собственных корыстных целях разницы между ипотечными и коммерческими ставками. Минфину показалась подозрительной и выдача почти 1,3 тыс. ипотечных кредитов только за квартал (с января по май 2007 года количество выданных по стандартам фонда кредитов выросло в 7,3 раза). Отметим, что ранее Нацбанк объявил о результатах проверки двухсот ипотечных кредитов семи банков - агентов АИФ, и только в 0,5% случаев были обнаружены нарушения.

Однако позднее выяснилось, что настоящая причина приостановки государственного ипотечного кредитования вовсе не связана с недополучением АИФ бюджетного финансирования и рядом нарушений при выдаче ипотечных кредитов. Дело в том, что Нацбанк решил откорректировать саму схему финансирования ипотечных операций. Тогда для обеспечения ипотечных операций Нацбанком рассматривалось несколько схем. Среди них - дополнительное бюджетное финансирование, выпуск ценных бумаг (секьюритизация) и привлечение внешнего финансирования. Но денег все равно не хватало, и в первую очередь на обеспечение рефинансирования АИФ растущего ипотечного портфеля в стране. И тогда в связи с нехваткой средств для рефинансирования кредитов в рамках АИФ Нацбанк обратился к правительству страны с предложениями по обеспечению деятельности фонда. Помимо запроса на дополнительное финансирование из госбюджета были направлены предложения по привлечению средств для фонда. 

Иными словами, Нацбанк готов был использовать все возможности для обеспечения рефинансирования. Также для решения проблемы рефинансирования НБА предложил повышение ставок по ипотечному кредитованию до рыночного уровня "для более свободного рефинансирования ипотеки". Безусловно, НБА не собирался менять достаточно мягких условий по социальной ипотеке, но в то же время планировал приблизить коммерческую ипотеку к существующим на рынке условиям, чтобы она хотя бы частично соответствовала условиям рынка. 

Собственная программа банков

На этом фоне ряд коммерческих банков Азербайджана объявил о разработке собственных схем рефинансирования кредитов. Более того, еще в 2006 году несколько банков разработали схему накопительной ипотеки, не дожидаясь принятия специального закона. Некоторые банки самостоятельно повысили процентную ставку. Эти условия считаются весьма и весьма щадящими - таким образом кредиты под жилье вполне эффективно и благополучно выдаются во многих странах мира, в том числе и в странах с переходной экономикой. 

С целью расширения количества услуг для более обширного охвата рынка кредитования в стране ипотекой собираются заниматься и небанковские кредитные организации.

Иными словами, банки Азербайджана выразили достаточно большую заинтересованность в выдаче населению ипотечных кредитов. Многие из них, работающие по Государственной программе ипотечного кредитования, привлекают иностранные заимствования и начинают реализацию собственных ипотечных программ. К примеру, Международная финансовая корпорация (IFC) решила расширить объемы финансирования в рамках содействия ипотечным операциям коммерческих банков Азербайджана. По словам представителя IFC в Азербайджане Алии Азимовой, в текущем году основными приоритетами корпорации останутся проекты с кредитными организациями, направленные на финансирование жилья. "Сейчас уже определены кредитные организации и ведутся отдельные переговоры с каждой из них. В рамках этих проектов мы планируем охватить финансированием 3-4 банка, а бюджет программы составит $30-35 млн.", - сказала А.Азимова.  Отметим, что программа корпорации рассчитана на развитие ипотечного сектора Азербайджана путем долгосрочного финансирования отобранных коммерческих банков. Средства будут предоставлять по стандартным ставкам корпорации.  

По правилам рынка 

Такое "самофинансирование" банков на руку самому государству, которое вплоть до июня 2007 года "работало" себе в убыток, финансируя коммерческую ипотечную программу. Об этом говорили многие эксперты, этой же позиции придерживается руководство Нацбанка, которое считает, что финансирование коммерческой ипотеки со стороны государства должно быть ликвидировано. Как недавно заявил председатель правления НБА Эльман Рустамов, "в ипотечные правила будут внесены изменения". "Мировой опыт показывает, что коммерческую ипотеку урегулирует сам рынок, и в Азербайджане этот опыт себя оправдал", - сказал Э.Рустамов. 

При этом глава Нацбанка заявил, что в текущем году повышение процентной ставки по ипотечным кредитам, выделяемым Азербайджанским ипотечным фондом за счет средств госбюджета, неизбежно. (Напомним, что в этом году на ипотечные кредиты из госбюджета планируется выделение 35 млн. манатов, что на 70% больше, чем в 2007 году. Предполагается, что средства будут направлены, в основном, на социальное ипотечное кредитование. Кроме того, данным процессом заинтересовался и ряд зарубежных финансовых организаций). 

"Мы рассматриваем возможности привлечения средств как за счет негосударственных внутренних, так и внешних источников финансирования. Подобные предложения поступили из Международной финансовой корпорации, Германского банка KfW и других международных организаций и коммерческих банков. Мы надеемся продолжить процесс ипотечного кредитования. С расширением экономических возможностей Азербайджана поступило достаточно предложений по предоставлению финансовых средств. Трудно заранее назвать сумму, которая будет выделена. Речь идет о процентах кредитов. Мы не хотим повышения ипотечных ставок, однако, как видно, это неизбежно, и практика соседних стран показывает, что на сегодняшнем рынке ставки высоки, что требует также коммерциализации ипотечного процесса в Азербайджане", - сказал Э.Рустамов.

Как бы то ни было, пакет предложений банка о коммерциализации ипотеки уже представлен Кабинету министров Азербайджана. По словам заместителя председателя правления НБА Руфата Асланлы, правительство уже приступило к рассмотрению данного пакета. "В настоящее время обновление рамок ипотечного кредитования является первоочередным, и после их утверждения Министерство финансов откроет финансирование АИФ в границах предусмотренного бюджетом на 2008 год лимита", - сказал Р.Асланлы.  Иначе говоря, ипотека в Азербайджане становится в социальном плане более направленной. К примеру, заместитель председателя парламентской комиссии по экономической политике Азер Амирасланов не исключает в текущем году возможности пересмотра льготной категории в связи с выдачей социальной ипотеки. 

Как видно, несмотря на кризис, разыгравшийся в системе ипотечного кредитования США, на приостановку государственного ипотечного кредитования, в Азербайджане банки продолжают выдавать кредиты. Парадокс, но в прошлом году был отмечен более чем трехкратный рост регистрации жилищных сертификатов, выпущено 3719 этих ценных бумаг на 236 млн. манатов. Это объясняется тем, что инвесторы стали чаще использовать жилищные сертификаты как ценный инструмент залога. Возросло и доверие банков к данному финансовому инструменту. И в связи с актуальностью в Азербайджане ипотечного кредитования  наивысший темп роста (более чем 33-кратный) на фондовом рынке страны продемонстрировал в 2007 году именно сегмент ипотечных бумаг.