BÖHRAN FONUNDA

ABŞ iqtisadiyyatını möhkəm sarsıdan və Avropanın bir sıra banklarını uçuruma sürükləyən ipoteka böhranı davam edir. Birləşmiş Ştatların iqtisadiyyatı barədə statistik məlumatlar onun hələ də zəif olduğunu göstərməkdədir. Belə ki, yanvarda ABŞ-da mənzil tikintisinin həjmi son 16 ildəki minimum səviyyəyə yaxın qalmışdır.

"Bloomberg" agentliyinin sorğuya jəlb etdiyi analitiklərin fikrinjə, bu, mənzil sektorunda son 25 ildə ən güjlü resessiya 2008-ji ildə də ABŞ iqtisadiyyatına mənfi təsir göstərəjək. Gözlənildiyi kimi, ötən ay təzə tikililərin sayı 0,4% - illik  hesablamada 1,01 mln artıb. Gələjəkdə tikintinin həjminin indikatoru olan inşaat üçün ijazələrin sayı 2,2% - 1,045 mln azalıb ki, bu da son 16 ildə minimum göstərijidir. Güman ki, bütün bu amillər Federal Ehtiyat Sistemini (FES) baza faiz dərəjələrinin azaldılması tsiklini davam etdirməyə məjbur edəjək, çünki iqtisadiyyatın zəifləməsi risqi inflyasiya risqini üstələyir. 

Okean küləkləri Amerikadakı ipoteka böhranını Avropa bazarlarına da "gətirdi". Kreditləşdirmənin bu növündə ixtisaslaşan bir çox bank ya artıq müflis olub, ya da tam iflasa uğramamaq üçün milliləşdirilir. İpoteka böhranının Rusiyanın daxili bazarına elə də jiddi təsir göstərəjəyi gözlənilməsə də, burada da dünya ipoteka bazarındakı durumla bağlı jiddi narahatlıq yaşanmaqdadır. Bəs ipoteka biznesinin təzəjə güjlənməyə başladığı Azərbayjan bundan nə dərəjədə zərər çəkib? 

Olajaqmı?

Azərbayjan İpoteka Fondunun (AİF) ipoteka layihələrinin büdjədən maliyyələşdirilməsini dayandırmasına baxmayaraq, ölkədə kreditləşdirmənin bu növünə olan maraq azalmayıb. Əlbəttə, yerli bankirlərin təklif etdikləri şərtlər AİF-in əvvəlki şərtlərindən kifayət qədər sərtdir. Lakin onlar öz müştərilərini tapırlar. Təbiidir: Azərbayjanda mənzillərin qiyməti də, əhalinin gəlirlərinin səviyyəsi də durmadan artmaqdadır (təkjə 2008-ji ilin yanvar ayı ərzində gəlirlər ötən ilin müvafiq dövründəkindən 32,9% çox olub və beləliklə, 1 mlrd 218,7 mln manata çatıb). 

Həmin seqmentdə qiymətli kağızların həjminin artması da elə məhz bununla izah olunur. Belə ki, ötən il Azərbayjanda 69 mln manat məbləğində 1743 ipoteka  buraxılışı olub. Bu, 5 mln manat məbləğində jəmi 139 buraxılışın olduğu 2006-jı ildən 18 dəfə çoxdur. Mənzil setifikatı buraxılışı da artıb: 7 tikinti şirkəti 469 min kv. metri əhatə edən 4219 sertifikat buraxıb, halbuki 2006-jı ildə 117 min kv. m üçün 1174 sertifikat buraxılmışdı. 

Bununla yanaşı, adambaşına gəlirin (143,2 manat) və hər işləyənə düşən əməkhaqqının məbləği (230 manat), məsələn, 1 il ərzində mənzil almağa imkan verən səviyyədən hələlik çox uzaqdır. Odur ki, indi ipoteka kreditləşdirməsi şəxsi mənzil əldə etmək arzusunda olan ailələr üçün yeganə əlverişli variantdır. 

Lakin artıq əvvəldə qeyl edildiyi kimi, banklarımız kreditləşdirmə üçün kifayət qədər sərt tələblər irəli sürürlər. Bura, ilk növbədə, illik 15-20% arasında olan kredit dərəjələri aiddir. Üstəlik, ipoteka kreditləşdirməsinin maliyyələşdirmə müddəti də AİF-in təklif etdiyindən daha qısadır - 5-20 il. Beləliklə, əhalinin "orta" adlandırılan təbəqələri bu kreditlərdən heç də həmişə yararlana bilmir. Belələrinə isə əsasən gənj ailələr və dövlət büdjəsindən maliyyələşdirilən strukturlarda işləyənlər aiddir. Fonddan maliyyələşdirmənin bərpasını böyük səbirsizliklə gözləyən də elə məhz onlardır. Amma olajaqmı?  

Milli Bank ipoteka modelini dəyişdirir

Azərbayjan Milli Bankı İdarə Heyətinin sədri Elman Rüstəmov ipoteka qaydalarına dəyişikliklər ediləjəyini hələ ötən il bildirirdi. Məsələn, kommersiya ipotekasının dövlət tərəfindən maliyyələşdirilməsinin ləğv ediləjəyini: "Dövlət yalnız sosial ipotekanın qeydinə qalmalıdır. Kommersiya ipotekasını isə, bütün dünyada olduğu kimi, bazar öz öhdəsinə götürməlidir". E.Rüstəmovun sözlərinə görə, Azərbayjanın bank bazarı kommersiya səjiyyəli ipotekanın öhdəsindən gəlməyə tamamilə qadirdir: "Dövlət tərəfindən maliyyələşdirilən ipoteka kreditlərindən savayı, əhaliyə daha 220 mln manatlıq əlavə kreditlər verilməsi faktı Azərbayjanda ipotekaya tələbat və ehtiyaj olduğunu göstərir. Sosial ipotekanın faiz dərəjələrinə gəlinjə, burada dəyişiklik olmayajaq". 

Lap bu yaxınlarda məlum oldu ki, MB Azərbayjanda ipoteka kreditləşdirməsinin modelinin özünü dəyişdirməyi təklif edir. Belə ki, o, "Azərbayjanda mənzil-tikinti bankları haqqında" qanun işləyib hazırlayaraq, hökumətə təqdim edib. 

MB İH sədrinin müavini Rüfət Aslanlının sözlərinə görə, bu qanunun müddəaları hazırda mövjud olan ipoteka modelindən xüsusi mənzil-tikinti əmanət bankının yaradılması ilə fərqlənir. Müəyyən müddət ərzində bu bankda əmanət yığan vətəndaşlar sonra oradan əlavə kredit götürərək, daşınmaz əmlak alırlar. Alınan mənzil kredit müddəti bitənə qədər bankda girov şəklində qalır.

"Bu model II Dünya savaşından sonra Almaniyada tətbiq olunduğundan, "Alman modeli" adını alıb", - deyə R.Aslanlı bildirib. Bununla yanaşı, o, Avropa banklarının ipotekada təminatlı ipoteka istiqrazları vasitəsilə kreditləşdirməni nəzərdə tutan modellə iştirak etdiklərini də qeyd edib.

MB təmsilçisinin sözlərinə görə, Almaniyadan olan "jommerzbank" Azərbayjanda ipoteka əməliyyatlarını maliyyələşdirmək istədiyini açıqlayıb. R.Aslanlının dediklərindən: "jommerzbank" rəhbərliyi ilə Bakıda keçirilən danışıqlarda biz həmin layihə barədə söz açdıq və onlar da bununla maraqlandılar. Qonaqlar eyni modellə işləyən törəmə banklarının olduğunu qeyd etdilər və bu qanun qəbul edildiyi halda, əməkdaşlığın konkret istiqamətlərinin müəyyənləşdirilməsinin mümkünlüyünü bildirdilər".  

Müxtəlif təşəbbüs qrupları vaxtaşırı "İpoteka haqqında" Qanuna öz dəyişikliklərini təklif edirlər. Bunlar əsasən əhalinin indi orta aylıq gəlirləri şəxsi mənzil barədə yalnız xəyala dalmağa imkan verən, sosial baxımdan zəif müdafiə olunan təbəqələrinə aiddir. Məsələn, lap bu yaxınlarda Milli Məjlisin javan üzvlərindən ibarət təşəbbüs qrupu təhsil və səhiyyə sahələri işçilərinə ipoteka kreditləri alınmasında güzəştlər verilməsini təklif edib. Qrupun lideri Fuad Muradovun sözlərinə görə, dünyada belə bir praktika artıq tətbiq edilir: "Müvafiq nazirliklər hökumətlə danışıqlar apararaq, belə bir mexanizm yarada bilərlər. Söhbət qanunun daha da təkmilləşdirilməsindən gedir". 

Bankların isə heç nə vejinə deyil…

Bununla yanaşı, xariji ekspertlər hesab edirlər ki, Azərbayjanda mənzil tikintisinin həjmi ipoteka kreditləşdirməsinin ölçülərinə müvafiq deyil. Məsələn, Beynəlxalq Maliyyə Korporasiyasının (BMK, Ümumdünya Bankının bölməsi) "Mərkəzi Asiyada ipoteka kreditləşdirməsinin ilkin bazarının inkişaf etdirilməsi" layihəsinin rəhbəri Santyaqo Ruiz-Moralesin fikrinjə, ölkədə mənzil tikintisi güjlü inkişaf etsə də, ehtiyatlar məhdud olduğundan, o, ipoteka kreditləri hesabına yalnız qismən maliyyələşdirilir. "Əhalinin mənzillərə artan tələbatının təmin edilməsi üçün bu göstərijiləri dünyadakılara yaxınlaşdırmaq lazımdır. Lakin mən əminəm ki, hər şey düzgün istiqamətdə gedir", - deyə o bildirib.

Azərbayjan bankları isə, maliyyə bazarlarının ABŞ-dakı ipoteka böhranının doğurduğu problemlərdən yayınmaq naminə, uzunmüddətli kreditləşdirməyə ümumi kapitallarından yalnız 20% yönəltməlidir. Belə limitləşdirmə xarijdən maliyyələşdirilmənin ipoteka kreditlərinin verildiyi müddətdən (10-30 il) daha qısa müddət üçün jəlb olunduğuna görə zəruridir. Yalnız bu halda, qısamüddətli depozitlərin həmin hissəsi sabit sayıla bilər, qalan 80% hesabına isə uzunmüddətli kreditlər üzrə risqləri sığortalamaq mümkündür. Üstəlik, banklara mütləq təkrar maliyyələşdirmə lazımdır ki, hər bir ölkədə onun mexanizmi fərqlidir.

Bundan başqa, Morales diqqəti uzun müddət üçün dollarla ipoteka kreditləri alınmasının müəyyən qədər risqli olduğunu, Azərbayjanda isə bankların buna üstünlük verdiklərinə də jəlb edib. "Borjgötürənin dollar aktivləri  olmadığı halda, valyuta kursunun dəyişkənliyi üzündən önəmli risk də mövjuddur", - deyə məsləhətçi bildirib. 

Azərbayjan bankları isə heç də dünyanı bürüyən böhrandan təlaşlanmır. Əksinə, onlar öz ipoteka proqramlarını sürətlə gerçəkləşdirir və bildirildiyi kimi, buna uğurla nail olurlar. Doğrudur, ən iri yerli banklardan birinin rəhbərinin etiraf etdiyi kimi, kreditləşdirmənin bu seqmenti üçün xarijdən kredit xətləri almaq çətinləşsə də, hələ də mümkündür. Belə ki, ölkədə artıq 10 aparıjı yerli bank öz ipoteka proqramını gerçəkləşdirir, onlardan biri isə hətta kreditləşdirmənin bu növü üzrə ixtisaslaşan ayrıja filial da açıb.

Beləliklə, Azərbayjanda ipoteka kreditləşdirməsinin yer aldığını və öz müştərisini tapdığını demək olar. Deməli, dünyada jərəyan edən mənfi meyillərə rəğ-mən, bu biznes inkişaf edəjək.