НА ФОНЕ КРИЗИСА

Ипотечный кризис, изрядно потрясший экономику США и приведший на край пропасти ряд европейских банков, продолжается. Статистические данные по экономике Штатов продолжают указывать на ее слабость. Так, объем строительства домов в США в январе остался на уровне, близком к минимальному за 16 лет.

По мнению аналитиков, опрошенных агентством Bloomberg, это является сигналом того, что самая глубокая за последнюю четверть века рецессия в секторе жилья будет оказывать негативное влияние на экономику США и в 2008 году. Число новостроек в прошлом месяце, как ожидается, увеличилось на 0,4% - до 1,01 миллиона в годовом исчислении. Число разрешений на строительство, являющееся индикатором объемов строительства в будущем, снизилось на 2,2% - до 1,045 миллиона, что также является минимумом за 16 лет. Все эти факторы, вероятно, вынудят Федеральную резервную систему (ФРС) продолжить цикл снижений базовой процентной ставки, поскольку риски ослабления экономики превышают риски инфляции.

Американский ипотечный кризис океанским ветром "сдуло" и на европейский берег. Многие банки, специализирующиеся на этом виде кредитования, или уже обанкротились, или национализируются во избежание полного краха. В соседней России также всерьез обеспокоены ситуацией на мировом ипотечном рынке, хотя серьезного влияния его на внутренний рынок не ожидают. Насколько же пострадал в данном случае Азербайджан, где ипотечный бизнес только набирает обороты?

А будет ли оно?

Несмотря на приостановление Азербайджанским ипотечным фондом (АИФ) финансирования ипотечных проектов из бюджета, интерес к данному виду кредитования в стране не убавился. Конечно, предлагаемые местными банками условия намного жестче, чем было ранее у АИФ, но и они находят своего клиента. А как же? Цены на жилье в Азербайджане неуклонно растут, впрочем, как и уровень доходов населения (только за январь 2008 года он на 32,9% превысил данные на первый месяц прошлого года, достигнув, таким образом, 1 млрд. 218,7 млн. манатов). 

Этим и объясняется рост объема ценных бумаг в данном сегменте. Так, в прошлом году в Азербайджане были выпущены 1743 ипотечные бумаги на сумму 69 млн. манатов. Это в 18 раз больше, чем в 2006 году, когда было сделано всего 193 выпуска на 5 млн. манатов. Также увеличился выпуск жилищных сертификатов: семью строительными компаниями было выпущено 4219 сертификатов, охвативших 469 тыс. кв. м, тогда как в 2006 году этот показатель составлял 1174 ипотечные бумаги на 117 тыс. кв. м.

Но вместе с тем размеры дохода на душу населения (143,2 маната) и среднемесячной заработной платы на одного работника (230 манатов) пока еще далеки от того уровня, чтобы на них можно было купить квартиру, скажем, хотя бы в течение года. Поэтому ипотечное кредитование сегодня - единственный доступный вариант для семей, желающих обзавестись собственным жильем.

Однако, как уже было сказано выше, азербайджанские банки предлагают довольно жесткие условия кредитования. Прежде всего это кредитные ставки, которые сегодня колеблются между 15 и 20% годовых. При этом срок финансирования ипотечных проектов ниже, чем предлагал АИФ, - от 5 до 20 лет. Таким образом, для так называемого "среднего" слоя населения эти кредиты не всегда "по карману". Особенно уязвимы в данном случае молодые семьи, а также лица, работающие в структурах, финансируемых из госбюджета. Они-то и продолжают с большим нетерпением ждать возобновления финансирования из фонда. Но будет ли оно?

Нацбанк меняет модель ипотеки

Еще в прошлом году председатель правления Национального банка Азербайджана Эльман Рустамов  сообщал, что в правила об ипотеке будут внесены изменения.  В частности, будет ликвидировано финансирование коммерческой ипотеки со стороны государства. "Государство должно заботиться лишь о социальной ипотеке. Коммерческую ипотеку, как и во всем мире, рынок должен взять на себя", - сказал глава Нацбанка. По словам Э.Рустамова, азербайджанский банковский рынок вполне способен справиться с ипотекой коммерческого характера: "Факт того, что, помимо профинансированных государством ипотечных кредитов, населению выданы дополнительно кредиты на 220 млн. манатов, указывает на то, что в Азербайджане есть потребность и нужда в ипотеке. Что же касается процентной ставки социальной ипотеки - здесь изменений не будет". 

Буквально недавно стало известно, что Нацбанк предлагает изменить саму модель ипотечного кредитования в Азербайджане. Так, он разработал и передал на рассмотрение правительства закон "О жилищно-строительных банках в Азербайджане". 

По словам заместителя председателя правления Нацбанка Руфата Асланлы, предписания этого закона отличаются от существующей сегодня ипотечной модели тем, что создается специальный жилищно-строительный сберегательный банк, в котором граждане в течение некоторого времени собирают денежные сбережения, а затем, взяв оттуда дополнительный кредит, покупают недвижимость.

"Эта модель применялась в Германии после второй мировой войны, поэтому получила название "немецкая модель", - сказал Р.Асланлы. Вместе с тем он отметил, что европейские банки участвуют в ипотеке по модели, предусматривающей кредитование  посредством обеспеченных ипотечных облигаций. 

По словам представителя НБА, желание участвовать в финансировании ипотечных операций в Азербайджане выразил немецкий Commerzbank. "На переговорах с находящимся в Баку руководством Commerzbank мы рассказали о данном законопроекте, и они проявили к этому заинтересованность. Гости отметили, что у них есть дочерние банки, которые работают по такой же модели, и если этот закон будет принят, то в будущем можно обговорить конкретные направления сотрудничества", - заключил Р.Асланлы.

Периодически различные инициативные группы предлагают свои изменения в закон "Об ипотеке". Касаются они в основном социально уязвимых слоев населения, среднемесячный доход которых на сегодня позволяет лишь мечтать о собственном жилье. Так, совсем недавно инициативная группа, состоящая из молодых членов Милли меджлиса, предложила предоставить льготы по получению ипотечного кредита работникам сфер образования и здравоохранения. 

По словам лидера группы Фуада Мурадова, в мире подобная практика уже применяется. "Соответствующие министерства могут создать такой механизм, проведя переговоры с правительством. Речь идет о еще большем совершенствовании закона", - заявил он.

А банкам все нипочем…

Вместе с тем иностранные эксперты считают, что в Азербайджане объемы жилищного строительства не соответствуют размерам ипотечного кредитования. Так, по мнению руководителя проекта Международной финансовой корпорации (МФК, подразделение Всемирного банка) "Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в Центральной Азии" Сантьяго Руиз-Моралеса, в стране очень сильно развивается строительство жилья, но оно только частично финансируется за счет ипотечных кредитов из-за ограниченности ресурсов. "Для удовлетворения растущей потребности населения в жилье необходимо приблизить эти показатели к мировым, но я уверен, что все идет в правильном направлении", - считает он. 

Между тем азербайджанские банки во избежание проблем, постигших мировые финансовые рынки из-за ипотечного кризиса в США, должны только до 20% от общего капитала направлять на долгосрочное кредитование. Такое лимитирование необходимо ввиду того, что внешнее финансирование в основном привлекается на краткосрочный период, нежели выдаются ипотечные кредиты (на 10-30 лет). Только в этом случае та часть краткосрочных депозитов может считаться стабильной, а за счет оставшихся 80% возможно будет страховать риски по долгосрочным кредитам. Кроме того, банкам обязательно нужно рефинансирование, механизмы которого в каждой стране различаются. 

Помимо этого Моралес обратил внимание на некоторый риск получения в долгосрочном периоде ипотечных кредитов в долларах, чему в Азербайджане отдают предпочтение банки. "В случае отсутствия у заемщиков долларовых активов существует значительный риск ввиду изменчивости валютного курса", - сказал консультант. 

Тем временем азербайджанские банки не то чтобы испугались мирового кризиса, напротив, они стремительно реализуют собственные ипотечные программы, и, как они говорят, вполне успешно. Правда, как признался руководитель одного из крупнейших местных банков, получать кредитные линии из-за рубежа под данный сегмент кредитования стало сложно, но пока еще возможно. Так, собственную ипотечную программу уже реализуют до 10 ведущих банков страны, а один из них даже открыл отдельный филиал, который будет специализироваться на данном виде кредитования.

Таким образом, можно сказать, что ипотечное кредитование в Азербайджане прижилось и нашло своего клиента. А значит, бизнес будет развиваться вопреки отрицательным мировым тенденциям.