İPOTEKAYA PUL ÇATMADI?

2006-cı il martın 1-də  Azərbaycan Milli Bankı ölkənin şəxsi mənzilə malik olmayan vətəndaşlarının çoxdan həsrətində olduqları ipoteka kreditləşdirməsi sistemini işə saldı. Hərçənd ki, buna qədər də bəzi banklar ipoteka kreditləri verir, tikinti şirkətləri isə yeni tikilən binalarda mənzilləri kreditlə satırdılar. Lakin əhali Azərbaycan İpoteka Fondu (AİF) vasitəsilə kreditləşdirməyə daha çox ümid bəsləyirdi, çünki bu halda  söhbət daha sərfəli və güzəştli borcalma şərtlərindən gedirdi. 

Proses başlandı. AİF-in müvəkkil banklarına (hazırda onların sayı 23-dür) yüzlərlə müraciət daxil olmağa başladı. Gözlənildiyi kimi, sosial ipoteka tətbiq edildikdən sonra əsl ipoteka bumu başladı. Nəticədə, AİF ciddi problemlə - vəsait çatışmazlığı ilə üzləşdi. Dövlət büdcəsindən vəsait köçürmələrində fasilələr üzündən, Milli Bank AİF agenti olan bütün banklara rəsmi məktub göndərərək, onları fondun hesabına ipoteka kreditləri ayrılması üçün ərizələrin qəbulunun dayandırılması barədə məlumatlandırmaq məcburiyyətində qaldı. Bu, ipoteka kreditləşdirməsi ətrafında qalmaqalın güclənməsi üçün bəhanə oldu, çünki ehtiyatların olmaması ilə yanaşı, ipoteka şərtlərinin dəyişdirilməsi kimi dəlillər də irəli sürülürdü.  

Məsələ "bum"dadır

Eyni zamanda, MB İdarə Heyəti sədrinin müavini Rüfət Aslanlı banklara ipoteka kreditləşdirməsinin dayandırılması barədə göstəriş verilmədiyini, lakin büdcədən maliyyələşdirmənin yubanması üzündən təkrar maliyyələşdirmə ilə bağlı bəzi problemlər meydana çıxdığını israrla iddia edirdi.  "Yəqin ki, bu məsələlər bir neçə gün ərzində tənzimlənər, çünki Maliyyə Nazirliyi 2007-ci il üçün nəzərdə tutulan 20 mln manatdan 3 mln manatını artıq fonda köçürüb. İlkin mərhələdə ipoteka kreditləri bankların vəsaitləri hesabına ayrılırdı və yalnız 1,5-2 aydan sonra təkrar maliyyələşdirmə məqsədilə banklar AİF-dən vəsait alırdılar. Bu prosesdə agent bankların fəallığı onlarda sərbəst vəsaitin olması ilə izah olunur", - deyə Aslanlı bildirib. Bu sözlərin deyilməsindən artıq xeyli keçsə də, banklar ərizələrin qəbulunu hələ də bərpa etməyib.

R.Aslanlı Maliyyə Nazirliyinin qalan 17 mln manatın ayrılmasını yubatmasını da texniki səbəblərlə izah edib: "Büdcədə nəzərdə tutulan vəsait Maliyyə Nazirliyinin xəzinə hesablarına daxil olub və yaxın vaxtlarda onların AİF-ə köçürüləcəyini gözləmək olar".

Paralel olaraq, AMB ölkə hökumətilə ipoteka kreditləşdirməsi üçün dövlət büdcəsindən əlavə maliyyə ayrılmasının müzakirəsinə başlayıb.

R.Aslanlı ipoteka kreditləşdirməsinin müvəqqəti dayandırılmasının səbəbini heç də ipoteka şərtlərinin dəyişdirilməsində görmür. Əksinə, onun sözlərinə görə, 2007-ci il   Debürokratikləşdirmə ili elan olunub: "Biz 2007-ci ildə ipoteka bumu gözləyirdik və bu baş verdi. İnfrastruktur dəyişiklikləri, qanunvericiliyin təkmilləşdirilməsi bürokratik proseslərin, demək olar ki, iki dəfə azaldılmasına gətirib çıxardı". Bundan başqa, yeni tikilən binalarda mənzil alınmasına icazə verilməsi ipotekanın bazarda da tanınmasına gətirib çıxardı.

Növbəti mərhələdə AMB ipoteka kreditlərinin sabitliyini bazar maliyyələşdirməsinin tətbiqi vasitəsilə təmin etmək niyyətindədir. Bu heç də yenilik deyil: ipoteka kreditləşdirməsi üzrə strategiya müəyyənləşdirilərkən hələ 2 il  əvvəldən məlum idi ki, dövlət tərəfindən dəstəklənməni nəzərdə tutulan start mərhələsindən sonra, bazar maliyyələşdirməsinə rəvac veriləcək. Məhz bu səbəbdən İpoteka Fondundan ipoteka kreditləri verilməsi haqqında müddəa və qaydalarda deyilir ki, onlar təkcə büdcə vasitəsilə maliyyələşdirilmir, bu məqsədlə xarici maliyyələşdirmə, sərmayədarların vəsaiti də cəlb oluna bilər.

R.Aslanlı əhalisi cəmi 2,6 mln nəfər olsa da, kreditləşdirmə portfelinin $8 mlrd təşkil etdiyi Latviyanın ipoteka kreditləşdirməsi təcrübəsini çox uğurlu sayır. Bu ölkədə təkrar maliyyələşdirmə institutu yoxdur, yəni bu həcm bankların xarici maliyyələşdirməni cəlb etmələri sayəsində yaranıb.

Kreditlər müxtəlif olur

MB 2007-ci ilin axırına qədər sosial ipotekanın kommersiya şərtlərilə verilən ipotekadan ayrılmasını təklif edir. AMB İdarə Heyətinin sədri Elman Rüstəmov hesab edir ki, ipoteka kreditləşdirməsinin artım templəri nəzərə alınmaqla, onun maliyyələşdirilməsi daim dövlət büdcəsi vəsaitləri hesabına həyata keçirilməməlidir. Dövlət büdcəsindən yalnız  sosial ipoteka maliyyələşdirilməlidir, kommersiya ipotekası isə yalnız bazar şərtləri əsasında verilməlidir.

AMB başçısının fikrincə, Azərbaycanda kommersiya ipotekasının maliyyələşdirilməsi şərtləri indiki səviyyədə saxlanıldığı halda, bu, xarici sərmayədarlardan vəsait alınmasını ləngidər, həmçinin əhalinin əlavə maliyyələşdirilməsi üçün maneəyə çevrilər. "Odur ki biz digər iqtisadi qurumlarla birgə ciddi iş aparırıq və Azərbaycanda ipotekanın inkişaf etdirilməsi üçün dövlət tərəfindən yalnız sosial ipotekanın maliyyələşdirilməsi, daxili və xarici maliyyələşdirmənin cəlb olunması imkanlarının genişləndirilməsi üçün isə kommersiya şərtlərilə ipotekanın tətbiqi  təklif edilir", - deyə E.Rüstəmov bildirib. 

Üstəlik, MB yığım ipotekası haqqında qanun layihəsi də hazırlayıb və layihə artıq hökumətə təqdim edilib. Qanun layihəsinə görə, müştəri 3 il ərzində bankda ilk ödəniş kimi, vəsait toplayacaq, bu müddət başa çatdıqdan sonra isə avtomatik olaraq mənzilin alınması üçün lazım olan qalan məbləğ üçün kredit ehtiyatları ayrılacaq. Bu sxem Avropada çox geniş yayılıb. Onun Azərbaycanda tətbiqi büdcənin yükünü müəyyən dərəcədə azaldacaq, çünki ipoteka kreditləşdirməsinin mövcud sxemi tam şəkildə büdcəyə bağlıdır, çünki bu şərtlərlə (illik 4-8%) ipoteka qiymətli kağızlarını yerləşdirmək çox çətindir. 

Bu institutların fəaliyyətdə olan bankların bazasında yaradılması nəzərdə tutulmur. Bunlar çox səciyyəvi institutlar olduğundan, başqa bank xidmətləri göstərməyəcəklər. Vəsait yığıldıqca, onlar bunu dövlət qiymətli kağızlarına (DQK və notlar) yerləşdirə bilərlər. Bu institutların fəaliyyəti ayrıca "Tikinti-əmanət bankları haqqında" qanunla tənzimlənəcək.    

Tikinti-əmanət banklarının nizamnamə yığım kapitalı elə bir xüsusi rol oynamayacaq, çünki onlar minimal risqlərlə işləyəcəklər. Həmçinin onlara yeni açılan banklara verilən tələblərin tətbiqi, sırf dövlət, yaxud özəl və dövlət mülkiyyətində olmaları da mümkündür. 

İnflyasiyanın ardınca qaçarkən 

Onu da demək lazımdır ki, hazırda müvəkkil banklar tərəfindən ipoteka kreditlərinin verilməsi dinamikası fərqlidir. Ölkənin ən iri bankı - Beynəlxalq Bank isə bu prosesə hələ heç qoşulmayıb. ABB AMB tərəfindən ipoteka kreditlərinin verilməsinin ləngidilməsini əsaslı sayır. R.Aslanlının sözlərinə görə, AİF-in digər müvəkkil banklarından fərqli olaraq, geniş filial şəbəkəsinə malik ABB ipoteka kreditləşdirməsinə fərdi yanaşır. Bu məqsədlə o, ayrıca filial açıb və əməkdaşlar üçün treninq keçirir. R.Aslanlının dediklərindən: "Digərlərindən fərqli olaraq, bu maliyyə alətinin gəlirliliyinin aşağı olduğunu nəzərə alaraq, mənfəətlə işləmək üçün sabit əməliyyat gəlirləri əldə etmək məqsədilə öz portfelini hansı səviyyəyə çatdırmaq strategiyasını hər bir bank özü müəyyənləşdirir". Bu gün Azərbaycanda orta spred (əsas mənbədən ayrılan vəsaitin kredit dərəcələrilə istehlakçılara verilən kreditlərin faiz dərəcələri arasında fərq) 6% olduğu halda, ipoteka kreditləri üzrə bu göstərici heç 3-4% də təşkil etmir. 

Uzunmüddətli kreditlərin inflyasiyanın artım templərindən aşağı faizlə verilməsini mümkünsüz sayan R.Aslanlı məhz bu səbəbdən bazar maliyyələşdirməsi vasitəsilə kommersiya ipotekasının tətbiqini təklif edir: "Bu o demək deyil ki, ipotekanın hazırkı faiz dərəcəsi - 6%-dən  26%-ə qalxacaq. Məsələn, Latviyada inflyasiya 6%, digər kreditlər üzrə faiz dərəcələri 10-12% təşkil edir, ipoteka kreditləri üzrə maliyyələşdirmə 4%-lə cəlb edilir, vəsait isə 5%-də yerləşdirilir. Ucuz ehtiyatlar hər yerdə var, sadəcə  onları cəlb etməyi bacarmaq lazımdır". Onun sözlərinə görə, artıq beynəlxalq investisiya şirkətləri kommersiya ipotekasının bazar ehtiyatları hesabına maliyyələşdirilməsinə böyük maraq göstərirlər. Lakin sosial ipotekanı da bazar maliyyələşdirməsinə bağlamaq olmaz, çünki bu halda  söhbət əhalinin zəif müdafiə olunan təbəqələrindən gedir. Bununla yanaşı, R.Aslanlı əhalinin daha geniş dairələrinin istifadə edə bilməsi üçün sosial ipoteka üzrə kreditləşdirmə mexanizminin özünün şərtlər dəyişdirilmədən (faizlər və müddətlər) təkmilləşdirilməsini mümkün sayır.

İndiyə qədər AİF 56 mln manat həcmində ipoteka kreditini maliyyələşdirib. Əhaliyə güzəştli kreditləşdirmə şərtlərilə verilən vəsaitin böyük hissəsi qaçqınlar, məcburi köçkünlər və hərbi qulluqçu ailələrinin payına düşür. Güzəştli kreditlərdən 17% dövlət qulluğunda olan şəxslərin, 6% elmlər namizədləri, 4% yüksək nailiyyətlər əldə edən idmançıların payına düşür. Bundan başqa, əhaliyə verilən ipoteka kreditlərindən 69%-i 18-35 yaş arasında olan şəxslərə ayrılıb.

İlk ödəniş əvəzinə, zəmanət

Tezliklə əhali ipotekanı ilk ödəniş olmadan ala biləcək. Bunun üçün AMB AİF nəzdində yaradılan İpoteka Kreditlərinə Zəmanət Fondu haqqında Əsasnamənin layihəsini artıq  hökumətə təqdim edib. AMB sədr müavininin fikrincə, fondun fəaliyyətə başlaması üçün aparılan işlər 2007-ci ilin II yarısında başa çatdırıla bilər. Fond bir neçə gəlir mənbəyindən formalaşacaq. O, fəaliyyətə artıq müəyyən kapitalla başlayacaq. Bundan başqa, zəmanət verilməsi əsasında fondda ödənişlər yığılacaq. "Biz ödənişlər və kapitalların idarə olunmasına mühafizəkar yanaşmanın tətbiqini nəzərdə tuturuq və onların idarə olunmasından da gəlir əldə ediləcək", - deyən R.Aslanlının fikrincə, kreditə zəmanət verərkən belə fondlar ödənişlərin vaxtında edilməsi üçün borcalanın durumunun sabitliyini ciddi şəkildə araşdırırlar. Əks halda, heç bir institut duruş gətirə bilməz. 

Zəmanət fondunun təsis edilməsində məqsəd ipoteka krediti alınarkən, gələcəkdə ilk ödənişin ləğvidir. Hazırda ilk ödəniş əvvəlki 30%-dən 15%-ə endirilib, gələcəkdə isə onu Kreditlərə Zəmanət Fondu ödəyəcək. Fondun yaradılması borcverənin risqlərinin azaldılması məqsədinə də xidmət edir. 

AMB və AİF əməkdaşları tərəfindən müvafiq normativ baza işlənib-hazırlanıb, analoji struktur yaradılan müvafiq ölkələrin (Qazaxıstan, Avropa dövlətləri) təcrübəsi araşdırılıb.

İpoteka Fondunun hesablamalarına görə, 6-10 min ailəni ipoteka kreditlərilə təmin etmək üçün, alınan mənzildən asılı olaraq, 2010-cu ilə qədər 200-250 mln manat lazım gələ bilər.