НА ИПОТЕКУ НЕ ХВАТИЛО ДЕНЕГ?

С 1 марта 2006 года Национальный банк Азербайджана запустил систему ипотечного кредитования, которую граждане страны, не имеющие собственного жилья, ждали уже давно. Хотя и до этого ряд банков выдавал ипотечные кредиты, а строительные компании под кредит продавали жилье в новостройках. Однако на кредитование через Азербайджанский ипотечный фонд (АИФ) надежды у населения были большие, так как в данном случае речь шла о гораздо более выгодных и льготных условиях заимствования.

Процесс начался. Обращения за кредитами в полномочные банки АИФ (их сегодня насчитывается 23) стали поступать сотнями. Как и ожидалось, после введения социальной ипотеки в 2007 году начал наблюдаться самый настоящий ипотечный бум. В результате этого АИФ столкнулся с серьезной проблемой - нехваткой средств. Из-за перерыва с перечислениями средств из государственного бюджета Нацбанк был вынужден уведомить официальным письмом все банки - агенты АИФ о приостановке приема заявок на ипотечные кредиты за счет средств фонда. Это послужило поводом к нарастанию ажиотажа вокруг ипотечного кредитования, так как наряду с отсутствием ресурсов приводились и такие доводы, как изменение условий ипотеки.

Все дело в буме

При этом заместитель председателя правления НБА Руфат Асланлы продолжал утверждать, что банкам не было дано руководство о приостановлении ипотечного кредитования, однако из-за задержек с финансированием АИФ из госбюджета возникли некоторые технические проблемы с рефинансированием. "Наверняка  в течение одного-двух дней эти вопросы будут отрегулированы, так как Минфин уже перечислил в фонд 3 млн. манатов из предусмотренных на 2007 год 20 млн. манатов. Ипотечные кредиты на первичном этапе выдавались за счет средств самих банков. Через 1,5-2 месяца после выдачи их для рефинансирования банки уже берут средства из АИФ. Активность банков-агентов в данном процессе объясняется наличием у них свободных ресурсов", - сказал Асланлы. После этих слов прошел не один день, а банки так и не возобновили прием заявок.

Задержку с выделением Министерством финансов оставшихся 17 млн. манатов Р.Асланлы объяснил техническими причинами. "Предусмотренные бюджетом средства поступили на казначейские счета Минфина, и в ближайшее время можно ожидать перечисления в Ипотечный фонд", - полагает  Р.Асланлы.

Параллельно НБА приступил к обсуждениям с правительством страны возможностей предоставления дополнительного финансирования из госбюджета для ипотечного кредитования.

Причину временной приостановки ипотечного кредитования зампред Нацбанка не видит в изменении условий ипотеки, наоборот, по его словам, 2007 год объявлен годом дебюрократизации. "Мы ожидали в 2007 году ипотечный бум, что и произошло. Инфраструктурные изменения, усовершенствование законодательства привели к сокращению бюрократических процессов практически вдвое", - сказал Р.Асланлы. Помимо этого, разрешение на приобретение жилья в новостройках способствовало признанию ипотеки на рынке. 

На следующем этапе НБА намерен обеспечить устойчивость ипотечных кредитов посредством внедрения рыночного финансирования. Это не новшество: еще два года назад при определении стратегии по ипотечному кредитованию было известно, что после стартового этапа, предусматривающего поддержку со стороны государства, будет инициировано начало рыночного финансирования. Именно поэтому в положении и правилах выдачи ипотечных кредитов из Ипотечного фонда говорится, что они могут финансироваться не только через бюджет, но и за счет привлечения внешнего финансирования, средств инвесторов.

Асланлы считает очень успешной практику ипотечного кредитования в Латвии, где при количестве населения в 2,6 млн. человек портфель кредитования составляет $8 млрд. В этой стране отсутствует институт рефинансирования, т.е. такие объемы обеспечены за счет привлечения банками внешнего финансирования.

Кредиты бывают разные

Национальный  банк предлагает разделение к концу 2007 года социальной ипотеки и ипотеки, выдаваемой на коммерческих условиях. Председатель правления НБА Эльман Рустамов считает, что с учетом темпов роста ипотечного кредитования финансирование его не должно на постоянной основе осуществляться  за счет государственных средств. Из госбюджета может финансироваться только социальная ипотека, а коммерческая должна осуществляться на рыночных условиях. 

По мнению главы НБА, если в Азербайджане сохранить условия финансирования коммерческой ипотеки на нынешнем уровне, то это может сдерживать получение средств от зарубежных инвесторов, а также стать помехой для дополнительного финансирования населения. "Поэтому мы ведем серьезную работу совместно с другими экономическими ведомствами, и для развития ипотеки в Азербайджане предлагается сохранить субсидирование со стороны государства только социальной ипотеки, а для расширения возможностей привлечения внутреннего и внешнего финансирования внедрить ипотеку на коммерческих условиях", - сказал Э.Рустамов.

Более того, Национальный банк подготовил законопроект о накопительной ипотеке, который уже представлен на рассмотрение правительства. Согласно законопроекту,  в течение трех лет клиент будет копить средства в банке в качестве первичного взноса, по истечении этого срока автоматически выделяются кредитные ресурсы на оставшуюся часть для оплаты покупки жилья. Данная схема очень широко распространена в Европе. 

Внедрение этой схемы в Азербайджане в определенной степени разгрузит бюджет, поскольку нынешняя схема ипотечного кредитования полностью замыкается на бюджетном финансировании, так как на таких условиях (4-8% годовых) трудно разместить ипотечные ценные бумаги.

Создание этих институтов не предполагается на базе действующих банков. Это очень специфичные институты, и они не будут оказывать иные банковские  услуги. По мере накопления средств они могут размещать их в государственные ценные бумаги (ГКО и ноты). Деятельность этих институтов будет регламентироваться отдельным законом "О строительно-сберегательных банках".

Уставный капитал накопительно-сберегательных банков не будет играть особую роль, так как эти банки будут работать с минимальными рисками. Возможно, что  для них применят те же требования, что и к вновь открывающимся банкам. Они могут быть чисто государственными или в частной и государственной собственности. 

Бегом за инфляцией

Надо сказать, сегодня динамика выдачи ипотечных кредитов полномочными банками отличается. Причем самый крупный банк страны - Международный банк - еще даже не приступил к данному процессу. НБА считает обоснованными задержки с началом выдачи ипотечных кредитов МБА. По словам Р.Асланлы, в отличие от других банков - агентов АИФ, МБА имеет широкую филиальную сеть, поэтому к ипотечному кредитованию он подходит индивидуально. Для этого Международный банк открыл отдельный филиал и проводил тренинг сотрудников. 

"Учитывая, что доходность этого финансового инструмента в отличие от других ниже, то для прибыльной детельности каждый из банков определяет свою стратегию, до какого уровня довести свой портфель для стабильных операционных доходов", - сказал Р.Асланлы. Сегодня в Азербайджане средний спред (разница между ставками выдачи средств из основного источника и кредитами, выдаваемому потребителю) составляет 6%, тогда как  по ипотечным кредитам не достигает даже 3-4%. 

Асланлы считает невозможной выдачу на длительное время кредитов по ставке ниже темпов роста инфляции, именно по этой причине предлагается внедрение коммерческой ипотеки посредством рыночного финансирования. "Это не означает, что нынешняя ставка по ипотеке в 6% увеличится до 26%. В Латвии, к примеру, инфляция составляет 6%, ставки по другим кредитам - 10-12%,  по ипотечным кредитам финансирование привлекается по 4%, а размещаются средства по 5%. Дешевые ресурсы есть везде, но надо уметь их привлекать", - сказал зампред. По его мнению, уже проявляется большой интерес со стороны международных инвестиционных компаний к финансированию коммерческой ипотеки за счет рыночных ресурсов. Однако социальную ипотеку нельзя привязывать к рыночному финансированию, так как в данном случае речь идет о слабозащищенных слоях населения. Но вместе с тем Асланлы считает возможным без изменения условий (процентов и сроков) кредитования усовершенствовать сам механизм по социальной ипотеке, чтобы более широкий круг населения мог воспользоваться ею.

До сегодняшнего дня из АИФ профинансировано ипотечных кредитов на 56 млн. манатов. Большая часть средств, предоставляемых населению по льготным условиям кредитования, приходится на долю беженцев, вынужденных переселенцев и семей военнослужащих. Причем 17% льготных кредитов предоставлено лицам, находящимся на государственной службе, 6% - кандидатам наук, 4% - спортсменам, показавшим высокие достижения. Кроме того, 69% выданных населению ипотечных кредитов приходится на долю лиц в возрасте от 18 до 35 лет.

Гарантия вместо первичного взноса

В скором же времени население сможет получать ипотеку без необходимости внесения первичного взноса. Для этого НБА уже  представил в правительство проект Положения о Фонде гарантирования ипотечных кредитов, который создается при АИФ. По мнению зампреда НБА, работы для начала функционирования фонда могут быть завершены во второй половине 2007 года. Фонд будет формироваться из нескольких источников доходов. Он приступит к деятельности уже с определенным капиталом. Помимо этого, на основе выдачи гарантий в фонде будут накапливаться взносы. "Мы предусматриваем внедрение консервативного подхода к управлению взносами и капиталом, и от их управления будут также получены доходы", - сказал зампред НБА. По его мнению, такие фонды при гарантировании кредитов серьезно оценивают стабильное положение заемщика, чтобы платежи осуществлялись своевременно, иначе никакой институт не сможет выдержать нагрузки. 

Основной целью в учреждении гарантийного фонда является ликвидация в будущем первичного взноса при получении ипотечного кредита. В настоящее время он снижен с 30 до 15%. В будущем первичный взнос будет вноситься Фондом гарантирования ипотечных кредитов. 

Его учреждение также преследует цель снижения рисков кредитора.

Сотрудниками НБА и АИФ подготовлена соответствующая нормативная база, но также изучена практика некоторых стран, где была создана аналогичная структура (в Казахстане, европейских странах). 

По расчетам Ипотечного фонда, на период до 2010 года  для обеспечения от 6 до 10 тыс. семей ипотечными кредитами, в зависимости от покупаемой квартиры, может потребоваться от 200  до 250 млн. манатов.