ELİT MƏNZİLLƏR OLDUĞU KİMİ…

Bakıda inşa olunan ən dəbdəbəli yeni binaların reklamlarında tez-tez "premium" və "de lüks" terminlərinə rast gəlmək olur. Bu sözlər insanı ovsunlayır  və imkanlı müştəriləri pul kisəsinin ağzını bir az da geniş açmağa məcbur edir. Aydındır ki, mahiyyətcə, bunlar mənzillərin və bütövlükdə yaşayış kompleksinin səviyyəsinin göstəriciləridir. Lakin onların konkret nə demək olduğunu, bu və ya digər çeşiddən olan evlərə məhz nəyin daxil olduğunu çox böyük məbləğlər sərf edərkən yanılmamaq üçün bu məsələni incəliklərinə qədər bilməkdə maraqlı olan  elə həmin müştərilərin özləri də izah edə bilməyəcəklər. Çox vaxt bunu yuxarıdakı terminlərlə əllaməçilik edərək, dəbdəbəli mənzillər satanların özləri də bacarmayacaqlar - bir qayda olaraq, onların dəlilləri binanın texniki xarakteristikasının və məziyyətlərinin  sadalanmasından və "Bu, Bakıda almaq mümkün olanların ən yaxşısıdır!" - tipli ifadələrdən ibarət olur. Halbuki, əslində, "mənzilin dərəcəsi" deyiminin, bir az dərinə getdikdə, kifayət qədər mücərrəd bir anlayış olduğu üzə çıxır.

Vahid məxrəc axtarışında   

Keçmiş Sovet İttifaqında mənzillərin təsnifatına dair son rəsmi sənəd 1989-cu ilin DÜST-ü oldu ki, bu sənədə görə, bütün binalar yataqxanalara və çoxmənzillilərə bölünürdü. Lakin artıq növbəti onillikdə aydın oldu ki, məsələyə belə yanaşma, yumşaq desək, sadəlövhlükdür. Bütün SSRİ məkanı üçün "Avropaya pəncərə" açan əlamətdar 90-cı illər həm inşaatçıları, rielterləri və developerləri, həm də onların müştərilərini - daşınmaz əmlak bazarı istehlakçılarını bu sahədə nəzərə alınması zəruri olan  böyük bir informasiya axınına qərq etdi. 

Lakin bunu qəbul etmək o qədər də asan olmadı. Məsələn, Rusiyada yalnız 1996-cı ildə özəl şirkətlərdən biri, nəhayət ki, təklif etdiyi ilkin mənzilləri iki dərəcəyə - A və B dərəcələrinə bölməyə cəhd göstərdi (təbii ki, bu bölgü xaricdən əxz edilmişdi).  Doğrudur, sonradan proses, necə deyərlər, öz axarına düşdü. İri şirkətlərdən hər biri mənzillərin özünəməxsus təsnifatını irəli sürməyi özünə şərəf bilsə də, dövlət hələ də buna reaksiya verməyib - müvafiq strukturlar bildirirlər ki, onlar müstəsna olaraq sosial mənzillərə görə cavabdehlik daşıyırlar (ucuz, maddi rifah səviyyəsi orta səviyyədən aşağı olan insanlar üçün). Dövlət müəssisələrinin inşaat sahəsi mütəxəssisləri, elə rieltorların özləri də inandırırlar ki, meqapolislərin (ilk növbədə, paytaxtın) yeni-yeni ərazilərində fəal inşaat işləri aparıldığından, mənzilin, əsasən, obyektin harada yerləşməsilə müəyyənləşən dərəcəsi deyimi sabit anlayışdan "dəyişkən" anlayışa çevrilib və onun qanunvericilik qaydasında təsbit edilməsi mənasızdır. Başqa sözlə, qoy həyat gerçəklikləri bu prosesin təbii yönəldiciləri olsun. Rusiyadan sonra mənzillərin, o cümlədən, yeni tikilənlərin təsnifatı sahəsində xaricdən əxz olunmuş standartları "öz əyninə biçməyə" başlayan digər postsovet məkanı ölkələrində də eyni durum hökm sürür. Hazırda MDB-də heç bir yerdə, o cümlədən ölkəmizdə də bu barədə rəsmi dövlət sənədləri hələ də qəbul edilməyib və bu qəbildən olan bütün sistemlər daşınmaz əmlak bazarında fəaliyyət göstərən ayrı-ayrı şirkətlərin təşəbbüslərinin məhsuludur. Lakin hələ də vahid məxrəcə gətirilməyən bütün bu təsnifatlar, əsasən, "daxili istehlak" bazarındakı mütəxəssislər üçündür. Müştəriyə isə müəyyən dərəcə üçün tam dolğun kimi qələmə verilən hansısa xarakteristikalar toplusu təklif edilir. Nəticədə, səriştəsiz alıcı bəzən əsl elit mənzil üçün, sadəcə, məcburi olan ayrı-ayrı keyfiyyətlərə uşaq kimi sevinir. Məsələn, hər mənzil üçün bir neçə avtomobil yeri nəzərdə tutulan geniş yeraltı dayanacağın olmasına. Əslində isə, bütün təsnifatlara görə, bu dərəcəli yaşayış yerləri qaraj, üstəlik, isidilən keçid, lift çıxışları, maşın yumaq üçün yeri, ən yüksək dərəcəli binalarda isə hətta təkərlərin yuyulması üçün sahə də təchiz edilməlidir. Biz yalnız bir xarakteristikanı nümunə gətirdik. Belələrinin sayı isə yüzlərlədir.

Ekonom-klas - ucuz və keyfiyyətli   

İnşaatçılar, rieltorlar, daşınmaz əmlak agentlikləri bütün mənzil bazarını ekonom-klas, biznes-klas və elit-klas kimi bölürlər (ən ucuz, bu səbəbdən də cazibədarlığı ən az olan sosial mənzillər bura daxil edilməyib). Bütövlükdə, bu bölgü mehmanxanaların təsnifatından köçürülüb. Lakin onun ən yüksək pilləsi - elit-klas, öz növbəsində, ofislərin təsnifatına müvafiq olaraq daha bir neçə yerə bölünür. Əslində, təsnifat sistemləri arasında fərqlər elə məhz "elitlərin" dərəcələrinə əsaslanır. Lakin bu barədə bir qədər sonra. 

Sosial mənzillərin nə demək olduğu hamıya aydındır. Ekonom-klas isə ayrıca şərh edilməyə layiqdir. Mənzillər təklif edən şirkətlərin reklamalrında bu sözə, demək olar ki, rast gəlinmir - bu, yüngüllük sayılır. Əvəzində, bu, daşınmaz əmlak bazarının keyfiyyət baxımından ən geniş olan seqmentidir ki, bununla əlaqədar, İpoteka kreditlərinin böyük hissəsi də elə məhz belə evlər üçün verilir. Bunlar həm təkmilləşdirilmiş seriyadan yeni tikilən panel binalar, həm də monolit-kərpic evlər ola bilər. Standart tələblər - yerüstü avtomobil dayanacağının olması, lodjiyaların şüşələnməsi, pəncərələrdə şüşə-paketlərin quraşdırılmasıdır. Eynitipli seriyadan olan bəzi binalarda, hətta sərbəst planlaşdırmalı mənzil də almaq mümkündür. 

Biznes-klas dərəcəli mənzillər ekonom-klas mənzillərdən daha bahalı, daha rahat və keyfiyyətlidir. Bunlar monolit binalardır, mənzillərin sayı 150-dən çox olmur, onların sahəsi 60 kv.metrdən başlayır, hündürlükləri, demək olar ki, elit-klas mənzillərindəki kimidir - ən azı  3 m, mətbəxlər böyükdür, bir neçə sanitar qovşağı var. Mütləq şərt - sərbəst planlaşdırma (yeri gəlmişkən, bu dərəcədən olan binalarda birotaqlı mənzillərə çox az rast gəlinir) və inkişaf etmiş infrastrukturdur. Elit binalardan fərqli olaraq, bunlarda mərkəzi kondisioner sistemi, öz boylerləri yoxdur, videomüşahidə isə yalnız binanın girişindəki holları əhatə edir.  Əvəzində, yeraltı avtomobil dayanacağı - binanın ekonom deyil, biznes-klas dərəcəsindən olmasının birinci əlamətinin olması məcburidir. Ekonom-klas dərəcəli binalarda parkinqlər həmişə, biznes-klasda isə yalnız istisna hallarda - qrunt yeraltı dayanacaq qurmağa imkan vermədiyi hallarda yerüstü olur.  

Ekonom və biznes-klas dərəcəli daşınmaz əmlak cəmiyyətin orta təbəqələrindən olan müştərilər üçün əla variantlardır: bunlar məhz yaşayış yeri kimi çox əlverişlidir, lakin kapital qoyuluşu üçün o qədər də cazibədarlığı yoxdur. Məsələ ondadır ki, bu qiymət kateqoriyasından olan daşınmaz əmlak bazardakı yüksəliş və enmələrə çox həssasdır - qiymət artımı zamanı sürətlə bahalaşır, durğunluq zamanı isə birinci, həm də çox güclü ucuzlaşan da elə onlar olur. "Elitlər" isə ləng bahalaşdığı kimi, ucuzlaşması da çox ləng olur, bəzən isə hətta qiymətlər çox güclü şəkildə aşağı düşdükdə də ucuzlaşmır, çünki bu kateqoriya ilə maraqlanan müştərilər kvadrat metrlər üçün deyil, nüfuz üçün pul verirlər. 

Elit mənzillərə gəldikdə, onun strukturunda, adətən, üç dərəcə fərqləndirilir. Lakin müxtəlif şirkətlər onları fərqli şəkildə adlandırır. Məsələn, de-luxe, luxe, premium, yaxud A, A-, B və ya KP1, KP2, KP3. Sözlə işarələmənin lazımsız emosional çalar doğurduğunu hesab edən şirkətlər hərflərlə işarələməyə üstünlük verir. Lakin ölkəmizdə bu qəbildən olan təsnifat dəbdə deyil - müştərilərimiz üçün şirkətin təklifinin möhtəşəmliyini məhz gözəl sözlər müəyyənləşdirir (Şərqin özəl xüsusiyyətləri var!). 

Daha bir təsnifat elit-klas mənzillərini "klub evlər", "A" və "B" dərəcələrinə bölür. Klub evlər xüsusi seqment, "dövlət içində dövlət",  elita içində elitadır. Bir-birini çox gözəl tanıyan və haylevel-cəmiyyətə mənsub olan bir neçə ailə üçün belə  bina ideyasını yaradanların "fil sümüyündən qüllə"nin necə olmalı olduğuna öz baxışları var. Bir  kiçik detal: bahalı və kifayət qədər sanballı mühəndis quruluşuna baxmayaraq, bu binalarda zibil xətti yoxdur. Üstəlik, bu binalarda itlərin pəncələrini yumaq üçün vannalar, xəz saxlamaq üçün avadanlıq və dəbdəbəli həyatın digər çoxsaylı şərtləri də olmalıdır. Fikrimizcə, Bakıda klub evlər yaxın vaxtlarda meydana gəlməyəcək. Ümumiyyətlə, bizdə onlara tələbatın nə dərəcədə olacağı da sual altındadır. Onların təxmin edilən istehlakçıları elit də olsa, bir ümumi binanı özlərinə tay olan ailələrlə bölüşməkdənsə, sadalananları şəhərdən kənarda yerləşən elit şəxsi evlərində bərqərar etməyə üstünlük verəcəklər. Axı, elit binalarda öz apartamentlərini sırf zahiri baxımdan fərqləndirmək imkanı yoxdur. 

Nüfuzun meyarları 

Elit seqmentin səviyyələrə bölünməsi müvafiq təsnifata uyğun olaraq fərqlənir. Bir neçə əsas meyarı fərqləndirmək mümkündür:  qiymət, yer, inşaat və texniki xarakteristikalar, evətrafı ərazinin səliqəsi, sosial infrastruktur, idarəetmənin və istismarın təşkili. İlk iki xarakteristika bu və ya digər yaşayış yerinin elit dərəcəsinə mənsubluğunu müəyyənləşdirmək üçün əsasdır. Şəhərin sadə məhəllələrində dəbdəbəli mənzillər tikmək zərərə gətirib çıxarar - burada müştəriyə nüfuzdan danışmaq mümkünsüz olar. Şəhərin mərkəzindəki bahalı ərazilərdə orta səviyyəli mənzillər tikmək isə bundan da əlverişsizdir. Şəhərimizdə bu qəbildən olan ərazilər bulvarın bütün sahilboyu hissəsi, həmçinin, "Sahil" və "Bakı Soveti" metro stansiyalarının ətrafıdır. 

Bu və ya digər konkret rayonda yerləşməkdən savayı, elit mənzillər mütləq pəncərələrdən gözəl görüntü olmasını (sənaye peyzajı yolverilməzdir!), memarlıq abidələri, su hövzələri, yaşıl massivlərlə yanaşı yerləşməni nəzərdə tutur (yeri gəlmişkən, pəncərələr, ən azı, iki tərəfə olmalıdır). Təəssüf ki, Bakı şəraitində bu şərtə ev tikənlərin çox az hissəsi riayət edir. Evətrafı ərazinin abadlığı kimi tələbdən isə heç danışmağa dəyməz - de luxe, luxe və premium tipli evlərdə bu ictimai ərazi binanın yaşayış sahəsinin yarısından üçdəbir hissəsinə qədər olmalıdır. Doğrudur, təsnifatlardan biri premium dərəcəli binaların daxili həyətinin olmamasının mümkün-lüyünü nəzərdə tutur. Şəhərimizin tarixi mərkəzində inşa olunan və elit adına iddialı yeni binaların əksəriyyətinin həyətləri olmadığından, tikinti sahibinin nə deməsindən asılı olmayaraq, onları de luxe, luxe və premium kateqoriyalarına heç cür aid etmək olmaz. 

Elit yaşayış yerlərinin bəzi xarakteristikalarının nə dərəcədə önəmli olmasına müxtəlif şirkətlərin fərqli baxışları var. Məsələn, ənənəvi olaraq, penthauslar bu səviyyəli evlərin ayrılmaz atributu sayılır. Lakin təcrübə göstərir ki, məsələn, elə Moskvanın özündə də penthauslara elə böyük tələbat yoxdur (nəticədə, oradakı şirkətlərin bəziləri hətta bu barədə prinsiplərinə də yenidən baxıblar), halbuki Bakıda penthauslar dərhal satılır. Bəlkə də buna səbəb yumşaq iqlimimiz və Moskvadakından fərqli olaraq,  demək olar ki, bütün ilboyu açıq səmamızdır. Bəlkə də yox. Hər hansı bir halda, bu qəbildən olan xırdalıqlar da hesablaşmaq lazım gəldiyi obyektiv gerçəklikdir. 

Çox önəmli bir məsələ - elit binada mənzillərin sayı. Hesab edilir ki, de luxe, maksimum 40, luxe - 80, premium isə - 120 mənzil təklif edir. Lakin müstəsna hallar da var - bəzi evtikənlər əmindirlər ki, elit komplekslərdə istənilən qədər mənzil ola bilər, təki müvafiq səviyyəli şərait təmin edilmiş olsun. Digərləri isə klub binaları xüsusi bir dərəcə kimi fərqləndirərək hesab edirlər ki, onlarda  maksimum 10 mənzil olmalıdır. Əslində, Bakıdakı evtikənlər mənzillərin sayının az olması amilinə, bir qayda olaraq, etinasızlıq göstərir, yeri gəlmişkən, heç müştərilər də o qədər vasvasılıq etmirlər. Mənzillərin daha bir xarakteristikası - metraj. Hesab edilir ki, de luxe dərəcəli mənzillərin sahəsi 130 kv.metrdən az olmamalıdır. Mərtəbələrin sayı da önəmlidir - de luxe dərəcəlilərdə maksimum 11, klub evlərdə isə maksimum, 5 mərtəbə. Seysmik şəraitə baxmayaraq, ənənəvi olaraq, bizdə bu meyara da etinasızlıq göstərilir. Müştərilərin əksəriyyəti isə məhz yuxarı mərtəbələrə can atdığından tələbat yaranır. 

Daha bir incə məqam   eyni səviyyəli insanların bir yerdə yaşaması şərtidir ki, buna da sakinlərin sərt seçimi ilə nail olunur. Bunun üçün müxtəlif üsullar tətbiq edilir: mənzil almaq istəyənlər arasında anketləşdirmə, zəmanət alınması, binada artıq ev alan sakinlərlə razılaşdırılma. Yeri gəlmişkən, burada da əks fikirlər müşahidə edilməkdədir: bəzi rielterlər hesab edirlər ki, yüksək qiymət elə özü-özlüyündə seçmə mexanizmidir və heç bir feys-nəzarətə ehtiyac yoxdur. Digərləri isə, əksinə, gələcək sakinləri hərtərəfli və dərindən yoxlayırlar. Qəribə bir faktı qeyd etmək lazımdır: mentalitetə tam uyğun olaraq, Bakıda bu amil yaşayış yerlərinin dərəcəsindən tamamilə asılı olmayaraq, bazar mütəxəssisləri tərəfindən geniş reklam edilməkdədir. Hətta Əhmədli qəsəbəsindəki ekonom-klas binasında mənzil almaq fikrinə düşsəniz də, sizə mütləq bildirəcəklər ki, burada sakinlərin tərkibinə çox böyük diqqət yetirilir. Həm də bu, həqiqət olacaq. Bu zaman bizim səciyyəvi əlamətimiz olan tolerantlığı vurğulamaq lazımdır - sakinlərin milli mənsubiyyətə görə seçilməsi Bakıda inşa olunan yeni binaların sahiblərinin heç ağlına belə gəlməz. Elə həmin Moskvada isə elit-klas, xüsusən də klub binalarda mənzilləri, ilk növbədə, iki kateqoriyadan olanlara - kriminalda əli olanlara və "Qafqaz milliyyəti"ndən olan şəxslərə satmağa çalışırlar. Məsələnin yenə də insan amili ilə bağlı olan daha bir cəhəti elit binanın xidməti personalının (mühafizəçilər, qapıçılar və b.) seçilməsidir. Burada hər şey - xarici görünüş, davranış tərzi, geyimdə müəyyən stil nəzərə alınır. Təəssüf ki, bizdə buna lazım gəldiyindən daha az diqqət yetirilir. 

Bir çoxlarını maraqlandıran sual: "stalinka" və ya "memarlıq üslublu" adlandırılanlar elit sayıla bilərmi? Axı bir qayda olaraq, belə binalar əla yerlərdədir və sakinlərinin tərkibi də çox gözəl olur. Təəssüf ki, elit sayılmaq üçün binada həm də ən müasir texniki vasitələr olmalıdır ki, bunu çox az-az edirlər - yeni bina ucaltmaq daha sərfəlidir. Bundan başqa, elit-klas bina orijinal layihə üzrə inşa edilməlidir ki, "stalinka" binalar barədə bunu heç vəchlə demək olmaz. Qeyd edək ki, de luxe və luxe binalarda həm daxili, həm də xarici divarlar kərpicdən hörülməlidir (gözəl üzlüklə). Bəzi mütəxəssislərin fikrincə, premium dərəcəsi xarici divarların monolit olmasını, həmçinin yenidən qurulmanı məqbul sayır. Odur ki hətta yeniləşdirilmiş "stalinka" da bu dərəcədən yuxarı qalxmır. Yeri gəlmişkən, onu da yaddan çıxarmaq olmaz ki, zaman keçdikcə texnologiyaların inkişafı ilə əlaqədar  tələblər sərtləşdiyindən binanın dərəcəsi aşağı düşə bilər. Elit binanın mühəndis təminatına gəldikdə, mərkəzi kondisioner və iqlim-nəzarət sistemlərini, su və hava üçün kimyəvi filtrləri, isitmənin bir neçə növünü (hava, su və elektrik; temperaturun radiatorlarla tənzimlənməsi), boyler sahəsini, ikiqat elektrik təchizatını, operatoru seçmək imkanı verən müasir telekommunikasiya xətlərini də nəzərdə tutmaq lazımdır. Bu sıraya bahalı üzlük materialları, məşhur istehsalçıların səssiz liftləri də əlavə edilməlidir. Elit-klas dərəcəsinin müxtəlif tiplərindən olan binalar yalnız keyfiyyətinə və yuxarıda sadalananların brend mənsubiyyəti ilə fərqlənir, lakin bunların hamısının olması məcburidir. Elit yaşayış kompleksinin mühəndis infrastrukturu "Ağıllı bina"  konsepsiyasını dəstəkləməlidir - artıq layihələşdirmə və inşa mərhələlərində binada idarəetmənin müxtəlif yarımsistemlərlə təşkilini nəzərdə tutan müvafiq kommunikasiyalar  və  proqram təminatının təməli qoyulur.   

İnfrastruktura gəldikdə, elit binalarda onun səviyyəsi 3-4 ulduzlu mehmanxanalar üçün qəbul olunan səviyyədə ola bilər. Həm də bu zaman aşağı mərtəbələrdə yerləşən heç bir obyekt - trenajor zalları, saunalar, kafelər, çamaşırxanalar və s. hamı üçün ola bilməz. Onlar yalnız həmin evin sakinlərinin istifadəsi üçün nəzərdə tutulur. İnsanın evdən çıxmadan istədiyi hər şeyi (xüsusən də idmanla məşğul olmaq üçün) əldə edə bilməsini nəzərdə tutan inkişaf etmiş infrastrukturun olması premium-klas binalarını biznes-klas binalarından fərqləndirən önəmli əlamətdir. Klub binalarında isə əksinə, infrastruktur birmənalı şəkildə olmur - onların sakinlərinin öz sevimli restoranları, bərbərxanaları var və onları dəyişmək fikrində deyillər. 

Bir sözlə, elit binanın əlamətləri çoxdur. Burada onlardan yalnız əsasları sadalanıb. İnanmaq istərdik ki, zaman keçdikcə, ölkəmizdə yeni tikilən binaların rəsmi təsnifatı qəbul olunacaq və onları inşa edənlər buna əməl edəcəklər. Hələlik isə, cənablar, hərənin bəxti bir cür gətirir.