ЭЛИТНОЕ ЖИЛЬЕ КАК ОНО ЕСТЬ…

В рекламе наиболее шикарных бакинских новостроек можно встретить термины "премиум" и "де-люкс". Эти магические слова звучат завораживающе и заставляют состоятельных покупателей еще шире раскрывать кошелек. Ясно, что по сути своей это определения уровня квартир и жилого комплекса в целом. Но объяснить, что конкретно значат эти слова, что именно входит в понятие того или иного класса жилья, порой не смогут даже упомянутые состоятельные покупатели, вроде бы напрямую заинтересованные в том, чтобы до тонкостей разобраться в данном вопросе и не промахнуться с вложением огромных сумм. Зачастую не смогут этого сделать и те, кто предлагает роскошную недвижимость, жонглируя вышеприведенными терминами, - их доводы сводятся, как правило, к перечислению технических характеристик и прочих достоинств дома, а также к аргументу типа "Это лучшее, что можно приобрести в Баку!". Между тем на поверку понятие "класс жилья" оказывается довольно расплывчатым...

В поисках единого знаменателя

В Советском Союзе последним официальным документом, классифицирующим жилье, стал ГОСТ 1989 года, согласно которому все дома делились на общежития и многоквартирные. Уже в следующем десятилетии стало ясно, что такой подход к делу, мягко говоря, наивен. Переломные девяностые, открывшие для всего пространства бывшего СССР "окно в Европу", вывалили на голову как строителей, риэлторов и девелоперов, так и их клиентов - потребителей рынка недвижимости - целый ворох информации, которая должна была быть принятой к сведению в данной сфере. 

Но принять как-то не получилось: в России, например, лишь в 1996 году одна из частных компаний наконец-то сделала попытку разделить предлагаемое ею первичное жилье на два класса - А и В (разумеется, эта классификация была заимствована из-за рубежа). Правда, потом, как говорится, процесс пошел… Каждая крупная компания считала делом чести выдвинуть собственную разновидность классификации жилья. Однако государство и поныне никак не отреагировало на это - соответствующие структуры поясняют, что они отвечают исключительно за социальное жилье (дешевое, предназначенное для людей с уровнем благосостояния ниже, чем средний). А специалисты в области строительства из госучреждений, да и сами риэлторы  уверяют, что класс жилья, который во многом определяется местоположением объекта, в связи с активной застройкой все новых районов мегаполисов (и в первую очередь столицы) из стабильного понятия превратился в "плавающее", так что закреплять его законодательно смысла нет. Пусть, мол, реалии жизни станут естественными направляющими этого процесса.

То же самое имеет место и в других странах постсоветского пространства, которые вслед за Россией стали примерять на свои плечи заморские стандарты в области классификации жилья, в том числе новостроек. На данный момент официальных государственных документов на этот счет нигде в СНГ, в том числе и в нашей стране, еще не принято, и все подобные системы - плод инициатив отдельных компаний, действующих на рынке недвижимости.

Но эти, так и не приведенные к единому знаменателю, классификации - в основном "для внутреннего пользования", для специалистов рынка. Клиенту же предлагают некий набор характеристик, выдаваемый за полный для данного класса. В итоге неискушенный покупатель порой радуется, как подарку, иным качествам, просто обязательным для по-настоящему элитного жилья. Например, просторному подземному гаражу, где предусмотрено несколько машиномест на квартиру. Между тем, согласно всем классификациям, гараж жилья такого класса должен, помимо этого, иметь отапливаемый проход, выход из лифтов и быть оборудован мойкой, а в домах самого высокого уровня - еще и отдельной мойкой для колес!  И это лишь один пример. Таких характеристик - сотни…

Эконом-класс - дешево и сердито

Весь рынок жилья застройщики, риэлторы, агентства недвижимости делят на объекты эконом-класса, бизнес-класса или элитного класса (сюда не включено социальное жилье - наиболее дешевое и потому наименее престижное). В целом эта "лестница" скопирована с классификации гостиниц. Но верхняя ступенька этой классификации - элит-класс делится в свою очередь еще на несколько помельче, по аналогии с классификацией офисов. Собственно говоря, именно в градации "элитарки" и упираются различия между классификационными системами. Но об этом чуть позже…

Что такое социальное жилье - ясно всякому. А вот эконом-класс - понятие, которое достойно отдельного комментария. В рекламах компаний, предлагающих жилье, это слово почти не увидишь - несолидно. Зато это наиболее широкий в количественном отношении сегмент рынка недвижимости, в связи с чем именно на такие дома выдается большая часть ипотечных кредитов. Это могут быть и панельные новостройки усовершенствованных серий, и монолитно-кирпичные дома. Стандартные требования - наличие наземной парковки, остекление лоджий, установка в окнах стеклопакетов. В домах некоторых типовых серий можно даже приобрести квартиру свободной планировки.

Жилье бизнес-класса дороже, чем эконом-класса, оно более комфортабельное и качественное. Это монолитные дома, количество квартир в них - не более 150, площадь квартир - от 60 кв. м, у них потолки почти как в элит-классе - не менее 3 м высотой, большие кухни, несколько санузлов. И обязательно - свободная планировка (кстати, в домах этого класса очень редки однокомнатные квартиры) и развитая инфраструктура. В таких домах, в отличие от элитных, нет центральной системы кондиционирования, собственных бойлерных, а видеонаблюдение охватывает только вход в холл здания. Зато обязателен подземный паркинг - первый признак того, что дом принадлежит к бизнес-, а не эконом-классу. В эконом-классе паркинги всегда наземные, а в бизнес-классе они бывают таковыми в исключительных случаях - когда грунт не позволяет устроить подземный гараж.

Недвижимость эконом-класса и бизнес-класса - отличный вариант для клиентов из среднего класса общества: она хороша именно для жилья, но в качестве вложения капитала смотрится не очень привлекательно. Дело в том, что недвижимость этой ценовой категории очень чутко реагирует на подъемы и спады рынка - быстро дорожает при подъеме цен, но и первой дешевеет при стагнации, причем очень сильно. А "элитарка" медленно дорожает, но и медленно дешевеет, иногда вовсе не дешевея даже при сильном понижении цен. Потому что клиенты, которым интересна эта категория, платят не за квадратные метры и прочие строительные достоинства, а за престиж. 

Что касается элитного жилья, то в его структуре обычно выделяют три класса. Но разные компании именуют их по-разному. Например, de luxe, luxe, premium или А, А-, В, или КП1, КП2, КП3. Буквенные обозначения предпочитают те компании, которые считают, что словесные термины имеют нежелательную эмоциональную окраску, но в нашей стране такого рода классификации непопулярны - для нашего клиента именно красивые слова определяют престижность предложения компании (Восток - дело тонкое!). 

Еще одна  классификация делит жилье элит-класса на "клубные дома", класс "А" и класс "Б". Клубные дома - особый сегмент, "государство в государстве", элита в элите. У тех, кто выдал на свет божий идею такого дома - дома на несколько семей, прекрасно знающих друг друга и принадлежащих к хайлевел-обществу, - особый взгляд на то, какой должна быть "башня из слоновой кости". Вот только одна маленькая деталь: в таких домах, при всей их дорогой и весьма хитроумной инженерной "начинке", отсутствует… мусоропровод. Это признак высочайшего класса - предполагается, что мусор выносит прислуга. А еще в таких домах обязательно должны быть ванны для мытья лап собакам, оборудование для хранения мехов и множество других условий роскошной жизни. Думается, клубные дома в Баку появятся нескоро. Да и вообще вопрос, насколько они у нас будут востребованы. Те, на кого они рассчитаны, предпочтут устроить все вышеперечисленное в элитном особняке за городом, а не делить один общий, пускай и элитный, дом с другими такими же семьями - ведь там нет возможности чисто внешне как-то выделить собственные апартаменты.

Критерии престижа

Соответственно классификациям разнятся критерии деления элитного сегмента на уровни. Можно выделить несколько основных критериев: цена, местоположение, строительные и технические характеристики, обустройство придомовой территории, социальная инфраструктура, организация управления и эксплуатации. Сочетание первых двух характеристик является основным для определения принадлежности того или иного жилья к элитному. Строить шикарные дома в скромных районах города убыточно - тут клиенту не напоешь о престиже, но еще убыточнее строить жилье среднего класса на дорогой земле в центре города. Для нашего города такие районы - вся прибрежная часть у бульвара, а также районы станций метро "Сахил" и "Бакы Совети".

Помимо нахождения в том или ином районе как таковом элитное жилье обязательно предполагает отличный вид из окон - ни в коем случае не промышленный пейзаж! - и расположение рядом с архитектурными памятниками, водоемами или зелеными массивами (кстати, окна должны выходить как минимум на две стороны). К сожалению, в условиях Баку этому условию следуют немногие застройщики. И уж совсем говорить не приходится о таком требовании, как наличие хорошо обустроенного придомного пространства - у жилья классов de luxe, luxe и premium эта общественная площадь должна составлять от  половины до трети жилой площади дома. Правда, одна из классификаций допускает отсутствие у дома класса premium внутреннего дворика. Бакинские новостройки, расположенные в историческом центре города, претендующие на элитарность, зачастую как раз не имеют никаких двориков, так что их никак нельзя отнести к категориям de luxe или luxe, что бы там ни заявлял застройщик.

У разных компаний разные взгляды на важность некоторых характеристик элитного жилья. Например, пентхаузы традиционно считаются неотъемлемым атрибутом домов такого уровня. Однако опыт показал, что, например, в той же Москве пентхаузы не пользуются спросом (в результате чего некоторые тамошние компании даже пересмотрели свои принципы на этот счет), тогда как у нас, в Баку, пентхаузы раскупаются "на ура". Может быть, тому причиной наш мягкий климат и ясное почти круглый год небо, в отличие от московского, а может, и нет. Так или иначе, а такого рода "мелочи" тоже объективная реальность, с которой надо считаться.

Очень важный вопрос - количество квартир в элитном доме. В среднем считается, что класс de luxe предполагает максимум 40 квартир, luxe - не больше 80, premium - не более 120. Но есть и крайности - иные застройщики уверены, что в элитном комплексе может быть сколько угодно квартир - были бы все условия на уровне. Другие же, выделяя в особый класс клубные дома, считают, что в них квартир может быть не более 10. Впрочем, бакинские застройщики фактором малоквартирности, как правило, пренебрегают в угоду прибыли, а клиенты, надо сказать, и не особо придираются. Другая характеристика квартир - метраж. Считается, что в домах класса de luxe не должно быть квартир площадью менее 130 кв. м. Важна и этажность - не более 11 этажей в классе de luxe, не более 5 - в клубном доме. Этим критерием у нас также традиционно пренебрегают, несмотря на сейсмическую обстановку. А большинство клиентов как раз и рвутся "на верхотуру", так что спрос есть.

Еще один тонкий нюанс - такое условие, как равноценное окружение, достигаемое жестким отбором жильцов. Для этого применяются разные методы - анкетирование желающих приобрести квартиру, получение рекомендаций, согласование с жильцами, уже купившими квартиры в доме. Здесь, впрочем, тоже наблюдаются полюса во мнениях: одни риэлторы считают, что высокая цена - сам по себе уже механизм отсева, так что никакого дополнительного фейс-контроля не нужно, другие, наоборот, устраивают будущим жильцам глубочайшую проверку. Надо отметить удивительный факт: в Баку этот параметр, в полном соответствии с менталитетом, широко рекламируется специалистами рынка абсолютно независимо от класса жилья. Даже если вы соберетесь купить квартиру в доме эконом-класса где-нибудь в поселке Ахмедлы, вам непременно заявят, что контингент жильцов там отбирается очень тщательно. И это будет правдой. При этом надо отдать должное нашей "фирменной" толерантности - ни одному владельцу бакинской новостройки, к какому бы классу она ни принадлежала, и в голову не придет устроить отсев жильцов по национальному признаку. А вот в той же Москве в домах элит-класса, особенно клубных, стараются не продавать квартиры прежде всего двум категориям людей - лицам, замешанным в криминале, и… лицам пресловутой кавказской национальности.

Еще одна сторона дела, связанная опять-таки с человеческим фактором, - это подбор обслуживающего персонала элитного дома (охранников, консьержей и т.п.). Здесь во внимание принимается все - от внешних данных и манер до определенного стиля в одежде. На это у нас, к сожалению, обращают меньше внимания, чем надо бы.

Вопрос, который интересует многих: может ли считаться элитным жильем "сталинка" или так называемый "архитектурный" дом? Ведь у таких зданий, как правило, отличное местоположение и прекрасный контингент жильцов. Увы, чтобы считаться элитным, дом должен быть еще и напичкан самыми современными техническими средствами, а это делается редко - выгоднее возвести новостройку. Кроме того, дом элит-класса обязательно должен быть выстроен по оригинальному проекту, а о "сталинках" этого никак нельзя сказать. Отметим, что у домов класса de luxe или luxe и внутренние, и внешние стены должны быть кирпичными (с красивой облицовкой). Класс premium, по мнению некоторых специалистов, допускает монолитность внешних стен, а также реконструкцию. Так что даже модернизированная "сталинка" выше этого класса не поднимется. Кстати, со временем, ввиду ужесточения требований в связи с развитием технологий, класс дома может понизиться, и об этом тоже нельзя забывать.

Говоря об инженерной "начинке" здания элитного класса, стоит упомянуть центральное кондиционирование, систему климат-контроля, механические и химические фильтры для воды и воздуха, несколько видов отопления (воздушное, водное и электрическое, радиаторы должны иметь возможность регулировки температуры), бойлерную, двойную электрику, современные линии телекоммуникации с возможностью выбора оператора. А также дорогие отделочные материалы, бесшумные лифты известных производителей. Дома различных ступеней элит-класса различаются только по качеству и брендовой принадлежности всего вышеперечисленного, но наличие всего этого обязательно. Инженерная инфраструктура элитного жилого комплекса должна поддерживать концепцию "Умный дом" - это когда уже на этапе проектирования и строительства в здание закладываются соответствующие коммуникации и программное обеспечение, которые предусматривают организацию управления различными подсистемами.

Что касается инфраструктуры, то ее уровень в элитных домах может достигать принятого для 3-4-звездочной гостиницы. При этом никакие объекты, в том числе и на первых этажах, - тренажерные залы, сауны, кафе, прачечные и т.д. - не могут быть общедоступными: они предназначены для пользования только жильцов данного дома. Наличие развитой инфраструктуры, когда человек может получить все, не выходя из дома (особенно для занятий спортом), - важный признак, отличающий дома премиум-класса от домов бизнес-класса. А вот в клубных домах инфраструктура, напротив, демонстративно отсутствует - у их жильцов есть свои любимые рестораны, парикмахерские и пр., которым они не собираются изменять…

Словом, признаков элитного дома много. Здесь перечислены только основные. Хочется верить, что со временем в нашей стране будет введена официальная классификация новостроек, которую будут соблюдать все застройщики. А пока, господа, кому как повезет…