DAŞINMAZ ƏMLAKIN DƏYİŞƏN QİYMƏTLƏRİ

Son zamanlar Azərbayjanda tikinti bumunun azajıq səngiməsi fonunda mənzillərin qiymətinin durmadan artması dinamikası bir qədər qəribə görünə bilər. Həqiqətən, mənzillərə, məsələn, 2 il bundan əvvəlki kimi həddən artıq böyük tələbat olmadığı bir halda, bazarda qiymətlər, yəqin ki, bir qədər sabitləşməli idi. Amma belə olmadı. Təkjə təkrar deyil, ilkin mənzil bazarında da yaşayış sahəsinin kvadratmetrinin qiyməti artmaqda davam edir və ekspertlərin fikrinjə, bu məsələdə biz artıq dünya standartlarına çatmışıq. Amma elə həmin ekspertlərin sözlərinə görə, bu da hələ son hədd deyil. 2007-ji ildə qiymət artımı davam edəjək və bunu şərtləndirən bir neçə amil var.  

Tikinti materiallarının qiymətləri artajaq

Beləliklə, Azərbayjanda 2003-2004-jü illər və 2005-ji ilin I yarısında müşahidə olunan tikinti bumu səngisə də, aktuallığını itirmir. Əmlak Bazarı İştirakçıları İjtimai Birliyinin ijraçı-direktoru Nüsrət İbrahimovun sözlərinə görə, keçən il də mövjud olan bu meyl bu il də davam edəjək. Buna bir sıra xariji və daxili amillər də yardımçı olur. Birinjilərə neftin gözlənilən aşağı qiyməti və əksinə, tikinti materiallarının qiymətinin yüksək olması, digər tərəfdən, başqa ölkələrdə işləyən azərbayjanlıların bazarda tələbat doğuran vətəndə mənzil almaq arzusu.  Beləliklə, xarji amillərin rolu, bazara ümumi təsirdə, demək olar ki, 40% təşkil edir.

Daxili təsirlərə gəldikdə, burada, ilk növbədə, Azərbayjanda iqtisadi artımın yüksək sürəti qeyd olunmalıdır ki, bu da əhalinin gəlirlərinin artmasını və müvafiq olaraq, bu gəlirləri nəyə isə sərf etmək istəyini şərtləndirir. Təəssüf ki, hələlik, bunun üçün variantların sayı bir o qədər də çox deyil. Bizdə fond bazarı zəif inkişaf edib, əhali banklara təzəjə inanmağa başlayıb və bu səbəbdən də sərbəst maliyyənin ən yaxşı yerləşdirmə üsulu daşınmaz əmlak alınması sayılır. Təklif olunan "əmtəə"yə verilən tələblər də dəyişir və getdikjə daha yüksək olur. N.İbrahimovun sözlərinə görə, bu il əhalinin mənzil almaqla bağlı real tələbatı onun kateqoriyalarından asılı olajaq. Belə ki, yeni mənzil almaq imkanı olan insanların böyük hissəsi bunu artıq həyata keçirdiyindən, belələri çətin ki 2007-ji ildə bir daha mənzil alsınlar. Daha aşağı sosial vəziyyətdə olanlara gəldikdə, jari ilin I yarısında onların gəlirlərinin kəskin artajağı gözlənilmədiyindən, onlar şəxsi mənzil almağa qadir olmayajaqlar. 

"Son 2 ildə ölkəmizdə xərjlərin inflyasiyası müşahidə edilməkdədir. Başqa sözlə, müəyyən əmtəənin qiyməti ona olan tələbatın artması ilə bağlı yox, daha çox onun maya dəyərini təşkil edənlərin qiymətinin artması ilə əlaqədar bahalaşır. Tikintiyə gəldikdə, bu sektorda qiymətlərin formalaşması tikinti materiallarından 40-45% asılıdır: bunlar 20% bahalaşdıqda, son "məhsul"un qiyməti 10% artır. Deyilənlərdən çıxış edərək qeyd etmək istərdim ki, bu ilin I rübündə müxtəlif tikinti materiallarının qiymətlərində görünməmiş - 50% artım gözləyirik. Bu, yaşayış binalarının qiymətlərinə də mütləq təsir göstərəjək", - deyə ijtimai birliyin başçısı qeyd etdi. 

Mənzillər may ayı üçün bahalaşajaq

Aydındır ki, bu il gözlənilən inflyasiya fonunda mənzillərin qiymətləri də sabit qala bilməz. Əmlak Bazarı İştirakçıları İjtimai Birliyinin ekspertlərinin proqnozlarına görə, mənzillər, təxminən, 20% bahalaşajaq. N.İbrahimovun dediklərindən: "Biz o qədər də böyük olmayan bu göstərijini bu gün tikinti bazarında rentabelliyin kifayət qədər yüksək - 20% olmasından çıxış edərək müəyyənləşdirmişik. İstənilən bazarda qiymətləri iki amil - alıjılıq qabiliyyəti və satıjının qiymətləri maksimum aşağı salmaq imkanı formalaşdırır. Bu il biz əhalinin gəlirlərinin 20-22% artajağını gözləyirik. Tikinti şirkətlərinə gəldikdə, onlar qiymətləri 5-6% azalda bilərlər".

Qeyd edək ki, bu iki göstəriji yalnız mayda ortaq məxrəjə gələjək. Yəni Azərbayjanda mənzillərin qiymətlərinin artmasını yazın sonunda gözləmək lazımdır. Buna qədər isə o qədər də önəmli olmayan dəyişikliklər müşahidə edilə bilər. 

Ekspertlər tikinti şirkətlərindən bu ildən etibarən hər kvadratmetrə görə tutulajaq 10 manat məbləğində yeni vergi tətbiq olunmasının qiymət durumuna önəmli təsiri olajağını güman etmirlər. Məsələ ondadır ki, Vergi Məjəlləsindəki dəyişiklik tikintisi yanvarın 1-dən başlanan binalara aiddir. Bu, bazara, güman ki, yalnız 1-2 ildən sonra təsir göstərməyə başlayajaq. İpoteka kreditlərinin şərtlərinin müəyyən qədər liberallaşdırılması və sosial ipotekanın tətbiqi barədə də eyni sözləri demək mümkündür - bu maliyyə vasitələrindən yararlanmaq istəyənlərin sayı nə qədər çox olsa da, belə kreditlərin verilməsi üçün müəyyən limitlər mövjuddur. 2006-jı ildə Azərbayjan İpoteka Fondunun (AİF) agent bankları ümumi məbləği 5,538 mln manat olan 244 İpoteka krediti vermişdir. Bu il isə həmin göstəriji, hətta iki dəfə artdığı halda da, mənzillərin qiymətlərini formalaşdıran amillər dəryasında bir damla olajaq. 

Bu baxımdan, əhalinin inflyasiya gözləntilərindən daha çox ehtiyatlanmaq lazımdır. Başqa sözlə, kəskin qiymət artımından qorxan adamlar alğı-satqı əməliyyatlarını dayandıraraq, durumun sabitləşməsini gözləməyə üstünlük verirlər. 2006-jı ilin sonundan etibarən, Azərbayjanda məhz belə bir durum müşahidə edilməkdədir - bazarda mənzil satışına dair təkliflər yox dərəjəsindədir. Hamı qiymət artımını gözləyir və əmlakını ujuz sataraq uduzmaqdan qorxur. N.İbrahimovun sözlərinə görə, bu meyl jari ilin fevral ayına qədər davam edəjək.   

Şəxsi, lakin baha

Lakin ilkin və təkrar mənzil bazarlarında qiymətlərin yüksək olmasına baxmayaraq, onlar yenə də şəxsi ev tikdirməkdən daha məqbuldur. Ən azı, ona görə ki, 2002-ji ildən bəri Bakı və Abşeronda torpaq 4 dəfə bahalaşıb. Bu meyl 2006-jı ildə bir qədər səngisə də, yenə də davam etməkdədir. Bu, birinjisi, əhalinin şəxsi evin xərjlərinin yaşayış binasındakı mənzilin xərjlərindən qat-qat çox olmasını dərk etməsi ilə bağlıdır. İkinji amil, artıq qeyd edildiyi kimi, tikinti materiallarının qiymətləridir - böyük partiyalarla alındığından, tikinti materialları tikinti şirkətlərinə ayrı-ayrı fərdlərdən xeyli ujuz başa gəlir. Odur ki şəxsi ev tikdirmək çox böyük vəsait tələb edir.

Buna baxmayaraq, 2007-ji ildə torpağın İpoteka kreditləşdirilməsinin artajağı gözlənilir ki, bu da tikintinin həmin seqmentinə marağın dirçəlməsinə səbəb ola bilər. "Belə kreditlər mənzillərin İpotekasından daha risqli olduğundan, banklar onlara o qədər də meyl göstərmir. Amma nejə deyərlər, tələb təklif doğurur", - deyə N.İbrahimov qeyd edir. Risklər, əsasən, torpaq sahələrinin lazımi qaydada sənədləşdirilməsinin olmaması ilə bağlıdır və ijtimai birlik onların inventarlaşdırılması və qeydiyyatı üzrə işin güjləndirilməsini təklif edir. 

Bundan başqa, tikinti sektorunun janlandırılması və əhalinin ujuz, amma keyfiyyətli mənzillərlə təmin edilməsi üçün təşkilatın ekspertləri bir neçə şərtin də həyata keçirilməsini zəruri sayırlar. Bu, ilk növbədə, tikintinin yeni standartlarının işlənib-hazırlanması və təsdiqi, rayonların ijra hakimiyyətləri tərəfindən elan olunan tenderlər vasitəsilə alternativ mənzil tikintisi, bələdiyyə mənzillərinin inkişaf etdirilməsidir. Bundan başqa, hərrajlar keçirilməsi və qiymətli kağızlar bazarından geniş istifadə olunması, İpoteka kreditləşdirilməsi ilə yanaşı, mənzillərin lizinqlə satışı mexanizminin tətbiq olunması da təklif edilir. N.İbrahimov fikrini aşağıdakı kimi yekunlaşdırdı: "Fəal tikinti sektoru olmadan iqtisadiyyatın inkişafı da yoxdur. Odur ki dövlət də, özəl sektor da bu sahənin tənəzzülünə imkan verməməyə jan atmalıdır. Azərbayjanda onun inkişafı üçün bütün şərtlər - təzə və keyfiyyətli mənzil əldə etmək istəyən insanlar və onu tikməyə hazır olan şirkətlər var".