ДВИЖИМЫЕ ЦЕНЫ НЕДВИЖИМОСТИ

На фоне чуть поутихшего в последнее время строительного бума в Азербайджане неуклонная динамика роста цен на жилье может выглядеть немного странной. В самом деле, если уже нет чрезмерного спроса на жилье, как это было, скажем, года два назад, ценовая ситуация на рынке должна вроде бы несколько стабилизироваться. Но нет. Стоимость квадратуры жилой площади не только на вторичном, но и на первичном рынке жилья продолжает расти. И, по мнению экспертов, в этом пункте мы уже вполне дотянули до мировых стандартов. Более того, судя по их же словам, это еще далеко не предел. В 2007 году ценовая кривая продолжит тянуться вверх, и тому есть несколько предпосылок.

Вырастут цены на стройматериалы

Итак, строительный бум, наблюдавшийся в Азербайджане в 2003-2004 гг. и в первой половине 2005 года, идет на убыль, но не теряет актуальности. По словам исполнительного директора общественного объединения "Участники рынка имущества" Нусрета Ибрагимова, данная тенденция имела место в прошлом году и будет продолжена в настоящем. Этому способствует ряд внешних и внутренних факторов. К первым относятся ожидаемые низкие цены на нефть и наоборот - высокие цены на стройматериалы, с одной стороны, и с другой - порождающее спрос на рынке стремление азербайджанцев, работающих в других странах, приобрести недвижимость на родине. Таким образом, роль внешних факторов практически составляет 40% в общем зачете влияний на рынок.

Что же касается внутренних воздействий, то здесь в первую очередь следует отметить высокий экономический рост в Азербайджане, что обуславливает повышение доходов населения и, соответственно, желание их во что-нибудь вложить. К сожалению, пока вариантов для этого немного. Фондовый рынок у нас развит слабо, банкам население только начинает доверять, а поэтому самым лучшим вложением свободных финансов все еще считается приобретение недвижимости. При этом меняются и требования к предлагаемому "товару" - они становятся более высокими. По словам Н.Ибрагимова, в этом году реальные потребности населения в приобретении жилья будут зависеть от его категории. Так, большая часть людей, у которых была и есть возможность приобрести новую квартиру, уже сделали это и вряд ли в 2007 году еще раз совершат подобную покупку. Что касается лиц с менее высоким социальным положением, то в первой половине этого года резкого роста их доходов не ожидается, а посему собственное жилье им все еще будет не по карману.

"В последние два года у нас в стране наблюдается повышение расходной инфляции. Другими словами, цена на определенный товар растет не из-за увеличения спроса на него, а больше из-за повышения составляющих его себестоимость. Что же касается строительства, то на 40-45% формирование цен в данном секторе зависит от стройматериалов: если они дорожают на 20%, стоимость конечного "продукта" растет на 10%. "Исходя из этого, отмечу, что в первом квартале этого года мы ожидаем почти беспрецедентный рост цен на различные материалы - до 50%. Это непременно скажется и на стоимости жилых зданий", - отметил глава общественного объединения.

Жилье подорожает к маю

Понятно, что на фоне ожидаемой в этом году инфляции цены на жилье не могут оставаться стабильными. Согласно прогнозам экспертов организации "Участники рынка имущества", квартиры подорожают где-то на 20%. "Такой относительно небольшой показатель нами выведен потому, что сегодня на рынке строительства рентабельность достаточно высокая - больше 20%. А на любом рынке цены формируют два фактора - покупательная способность и предел возможности снижения цен со стороны продавца.  В этом году мы ожидаем роста доходов населения в пределах 20-22%. Что касается строительных компаний, то они будут иметь возможность снизить цены на 5-6%", - сказал Н.Ибрагимов.

Отметим, что оба этих показателя как бы придут к общему знаменателю только в мае. То есть именно к концу весны следует ожидать роста цен на квартиры в Азербайджане. До этого могут наблюдаться определенные колебания, но незначительные.

Особого воздействия на ценовую ситуацию применяемого с этого года нового налога, который будет взиматься со строительных компаний в размере 10 манатов за каждый квадратный метр квартиры, эксперты не ожидают. Дело в том, что это изменение в Налоговом кодексе относится к зданиям, строительство которых было начато с 1 января. Это скажется на рынке, скорее всего, только через год-два. То же самое можно сказать и в отношении некоторой либерализации условий ипотечного кредитования и введения социальной ипотеки - как бы ни велико было число желающих воспользоваться этими финансовыми инструментами, определенные лимиты на выдачу таких кредитов есть. Банки-агенты Азербайджанского ипотечного фонда (АИФ) в 2006 году выдали 244 ипотечных кредита на общую сумму 5,538 млн. манатов. В этом году даже при двукратном росте этого показателя он будет лишь каплей в море факторов формирования цен на жилье.

Больше следует опасаться в этом смысле так называемых инфляционных ожиданий населения. Проще говоря, люди, боясь резкого роста цен, приостанавливают операции по купле-продаже, предпочитая дождаться стабилизации ситуации. И с конца 2006 года в Азербайджане наблюдается именно подобная картина - на рынке практически нет предложений по продаже жилья. Все ждут повышения цен и боятся прогадать, продав имущество по дешевке. Эта тенденция, по словам Н.Ибрагимова, будет продолжена до конца февраля текущего года.

Частное, но дорогое

Тем не менее даже при высоких ценах на первичное и вторичное жилье они сегодня более приемлемы, нежели стоимость постройки частного дома. Хотя бы потому, что с 2002 года земля в Баку и на Абшероне подорожала в 4 раза. В 2006 году данная тенденция немного снизилась, но продолжается. Это связано, во-первых, с осознанием населением того, что содержать частный дом обходится намного дороже, чем квартиру в жилом здании. Во-вторых, с уже упомянутыми ценами на стройматериалы - строительным компаниям как оптовым покупателям больших партий материалы обходятся намного дешевле, чем единичному строителю. Следовательно, возводить собственное жилье намного дороже.

Несмотря на это, в 2007 году ожидается увеличение ипотечного кредитования земли, что может привести к возрождению интереса к данному сегменту строительства. "Подобные кредиты более рискованные, нежели ипотека жилья, поэтому банки идут на это неохотно. Но, как говорится, будет спрос - будет и предложение", - отметил Н.Ибрагимов. В основном риски связаны с отсутствием надлежащего документирования земельных участков, в связи с чем общественное объединение предлагает усилить работы по их инвентаризации и учету.

Кроме того, эксперты этой организации считают необходимым претворение в жизнь еще нескольких условий для оживления строительного сектора и обеспечения населения дешевым, но качественным жильем. Прежде всего это разработка и утверждение новых стандартов строительства, возведение альтернативного жилья путем тендеров, объявляемых исполнительными властями районов, развитие муниципального жилья. Также предлагается проводить аукционы и широко пользоваться рынком ценных бумаг, помимо ипотечного кредитования применять механизм продажи квартир в лизинг.

"Без активного строительного сектора нет развития экономики. Поэтому и государство, и частный сектор должны стремиться не дать возможности этой сфере регрессировать. А в Азербайджане есть все условия для его развития - люди, которые хотят иметь новое качественное жилье, и компании, которые готовы его строить", - заключил Н.Ибрагимов.