ÇADIRDA CƏNNƏT OLMAZ

Azərbaycan İpoteka Fondu İpoteka kreditlərinin verilməsinin ilk 6 ayına yekun vurub. Hələlik, evsiz ailələrin kütləvi şəkildə İipoteka krediti alması barədə danışmaq tezdir. İpoteka kreditinin Azərbaycan bazarında yeni vasitə olduğunu nəzərə alsaq, bu təbiidir. Bununla yanaşı, müəyyən dinamikanın olduğu və vətəndaşların bu yeniliyə marağının günbəgün artdığı da göz qabağındadır. Eyni zamanda, əhalinin əksəriyyəti banklara müraciət etməyə tələsmir və daha əlverişli şərtlərin tətbiqini  gözləyir. Bəs İpoteka kreditləşməsi sistemində hansı yeniliklər olacaq, onun tətbiqi zamanı hansı müsbət və mənfi cəhətlər üzə çıxıb? Bütün bunlara "R+"a müsahibəsində Azərbaycan Milli Bankı yanında İpoteka Fondunun icraçı direktoru Faiq Məmmədov aydınlıq gətirir.

- Faiq müəllim, Azərbaycanda dövlət İpoteka kreditlərinin verilməsində ümumi situasiya necədir? Prosesə istehlakçıların marağı nə dərəcədədir və indiyədək nə qədər kredit verilib?

- Bildiyiniz kimi, Azərbaycanda İpoteka sisteminin tətbiqinə hələ 2002-ci ilin sonlarından başlanılıb. Ümummilli lider Heydər Əliyevin fərmanı ilə 2003-cü ilin dövlət büdcəsi çərçivəsində ölkədə İpoteka kreditləşdirilməsinin tətbiqi prosesinə başlamaq haqda göstəriş verildi. Bundansonrakı illərdə digər ölklərdə İpoteka kreditlərinin verilməsi təcrübəsi öyrənildi və bunun əsasında yerli şəraitə uyğun olaraq, Azərbaycanda İpoteka kreditlərinin verilməsi modeli işlənilib-hazırlandı. Hazırkı model 2005-ci ildə qəbul olunan "İpoteka haqqında" qanun və digər hüquqi-normativ aktlarla təsdiq edildi. İpoteka kreditlərinin verilməsi dövlətin əhalinin yaşayış səviyyəsinin yüksəldilməsinə istiqamətlənən sosial-iqtisadi siyasətinin tərkib hissəsidir. Bilavasitə kreditləşmə isə 2006-cı ilin martından başlanılıb. İlk ayda cəmi 4 belə kredit verildiyi halda, avqustun sonunadək ümumilikdə 90-dək kredit verilib. Vətəndaşların daha 170 müraciəti baxılma mərhələsindədir. Artıq onlardan bəziləri müqavilə prosedurlarını keçir. Statistikaya görə, martla müqayisədə (İpoteka kreditlərinin verilməyə başlandığı ilk ayda -" R+") avqustda əhaliyə verilmiş kreditlərin həcmi 5,5 dəfə artıb. Kreditlərin ümumi məbləği 2 milyon manatdan artıqdır və onun 500 min manatdan çox hissəsi İpoteka Fondu tərəfindən təkrar maliyyələşdirilib. 

Yeri gəlmişkən, bu cür əməliyyat ilk dəfədir ki, yalnız Azərbaycanda deyil, həm də bütün Cənubi Qafqazda keçirilir. Digər MDB ölkələrində proses bir qədər əvvəl başlanılıb və onlarla müqayisədə, Azərbaycanda əldə olunan ilk nəticələr kifayət qədər uğurludur.

- Əhalinin ödəmə qabiliyyətinin hazırkı səviyyəsi fonunda, İpoteka kreditlərinə tələbatı necə qiymətləndirmək olar?

- Əlbəttə, bu prosesdə əhalinin ödəmə qabiliyyəti əsas faktorlardan biridir. Bildiyiniz kimi, ölkə iqtisadiyyatında müşahidə olunan inkişaf prosesi, minimum və orta aylıq əməkhaqqının yüksəlməsi əhalinin müxtəlif növ maliyyə xidmətlərindən, həmçinin, İpoteka kreditlərindən istifadə imkanlarını artırır. Bununla belə, ölkədə müəyyən həddə yoxsul təbəqə və hazırkı mərhələdə bu cür xidmətlərdən istifadə etmək imkanında olmayan kateqoriyalar da var. Lakin bizim statistika göstərir ki, İpoteka kreditlərinə nisbətən aşağıgəlirli təbəqələrin də marağı az deyil. Məsələn, 12 müvəkkil bankın kredit portfelində elə kredit məbləğləri var ki, onun aylıq ödənişi 65 manatdan artıq deyil. Bütün kreditlərin 1/5 hissəsinin aylıq ödəmələri isə orta aylıq əmək haqqı, yəni 150 manat civarındadır. Bu isə o deməkdir ki, ortastatistik qazancla yaşayan şəxslər də İpoteka kreditindən yararlana bilərlər. Bilirsiniz ki, proqnozlara görə, 2006-cı ildə orta aylıq əməkhaqqı 156 manat, 2007-ci il üçün isə 195 manat olacaq. Bu şərtlərdən çıxış etsək, müəyyən olar ki, iki nəfərin işlədiyi ortastatistik ailə, təxminən, 20 min manat məbləğində İpoteka krediti ala və bunun müqabilində qiyməti çox da baha olmayan yeni inşa olunmuş binalardan 2-3 otaqlı mənzil əldə edə bilər. Bütün bunlar, təbii ki,  İpotekaya tələbatı stimullaşdırır.

Bundan başqa, artıq İpoteka kreditlərinin regionlarda da verilməsi prosesi başlanıb. Bugünədək Gəncə, Mingəçevir, Quba və Sumqayıtda 7 kredit verilib. Naxçıvan, Lənkəran, Əli Bayramlı kimi rayonlarda da müraciətlər var. Eyni zamanda, indiyədək verilən İpoteka kreditlərinin sayına əhalinin ödəmə qabiliyyəti və ya daimi və rəsmi gəlir mənbələrinin olmaması kimi obyektiv faktorlar təsir göstərir. Digər tərəfdən, daha münasib qiymətlə istismara verilən yaşayış evlərinin sayının artırılması vacibdir. Məsələn, mənzillərin qiymətinin yüksək olduğu və zaman keçdikcə, daha da artdığı Qazaxıstan və Rusiyada İpoteka kreditlərinin verilməsi digər dövlət proqramları ilə paralel şəkildə həyata keçirilib. Tikinti materialları ilə təminat, torpaq sahələrinin ayrılması, inşaat, vergi və s. Güzəştləri nəzərdə tutan "Əlçatan mənzil" proqramı da bu proseslə paralel aparılıb. Belə olan halda, İpoteka kreditlərinin götürülməsi daha əlverişli olur və ona tələbat da artır. Belə ki, alınacaq mənzilin qiyməti nə qədər ucuz olarsa, götürülən kreditin məbləği də o qədər az olar. Nəticədə, ailə büdcəsindən ödənilən məbləğ də müvafiq olaraq azalar.

- İpoteka krediti Azərbaycanda yeni bir alətdir. Hazırkı mexanizm özünü nə dərəcədə doğruldur? Üstünlüklər və çatışmazlıqlar nədən ibarətdir?

- Baxmayaraq ki müxtəlif kredit təşkilatları əvvəllər də mənzil alınması üçün kredit verib, İpoteka kreditlərinin verilməsi Azərbaycanda ilk dəfədir, həyata keçirilir. "İpoteka krediti" anlaşıyı özündə daha uzun müddətə və nisbətən aşağı faizlə verilən krediti nəzərdə tutur. Hazırkı proqrama əsasən, kredit 15 il müddətinə və illik maksimum 12% həddində verilir. Banklar arasındakı rəqadət təcrübəsi göstərir ki, altı ay ərzində verilmiş kreditlər üzrə orta faiz dərəcəsi 10,2% olub. Kreditlərin, təxminən, 30%-i isə illik 8%-lə verilib. Heç bir postsovet ölkəsində ümumi bazar şərtləri ilə verilən İpoteka kreditinin tarifləri bu qədər aşağı deyil. Məsələn, Qazaxıstanda sosial İpoteka illik 10% həddində müəyyənləşdirilib. Lakin təəssüf ki, hələ Azərbaycanda əhalinin geniş təbəqələri bu  proseslə bağlı ya məlumatsızdır, ya da onda yeni sistemə etibar formalaşmayıb. Odur ki maarifləndərmə, izahat və reklam işinin aparılması vacibdir. Doğrudur, başqa ölkələrdə olduğu kimi, Azərbaycanda da insanlar İpoteka kreditləşməsinə daha böyük ümidlər bəsləyirdilər. Lakin sovetlər dövründə olduğu kimi, pulsuz evlərin paylanacağını gözləmək də düzgün olmazdı. Azərbaycanda hazırda həyata keçirilən İpoteka kreditləşməsi sistemi dünya təcrübəsi ilə yaxından tanış olduqdan və beynəlxalq ekspertlərlə məsləhətləşmələrdən sonra qəbul edilb.

İpoteka Fondu ilk altıaylıq təcrübədən çıxış edərək və hökumətin birinci yarımilliyin yekunlarına dair toplantısında prezident  İlham Əliyevin söylədiyi fikirləri nəzərə alaraq, hazırkı qayda və prosedurlara bir sıra dəyişiklik təklif edib. Artıq bu təkliflər Milli Bankın rəhbərliyi səviyyəsində təsdiqlənib və qüvvədədir. Məsələn, artıq əhaliyə yeni inşa olunmuş binalarda ilk əldən mənzil almaq imkanı yaradılıb. Belə ki, həmin mənzillərə mülkiyyət hüququnun rəsmiləşdirilməsi uzun çəkdiyindən, indiyədək əhali yalnız təkrar bazarda aldığı və artıq sənədləşdirilmiş mənzili girov qoya bilərdi. İkinci əldən mənzil almaq isə sözsüz ki, baha başa gəlirdi. İndi isə bu problem aradan qaldırılıb. Bundan başqa, mənzilin əldə edilməsi zamanı ödəmə mexanizmi də sadələşdirilib, İpoteka kreditləşməsi institutu genişləndirilib - buraya "İpoteka brokeri", "İpoteka agenti" kimi anlayışlar əlavə olunub. Fikrimizcə bu, əhalinin İpoteka krediti almasını asanlaşdıracaq. Həmçinin, borcalanların siyahısı və girov kimi qoyula biləcək daşınmaz əmlakın növləri genişləndirilib. Əgər əvvəllər yalnız ailə üzvləri borcalan qismində  çıxış edə bilirdisə, indi bu hüquq digər yaxın qohumlara da şamil olunur. Torpağın özəlləşdirilməsi və getdikcə bahalaşması da onun satılma qabiliyyətli girov kimi istifadəsinə imkan yaradıb. Borcalanın ödəmə qabiliyyəti və girov qoyulan əmlakın qiymətləndirilməsi prosesi də xeyli sadələşdirilib, İpoteka krediti əldə etmək üçün tələb olunan sənədlərin sayı isə azaldılıb. Məsələn, ilk dövrlərdə banka müraciət sənədi 3 səhifədən ibarət idi və bu, kredit almaq istəyənləri bir qədər çəkindirirdi. İndi isə həmin sənəd cəmi 1 səhifədən ibarətdir. Digər bir yenilik isə ondan ibarətdir ki, kredit bazarında faiz dərəcələri dəyişdikdə, borcalana İpoteka kreditini təkrar maliyyələşdirmək hüququ verilir. Belə ki, beynəlxalq təcrübədə də qəbul olunduğu kimi, bazarda faiz dərəcələri aşağı düşdüyü halda, kredit müqaviləsinin müddəti bir ili keçən borcalan banka müraciət edərək onun faiz dərəcəsinin ümumi bazar qiymətlərinə uyğunlaşdırılmasını tələb edə bilər. Bank bununla razılaşmadıqda, borcalan faizlərin nisbətən aşağı olduğu başqa bir banka üz tuta bilər. Nəticədə, həmin kredit qurumu birinci banka olan borcu ödəyir və müştəriyə özünün daha aşağı faizləri ilə xidmət etməyi boynuna götürür. Qeyd etmək lazımıdır ki, bütün bu dəyişikliklər kreditlərin alınması prosesini nəzərəçarpacaq dərəcədə sadələşdirib və bununla bərabər, bank sisteminin riskləri qətiyyən artmayıb. Beləliklə, kreditlə mənzil almaq istəyən və buna hazırda imkanı olan ailələr daşınmaz əmlakın və tikinti materiallarının qiymətlərində müşahidə olan artımı nəzərə alaraq, istəklərinin reallaşdırılmasını təxirə salmamalıdır.

- Şərtlərin daha da təkmilləşdirilməsi üçün başqa təkliflər də varmı? Varsa, nəyi nəzərdə tutur və müzakirələr hansı mərhələdədir?

- Bu gün fonda kredit götürmək istəyən, lakin şərtlərin yumşaldılmasını gözləyən vətəndaşlardan çoxlu təkliflər daxil olur. Bunları nəzərə alaraq fond öz növbəsində təkliflər hazırlayıb və layihə Milli Bank rəhbərliyi tərəfindən bəyənilib. Təkliflər  nədən ibarətdir? İlk növbədə bu, borcalanın ödəməli olduğu ilkin məbləğin azaldılması ilə bağlıdır. Qeyd edim ki, hazırda bu rəqəm alınan mənzilin dəyərinin ən azı 30%-i həcmindədir. Bu məbləği azaltmaqla yanaşı, İpoteka risklərinin sığortalanması institutunu formalaşdırmağı təklif edirik. Başqa ölkələrdə bu təcrübə uğurla həyata keçirilib. Belə ki, ipoteka risqinin sığortalanması hesabına ilkin ödənişin məbləğini xeyli dərəcədə azaltmaq, hətta onu sıfıra edrimək də mümkündür. Bundan başqa, kreditin ödənilməsi üçün nəzərdə tutulan 15 illik müddətin artırılması təklif olunur. Digər bir təklif borcalanın həyatının sığortası ilə bağlıdır ki, bu gün həmin sığorta icbari qaydada həyata keçirilir. İllik ödəniş, borcgötürənin yaşı və digər meyarlar nəzərə alınaraq, girov qoyulmuş mülkün 0,5 - 2%-i qədər təşkil edən bu sığorta nisbətən uzunmüddətli və baha sığorta növüdür. Odur ki bu məsələnin borcalanın və bankın öz ixtiyarına buraxılmasını təklif etmişik. Ancaq bu sığortanın mövcudluğu arzuolunandır. Belə ki, borcalan əmək qabiliyyətini və gəlir mənbəyini itirdiyi halda, sığorta şirkəti borcun böyük hissəsini banka ödəyir. Belə sığortaya malik olmayan ailə qeyd etdiyim hallarda girov qoyduğu mülkü itirə də bilər.

Daha bir təklif verilən kreditin maksimum məbləği ilə bağlıdır - hazırda bu məbləğ 30 min manatdır. Bu məbləğin iki dəfə artırılması ilə yanaşı, onun illik indeksasiya mexanizminin işə salınmasını məqsədəuyğun hesab edirik. Mənzillərin getdikcə bahalaşdığını nəzərə alaraq, İpoteka kreditinin maksimum məbləğini ilbəil indeksasiya edib daşınmaz əmlak bazarındakı qiymətlərə uyğunlaşdırmaq lazımdır.  

Bundan başqa, digər ölkələrin təcrübəsinə əsasən, vergi qanunvericiliyində də dəyişiklik edilməsi təklif olunur ki, bu  da öz növbəsində, borcalanın İpoteka krediti üzrə faizlərin ödənilməsinə yönəldilən aylıq gəlirinin vergidən azad edilməsini nəzərdə tutur. Təklif təsdiqlənərsə, vətəndaşların aylıq ödəməni artırmaq imkanı yaranacaq. Bizim hesablamalarımıza görə, bu mexanizm tətbiq olunacağı halda, alınan hər bir kreditin məbləği 20% arta bilər. Eyni zamanda, kredit üzrə ödəmələrin dayandırıldığı defolt müddətini də artırmağı təklif edirik. Hazırkı şərtlərə görə, borcalan ardıcıl olaraq iki ay kredit üzrə ödəmə həyata keçirməsə, həm bank, həm də İpoteka Fondu vəsaiti geri tələb edə və ya girov qoyul-muş əmlakı satışa çıxara bilər. Yeni təkliflərdə isə bu müddətin altı ayadək artırılması nəzərdə tutulur. Bir şərt-lə ki həmin müddətdə aylıq borc bank tərəfindən fonda ödənilsin. Yeri gəlmişkən, bu təklifİ bankların özləri tərəfindən irəli sürüb. Belə ki, bir sıra banklar çoxdan işlədiyi müştərilərlə münasibəti korlamamaq və girovun satılması kimi xoşagəlməz prosedura əl atmamaq üçün borcalana daha uzunmüddətli möhlət verməyin tərəfdarıdır. Lakin şükürlər olsun ki, indiyədək problemli kreditimiz olmayıb və ümid edirik ki, bundan sonra da olmaycaq. Müştərinin ödəmə qabiliyyətinin hərtərəfli qiymətləndirilməsi də məhz buna xidmət edir. Digər inkişaf etmiş ölkələrdə olduğu kimi, daha bir təklif vahid müqavilənin tətbiqi ilə bağlıdır. Hazırda İpoteka kreditinin verilməsi üçün üç müqavilə bağlamaq lazım gəlir: kredit müqaviləsi, alğı-satqı müqaviləsi və İpoteka müqaviləsi. Onlar ayrı-ayrı mərhələlərdə bağlanır ki, bu da həm banklara, həm alıcılara, həm də satıcılara əlavə risk yaradır. Biz isə lazımsız risklərin aradan qaldırılması üçün bütün bu razılaşmaları bir müqavilədə birləşdirməyi təklif edirik. Bu təkliflər artıq müvafiq strukturlara təqdim olunub və bütünlükdə paketin razılaşdırılmasından sonra baxılmsaı üçün ölkə rəhbərliyinə təqdim olunacaq.

- Azərbaycan prezidentinin "Azərbaycan Milli Bankı yanında Azərbaycan İpoteka Fondunun əsasnaməsinin təsdiq edilməsi haqqında" fərmanına əsasən, 2005-ci il dekabrın 22-dən hökumətə əhalinin güzəştli İpoteka krediti almaq haqqına malik kateqoriyalarının müəyyənləşdirilməsi tapşırılıb. Yaxın zamanlarda hansı təbəqələr sosial İpotekanın üstünlüklərindən yararlana bilər və şərtlərin yumşaldılması ilə bağlı konkret təkliflər nədən ibarətdir?

- Prezident İpoteka kreditlərinin verilməsində güzəştlər mexanizminin hazırlanması, əhalinin müvafiq kateqoriyalarının müəyyənləşdirilməsi və maliyyələşdirmə mənbələrinin üzə çıxarılmasına dair tapşırıqlar verib. Bugünədək həmin istiqamətlərdə xeyli iş görülüb və burada qonşu ölkələrin təcrübəsi öyrənilib. Qazaxıstana, Ukraynaya səfərlər təşkil olunub, digər ölkələrin təcrübələri ilə də tanışlıq həyta keçirilib. Bundan başqa, hökumətdə bütün maraqlı qurumların rəhbərliyinin iştirakı ilə müzakirələr keçirilib və oradaca sosial İpotekaya dair ilkin təkliflər paketi hazırlanıb. O vaxtdan müəyyən dəqiqləşmələr aparılıb və onun əsasında hökumətə bu proqramın son konturları təqdim olunub. Sosial İpotekanın istiqamətini nəzərə alaraq, borcalanın yükünün ünvanlı dövlət subsidiyaları hesabına azaldılması təklif olunub. Bizim təklifimiz ondan ibarətdir ki, bu subsidiya ilkin ödənişin və ya kredit üzrə ödəmələrin bir hissəsinə yönəldilə bilər. Bundan başqa, seçiləcək kateqoriyalar üçün kreditin qaytarlma müddətinin uzadılması da təklif olunur.

Güzəştli kreditlərin əhalinin hansı kateqoriyasına verilə biləcəyinə gəlincə, prezidentin müvafiq fərmanına əsasən, buraya gənc ailələr, hərbçilər və digər sosial kateqoriyalar aiddir. Məlum olduğu kimi, Azərbaycan əhalisinin 30%-ni gənclər təşkil edir (yaşı 35-dək olanlar - "R+"). Təbii ki, onların heç də hamısının mənzilə ehtiyacı yoxdur. Lakin Gənclər və İdman Nazirliyinin hesablamalaırna görə, 50 minə yaxın gənc ailə öz yaşayış şəraitini yaxşılaşdırmağı arzulayır. Bu gün bir krediti 21 min manatdan götürsək, 50 min ailənin kreditlə təmin edilməsi üçün 1 milyad manat tələb olunur. Bu, əlbəttə ki, hətta ən inkişaf etmiş ölkələr üçün belə real deyil. 

Məlum olduğu kimi, 2005-2006-cı illərdə İpoteka kreditləşməsinin həyata keçirilməsi üçün dövlət büdcəsindən 26 milyon manat vəsait ayrılıb. İqtisadiyyatın artım səviyyəsini nəzərə alaraq və makroiqtisadi göstəricilərə əsasən, prioritetlərin müəyyənləşdirilməsi zərurəti meydana çıxır. Məsələn, Qazaxıstanda, Ukraynada və Rusiyada prioritet kimi çoxuşaqlı gənc ailələr götürülür. Bizdə də bu amilin meyarlardan birinin əsas olması mümkündür. Sosial İpotekanın verilməsində prioritetlərin müəyyənləşdirilməsi üçün digər meyar ailənin gəlir səviyyəsi olmalıdır: Güzəştlər aztəminatlı və qismən ödəmə qabiliyyətinə malik ailələrə veriləcək. Ümumilikdə isə bu meyarlar və yanaşmalar dövlətin strateji prioritetlərinə əsasən müəyyənləşdirilməlidir; məsələn: regionların inkişafına dair dövlət proqramına, sərhəd və cəbhə bölgələrinin sosial durumunun yaxşılaşdırılmasına əsaslanmaq olar. Dövlət üçün strateji baxımdan vacib olan sahələrdə peşəkar kadrların həvəsləndirilməsi üçün onların da prioritet kateqoriyalara aid edilməsi mümkündür. Bununla yanaşı, sosial ədalət prinsipinin qorunması vacibdir və bu, qeyd olunan müşavirədə cənab prezident tərəfindən də bəyan edilib. Bununla əlaqədar olaraq, fond tərəfindən sosial İpotekanın şamil olunacağı əhalini kateqoriyalara bölmək üçün prioritetləri özündə əks etdirən sadə və şəffaf bir cədvəl hazırlanıb. Bu cədvəl əsas götürülərsə, borcalanın özü hansı kateqori-yaya aid olduğunu və hansı mərhələdə güzəştli İpoteka kreditinə iddia edə biləcəyini müəyyənləşdirə bilər.

Bütün bunları nəzərə alaraq, fond, həmçinin, 2010-cu ilədək həm adi, həm də güzəştli İpoteka kreditləri ilə bağlı proqnozlar hazırlayıb. Beləliklə, 5 min sosial və adi İpoteka kreditinin verilməsi üçün qarşıdan gələn dörd il ərzində 300 milyon manata ehtiyac ola bilər. Təbii ki, bu hədəflərə çatmaq üçün borcalanların ödəmə qabiliyyəti yüksəlməli, mənzillərin qiymətləri əlçatan olmalı və kreditlər üçün əlavə maliyyə mənbələri olmalıdır.