РАЙ В ШАЛАШЕ НЕ ПОСТРОИШЬ

Азербайджанский ипотечный фонд подвел итоги шести месяцев внедрения системы государственного ипотечного кредитования. Говорить о массах семей, получивших ссуды у государства, еще рано. Впрочем, это и естественно, если учесть, что ипотечные кредиты - новый инструмент на азербайджанском рынке. Но определенная динамика все же есть, а интерес граждан к этой новинке растет с каждым днем. В то же время большинство населения не спешит обращаться в банки в ожидании еще более приемлемых условий. Каких же послаблений ждет система ипотечного кредитования, какие плюсы и минусы выявлены в ходе ее внедрения? Обо всем этом R+ рассказал исполнительный директор Ипотечного фонда при Национальном банке Азербайджана (НБА) Фаик Мамедов.

- Фаик муаллим, какова в целом ситуация с государственным ипотечным кредитованием в Азербайджане? Каков интерес потребителей и сколько кредитов выдано на сегодняшний день?

- Как вы знаете, внедрение системы ипотечного кредитования в Азербайджане началось еще в конце 2002 года. По указу общенационального лидера Гейдара Алиева были даны поручения в контексте исполнения бюджета 2003 года начать подготовку к внедрению системы ипотечного кредитования в Азербайджане. В последующие годы была изучена практика ипотечного кредитования в других странах, на основе чего применительно к местным условиям была разработана модель ипотечного кредитования в Азербайджанской Республике. Именно данная модель была утверждена законом "Об ипотеке" в 2005 году и другими законодательными и нормативными актами, утвержденными президентом Азербайджана Ильхамом Алиевым. Развитие системы ипотечного кредитования является частью социально-экономической политики государства, направленной на улучшение условий жизни граждан.

Процесс ипотечного кредитования стартовал в марте 2006 года. В первый месяц было выдано четыре кредита. По итогам августа - в общей сложности около 90 кредитов, порядка 170 обращений граждан находится на рассмотрении. Некоторые из них уже проходят договорные процедуры. По статистике, в августе в сравнении с мартом (первым месяцем ипотечного кредитования. - Авт.) объем выданных кредитов увеличился в 5,5 раза. Общая сумма выданных кредитов составила более 2 млн манатов, из которых более 500 тыс. манатов уже рефинансировано со стороны Ипотечного фонда. Кстати, такого рода операции проведены впервые не только в Азербайджане, но и на всем Южном Кавказе. В других странах СНГ ипотечное кредитование началось несколько ранее, и в сравнении с ними первые итоги, полученные в Азербайджане, не менее успешны.

- Как можно оценить востребованность ипотечных кредитов на фоне нынешней платежеспособности населения?

- Естественно, уровень платежеспособности населения является одним из важных факторов в этом процессе. Как вы знаете, прогресс, наблюдаемый в экономике страны, увеличение минимальной и среднемесячной заработной платы расширяют возможности населения в использовании различного рода финансовых услуг, в том числе ипотечных кредитов. В то же время есть и такие факторы, как определенный уровень бедности и наличие категории, которая на данном этапе не может позволить себе определенные услуги. Что касается нашей статистики, то одним из примеров востребованности ипотечных кредитов именно среди слоев населения со сравнительно небольшими доходами является тот факт, что в портфеле кредитов, выданных 12 банками-агентами, есть суммы, месячные выплаты по которым не превышают 65 манатов. Ежемесячные выплаты по 1/5 части всех выданных кредитов находятся в пределах среднемесячной заработной платы - около 150 манатов. Это говорит о том, что люди со среднестатистическими заработками также могут воспользоваться ипотечными кредитами. Как вы знаете, по прогнозам, среднемесячная заработная плата в 2006 году составит 156 манатов, а в 2007-м - 195 манатов. Исходя из этого, среднестатистическая семья с двумя работающими может рассчитывать на получение кредита размером примерно в 20 тысяч манатов и приобрести 2-3-комнатную квартиру в недорогих новостройках. Это и должно стимулировать востребованность ипотеки.

Будет также к месту отметить и тот факт, что ипотечные кредиты уже начали выдаваться и в регионах страны - около семи кредитов выдано в Гяндже, Мингячевире, Губе, Сумгайыте. Были обращения граждан в Нахчыване, Лянкяране, Алибайрамлы. В то же время на количестве ипотечных кредитов, с одной стороны, отражаются объективные факторы платежеспособности населения или же отсутствие постоянного и официального дохода, что является обязательным требованием. С другой стороны - необходимо увеличить масштаб введения в эксплуатацию жилья по более доступным ценам. Так, например, в Казахстане и России, где цены на жилье также высоки и растут, ипотечное кредитование было введено параллельно с другими государственными программами, такими, как "Доступное жилье", охватывающими сферы производства стройматериалов, выделения участков, строительства, налоговых льгот и т.д. В этом случае ипотечные кредиты становятся более доступными и востребованными, так как чем ниже цена покупаемого жилья, тем меньше надо заимствовать и соответственно выплачивать из семейного бюджета.

- Ипотечные кредиты в Азербайджане - новый инструмент. Насколько оправдывают себя нынешние механизмы - преимущества и недостатки?

- Ипотечное кредитование в Азербайджане внедряется впервые, хотя некоторые кредитные организации и раньше выдавали кредиты на покупку жилья. Тем не менее определение понятия "ипотечный кредит" подразумевает более длительный срок и сравнительно низкие проценты. По нынешней программе кредиты выдаются на период до 15 лет, а процентные ставки предусмотрены в пределах 12%. Ввиду конкуренции между банками практика показывает, что средневзвешенная процентная ставка по выданным за шесть месяцев кредитам составила 10,2%, а примерно 30% всех кредитов выдано по ставке в 8%. Ни в одной стране постсоветского пространства не наблюдалось, чтобы ставка ипотечного кредита, выдаваемого на общих рыночных условиях, была такой низкой. В том же самом Казахстане ставка по социальной ипотеке и то определена в размере 10%. К сожалению, пока среди широких слоев населения очень много недопонимания или недоверия, что говорит о необходимости разъяснительной и рекламной работы. Правда, ожидания населения были намного выше, чем то, что сегодня предлагается в Азербайджане, как и в других странах. Но было бы неверным ждать безвозмездного распределения квартир или похожей на это системы в лучших традициях советских времен. Действующая ныне модель ипотечного кредитования в Азербайджане была принята после изучения мирового опыта и на основе консультаций с международными экспертами и направлена на удовлетворение именно платежеспособного спроса.

По итогам шести месяцев и с учетом мнений, высказанных президентом Азербайджана на совещании правительства по итогам первого полугодия, Ипотечным фондом был предложен ряд изменений в существующие правила и процедуры, которые были утверждены правлением Национального банка Азербайджана. Сюда вошло предоставление населению возможности приобретения жилья в новостройках на первичном  рынке, что до этого было затруднено в связи с запозданием оформления имущественных прав в этих домах. Кроме того, был упрощен механизм выплат при приобретении жилья и расширен институт ипотечного кредитования - были введены такие понятия, как ипотечный брокер и ипотечные агенты. По нашему мнению, это облегчит доступ населения к ипотечным кредитам. Были также расширены численность созаемщиков и виды недвижимости, предоставляемой в залог (квартира и земля). Если раньше созаемщиками могли стать только близкие члены семьи, то сейчас это право распространяется и на других родственников. Приватизация земли и ее удорожание также сделали ее довольно  ликвидным средством залога. Был значительно упрощен процесс оценки платежеспособности заемщика и закладываемого имущества, сокращено количество необходимых документов. К примеру, если первичное обращение в банк по формату состояло из трех страниц, что немного отпугивало заемщика, то сейчас этот документ сокращен до одной страницы. В нынешних изменениях к правилам заемщику предоставляется также возможность рефинансирования ипотечного кредита в случае значительных изменений процентных ставок на кредитном рынке. Как и принято в международной практике, это означает, что в случае понижения процентов по кредитам заемщик, который брал кредит более года назад, может обратиться в банк с просьбой привести его процентную ставку в соответствие с общерыночной. В случае, если банк не соглашается, заемщик обращается в другой, где проценты сравнительно ниже. Это кредитное учреждение погашает долг первому банку и перенимает право обслуживания клиента, но уже по своим более низким процентам. Следует заметить, что все эти изменения значительно упростили процедуру получения кредитов, не увеличив при этом риски банковской системы. Таким образом, семьи, которые желают приобрести квартиру в кредит и уже сегодня имеют на это возможность, могут не откладывать эту покупку, учитывая рост цен на недвижимость и стройматериалы.

- Есть ли другие предложения по совершенствованию механизмов государственного ипотечного кредитования? На какой стадии рассмотрения они находятся и что предполагают?

- Сегодня в фонд поступает множество обращений от граждан, которые желают получить кредит, но ждут послаблений в условиях кредитования. Фондом подготовлены предложения, проект которых был одобрен правлением Нацбанка. Что же предлагается? В первую очередь это уменьшение первичного взноса заемщика, который на сегодняшний день составляет минимум 30% от стоимости приобретаемого жилья, и параллельное введение института страхования ипотечных рисков. На примере других стран этот опыт успешно реализован. Так, за счет страхования ипотечного риска можно значительно снизить объем первичного взноса или даже свести его к нулевому уровню. Кроме того, предлагается увеличение срока выплат по кредитам, который на сегодня составляет 15 лет. Другое предложение касается страхования жизни заемщика, что сегодня является обязательным требованием. Это сравнительно дорогостоящий вид страхования - ежегодная плата от 0,5 до 2% закладываемого имущества в зависимости от возраста заемщика и других критериев. Поэтому предлагается отпустить это на усмотрение самого заемщика и банка. Хотя иметь такой вид страхования желательно, так как в случае утраты трудоспособности заемщика страховая  компания выплатит банку оставшуюся часть кредита. Не имея такого страхования, семья может лишиться имущества, заложенного под кредит. Еще одно предложение касается максимальной суммы кредита, который сегодня равен 30 тыс. манатов. Эту сумму предлагается удвоить с введением механизма ежегодной индексации. Учитывая, что жилье ежегодно дорожает, считается целесообразной ежегодная индексация максимальной суммы кредита с тем, чтобы она соответствовала текущим ценам на недвижимость. Кроме того, на примере других стран предлагается ввести изменения в налоговое законодательство, что позволит вычитывать ежемесячные выплаты заемщика по процентам ипотечного кредита из суммы его дохода, облагаемого налогом. Таким образом, у заемщика появится возможность увеличить ежемесячные выплаты. По нашим расчетам, в случае внедрения этого механизма объем получаемого кредита может возрасти на 20%. Также предлагается увеличить период дефолта, когда заемщик прекращает выплаты по кредиту. По нынешним условиям в случае, если заемщик не осуществляет выплаты по кредиту больше двух месяцев подряд, то и банк, и фонд могут востребовать средства обратно или же приступить к реализации заложенного имущества. Этот срок предлагается увеличить до шести месяцев при условии, что ежемесячные выплаты будут возмещаться фонду со стороны банка. Кстати, это предложение было ранее выдвинуто представителями самих банков. То есть банк, зная возможности своего клиента, может дать более длительную отсрочку, не спеша портить с ним отношения, и приступать к довольно неприятной процедуре - продаже заложенного имущества, но, к счастью, пока проблемных кредитов не было и, надеемся, не будет, чему и служит процесс всесторонней оценки платежеспособности клиента. Как это имеет место в других развитых странах, еще одно предлагаемое изменение в законодательство заключается во введении единого договора. На сегодняшний день заключаются три вида договора: кредитный договор, договоры о купле-продаже и об ипотеке. Все они заключаются в разные периоды, что создает дополнительные риски как для банка, так и для продавца и покупателя имущества. Так вот мы предлагаем объединить все эти соглашения в единый договор, что снимает ненужные риски. Эти предложения уже представлены в соответствующие структуры и после согласования всего пакета будут переданы на рассмотрение руководству страны.

- Указом президента АР "Об утверждении Положения об Азербайджанском ипотечном фонде при НБА" от 22 декабря 2005 года правительству было поручено определить категории населения, обладающие правом льготного ипотечного кредитования. Какие категории могут в ближайшее время воспользоваться преимуществами социальной ипотеки и каковы конкретные предложения по смягчению условий?

- Президентом страны были даны поручения подготовить механизм льгот по ипотечным кредитам, определить категории населения и выявить источники финансирования. На сегодняшний день был проведен большой объем работы, включая изучение опыта соседних стран. Были осуществлены поездки в Казахстан, Украину, изучен опыт других стран. Кроме того, проведены обсуждения в правительстве с участием руководителей всех заинтересованных структур. Здесь же одобрен первичный пакет предложений по социальной ипотеке. С тех пор были проведены определенные уточнения, на основе чего правительству предложены последние контуры этой программы. Учитывая направленность социальной ипотеки, предлагается снижение бремени выплат заемщика путем предоставления адресных государственных субсидий. По нашему предложению эта субсидия может быть направлена как на выплату первичного взноса, так и на выплату части кредитной задолженности, в случае, если личных накоплений или ежемесячных доходов заемщика на это не хватает. Также предлагается увеличение срока погашения кредита для льготных категорий. Что касается категорий населения, на которые будет распространяться право льготного ипотечного кредита, то соответствующим указом президента к ним отнесены молодые семьи, военнослужащие и другие социальные категории. Как известно, около 30% населения Азербайджана входит в  категорию молодых (лица до 35 лет. - Авт.). Естественно, не все они нуждаются в приобретении жилья. Однако, по оценкам Министерства молодежи и спорта, около 50 тыс. молодых семей желало бы улучшить жилищные условия. Если судить по сумме одного кредита, который на сегодняшний день составляет 21 тыс. манатов, то для удовлетворения спроса всех 50 тыс. семей одним разом потребовался бы 1 млрд. манатов. Это, конечно же, нереально даже для самых развитых стран. Как известно, на 2005-2006 годы на ипотечное кредитование в госбюджете  заложено 26 млн. манатов. С учетом роста экономики и в соответствии с макроэкономическими показателями возникает необходимость определения приоритетности. Допустим, в Казахстане, Украине и России приоритет отдается многодетным молодым семьям. Возможно, и у нас это будет одним из критериев. Другим критерием приоритетности для социальной ипотеки должен быть уровень доходов семьи: льготы будут  предназначены для менее обеспеченных и частично платежеспособных граждан. В целом же эти критерии и подходы должны быть определены в соответствии со стратегическими приоритетами государства. К примеру, можно ориентироваться на Госпрограмму развития регионов, решение социальных вопросов приграничных и прифронтовых районов. Могут быть расставлены приоритеты и в направлении поощрения профессиональных кадров в стратегических для государства, науки и производства областях. При этом важно соблюдение принципа социальной справедливости, что является ключевым подходом, высказанным господином президентом на упомянутом совещании. В связи с этим фондом подготовлена простая и транспарентная таблица приоритетности категоризации населения, которая, если будет принята за основу, позволит заемщику самому определить, в какую он категорию подпадает и на каком этапе может претендовать на получение льготного ипотечного кредита.

Учитывая все это, фонд также подготовил варианты прогнозов до 2010 года как по обычной, так и по социальной ипотеке. Так, для выдачи 5 тыс. кредитов как по социальной, так и по общей ипотеке на последующие четыре года может потребоваться около 300 млн. манатов. Естественно, что достижение этих целей потребует увеличения платежеспособного спроса самих заемщиков, а также наличия доступного жилья и источников финансирования кредитов.