TƏLƏBATI QIZIŞDIRMAQ

Neftin artıq bir ildir davam edən ucuz qiyməti və milli valyutanın fevral devalvasiyası iqtisadiyyatın bir sıra sahələrinin inkişaf dinamikasını azaldaraq, bazar tələbatına mənfi təsir göstərdi. Əvvəlki qlobal böhranın təcrübəsini təsdiqləyərək, ilk sırada risk zonasında daşınmaz əmlak bazarı oldu. Cari ilin yanvar-iyul aylarında ölkənin yaşayış sektorunda dövriyyə, təxminən, 3 dəfə azalıb və bu gün bir sıra ekspertlər bazarın canlanma perspektivlərini ancaq dövlət ipoteka maliyyələşməsinin artırılması ilə əlaqələndirirlər. 

Ölkənin mənzil bazarında ödəmə qabiliyyətli tələbatın azalma prosesi artıq ötən ildən dominantlıq etməyə başladı. "Paytaxtın bir sıra rayonlarında köhnə qəzalı şəraitdə olan evlərin sökülməsi ilə bağlı ucuz evlərə olan ajiotajlı tələbat dövrü, artıq çoxdan ötüb. Ötən ilin artıq ikinci yarısından, neftin qiymətinin hiss ediləcək şəkildə düşməsi, istər əhalinin, istərsə də işgüzar dairələrin investisiya fəallığının azalması şərtlərində, ilk növbədə, paytaxtın daşınmaz əmlakına olan tələbatın azalması prosesi başladı", - deyə "MBA Group" konsaltinq şirkətinin baş direktoru Nüsrət İbrahimov ötən il bazardakı vəziyyəti dəyərləndirərkən bildirib.

Maraqlıdır ki, analoji proseslər mənzil seqmentində 2008-2010-cu illərdə də müşahidə edilirdi. Həmin vaxt qızğın surətdə inkişaf edən paytaxtın mənzil bazarı cəmi iki il ərzində artım templərini itirdi və qiymət həddi 30% düşdü. Lakin hətta böhran faktorlarını nəzərə almasaq belə, yerli mənzil bazarı və ilk növbədə, onun paytaxt seqmenti, son illər artıq, obyektiv iqtisadi göstəricilərlə təmin olunmayan və əksər hallarda spekulyativ artım nümayiş etdirdi.

Yerli daşınmaz əmlakın xüsusiyyətlərini anlamaq üçün diqqət yetirmək lazımdır ki, ötən iki onillikdə bu sahə cəlbediciliyinə görə ancaq bank əmanətlərindən geri qalaraq, əhalinin investisiya fəallığının əsas nizamlayıcısı rolunu oynayırdı. Bununla belə, son bir neçə ildə depozit üzrə faiz dərəcələrinin səviyyəsinin azalmasına görə bank sektoru əhalinin pul yığımlarının ən çox hissəsini özünə çəkən əsas drayver rolunu itirməyə başladı.

Eyni zamanda ölkədə təzəcə formalaşan qiymətli kağızlar bazarı da əhalinin investisiya resurslarının bərabər bölünməsi üçün effektli alətlər təklif edə bilmədi. Belə ki, fiziki şəxslərin yığımları, demək olar ki, fond bazarının dövriyyəsinə cəlb olunmayıb. Xüsusən, tək-tək olan hallara baxmayaraq, ölkədə mənzil sertifikatlarının - nominal dəyəri mənzilin ümumi sahəsinin vahidlərində və onun pul ekvivalentində ifadə olunan emissiya olunmuş qiymətli kağızlar geniş yayılmadılar. Bu alət inkişaf etmiş ölkələrin böyük əksəriyyətində son dərəcə geniş yayılıb ki, mobilliyi və yüksək likvidliyi sayəsində tələb və təklifi, həmçinin daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin səviyyəsini səmərəli və nisbətən sürətlə tənzimləməyə imkan verir.

Bu şəkildə, son illər daşınmaz əmlaka yatırımlar istər icarə gəlirləri hesabına, istərsə də yenidən satılarkən sahibini xeyli gəlirlə təmin edən, daşınmaz əmlakın dəyərinin illik indeksasiyası hesabına da az qala əhalinin geniş təbəqəsinə kapitallaşmanın sabit artımının yeganə, əlçatar forması idi. Bu sxem fasiləsiz işləyirdi, xüsusilə əlverişli bazar konyunkturu şərtlərində. Əhalinin sabit orta gəlirli kateqoriyasını aktivləşdirmiş 2008-2010-cu illərin yığılan tələbatı da özünü göstərdi. Bakının mərkəzində köhnə tikililərin söküntüsünə dair irimiqyaslı işlər də ümumi ajiotaja öz payını qatdı: paytaxt hakimiyyətinin verdiyi təzminatlar ucuz mənzillərə olan katalizator tələbatı rolunu oynadı. 

Mərkəzi Bankın son üç illə bağlı statistikası mənzillərin qiymətlərini nəzərəçarpacaq dərəcədə şişirtmiş ajiotajlı bazar tələbatının davamlı tendensiyasını açıq şəkildə nümayiş etdirir. Belə ki, Mərkəzi Bankın məlumatına əsasən, daşınmaz əmlak bazarının dövriyyəsi 2012-ci ildə 25% və 2013-cü ildə 41%-ə çataraq, ardıcıl şəkildə artıb. Lakin bir o qədər də aydındır ki, artımın bu cür templəri və qiymətlərin müvafiq artımı əhalinin gəlirlərinin artım dinamikası ilə heç də tam şəkildə uyğun deyildi. Və təəccüblü deyil ki, çox tezliklə real ödəmə qabiliyyətli tələbat sadəcə olaraq mənzillərin qiymətləri ilə ayaqlaşa bilmədi.

Artıq ötən ilin ikinci yarısında bu uyğunsuzluq bazar marağının dərəcəsini azaltmağa başladı və çoxdan yetişmiş bu tendensiyanı qlobal energetika böhranı daha da sürətləndirdi. Belə ki, bütün 2014-cü il ərzində Bakıda mənzillərin qiymətinin artımı ancaq 13% olub və azalan ajiotaj isə bazar əməliyyatlarının dövriyyəsinin nisbətən artmasını təmin etdi. 

Bu tendensiya cari ildə bir az daha sürətləndi. Mərkəzi Bankın məlumatına görə, daşınmaz əmlak bazarının ümumi dövriyyəsi 2015-ci ilin yanvar - iyun aylarında 32% azalıb, onun kassa dövriyyəsi üzrə həcmi isə 1,758 mlrd. manatdan bir qədər çox olub. Halbuki bir il əvvəl bu məbləğ 2,583 mlrd. manat olmuşdu. Təkrar bazarda həddindən baha qiymətləndirilmiş mənzil daha çox zərərçəkmiş oldu: burada tələbatın düşməsi 36% təşkil edib. Dolayı şəkildə bu proseslərə Azərbaycan milli valyutasının məzənnəsinin fevraldakı devalvasiyası da təsir göstərib. Təkrar devalvasiyanın mümkün risklərini kompensasiya etmək istəyən vətəndaşlar, mənzillərin dollarla olan qiymətini artırırdılar və ya onları satışdan çıxarırdılar. Bu da, təbii ki, alış və satış üzrə dövriyyənin göstəricilərini xeyli aşağı salırdı.

Bununla bərabər, eyni dövrdə ilkin mənzil bazarı seqmentində satışın nisbətən artımı müşahidə edilirdi - 19%-dən çox. Yeni tikililərin qiyməti, xüsusən də paytaxtın üçüncü və dördüncü zonasında təkrar seqmentinə nisbətən müqayisəli şəkildə az idi və fevral devalvasiyasından sonra burada satışın nəzərəçarpacaq dərəcədə aşağı düşməsi qeydə alınmayıb. 

Bundan başqa, təkrar bazardan yenidən istiqamətini dəyişən tələbat yeni tikililərə keçdi və ümumi azalma fonunda dövriyyənin pozitiv dinamikası, bununla da, izah edilir. 

"MBA Group" konsaltinq şirkətinin baş direktoru Nüsrət İbrahimovun fikrincə, bu gün daşınmaz əmlak bazarı daha mürəkkəb dövrünü yaşayır. Onun sözlərinə görə, ilin əvvəlindən mənzil bazarının bir sıra seqmentlərində fəallıq, daşınmaz əmlaka olan tələb və qiymətləri xeyli azaldaraq, 3,8 dəfə məhv edib. Bazarda azalmanın başlıca səbəbi əsas investorlar tərəfindən ödəmə qabiliyyətli tələbatın düşməsi, neftin qiymətinin enməsi və onunla bağlı daxili fəallığın kiçilməsi, habelə ipoteka kreditləşməsi templərinin azalmasıdır. "Göstərilən faktorlar - paytaxtın daşınmaz əmlak bazarının üç əsas maliyyələşmə mənbəyidir və onların hamısı, demək olar ki, tükənib", - deyə N. İbrahimov bildirib. - Bazarın, heç olmasa, qismən də bərpa olunmasına yeganə ümid, bəlkə də, növbəti rübdən başlayacaq ipoteka kreditləşməsi templərinin artırılmasıdır". 

Əks halda paytaxtın daşınmaz əmlak bazarı daha da artan təzyiq altında olacaq, bu da, ekspertin fikrincə, tezliklə tikinti işlərinin dayandırılmasına gətirib çıxaracaq. Belə ki, artıq bu gün Bakıda tikilməkdə olan 80 yeni tikilmiş binaların üçdə bir hissəsi ya işini qismən və ya tamamilə dayandırıb. Bu, ilk növbədə, bazar tələbatının azalması və bank kreditləşməsindəki çətinliklərlə bağlıdır. Çox güman ki, ölkənin parlamenti və hökuməti daşınmaz əmlak bazarında tələbatın artması proseslərinə təsir göstərərək, əlindən gələn köməyi etmək niyyətindədir. Xüsusi ilə, bu yaxınlarda Ailə, Qadın və Uşaq Məsələləri üzrə Dövlət Komitəsi tərəfindən sosial cəhətdən həssas əhali təbəqəsinə kreditlər və ipoteka kreditləri üzrə aylıq ödənişlərin məbləğinin azalması ilə bağlı təkliflər paketi hazırlayıb. Dövlət komitəsi, həmçinin paytaxtdan kənarda da ipoteka kreditləşmə praktikasını genişləndirməyə və region sakinləri üçün imtiyazlı resurslara çıxış əldə edilməsini sadələşdirməyi təklif edir.

Öz növbəsində, Azərbaycan Milli Məclisinin Sosial Siyasət Komitəsindən daxil oan təklifə görə, münasib kirayə haqqı olan sosial məzillərin tikilməsini, habelə 20-25 il müddətinə lizinq yolu ilə ucuz mənzillərin tikintisinin təmin olunmasını da təşkil etmək mümkündür. Lakin mənzil kreditləşməsi sahəsində daha ciddi təklifləri Maliyyə Nazirliyi və Mərkəzi Bankdan gözləmək lazımdır. Çünki qeyd edilən qurumlar Azərbaycan İpoteka Fondunun (AİF) xətti ilə ipoteka kreditləşməsi prosesini sürətləndirməyə və sadələşdirməyə yönəlmiş yeni mexanizmlər hazırlayırlar. " Vətəndaşların mənzil probleminin həlli üçün uzunmüddətli əsas olacaq dövlət - özəl tərədaşlıq mexanizminin yaradılması zəruridir", - deyə AMB-nin sədri Elman Rüstəmov hesab edir. Məsələn, dövlət nisbətən ucuz, amma rahat məzillərin tikintisinin stimullaşdırılmasını, habelə banklara uzunmüddətli pul təqdim etməkdə maraqlı olan özəl strukturlara dəstək göstərmək və ya da ipoteka üzrə faizlərin subsidiyalaşdırılmasını üzərinə götürə bilər.

Bu cür yanaşmalar, əsasən, AMB və AİF-in hazırladığı və ümumilikdə, Maliyyə Nazirliyinin dəstəklədiyi ipoteka kreditləşməsinin yeni strategiyasının əsasında dururdu. Onun prinsiplərindən biri nəzərdə tutur ki, əhalinin sosial zəif təbəqəsi üçün güzəştli ipoteka hələ də dövlətin himayəsindədir. Digər tərəfdən kommersiya kreditləşməsini banklara ötürməklə, bu fəaliyyət növünü daha da liberallaşdırmaq olar. Əsasən, bunu banklar üçün yeni təklif kanalları yaradıb, pensiya və sığorta fondlarından maliyyənin toplanması hesabına aşağı faizli, uzunmüddətli vəsaitlərin zəruri həcmini təqdim etməklə həyata keçirmək olar.

Nəhayət, AMB ipotekanın yeni variantının tətbiqi imkanlarını öyrənir - alman, yığım modelini. Aydınlaşdırmaq lazımdır ki, ipotekanın bu modeli - əhalinin öz yığmaları hesabına ipoteka kreditləri əldə etməsini, bu prosesi isə xüsusi tənzimləyici strukturun yaradılmasını nəzərdə tutur. Mahiyyət etibarilə, bu müharibədən sonrakı Almaniyada öz səmərəliliyini sübut edən model üzrə tikinti- əmanət banklarında vətəndaşların iştirakına gətirib çıxarır. Yəni bu cür mexanizm yaradıldığı halda ipoteka kreditləri vətəndaşın bank hesabında müvafiq məbləğ olduğu halda avtomatik şəkildə rəsmiləşəcək. 

Bu təkliflərdən hansı ipoteka kreditləşməsinin yeni qaydalarının əsasını təşkil edəcəyi, çox tezliklə, ehtimal ki, 2016-cı ilin dövlət büdcəsinin parametrlərinin müzakirəsi prosesində aydın olacaq. Hələlik AMB Maliyyə Nazirliyi ilə artıq razılaşdırdığı maliyyələşmənin həcmini və AİF xətti ilə borcların verilməsi təcrübəsində dəyişiklikləri açıqlayıblar. "Biz ölkədə ipoteka kreditləşməsi üçün dövlət büdcəsindən ilin sonuna kimi 200 mln. manat ayırmağı planlaşdırırıq", - deyə AMB sədri Elman Rüstəmov bildirib. - Bununla belə, gələn il ipotekanın maliyyələşməsinə o qədər də böyük vəsait ayrıla bilər". AMB-nin rəhbəri, həmçinin AİF-in kreditlərinin verilməsi zamanı da nəzərəçarpan sadələşmələrin olacağına söz verib: belə ki, istər sosial, istərsə də kommersiya ipotekası üzrə faiz dərəcələri azaldılacaq. Eyni zamanda ipoteka kreditinin maksimal məbləğinin ikiqat artırılması planlaşdırılıb. Bu isə mənzilə sahib olmaq imkanını təkcə büdcə seqmenti ilə məhdudlaşdırmır.