ПОДОГРЕТЬ СПРОС

Сохраняющиеся уже год низкие цены на нефть и февральская девальвация национальной валюты оказали негативное влияние на рыночный спрос, снизив динамику развития ряда отраслей экономики. Подтверждая опыт предыдущего глобального кризиса, в числе первых в рисковой зоне оказался рынок недвижимости. В январе-июле текущего года оборот в жилищном секторе страны сократился почти на треть, и сегодня ряд экспертов связывают перспективы оживления рынка лишь с наращиванием государственного ипотечного финансирования. 

Процесс спада платежеспособного спроса на жилищном рынке страны стал доминировать уже в прошлом году. "Период ажиотажного спроса на бюджетные квартиры, вызванный сносом старых ветхих домов в ряде районов столицы, давно миновал. Уже со второй половины прошлого года, в условиях ощутимого снижения цен на нефть, сокращения инвестиционной активности как населения, так и деловых кругов начался процесс падения спроса в первую очередь на столичную недвижимость", - такой виделась рыночная ситуация в конце прошлого года гендиректору консалтинговой компании MBA Group, эксперту Нусрету Ибрагимову. 

Примечательно, что аналогичные процессы наблюдались в жилищном сегменте и в кризисные 2008-2010 годы. Тогда бурно развивавшийся в прошлом столичный рынок недвижимости всего за два года утратил темпы роста и опустил ценовую планку на 30%. Но даже не принимая во внимание кризисные факторы, отечественный жилищный рынок, и в первую очередь ее столичный сегмент, в последние годы демонстрировал избыточный, не обеспеченный объективными экономическими показателями и во многом спекулятивный рост. 

Для понимания специфики местного рынка недвижимости следует принять во внимание, что за минувшие два десятилетия данная сфера играла роль ключевого регулятора инвестиционной активности населения, уступая по привлекательности только банковским вложениям. Причем в силу снижения уровня процентных ставок по депозитам в последние несколько лет банковский сектор стал утрачивать позицию главного драйвера, оттягивавшего на себя львиную долю денежных накоплений населения.

В то же время только формирующийся в стране рынок ценных бумаг также не смог предложить эффективные инструменты для равномерного распределения инвестиционных ресурсов населения. Так, накопления физических лиц практически не вовлечены в оборот фондового рынка. В частности, несмотря на единичные случаи, в стране так и не получил широкого распространения оборот жилищных сертификатов - эмиссионных ценных бумаг, номинальная стоимость которых выражена в единицах общей площади жилья и в его денежном эквиваленте. Этот инструмент весьма распространен в большинстве развитых государств мира и за счет своей мобильности и высокой ликвидности позволяет эффективно и сравнительно быстро регулировать спрос и предложение, а также уровень цен на рынке недвижимости.

Таким образом, все последние годы вложения в недвижимость были едва ли не единственной, доступной широким слоям населения формой стабильного роста капитализации, как за счет доходов от аренды, так и за счет ежегодной индексации стоимости недвижимости, обеспечивающей владельцу ощутимые прибыли при ее перепродаже. Схема эта работала безотказно, особенно в условиях благоприятной рыночной конъюнктуры. Заявил о себе и отложенный спрос периода 2008-2010 годов, активизировавший категорию населения со стабильными средними доходами. Свою лепту в общий ажиотаж внесли масштабные работы по сносу ветхого жилья в центре Баку: выданные столичными властями компенсации сыграли роль катализатора спроса на бюджетное жилье. 

Статистика Центробанка последних трех лет наглядно демонстрирует устойчивую тенденцию ажиотажного рыночного спроса, ощутимо взвинтившего цены на жилье. Так, согласно данным Центробанка, оборот рынка недвижимости последовательно увеличивался, достигнув почти 25% в 2012 году и 41% - в 2013-м. Но столь же очевидно, что такие темпы роста и соответствующее увеличение цен не в полной мере сообразовывались с динамикой роста доходов населения. И неудивительно, что очень скоро реальный платежеспособный спрос попросту не мог угнаться за ценами на квартиры. 

Уже во второй половине прошлого года такое несоответствие стало снижать градус рыночного интереса, и эту назревшую давно тенденцию лишь усилило обострение глобального энергетического кризиса. Так, за весь 2014 год рост цен на квартиры в Баку составил только 13%, и снизившийся ажиотаж обеспечил сравнительно небольшой прирост оборота рыночных операций. 

Эта тенденция еще больше усилилась в текущем году. Согласно информации Центробанка, совокупный оборот рынка недвижимости в январе-июне 2015 года снизился на 32%, его объемы по кассовому обороту чуть превысили 1,758 млрд. манатов, в то время как годом ранее эта сумма достигала 2,583 млрд. манатов. Наиболее пострадавшим оказалось чрезмерно переоцененное жилье на вторичном рынке - падение спроса здесь составило 36%. Косвенным образом на эти процессы повлияло и февральское снижение курса национальной валюты Азербайджана. Желая компенсировать возможные риски повторной девальвации, граждане завышали номинированные в долларах цены на квартиры либо снимали их с продажи, что, естественно, заметно снизило показатели оборота по купле и продаже. 

При этом в тот же период в сегменте первичного жилья наблюдался сравнительный рост продаж - более чем на 19%. Цены на новостройки, особенно в третьей и четвертой зонах столицы, были сопоставимо ниже, нежели во вторичном сегменте, и после февральской девальвации здесь не было зафиксировано заметного спада продаж. Более того, переориентировавшийся со вторичного рынка спрос перекинулся на новостройки, и этим объясняется позитивная динамика оборота на фоне общего спада. 

По мнению гендиректора консалтинговой компании MBA Group Нусрета Ибрагимова, рынок недвижимости сегодня переживает наиболее сложный период. По его словам, с начала года активность в ряде сегментов жилищного рынка рухнула в 3,8 раза, заметно снизив спрос и цены на недвижимость. Основными причинами спада на рынке являются снижение платежеспособного спроса со стороны ключевых инвесторов, падение цен на нефть и вызванное им сокращение внутренней активности, а также снижение темпов ипотечного кредитования. "Приведенные факторы - это три основных источника финансирования столичного рынка недвижимости, и все они практически иссякли, - сказал Н.Ибрагимов. - Единственной надеждой хотя бы на частичное восстановление рынка является наращивание темпов ипотечного кредитования, которое, возможно, начнется со следующего квартала". 

В противном случае рынок недвижимости столицы будет испытывать все возрастающий прессинг, что, по мнению эксперта, очень скоро приведет к приостановке строительных работ. Так, уже сегодня примерно на трети из порядка 80 возводимых в Баку новостроек частично или полностью приостановлены работы. Это в первую очередь связано со снижением рыночного спроса и сложностями с банковским кредитованием. 

Судя по всему, правительство и парламент страны намерены оказать посильную помощь, воздействовав на процессы наращивания спроса на рынке недвижимости. В частности, не так давно Госкомитетом по делам семьи, женщин и детей подготовлен пакет предложений по снижению процентов по кредитам и суммы ежемесячных выплат по ипотечным кредитам для социально уязвимых категорий населения. Госкомитет предлагает также расширить практику ипотечного кредитования за пределы столицы и облегчить доступ к льготным ресурсам для жителей регионов.

В свою очередь, согласно предложениям, поступившим из комитета по социальной политике Милли меджлиса Азербайджана, возможно наладить строительство социального жилья с доступной арендной платой, а также обеспечить строительство недорогих квартир с передачей их в лизинг на 20-25 лет. Однако наиболее серьезных перемен в сфере жилищного кредитования следует ожидать от Министерства финансов и Центробанка страны, разработавших новый механизм, призванный ускорить и упростить процессы ипотечного кредитования по линии Азербайджанского ипотечного фонда (АИФ). "Необходимо сформировать механизм государственно-частного партнерства, который может стать долгосрочной основой для решения жилищных проблем граждан", - считает председатель ЦБА Эльман Рустамов. Например, государство могло бы взять на себя стимулирование строительства сравнительно дешевых, но комфортных квартир, а также оказывать поддержку частным структурам, заинтересованным в предоставлении долгосрочных денег банкам или же в субсидировании процентов по ипотеке. Подобные подходы легли, в частности, в основу разработанной ЦБА и АИФ и в целом поддержанной Минфином новой стратегии ипотечного кредитования. Один из ее принципов предусматривает, что льготная ипотека для социально уязвимых слоев населения по-прежнему остается на попечении государства. С другой стороны, предполагается еще больше либерализовать коммерческое кредитование, передав этот вид деятельности банкам. В частности, создав для банков новые каналы предложения, предоставив им необходимый объем долгосрочных, низкопроцентных средств за счет аккумуляции финансов из пенсионных и страховых фондов. 

Наконец ЦБА изучает возможность внедрения нового варианта ипотеки - так называемой немецкой, накопительной модели. Следует разъяснить, что при данной модели ипотеки необходимые средства формируются за счет накоплений самого населения, причем для контроля над этим процессом создается специальная регулирующая структура. По сути, роль граждан сведется к участию в строительно-сберегательных банках по модели, которая доказала свою эффективность в послевоенной Германии. То есть в случае создания подобного механизма ипотечные кредиты будут автоматически оформляться при наличии соответствующей суммы на банковском счету гражданина.

Какие из этих предложений лягут в основу новых правил ипотечного кредитования, станет ясно уже очень скоро, вероятно, в процессе обсуждения параметров государственного бюджета 2016 года. Пока же в ЦБА озвучили уже согласованные с Минфином объемы финансирования и изменения в практике выдачи займов по линии АИФ. "Мы планируем до конца текущего года выделить из госбюджета 200 млн. манатов для финансирования ипотечного кредитования в стране, - заявил ранее председатель правления ЦБА Эльман Рустамов. - Причем в следующем году на финансирование ипотеки могут быть выделены столь же значительные средства". Глава ЦБА обещал также заметные послабления при выдаче кредитов АИФ. Так, будут снижены процентные ставки как по социальной, так и коммерческой ипотеке. Одновременно запланировано двукратно увеличить максимальную сумму ипотечного кредита, что предоставит возможность приобретать жилье не только в бюджетном сегменте.